臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2589號原 告 張愷訴訟代理人 張萬華被 告 國軍退除役官兵輔導委員會新北市榮民服務處法定代理人 曲良治訴訟代理人 鄭光評律師上列當事人間請求解除契約返還價金等事件，本院於中華民國107年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國104年11月9日公告公開標售其管理之單身亡故榮
民遺留不動產，嗣伊於104年11月25日以新臺幣（下同）5,380,111元標得由單身亡故榮民即訴外人鄭上道遺留之門牌號碼為新北市○○區○○○路○○巷○弄○○號2樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地（與系爭房屋下合稱系爭不動產），伊於104年11月29日登記取得系爭不動產所有權，並繳交各項稅款、代書費用、登記費用，且花費裝潢及添購日常家庭生活所須各類家電用品。詎於105年9月16日經由鄰居告知系爭房屋之原屋主鄭上道於93年7月16日死於屋內多日始經通告而由里長會同管區警員前來處理云云，致伊心中蒙上陰影而無法入住系爭房屋。被告於公開標售時刻意隱瞞上開重要資訊，伊多次與被告承辦人員接洽尋求協商解決之道，然被告拒絕承認此等事故為影響買受人購買系爭房屋之重要考量因素而不願協商。
㈡臺灣民間認為房地產內若有獨居老人過世多日始被發現者，
係為不吉祥之事，一般人多不願意購買或入住此等房地產，此等房地產之價值因之低落甚多，於被告105年10月25日之不動產標售招標公告中，其備註欄裡還特別就單身榮民之亡故情形註記為「醫院亡故」，故單身亡故榮民是否在自宅裡過世多日始被發現者，或者是在醫院裡過世者確為一般人標買單身亡故榮民遺留之不動產時之重要考量因素，該情形確已該當嚴重降低市場上一般買受人買受意願之重大瑕疵，被告隱瞞此等重要資訊未告知，伊應得解除系爭不動產之買賣契約，請求被告返還已給付之買賣價金5,380,111元，及賠償伊為入住系爭房屋所須之基本裝修及日常家庭生活所須各類家電用品之費用592,217元（即伊已支付之契稅10,356元、印花稅1,710元、代書費15,500元、登記費5,531元、廚具74,000元、水電31,620元、燈具11,000元、木工及油漆228,500元、設計費及沙發85,000元、冷氣機三臺50,000元、硫化銅門9,000元、冰箱及洗衣機20,000元、復水、復電及復瓦斯約50,000元）。若鈞院認為伊不得主張解除契約，伊亦應得請求減少系爭不動產買賣價金之百分之三十即1,614,033元（計算式：5,380,111元×30%＝1,614,033元，小數點以下四捨五入）。
㈢爰就先位聲明部分依民法第259條第1項第2款、第260條；備
位聲明部分依民法第359條規定，聲明求為判決：先位聲明：⒈被告應給付原告5,972,328元，暨其中5,380,111元自104年12月3日起至清償日止，其中592,217元自起訴狀繕本送達日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：⒈被告應給付原告1,614,033元，暨自起訴狀繕本送達日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依內政部中辦地字第0970048190號函釋略以：「查本部訂頒
之不動產說明書應記載事項，尚無應記載『凶宅』事宜，且『凶宅』非法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』頁次十一內容，『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，即在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」，又依現行內政部104年11月25日內授中辦地字第1041309504號令修正(105年1月1日實施)之「不動產說明書應記載及不得記載事項」壹、「應記載事項」-二「成屋」、(四)「其他重要事項」、5「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」。系爭不動產原所有權人鄭上道死亡之時間為93年7月16日上午7時0分、死亡地點為自宅、死亡之種類為病死或自然死、死亡原因為老邁，系爭房屋既非凶宅，自不具有影響其正常使用及交易價格之瑕疵存在，原告主張伊於標售公告中未載明鄭上道係死於自宅屬刻意隱瞞為故意不告知瑕疵，顯有誤會，原告所稱坊間報章傳述老人於自宅過世恐影響房價且造成其個人蒙上陰影無法入住云云，乃其個人主觀感受，核無足採。系爭房屋並無任何瑕疵，伊自不負任何擔保之責，原告並無得解除系爭不動產買賣契約之請求權，亦不得請求減少價金。
㈡證人林進發證稱其於鄭上道遭人發現死亡時並未到現場目睹
，亦未聞到屍臭味，僅是向原告轉述其聽聞自其女所言而已(000-000)，足證林進發並未親身經歷，僅間接轉述他人所見所聞供述之傳聞證人，其所為之供述仍屬傳聞證據，其所為供述應不足採信。另證人陳文宗亦證稱其並未於案發現場聞到任何屍臭味道，其係聽聞他人轉述稱鄭上道被發現死於自宅前3、4天未出門至附近早餐店吃早餐，從未向原告說鄭上道死於自宅3、4天後才被發現，足證案發現場確無原告所稱之已散溢屍體味道之事實，至於證人陳文宗轉述自他人所聽聞關於鄭上道用早餐之情形，係屬傳聞證據，亦不足以推導出鄭上道死亡之確實時間。且依亞東紀念醫院106年12月18日亞企劃字第1061218007號函文略以「人死亡何時產生屍臭，一般常溫狀況下約兩天，但仍受各種因素影響，有不同個體性差異」，足見從醫學專業觀點而言，單從屍體溢散屍體臭味這一點，並無法明確判斷出死亡的時間㈢原告固提出鄭上道之戶籍資料，顯示鄭上道曾結婚（原配偶
鄭陳氏＜歿＞），指稱上開死亡證明書「㈩死亡者婚姻狀況」欄卻勾選「未婚」，質疑該死亡證明書之效力云云，惟查，上開死亡證明書上有關鄭上道之「死亡年月日時」、「死亡地點及場所」、「死亡種類」及「死亡原因」等重要記載事項並無錯誤，縱使該死亡證明有原告指稱之此一細微瑕疵，亦不影響其效力。況鄭上道之婚姻狀況與其死亡時間完全無涉。新北市不動產仲介經紀商業同業公會函覆略以「惟囿於我國民情，類此『單身榮民於自有屋內死亡多日，始被發現者』，其該房地或該屋於不動產市場，或恐將受有影響。」等語，顯係該公會從不動產商業立場所表達之主觀意見，並無任何客觀依據足憑，至於何謂「囿於民情」？又何謂「或恐將受有影響」？均與現行不動產買賣實務所規定之「應記載並告知買方之重要事實」無關，由其函覆並無法推導出單身榮民於自有屋內自然死亡多日即必然構成物之瑕疵等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第359條前段亦有明定。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又出賣人依民法第354條第2項、第360條規定所為之保證，必須以受拘束之目的而為之，即須構成契約之成分，而為給付之一部，始有「保證」之成立。因此出賣人就其為保證之意思表示，必須與買受人達成合意，始負有履行該擔保約款之義務。次按曾發生非自然身故情事之房屋，即一般所稱之凶宅。至凶宅之定義，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋。此觀諸內政部96年7月24日內授中辦地字第0970048190號函覆：「…按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」等語益明，依上開內政部之解釋，已臚列數種較易引發嫌惡不安心理之狀況，惟並不包括因病自然死亡情事，並限定事故發生地點應為建物專有部分，事故發生期間應為「賣方產權持有期間」，資以定義何謂「凶宅」，其解釋內容顯已平衡買方之心理需求及賣方合理之告知義務，以避免不當擴大出賣人須負告知義務之標的範圍，應堪作為社會上一般交易觀念中是否具有「凶宅」瑕疵之判斷標準。蓋此凶宅因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，或通常效用之降低。惟依我國社會民情，曾發生非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋之市場接受程度。與週遭環境相較，凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對房屋之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。
㈡本件原告主張被告於104年11月9日公告公開標售其管理之單
身亡故榮民遺留不動產，嗣原告於104年11月25日以5,380,111元標得單身亡故榮民鄭上道遺留之系爭不動產，並於104年11月29日登記取得系爭不動產所有權等情，為被告所不爭執，並有被告104年11月9日公告暨其附件、不動產權利移轉證明書、建物暨土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第21-41頁），堪信為真。惟依內政部104年4月13日內授中辦地字第1041302558號令修正（104年10月1日實施）之不動產說明書應記載及不得記載事項及現行之內政部104年11月25日內授中辦地字第1041309504號令修正（105年1月1日實施）之不動產說明書應記載及不得記載事項，其中有關「壹、應記載事項二、成屋(四)其他重要事項：5.本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」之記載（見本院卷第81-86頁），可知成屋交易（買賣）若有「該建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」，即應記載敘明；反之，如係該建物（專有部分）於產權持有期間曾發生自然死亡，即毋庸記載敘明。查證人林進發雖稱：聽我女兒講，鄭上道重聽，早上六點電視開很大聲，兩三天，我女兒覺得奇怪，這幾天都沒有聲音，我女兒當護士，覺得奇怪有臭味，因為那是夏天很熱，我女兒在診所上班，中午回來就找主任委員會同里長跟警察，‧‧‧，我晚上回家有聞道福馬林的味道。他們處理後才有福馬林的味道，我沒有聞道屍臭味等語（見本院卷第147-148頁），惟證人陳文宗稱：我當時是社區主委日期沒有印象深刻，鄰居有跟守衛報告有好幾天沒有看到老伯伯（屋主），守衛通知我（主委）處理，這牽涉到個人房子問題，我會同鄰長、里長等六個人左右，基於救人為優先，破壞門鎖，從門鎖（喇叭鎖已經拆除掉的圓洞）看進去，老伯伯已經仰躺在客廳地上。頭部血水已經流很長的距離，由里長通知派出所，由警察通知被告國軍退除役官兵輔導委員會新北市榮民服務處來處理。因為已經來不及救人了，所以我們並未進入屋內。我們沒有提到有屍臭味。門鎖是鎖的，我們沒有說有聞到屍臭味。老伯伯固定會到早餐店吃早餐，早餐店說老伯伯已經三、四天沒有出來吃了等語（見本院卷第187-188頁），且一般狀況常溫（攝氏25至30度），大約兩天開始產生室內距離聞得到的屍臭，惟此受各種因素影響，有不同個體性差異等情，亦有亞東醫院106年12月18日函附卷可稽（見本院卷第172頁），足見鄭上道確係在系爭房屋即自宅因老邁而自然死亡，且頭部血水已經流出，至於有無屍臭味飄出室外及鄭上道死亡後距其被發現死亡時之期間為何，則尚難認定。又依系爭房屋原所有權人鄭上道之死亡證明書（見本院卷第91頁）所示，鄭上道係於93年7月16日上午7時0分死亡、死亡地點及場所為系爭房屋即自宅、死亡種類為病死或自然死、死亡原因為老邁，顯係屬自然死亡，並非兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，自毋庸於系爭房屋之不動產說明書記載敘明，且依首揭說明，系爭房屋亦非屬「凶宅」，而非屬物之瑕疵。是原告先位主張其於105年9月16日經由鄰居告知系爭房屋原屋主鄭上道於93年7月16日死於屋內多日始經通告而由里長會同管區警員前來處理云云，致心中蒙上陰影而無法入住系爭房屋。被告於公開標售時刻意隱瞞上開重要資訊未告知，其應得解除系爭不動產之買賣契約，請求被告返還已給付之買賣價金5,380,111元，及賠償其為入住系爭房屋所須之基本裝修及日常家庭生活所須各類家電用品之費用592,217元等語，即屬無據。
㈢查系爭房屋既未發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自
然死亡之情形，自非屬「凶宅」，而非屬物之瑕疵。依鄭上道戶籍謄本（見本院卷第99頁）所示，鄭上道曾結婚（原配偶鄭陳氏＜歿＞），雖與上列死亡證明書「㈩死亡者婚姻狀況」欄卻勾選「未婚」不符，惟此與鄭上道之死亡原因及死亡時間完全無涉。又新北市不動產仲介經紀商業同業公會函稱：「惟囿於我國民情，類此『單身榮民於自有屋內死亡多日，始被發現者』，其該房地或該屋於不動產市場，或恐將受有影響。」等語（見本院卷第154頁），顯與一般吾人社會經驗常情有間，且無任何客觀依據足憑，尚難憑採。另依2016年11月18日自由時報A4版節本（見本院卷第53頁）及國軍退除役官兵輔導委員會屏東縣榮民服務處不動產標售招標公告（見本院卷第55-57頁）所示，僅能得知上列自由時報A4版報導「租屋或買房」之專輯文章內提及「…不少支持買房派的網友則提出了現實面的考量：老年人租屋有困難！大多數的房東都不願意租給年紀大的老人，擔心房客出意外或是在屋內過世，及「國軍退除役官兵輔導委員會屏東縣榮民服務處」於105年10月25日之不動產標售招標公告中，其備註欄註明「醫院亡故」，尚難據此即認原告主張臺灣民間認為房地產內若有獨居老人過世多日始被發現者，係為不吉祥之事，一般人多不願意購買或入住此等房地產，此等房地產之價值因之低落甚多等語為真。是原告備位主張其於105年9月16日經由鄰居告知系爭房屋原屋主鄭上道於93年7月16日死於屋內多日始經通告而由里長會同管區警員前來處理云云，致心中蒙上陰影而無法入住系爭房屋。若鈞院認其不得主張解除契約，其亦應得請求減少系爭不動產買賣價金之百分之三十即1,614,033元等語，亦屬無據。
四、從而，原告就先位聲明部分依民法第259條第1項第2款、第260條；備位聲明部分依民法第359條規定，各請求如先位聲明及備位聲明所示，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 107 年 2 月 27 日
民事第五庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日
書記官 謝冠華