臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2697號原 告 沈明吉被 告 李雲英上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○號八樓之房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬壹仟玖佰貳拾肆元及自民國一百零六年五月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零六年六月一日起至遷讓返還上開房屋止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項於原告按月以新臺幣柒仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分:
一、當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟者為限，民事訴訟法第24條第1項定有明文。
查本件依兩造訂立之房屋租賃契約書第14條約定:「本契約甲(即原告沈明吉)乙(即被告李雲英)雙方涉訟時，雙方同意以臺灣新北地方法院為管轄法院」，兩造就本件房屋租賃關係涉訟已合意由本院為第一審管轄法院，故本院自有管轄權，合先敘明。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分:
一、原告起訴主張：
(一)兩造於民國104年5月15日簽訂房屋租賃契約書，約定原告將坐落高雄市○○區○○路○○號8樓房屋(下稱系爭房屋)出租給被告，每月租金新臺幣（下同）10,000元，租賃期間自104年5月15日至105年5月14日，押租金為二個月租金，水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告自行負擔(下稱系爭租賃契約)；詎被告自105年5月起停繳管理費，自105年7月以後即未按期給付房屋租金，原告乃於105年11月1日以存證信函催告被告給付所欠之租金，倘被告未給付則終止系爭租賃契約，惟被告仍置之不理，是雙方租賃契約已於105年11月30日終止。被告自應將系爭房屋遷讓返還原告，另清償前積欠之租金、代墊管理費計41,924元；又因被告未於租賃契約終止後，立即將房屋遷讓返還予原告，依系爭租賃契約第13條約定，被告自應按月賠償違約金20,000元。
(二)而被告於106年6月1日前應給付之違約金數額為100,000元，加計被告於105年11月30日系爭租賃契約終止前被告積欠之租金及管理費41,924元，總計141,924元(計算式:100,000元＋41,924元＝141,924元)，扣除被告曾於105年12月12日匯款予原告之10,000元、106年3月13日匯款予原告之20,000元，被告尚應給付原告111,924元（計算式：141,924－10,000－20,000）。此外，被告依系爭租賃契約第13條約定，應自106年6月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元。
(三)綜上，原告依民法第455條前段規定、系爭租賃契約之法律關係提起本件訴訟，訴之聲明：⑴被告應將門牌號碼為高雄市○○區○○路○○號8樓房屋遷讓返還予原告。⑵被告應給付原告111,924元，及自106年5月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自106年6月1日起至被告遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告20,000元。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。
三、得心證之理由:
(一)租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。經查，系爭租賃契約第2條約定，租賃期間自104年5月15日至105年5月14日，共計1年(見本院106年度重簡字第1076號卷第19頁)，而於系爭租約租期屆滿後，被告仍占有使用系爭房屋並繼續繳納租金，原告亦繼續收取租金，未即表示反對之意思表示，被告到庭亦稱系爭租賃契約已視為不定期租賃契約(見本院106年度重簡字第1076號卷第88頁)，故系爭租賃契約已於前開租期屆滿後轉為不定期租賃契約，堪以認定。
(二)又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項前段定有明文。再按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約(最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照)。本件兩造間已成立不定期限之租賃契約，已如上述，而原告主張被告於105年7月1日起未繳納租金，則被告就105年7月1日起至105年11月30止之租金50,000元部分（10,000×5＝50,000），扣除押租保證金20,000元後，尚應給付原告30,000元。故原告主張截至105年11月被告所積欠租金，扣除押租金20,000元後，已積欠租金達二個月以上之事實為可採。又原告前已於105年11月1日以存證信函催告被告於105年11月15日前如數給付積欠租金(見本院106年度重簡字第1076號卷第7頁)，惟被告於收受後，逾期仍未給付積欠之全數租金，是原告既曾以存證信函催告被告給付租金未果，則其主張系爭租賃契約於105年11月30日終止，揆諸前開說明，即屬正當，則本件不定期限租賃契約於105年11月30日終止，亦堪認定。
(三)復按民法第455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，則系爭租約既已終止，被告自應依前揭規定將系爭房屋返還予原告，是原告依前開規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，自屬有理由。
(四)再依系爭租賃契約書第7條約定:大廈管理費用由乙方(即被告)負擔；系爭租賃契約書第13條約定:租期屆滿或契約終止時，乙方未立即將房屋回復原狀遷讓交還致甲方(即原告)受損時，甲方除得請求因不履行之損害賠償外，並得每月向乙方請求按租金貳倍計算之違約金(未滿一個月者以一個月計算，至房屋遷讓交還甲方之日止)。本件原告主張被告自105年5月起被告停繳管理費，自105年7月以後即未按期給付房屋租金，計算至106年11月30日系爭租賃契約終止時，被告共積欠房屋租金35,333元及管理費6,591元乙情，業提出兩造間LINE對話譯文為據，堪信為真實。此外，原告依系爭租賃契約書第7條約定，請求被告給付違約金100,000元，及自106年6月1日起，至遷讓返還上開房屋止，按月給付原告20,000元，均屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段規定、系爭租賃契約之約定，請求被告將門牌號碼為高雄市○○區○○路○○號8樓之房屋遷讓返還予原告；被告應給付原告111,924元及自106年5月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自106年6月1日起至遷讓返還上開房屋止，按月給付原告20,000元，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
五、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
民事第五庭 法 官 黃繼瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
書記官 黃伊媺