臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2749號原 告 林建志訴訟代理人 蔡志揚律師複 代理人 游仕成律師
王玲櫻律師被 告 張家綸訴訟代理人 徐黛美律師上列當事人間減少價金等事件，經本院於民國108 年7 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告原起訴聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）165 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
」等語（見本院卷一第9 頁），嗣於民國108 年1 月28日當庭將訴之聲明變更為：「被告應給付原告140 萬5,667 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息。」等語（見本院卷二第44頁），原告上開所為核屬減縮應受判決事項之聲明，揆之前揭說明，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告係於102 年2 月18日向被告購買坐落於新北市○○區○
○段○○○ ○號土地（權利範圍20/1000 ；下稱系爭土地），及其上同段5734建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○ 號12樓房屋（權利範圍1/1 ；下稱系爭房屋，與系爭土地則合稱系爭房地），買賣價款總金額為1,550 萬元，並由訴外人林佩君代理原告與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），且於102 年4 月15日辦理所有權移轉登記完畢在案。而被告係於系爭契約所檢附之「標的物現況說明書」項次第13項「本標的物是否有增建、違建之情況？」、第14項「是否知悉本標的物之增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知？是否曾因增違建而與他人發生糾紛？」、第35項「其他重要告知事項（如房地訴訟、協議重建、都更、外牆更新或其他重要足以影響交易價格之訊息）」等欄位均勾選「否」、「無」。
㈡嗣系爭房地所在之杜樂麗大廈（下稱系爭社區）1 樓、2 樓
因分別具有違反建築法規情事，經系爭社區管理委員會於10
6 年3 月4 日召開之臨時區分所有權人會議中，討論系爭社區違章拆除及復原施工，並決議各戶分攤費用上限為15萬元等情，原告為確切瞭解系爭社區違章爭議內容，故於該次會議後向管理委員會調閱過往區分所有權人會議資料，始知悉新北市政府工務局於系爭契約簽訂前之100 年8 月18日即以北工使字第1000742853號函（下稱100 年8 月18日函文）通知系爭社區管理委員會說明（略）：「…經本局派員勘查，現場涉及違反建築法第73條、第77條第1 項、第77條之2 規定：㈠未經核准擅自將原核准用途『停車空間』變更為『社區大廳』使用、原核准4 座機械式停車位已滅失、將原核准『信箱區』變更為『浴廁』使用、將二樓原核准『管委會辦公室』變更為『健身房』及原核准『管委會會議室』變更為『兒童遊戲室』使用、另破○○○區○○○設○道門）及變動外牆等與原核准內容不符之變更使用行為。㈡擅自增建樓板（將挑空部分填平）等未維護建築物合法使用與其構造及設備安全之變更使用行為。㈢未經核准擅自增設室內梯通往二樓及增設天花板等室內裝修行為。…」等語，並經系爭社區管理委員會於100 年8 月26日公告謂（略）以：「北市工務局人員已於八月九日派人至社區勘查現場並以照相記錄。並於八月十六日發函公文表示社樂麗大廈大廳公設與當初申報使用不同，要求本區限期改善並於九月三十日前以書面方式告知已停止違規行為並回復當初申報使用之環境，若未恢復將依現行建築法規進行拆除之動作」等語，併參以被告亦曾出席系爭社區於100 年11月26日召開之第5 屆區分所有權人會議，而該次會議議題討論議題一即為：「一樓大廳經人向建管單位舉報，社區須委請民意代表協助社區，將損失降到最低，並且做最壞的打算…」等語，故被告對於系爭房屋
1 樓有未依建築法規使用情事，當無從諉為不知。㈢又新北市政府違章建築拆除大隊（下稱違建拆除大隊）曾以
101 年10月31日以新北拆拆一字第1013119832號拆除時間通知單（下稱101 年10月31日拆除通知單）訂於101 年11月5日起執行拆除等語，對照被告出具之現況說明書內容，被告顯然係刻意隱暪系爭房屋存有違建瑕疵，且因系爭社區已於
106 年3 月18日召開之臨時區分所有權人會議決議由訴外人逢盛營造工程公司（下稱逢盛公司）進行違章拆除及復原施工，原告代理人復於106 年3 月20日即以台北興安郵局第67
3 號存證信函催告被告出面說明並解決上開違建瑕疵情事，並經居間者即訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）發函協助協商，然未獲被告置理。
㈣被告於出售系爭房屋時故意不告知系爭房屋具有違建瑕疵，亦悖離其所保證之品質：
⒈不動產買賣交易中，同屬契約文件之「標的物現況說明書」
上記載與勾選之內容得作為出賣人保證品質之認定。被告既於其所出具之「標的物現況說明書」項次第13項、第14項、第35項等欄位均勾選「否」、「無」等情，已如前述，顯然係故意不告知上揭瑕疵情事，而「標的物現況說明書」之記載既屬保證品質之範圍，則被告除擔保系爭房地於移轉交付原告時，無滅失或減少其價值之瑕疵，更擔保「系爭房屋並無增建、違建」、「系爭房屋增建、違建並無曾被檢舉、查報、拆除或收到任何通知」、「系爭房屋未曾因增建而與他人發生糾紛」之瑕疵，而系爭房屋既存有違反建築法使用等情事發生，除已有減少價值之瑕疵外，當得認系爭房屋欠缺被告保證之上開品質甚明。
⒉又依據新北市政府工務局100 年8 月18日函文，以及被告所
出席系爭社區於100 年11月26日召開之第5 屆區分所有權人會議記錄，被告於簽訂系爭契約前即確實已「明確知悉」系爭房屋有未依建築法規使用且曾收到相關查報、拆除通知等情事，被告既明知上開瑕疵，而未將瑕疵存在之事實告知原告代理人，此仍與故意不告知瑕疵相當，實具有相當之可非難性甚明。而違建拆除大隊雖於104 年1 月19日核發新北拆認二字第1043023975號違章建築認定通知書（下稱104 年1月19日違建認定通知書），惟原告未曾見過與瞭解，故無被告所稱知悉瑕疵存在但怠於通知視為承認所受領之物之情事，況被告係故意不告知瑕疵存在之事實，依民法第357 條規定，原告亦無通知之義務。
㈤被告辯稱原告於買受系爭房屋時業已知悉違建存在仍予以買受，自不得主張其應負瑕疵擔保責任云云，惟查：
⒈依據信義房屋所製作之不動產說明書產權調查表就「使用相
關」欄記載：「本物件現況社區通道、一樓機械式停車位、二樓管理委員會辦公室、會議室已加強門禁及美化，以上變更使用若與相關建築法令不符，則日後有遭主管機關限令恢復用途使用及罰款之風險。」、系爭契約第17條第8 項約定「買賣雙方確已知悉本物件現況社區通道、一樓機械式停車位、二樓管理委員會辦公室、會議室已加強門禁及美化，以上變更使用若與相關建築法令不符，則日後有遭主管機關限令恢復原用途及罰款之風險。」，然前開記載僅係以「若」等假設語氣說明，並未明確說明「已與建築法規相違背」，且「恢復原用途」就客觀而言，只是使用方式上之變更，尚不至於有拆除樓梯、樓地板、天花板等重大結構上之改變。且由前開文字記載，亦完全無法得到「一樓大廳變更使用」之結論，故被告辯稱原告或原告代理人得從產權調查表知悉系爭房屋1 樓大廳等違建云云，恐過於牽強。
⒉又依據新北市政府工務局100 年8 月18日函文所認定違反建
築法規之態樣，與信義房屋就系爭房屋所製作之產權調查表內容相互比對後，尚無法得出產權調查表之內容可全然涵蓋新北市政府工務局所認定之違建部分。且產權調查表中所記載「加強門禁及美化」，客觀尚無從讓人認為係指建物構造上甚或是結構上的變更，至多僅係為空間擺飾、雕飾或裝潢之變更等非重大之改變，故難以據此即認定原告於簽訂系爭契約前已瞭解產權調查表之內容而推斷原告早已知悉違建瑕疵之存在，進而否定原告主張瑕疵擔保與債務不履行損害賠償等權利。
㈥被告復辯稱其係以約定現狀交屋，自非屬不完全給付，況系
爭房屋1 樓大廳變更設計，係於契約成立前即存在，係起造之建商所為而不可歸責於被告，自無物之瑕疵擔保與債務不履行之情事云云，然查：
⒈買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣
人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。系爭房屋具有欠缺被告所保證之品質，並具滅失或減少其價值及通常效用之瑕疵情事，已如前述，且物之瑕疵擔保責任，並不以出賣人對於瑕疵之存在有無故意或過失為必要，既然針對瑕疵產生原因為何，與出賣人之主觀無涉，則被告辯稱其對於瑕疵並無可歸責之情形，顯非阻卻物之瑕疵擔保責任之理由。
⒉又買賣標的物是否存有影響交易價值，甚至左右買受人交易
意願之事項，為出賣人於契約成立前所應告知之事項，此義務之未履行，實務上甚有認為出賣人此種交易行為，與詐欺之情狀無異，基於舉重以明輕之法理，隱暪交易重要資訊均可能涉犯刑事詐欺罪嫌，更何況民事債務不履行。被告既於「標的物現況說明書」項次第13項、第14項、第35項等欄位均勾選「否」、「無」，足徵被告於締約時，故意未告知相關瑕疵於原告代理人，確有可歸責之事由，所為給付之內容不符合債務本旨，當應負不完全給付之債務不履行責任。
㈦原告尚得依據系爭契約第9 條第6 項但書之約定，請求被告減少價金及損害賠償，分述如下：
⒈依據系爭契約第9 條第6 項但書之約定，其經濟目的應在如
違建部分於交屋前有遭查報或通知拆除之情形，此即表示違建部分業經主管機關查悉，而列入排定拆除計畫，自得合理預見買受人就違建部分多餘坪數所支出之價額，將因該部分遭拆除而無法獲得相對應之使用利益，而與買受人購買該等違建部分後，於主管機關查知前尚可使用相當時日之主觀期待不符，亦與契約之對價衡平有違。且其法律效果除原有之減少價金外，另就出賣人實際上已知悉而未告知之違反告知義務行為，再課與加重之損害賠償責任，此與民法第360 條故意不告知物之瑕疵者所負之賠償責任，在規範意旨上相同，即區別出賣人之主觀情狀，而異其應負擔之責任。據此，倘違章建築認定通知書已於交屋前達到被告之支配範圍內，而處於被告隨時可瞭解其內容之狀態，即屬交屋前「收到」違建查報通知，原告即取得依約請求減少價金之權利，要與被告實際上是否知悉該等違建查報情形無涉。
⒉又被告雖辯稱101 年10月31日拆除通知單已逾法定期限或行
政處分不合法，且拆除違建亦與該拆除通知單毫無因果關係云云，惟依據新北市政府工務局100 年8 月18日函文，以及系爭社區100 年8 月26日公告，顯見兩造於簽訂系爭契約時，並無被告所指已逾行政執行之5 年時效期間，且被告於系爭社區管理委員會收受新北市政府工務局100 年8 月18日函文後，親自出席系爭社區於100 年11月26日召開之第5 屆區分所有權人會議，即已「明確知悉」系爭房屋有未依建築法規使用且曾收到相關查報、拆除通知等情事，應堪認定。而新北市政府工務局亦將違章建築情形副本告知違建拆除大隊，而系爭社區管理委員會若未就此為改善者，隨時有面臨命拆除之可能，不因前命拆除之行政處分罹於執行時效而治癒。
㈧再者，觀諸兩造合意鑑價單位即林政賢建築師事務所出具之
不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）所載，系爭房屋因鄰近即將通車正式啟用之新北環狀線捷運秀朗橋站，故房價才會連年上漲，但此房價上漲之利益已隨系爭房屋之移轉，而歸於原告享有，自非屬被告所得主張減免其所負賠償義務之部分。而新北市政府工務局認定系爭社區公共設施屬違建乙事，倘於交屋前，被告遵其義務予以告知，則雙方即依系爭契約第9 條第6 項約定，進入由估價師鑑價程序，而該減價之金額，即應以拆除部分將減損公共設施使用空間面積比例為計算，而依系爭估價報告書認定減損比例為79.81 ％，價值減損總額為125 萬5,667 元，原告自得依系爭契約第
9 條第6 項約定、民法第359 條及第179 條等減少價金之規定，請求擇一為有利於原告之判決；另就拆除違章建築回復原狀部分，關於原告所應分攤之費用15萬元，亦得依系爭契約第9 條第6 項約定、民法第227 條及第226 條、民法第36
0 條等損害賠償之規定，請求擇一為有利於原告之判決。㈨並聲明：
⒈被告應給付原告140 萬5,667 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋1 樓大廳變更使用非屬物之瑕疵，且原告於買受系
爭房地時即已明確知悉違建存在仍決議買受，自不得主張被告應負瑕疵擔保之責：
⒈蓋未經核准變更使用即擅自使用建築物者，不過僅屬行政手
續之欠缺而為主管機關之行政管理問題，非得自此等公法上法律關係逕予推認在私人民事法律關係中，該買賣標的物亦欠缺依通常交易觀念或當事人之決定所應具備之價值、效用或品質，原告自不得僅以系爭房屋1 樓大廳變更使用為由主張系爭房屋具有瑕疵。
⒉又被告係委託信義房屋居間處理系爭房地之買賣，信義房屋
係在兩造簽訂系爭契約前之102 年1 月10日即已製作完整不動產說明書，其中產權調查表【重要注意事項】係記載「本物件現況社區通道、一樓機械式停車位、二樓管理委員會辦公室、會議室已加強門禁及美化，以上變更使用若與相關建築法令不符，則日後有遭主管機關限令恢復用途使用及罰款之風險。」，而信義房屋已將不動產說明書內容告知原告代理人，原告代理人亦於閱覽欄簽名，兩造亦均有收受上開產權調查表，足見原告於購買系爭房地前確已知悉系爭房屋1樓大廳變更設計等情。
⒊再觀諸系爭契約第17條第8 項約定：「買賣雙方確已知悉本
物件現況社區通道、一樓機械式停車位、二樓管理委員會辦公室、會議室已加強門禁及美化，以上變更使用若與相關建築法令不符，則日後有遭主管機關限令恢復原用途及罰款之風險。」，準此，原告既知悉系爭房屋1 樓大廳係變更使用而可能遭拆除或罰款，而仍願以1,550 萬元買受系爭房地，自難謂系爭房屋之變更設計部分有何欠缺交換價值、使用價值或所保證品質之瑕疵可言。退萬步言，縱認該違建部分將來有遭拆除之可能確屬物之瑕疵，惟原告既已知悉上情，被告自不負瑕疵擔保責任。
⒋又依一般社會通念，違章建築本有隨時遭拆除之風險，被告
更未保證變更使用可以永久使用而不會遭拆除或恢復原用途，依民法第355 條第1 項規定，被告不負瑕疵擔保責任。且因被告不負瑕疵擔保責任，即無法苛責被告須額外告知原告系爭社區管理委員會曾經收到101 年10月31日拆除通知單等情，亦即無論出賣人有無告知曾經收受拆除通知，系爭房屋不會因此改變物之品質，故本件不符合民法第359 條、第36
0 條之要件。㈡又出賣人是否構成不完全給付之債務不履行責任，須探究該
瑕疵是否符合發生於買賣契約成立之後、可歸責於出賣人之事由等要件。本件原告係於102 年2 月18日向被告買受系爭房地，而被告係以兩造所約定之現狀交屋，自非屬於不完全給付，況系爭房屋1 樓大廳變更設計，係於系爭契約成立前即已存在，應係屬起造之建商所為而不可歸責於被告，被告自不負債務不履行之損害賠償責任，亦無不當得利之可言。㈢被告自始未曾合法收受101 年10月31日拆除通知單，反而原
告係在「交屋後」收受違建拆除大隊104 年3 月16日新北拆拆二字第1043037433號拆除時間通知單（下稱104 年3 月16日拆除通知單），則依系爭契約第9 條第6 項約定及民法第
373 條規定，理應由原告自行負擔風險：⒈觀諸系爭契約第9 條「房地點交」第6 項約定，可知兩造於
簽約時即可預見變更使用（違章建築物）隨時有被通知須拆除之風險，並依被通知之時點約定兩造就此風險發生時所應負擔之責任，而該條約定係規範兩造簽約後（102 年2 月18日）至點交當日（102 年4 月30日）期間收受違建查報、拆除通知或執行拆除而言。而買賣契約依民法第345 條規定，係以當事人就標的物及其價金互相同意時即為成立，故鑑價之程序應於買賣契約雙方就價金之意思表示合致後，於交屋前卻因突然收到拆除通知或遭執行拆除者，方有其必要性，否則倘於交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，一律須送鑑價而推翻當事人間已達成之價格合意，民法關於買賣契約當事人間需就標的物價金互為同意之成立要件規定顯無從適用，如同具文，故前揭約定即應排除買賣契約雙方於價金合意前已知悉曾接獲拆除通知之情形。據此，系爭契約第9 條第6 項主要係規定「點交事宜」，申言之，係規範兩造簽約後至點交期間之權利義務，原告於締約時明知系爭房屋1 樓大廳有變更使用情形，自不得依系爭契約第9 條第6項約定請求減少價金。
⒉又違建拆除大隊係以104 年1 月19日違建認定通知書通知系
爭社區，並認定違建地點為新北市○○區○○路○○巷○ 號2樓旁中庭挑空處認定係屬於增建之違建，從而原告於104 年間即已知悉系爭房屋1 樓大廳有違建情事，惟斯時並未通知被告，堪認原告已經承認所受領之物。
⒊系爭契約第9 條第6 項約定之但書所指自應以新北市政府可
據以查報、拆除通知執行拆除違建為限，若其查報、拆除通知已逾法定期限或行政處分不合法，新北市政府既已無從據以拆除違建，則其因而所可能產生之危險即確定不會發生，原告自不得再行主張系爭契約第9 條第6 項但書之權利。依據101 年10月31日拆除通知單，其違建認定係於96年12月24日送達，違建拆除日則定於101 年11月5 日，距今均已超過
5 年而未執行，且101 年10月31日拆除通知單之受文者為「東昌國際建設股份有限公司（建物所有、使用或管理人）」，違建地點記載為「新北市○○區○○路○○巷○ 號左側空地大門、圍牆及右側中庭挑空處」，處分相對人並非被告，違建地點不特定，亦未告知救濟方法，行文單位與收文者更不一致，則依行政程序法第96條規定，101 年10月31日拆除通知單並非適法之行政處分，且被告亦未收受101 年10月31日拆除通知單，自不可歸責被告。據此，101 年10月31日拆除通知單不具備行政處分要件，違章建築認定通知書及101 年10月31日拆除通知單亦已逾越行政執行之5 年時效，而原告係於10 6年3 月4 日經區分所有權人會議決議拆除，與101年10月31日拆除通知單毫無因果關係，原告自不得依據系爭契約第9 條第6 項約定，請求減少買賣價金、負擔鑑價費用及損害賠償。
㈣再者，系爭契約係於102 年2 月18日簽訂，總價為1,550 萬
元，系爭房地建坪35.8762 坪，因而換算當時交易每坪單價為43.2萬元，原告主張違建係於106 年3 月拆除，依實價登錄查詢結果，違建拆除後系爭社區仍有每坪42.9萬元之出售價格，而兩造間買賣迄今已逾5 年，在屋齡增加多年，且近年整體房價下跌等情形，系爭社區出售價格仍有將近43萬元之行情，足見原告並未因系爭房屋1 樓大廳拆除而受有損害，然觀諸系爭估價報告書內容，竟完全忽略系爭社區實際交易價格，僅以鄰近不同社區之價格任意估算，顯已悖離系爭社區真實交易行情，毫無可採。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠查兩造於102 年2 月18日簽訂系爭契約，由原告以買賣價金
1,550 萬元向被告購買系爭房地，並於102 年4 月15日辦理系爭房地所有權移轉登記完畢等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、系爭房屋建物所有權狀、系爭土地土地所有權狀、土地及建物登記第二類謄本等件影本在卷為憑（見本院卷一第35頁至第71頁），應堪予認定。
㈡原告主張被告於系爭房地交屋前，被告即已知系爭房屋1 樓
大廳有未依建築法規使用而收受相關查報、拆除通知等情事，卻未告知原告，並於「標的物現況說明書」項次第13項「本標的物是否有增建、違建之情況？」、第14項「是否知悉本標的物之增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知？是否曾因增違建而與他人發生糾紛？」、第35項「其他重要告知事項（如房地訴訟、協議重建、都更、外牆更新或其他重要足以影響交易價格之訊息）」等欄位均勾選「否」、「無」，是被告於出售系爭房地時顯有故意不告知系爭房屋1樓大廳有違建之瑕疵，並欠缺上開現況說明書所載保證之品質，其得依系爭契約第9 條第6 項約定、民法第359 條規定擇一請求減少系爭房地買賣價金125 萬5,667 元，並依民法第179 條規定請求被告給付上述金額；復得依系爭契約第9條第6 項約定、第227 條、第226 條、第360 條規定擇一請求被告賠償其回復原狀之損害賠償15萬元等情，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第373 條定有明文。物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。又按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，此亦為民法第355 條、第356 條所明定。
⒉本件原告主張被告締約時故意不告知系爭房地業經新北市政
府工務局寄發100 年8 月18日函文與系爭社區100 年8 月26日公告，且被告確有參與系爭社區100 年11月26日第5 屆區分所有權人會議而知悉上情，又違建拆除大隊有以101 年10月31日拆除通知單通知拆除，以此認被告違反系爭契約第9條第6 項但書約定及瑕疵擔保責任等情，業據其提出100 年
8 月18日函文、系爭社區100 年8 月26日公告、系爭社區第
5 屆區分所有權人會議紀錄暨出列席單位及人員附冊、101年10月31日拆除通知單等件影本為證（見本院卷一第77頁至第89頁），查依101 年10月31日拆除通知單內容（見本院卷一第89頁），其上受文者為東昌國際建設股份有限公司，已難認被告知悉此情，又該通知單下縱有系爭社區收發章，亦無從據此認定系爭社區管理委員會有將該事項通知各區分所有權人包含被告，且卷內亦無證據資料顯示違建拆除大隊嗣後確有依通知日期至系爭社區拆除之情事，本院自無從以10
1 年10月31日拆除通知單而認被告知悉上開拆除情事。再參以新北市政府工務局所提出之100 年8 月9 日至系爭社區勘查紀錄表暨採證照片、100 年8 月18日函文內容（見本院卷一第77頁至第80頁、第355 頁至第371 頁），可知新北市政府工務局於100 年8 月9 日至系爭社區勘查後，發現系爭社區停車空間變成社區大廳，4 個機械式車位已滅失，且將原核准信箱區變成浴廁、設置櫃台及天花板，又破○○○區○○○設○道門），並設置室內梯至夾層部分及擅自破壞外牆、陽台外推，另將管委會辦公室變更為健身房、將管委會會議室變更為兒童遊戲室等情，故而於100 年8 月18日依其勘查紀錄及採證照片發函系爭社區管理委員會，並於100 年8月18日函文記載：「系爭社區建築物涉及未經核准擅自變更使用及室內裝修一案，應請停止一切違規行為並於100 年9月30日前以書面向本局陳述意見，如未停止違規行為或屆期未陳述意見或陳述理由不正當者，本局得依建築法等相關規定辦理」等語，雖可證明系爭房屋1 樓大廳變更設計確屬違反建築法規而屬違建情形，且系爭社區管理委員會接獲100年8 月18日函文後，即於100 年8 月26日發布公告工務局以上開函文要求系爭社區限期改善，並停止違規行為及回復原狀，若未恢復原狀則依現行建築法規進行拆除等情，並於10
0 年11月26日召開第5 屆區分所有權人會議討論系爭社區遭舉報違規使用乙事，而被告確有參與該次會議之事實。然觀諸系爭契約第1 條第1 項第1 款後段、同條第2 項約定「買方已確實知悉增違建部分存在被拆除之風險以及相關權利移轉登記的限制」、「買方於簽約前確實已親至標的物所在地詳細檢視屋況，並對信義房屋提供之不動產說明書等資料已充分瞭解」；第9 條第6 項約定「違章建築物部分：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，以減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責」；第17條第8 項約定「買賣雙方確已知悉本物件現況社區通道、一樓機械式停車位、二樓管理委員會辦公室、會議室已經加強門禁及美化，以上變更使用若與相關建築法令不符，則日後有遭主管機關限令恢復原用途使用及罰款之風險」等語，並參酌證人溫淑芬於本院審理時證稱：兩造間簽立系爭契約係由伊居間仲介而成立，簽立系爭契約時伊在場。伊居間仲介系爭房地時，曾帶原告委託之代理人林佩君至現場看屋，範圍包含系爭房屋主建物及1 樓大廳公設，還有夾層的圖書館、健身房、遊戲室等，1 樓當時除了公設外沒有其他停車空間，只有大門外左邊鐵捲門有停車空間，本院卷一第309 頁至第325 頁所示照片就是伊帶買方至現場看屋時公共區域之情況等語（見本院卷二第82頁至第83頁) ，並有照片在卷可參（見本院卷一第309 頁至第325 頁) ，堪認兩造間買賣標的包括系爭房屋1 樓大廳等公共設施部分，原告於買受系爭房地時已知悉系爭房屋有1 樓大廳變更設計而有與建築法規不符之情形，進而於系爭契約明文約定其確實知悉違建部分存在被拆除之風險後簽立系爭契約買受系爭房地。況依兩造於系爭契約第17條第8 項前開約定內容，核與100 年8 月18日函文所指系爭社區1 樓公共設施部分變更設計為社區大廳及浴廁使用，並將4 座機械式停車位滅失，復將管理委員會辦公室、會議室變更為健身房、兒童遊戲室等大致相符，又關於系爭房屋1 樓大廳及公共設施部分，外觀上明顯可見，原告於買受系爭房地前復經仲介人員帶領其委託之代理人林佩君至系爭房屋及上開公共設施部分現場實地檢視現況，益徵原告於買受系爭房地時客觀上實已知悉系爭房屋違建部分，是原告主張於其簽立系爭契約時不知系爭房屋違建部分等情，並無足採。
⒊按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得
拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號判例參照），查依系爭契約第9 條第6 項前開約定內容，雖係以交屋前後作為是否需由估價師事務所辦理鑑價之分界點，惟買賣契約依民法第345 條規定，係以當事人就標的物及其價金互相同意時即為成立，故鑑價之程序應於買賣契約雙方就價金之意思表示合致後，於交屋前卻因突然收到拆除通知或遭執行拆除者，方有其必要性，否則倘於交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，一律須送鑑價而推翻當事人間已達成之價格合意，民法關於買賣契約當事人間需就標的物價金互為同意之成立要件規定顯無從適用，如同具文，故系爭契約之前揭約定即應排除買賣契約雙方於價金合意前已知悉曾接獲拆除通知之情形。是被告縱於100 年11月26日因參與系爭社區第5 屆區分所有權人會議而知悉100 年8 月18日函文內容，甚或知悉違建拆除大隊所提出之101 年10月31日拆除通知單等情，然斯時既均為兩造簽立系爭契約之時即102 年2 月18日前，依前揭說明，應無系爭契約第9 條第
6 項約定之適用，又依卷內證據資料並無從證明被告於簽約後自交屋前曾收受相關單位之查報、拆除通知或執行拆除等情，原告依系爭契約第9 條第6 項約定，請求被告給付減少價金及損害賠償，即屬無據。
⒋基此，原告既於簽約時已知悉系爭房屋存有違建之情事，則
其於簽訂系爭契約前衡情應已了解未來可能依法拆除違建及可能面臨投資報酬率下降之風險，仍與被告就系爭房地價金互為同意而約定買賣價金，即無由原告再依系爭契約第9 條第6 項約定、民法第359 條規定請求被告減少價金之理，且被告並已移轉系爭房地所有權給原告而履行完畢，難認本件有何給付不完全或給付遲延之情形。從而，原告主張被告就系爭房屋違建部分應負瑕疵擔保之責，並依系爭契約第9 條第6 項、民法第359 條、第227 條、第226 條規定請求減少價金及回復原狀損害賠償，均屬無據。
⒌原告雖另以被告於「標的物現況說明書」項次第13項「本標
的物是否有增建、違建之情況？」、第14項「是否知悉本標的物之增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知？是否曾因增違建而與他人發生糾紛？」、第35項「其他重要告知事項（如房地訴訟、協議重建、都更、外牆更新或其他重要足以影響交易價格之訊息）」等欄位均勾選「否」、「無」，已保證系爭房屋具有上開品質，惟系爭房屋於交屋後即因違建拆除大隊通知拆除相關違建後，經系爭社區於106 年3月18日召開臨時區分所有權人會議決議由逢聖公司進行違建拆除及施工復原，是被告所交付之系爭房屋顯欠缺所保證品質，自應負瑕疵擔保責任云云。查系爭契約所附之標的物現況說明書項次第13項「本標的物是否有增建、違建之情況？」、第14項「是否知悉本標的物之增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知？是否曾因增違建而與他人發生糾紛？」、第35項「其他重要告知事項（如房地訴訟、協議重建、都更、外牆更新或其他重要足以影響交易價格之訊息）」等欄位，被告均勾選「否」、「無」等情（見本院卷一第63頁），且為兩造所不爭執，然綜觀該現況說明書之各項次內容，既係就公寓大廈管理事項之管理費、清潔費、管理委員會組織、住戶規約、分管契約、公共修繕，及買賣標的物及鄰房之輻射、滲漏、蟲害、通行權，暨買賣標的物增違建、增違建查報、糾紛、火災、水災、拆除主要結構或格局、水、電源及瓦斯供應、有無非自然死亡情事、是否位於徵收或禁建區域、出租、占用他人土地、營利事業登記等事項而為填載，應僅是買賣標的物及周遭於簽訂系爭契約時之現況說明，而非就系爭房屋違建部分之品質保證，否則系爭契約第17條無庸另就發生非自然死亡、放射性及氯離子含量檢測、漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落、樓地板及壁磚異常等狀況約定處理之方式，亦無須於系爭契約第9 條第6 項詳載系爭房屋相關違建物遭查報、拆除通知、執行拆除之責任歸屬情形。是關於系爭房屋相關違建物之瑕疵擔保責任仍應以系爭契約本文內容為據。徵之兩造簽訂系爭契約本文內容（見本院卷一第38頁、第40頁、第43頁），其中第1 條第
1 項第1 款後段、同條第2 項約定「買方已確實知悉增違建部分存在被拆除之風險以及相關權利移轉登記的限制」、「買方於簽約前確實已親至標的物所在地詳細檢視屋況，並對信義房屋提供之不動產說明書等資料已充分瞭解」；第9 條第6 項約定「違章建築物部分：如交屋前收到違建查報、拆除通知或執行拆除者，買賣雙方同意由信義房屋委請估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，以減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋後已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方除須按上述鑑價方式減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償之責」；第17條第8 項約定「買賣雙方確已知悉本物件現況社區通道、一樓機械式停車位、二樓管理委員會辦公室、會議室已經加強門禁及美化，以上變更使用若與相關建築法令不符，則日後有遭主管機關限令恢復原用途使用及罰款之風險」等語，且證人溫淑英於本院審理時亦證稱：伊居間仲介系爭房屋時，有帶原告委託之代理人林佩君至現場看屋，看屋範圍包含房屋主建物及1 樓大廳、夾層之圖書館、健身房、遊戲室等公設部分等語（見本院卷二第82頁），衡情原告委託之代理人林佩君於簽約前既經證人溫淑英陪同看屋，並於系爭契約內容明定「買方已確實知悉增違建部分存在被拆除之風險以及相關權利移轉登記的限制」、「買方於簽約前確實已親至標的物所在地詳細檢視屋況」，則原告豈有明知系爭房屋1 樓大廳變更設計而有遭查報、拆除之風險後，猶信該部分非屬違建或無遭拆除可能之理，由此益見被告於「標的物現況說明書」項次第13項「本標的物是否有增建、違建之情況？」、第14項「是否知悉本標的物之增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知？是否曾因增違建而與他人發生糾紛？」、第35項「其他重要告知事項（如房地訴訟、協議重建、都更、外牆更新或其他重要足以影響交易價格之訊息）」等欄位勾選「否」、「無」之情形，互核系爭契約全文內容，客觀上顯不足令原告產生被告有保證系爭房屋為上開勾選情形之認知，本院即無從僅憑該現況說明書即認被告有以書面保證前揭勾選內容之情事。綜上，原告所為舉證，尚不足使本院形成被告確有保證系爭房屋並無違建或未曾經檢舉、查報、拆除或收到相關通知等事實之確切心證，原告係負舉證責任之一方，其舉證責任未盡，自應受不利之認定，是原告主張系爭房屋欠缺被告保證之品質，其得請求減少價金及損害賠償云云，亦屬無據。
四、綜上所述，被告既未保證「系爭房屋並無增建、違建」、「系爭房屋增建、違建並無曾被檢舉、查報、拆除或收到任何通知」、「系爭房屋未曾因增建而與他人發生糾紛」之品質，原告於簽訂系爭契約時亦明知系爭房屋1 樓大廳有變更設計而屬違建之情形，被告就此自不負瑕疵擔保責任，則原告依系爭契約第9 條第6 項約定、民法第359 條規定擇一請求減少系爭房地買賣價金125 萬5,667 元，並依民法第179 條規定請求被告給付125 萬5,667 元本息；復依系爭契約第9條第6 項約定、第227 條、第226 條、第360 條規定擇一請求被告賠償其回復原狀之損害賠償15萬元本息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。至被告請求傳喚證人潘冠妘、林秋錦，待證事實為原告於買受系爭房地時即知違建之存在等情，然本院既已審認原告於締約時已明知系爭房地有違建情事，如前所述，是被告上開聲請即無調查之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 8 月 20 日
民事第二庭 法 官 潘曉玫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 108 年 8 月 20 日
書記官 盧佳莉