臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2800號原 告 王家福訴訟代理人 蘇彥文律師被 告 王清木上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國107 年4 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示面積七一平方公尺之地上物（門牌號碼：新北市○○區○○街○巷○○號）拆除後，將土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬柒仟肆佰參拾陸元，及自民國一○六年七月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參佰參拾貳萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖佰玖拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴，其聲明第2 項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）447,436 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，嗣變更為：被告應給付原告297,436 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。核原告所為上開訴之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告為坐落新北市○○區○○段○○○ ○號、面積71平方公尺
土地（下稱系爭土地）之所有權人，該土地係由兩造之上一代即原告之父王振男與被告之父王守己開始租賃關係（下稱系爭租賃關係）。系爭租賃關係之租賃物交付後，承租人王守己占有中，出租人王振男於民國72年3 月9 日將系爭土地之所有權出賣與第三人姚啟標，姚啟標再於76年5 月23日出賣與第三人胡榮宗，胡榮宗再於79年8 月15日出賣予原告，由原告基於買賣關係及民法第425 條規定而承受出租人之地位，被告則基於繼承關係而繼受王守己之承租人地位延續至今，且於王守己過世後均以系爭土地上所建未辦保存登記之門牌號碼新北市○○區○○街○ 巷○○號房屋（下稱系爭建物）單獨繼承人自居。系爭租賃雖未訂有書面契約，然租金依照王振男與王守己最後約定，係按系爭土地每年度之申報地價的百分之8 計算，且王守己業已依該計算方式支付租金長達數十年之久。又被告於93年以前，雖均有依照約定繳納租金，然自94年起，竟自行縮減租金數額，僅每年繳納6 萬元或5 萬元不等之租金，甚至於99、100 、101 年更完全未繳納，迄至105 年止已積欠447,436 元（每年租金金額詳如附表一所示、被告積欠情形詳如附表二所示），顯已積欠租金達2 年以上金額，迭經催告仍迴避不理，經原告於106 年2月24日委請律師以國史館郵局存證號碼000103號存證信函催告，被告於同年3 月6 日收到該存證信函後，仍置之不理，迄今仍未給付欠租，依上開存證信函之內容「…逾期未付，則併以本函依土地法第103 條第4 款之規定終止租約」，系爭租賃契約即發生終止之效力，則原告得依民法第767 條第
1 項中段規定，請求被告拆除系爭土地上之系爭建物，並依同條項前段規定，請求被告返還系爭土地，亦得依民法第45
5 條及土地法第103 條第4 款之反面解釋，請求被告返還系爭土地。若鈞院認上開存證信函尚不生終止系爭租賃契約之效力，爰併本起訴狀繕本之送達為終止爭租賃契約之意思表示。再者，依照兩造之約定，被告即承租人本應於每年1 月時，給付上一年度之地租予原告，然被告自94年起迄105 年止，均有給付短缺或未為租金給付之情事，原告亦得依民法第421 條之規定，請求被告給付租金447,436 元。因被告嗣後已給付15萬元欠租，原告減縮請求欠租297,436 元。
㈡次按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但
租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443 條亦有明文。查被告早已將系爭土地上之系爭建物全部出租予第三人使用長達十數年，而房屋不可能脫離基地而存在，系爭土地自同在租賃之範圍內。被告之上開出租行為，並未獲得原告之同意，亦已違反民法第443 條第1 項之規定，原告亦得依法終止系爭租賃契約，爰併依準備書（一）狀之繕本為終止系爭租賃契約之意思表示，系爭租賃契約亦因而發生終止之效果。
㈢再按土地法第103 條第1 款規定：「租用建築房屋之基地，
非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。」復按最高法院85年度台上字第2108號判決略以：「查土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第449 條第1 項之限制而已。最高法院30年渝上字第311 號著有判例。依上開判例意旨，訂有書面之租地建屋契約而未明定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用時為止。但應受民法第449 條第
1 項租賃期限不得逾20年之限制。20年期滿，若有民法第45
1 條規定情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅，自不待言。」查系爭建物自日據時代建築完成迄今已逾60年，為雙方所不爭執之事實，其自完工時起迄今，已超過新北市上開耐久年限報告所示之加強磚造53年或磚造46年，其已屬不堪使用之狀態，系爭租賃契約顯然無法達到原有契約目的，其契約亦業已因此而終止。
㈣並聲明：
⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖所示71平方公尺之系爭建物拆除後，將土地返還原告。
⒉被告應給付原告297,436 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠事實經過
⒈系爭土地現為原告代為管理，該土地在兩造上一代之間即
成立租賃契約，租賃契約之當事人為原告之父王振南與被之父親王守己，於王振南、王守己相繼過世後，依法由該
2 人之繼承人共同繼承系爭租賃契約。⒉系爭租賃契約租金之收取，主要係王振南透過租金收取代
理人通知王守己後，並於通知單上所載之日期當日前往王守己家收取租金，惟因王振南、王守己兩人認識多年，且兩人事業、家務繁忙，故租金收取時間並不固定，若當年度未有繳納租金時，王守己即會再經通知後進行繳納，此項租金支付模式行之有年。
㈡程序事項：
⒈按「公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共
有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821 條規定之準用；而應依同法第831 條準用第82
8 條第3 項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺。」此有最高法院104 年度第3 次民事庭會議決議可稽。又當事人適格指當事人對特定訴訟標的有實施訴訟之權能，必當事人對於為訴訟標的的法律關係有處分權能，始足當之，此項訴訟要件之有無，法院應依職權調查，對此要件之欠缺，亦無命補正之義務，如欠缺當事人適格要件，即應認原告之訴為無理由，予以駁回（最高法院105 年度台上字第1380號民事判決參照）。⒉查系爭土地現為原告所有，其稱係經由繼承分割而取得所
有權，惟觀原告所提之土地登記謄本之記載，系爭土地原告取得之原因係「買賣」，顯與原告所稱因「繼承」而取得顯有矛盾，本件原告是否係通謀虛偽取得系爭土地已有疑問，若原告之取得確實係基於假賣賣，則系爭土地即屬尚未經辦理繼承登記之土地，本件即應以王振南之全體繼承人為原告始具當事人適格。
⒊次查，本件所爭執者係「租賃契約」，而非「系爭土地所
有權」，就租賃契約而言，係屬王振南之債權遺產，經其繼承人繼承時即屬公同共有之債權，惟由原告所提出之證物，尚無從判斷此項公同共有之債權已歷經分割登記並由原告一人所繼承，從而系爭租賃契約之遺產仍應認定尚未經分割，係屬王振南之全體繼承人所「公同共有之債權」，參照上開最高法院104 年度第3 次民事庭會議決議意旨，應由王振南之全體繼承人共同行使系爭公同共有之債權始具當事人適格，今僅由王家福一人擔任原告，不論爭執之點係「系爭土地所有權」或「租賃契約之債權」，皆顯屬當事人不適格，故原告之訴為無理由，應以判決駁回之。
㈢實體事項
⒈兩造間並未合意調整租金，亦未約定以「系爭土地每年度
之申報地價百分之八」計算租金，故系爭租賃契約之租金數額，應以兩造上一代間之約定為依據：
①查系爭租賃契約係因兩造之父親死亡而由兩造繼承，故
系爭租賃契約之內容應以兩造之父親約定為依據，其中租金之約定亦同，若兩造間欲調整租金，除透過兩造合意調整外，僅能依民法第442 條規定聲請法院增減租金，而原告於民事準備（一）狀中第6 點亦自認兩造間未有合意修改契約之事實，原告亦未有任何聲請法院增減租金之情事，從而系爭租賃契約之租金約定數額為何，即應依照兩造父親生前之約定為準據。
②次查，於37年、41年、43年、53年、69年之租金支付收
據中，可證兩造父親生前就租金已有約定，而收據上皆未記載租金係以「系爭土地每年度之申報地價之百分之八」，顯見系爭租賃契約之租金計算並非原告所稱以申報地價8%為計算標準。
③再查，公告地價、申報地價之制度於民國53年間始正式
施行，而兩造間之父親早已於37年即成立系爭租賃關係，則在地價制度尚未立法且未施行之時，原告之父如何知悉系爭土地之地價為何？又如何能以該地價計算租金？④末查，於91年間原告收取租金時，該租金收據背面尚印
製無土地登記謄本之資料，惟於98年起，原告始在租金收據背面印製土地登記謄本之資料作為計算租金之依據，顯見原告係於98年起單方修改租賃契約之內容，並在主觀上認為被告有短付租金之情事，然而客觀上從未有短付租金之情事存在。
⒉被告從未拒絕繳納租金，原告之指摘顯然無據：
①查原告稱「令原告頭痛的是，被告短繳之租金金額並不
多，若以訴訟追討，實不符成本。」惟事實上原告卻是精打細算，想藉由主觀上單方提高租金，在依提高後之租金數額計算被告所欠之租金，以利提起訴訟收回系爭土地另做他項用途。
②次查，原告稱「被告貪心不足、得寸進尺，竟於民國99
年完全拒繳當年之租金。」惟收取租金係由原告之收租代理人代為收取之，此亦為原告所不爭執。被告每年皆係等待收租金之人通知始支付租金，並未特別去記是否該年度已有繳納，且因租金收取係每年為之，間隔時間較長，若逢忙碌之時便會忘記收取，而在過往支付租金過程中，亦曾發生忘記繳納而補繳之情況，故若從被告忘記繳納租金推斷被告有拒絕支付租金之行為，顯與事實不符。更何況被告在得知自己有短繳99年、100 年、
101 年之租金時，便立刻無視時效抗辯權而立即匯款給原告，可證被告從無拒絕之付租金之情事，亦合乎過往租金支付之模式。
⒊系爭租賃契約約定之租金為50,000元，此為原告默示同意
，原告不得單方擬定租金數額，並依此欺壓弱勢承租人：①查原告稱兩造間之租賃契約有約定租金為「申報地價8%
」，然卻始終無法提出證明，僅以原告主觀上調漲租金之說詞，搭配原告事後所製作之表格（參起訴狀附表一、附表二），即主觀上自認為已具有法律上之請求權，更主觀臆測被告在很久之前就已短付租金，觀原告之說詞皆所憑無據，顯未盡完足之舉證責任。
②次查，被告每年皆有支付租金給原告，依據被告父親生
前之陳述，於95年起租金數額即是50,000元，此亦為原告所默認，其在收受之時並未有任何反對之表示，渠料原告於98年時竟反悔，並開始主觀上單方認定租金係申報地價百分之8 ，進而計算及認定被告有短付租金之情事，待被告依原告之計算標準欠租達2 年時，以利依據民法第440 條第3 項、土地法第103 條第4 款終止契約，觀原告之作為，毋寧係單方欺壓經濟上弱勢之承租人，更違反前開法條立法意旨。
⒋原告以土地法第103 條第1 款終止租賃契約，顯然無據：
①按民法第449 條第3 項「租用基地建築房屋者，不適用
第1 項之規定」，該條文於88年4 月21日修正公布之立法理由係「租用基地建築房屋者，鑑於現代建築技術發達，房屋之使用期限一般超過20年。如出租人與承租人於租賃契約滿20年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，為袪除上開弊端，爰增訂第3 項租用基地建築房屋者，不適用20年租賃期限之規定」。查兩造之租賃契約依民法第
449 條第3 條規定，基於對承租人之保障及促進社會經濟利益，並不受20年之限制，且兩造間未約定租賃契約之期限，故顯不可能該當土地法第103 條第1 款「契約年限屆滿」之情況。
②又系爭房屋是否已達「不堪使用」之程度，應交由專業
機構鑑定之，並非由原告主觀臆測，若原告對此所爭執，應委由專業鑑定人認定之。
⒌原告以民法第443 條第1 項及土地法第103 條第3 款終止租賃契，顯然無據：
原告稱「被告並未自己使用系爭建物，而係將建物連同系爭土地全部轉租於他人」，恐有誤會。且「土地」與「房屋」分屬不同之標的，本件中被告出租者係被告自己興建之「房屋」，而被告與原告承租者係「土地」，被告並未將「土地」轉租於他人，自不該當民法第443 條、土地法第103 條第3 款「轉租」之情況，原告依據前揭條文終止租賃契約，顯然無據。
⒍另就兩造約定租金之數額，依據原告引用之最高法院95年
台上字第969 號等判決，被告繳納5 萬元之租金與原告時，原告客觀上從未有反對之表示，反而持續向被告收取租金，顯有意思實現之具體事實，故本件租金之數額應為5萬元。若原告主張租金數額係「申報地價8 % 」，應提出實際證據以證其說。
㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回；如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、查系爭土地於79年8 月15日登記為原告所有；兩造之上一代即原告之父王振男與被告之父王守己間就系爭土地即已成立不定期之系爭租賃契約關係；系爭租賃契約成立後，被告之父王守己在系爭土地上蓋有未辦保存登記之門牌號碼新北市○○區○○街○ 巷○○號房屋即如附圖所示之系爭建物（該建物經本院囑託新北市樹林地政事務所測量後，除全部占用系爭土地外，另占用博愛段483 地號土地少許，以下所稱之系爭建物指占用系爭土地71平方公尺部分之建物），該建物於王守己死亡後係由被告一人單獨繼承，被告對系爭建物有事實上處分權等事實，為兩造所不爭執，並有土地第一類登記謄本、土地所有權狀影本、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書影本、新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖表在卷可稽（見本院卷㈠第25至27頁、第127 頁、第237 頁），自堪信為真實。
四、原告主張系爭租賃關係之租賃物即系爭土地交付予承租人王守己占有中，出租人王振男於72年3 月9 日將系爭土地之所有權出賣與第三人姚啟標，姚啟標再於76年5 月23日出賣與第三人胡榮宗，胡榮宗再於79年8 月15日出賣予原告，而由原告基於買賣關係及民法第425 條規定而承受出租人之地位，被告則基於繼承關係而繼受王守己之承租人地位，依王振男與王守己最後約定，租金係按系爭土地每年度之申報地價百分之8 計算，然自94年起，被告竟自行縮減租金數額，迄至105 年止已積欠447,436 元，積欠租金已達2 年以上金額，迭經催告未理，經其合法終止系爭租賃契約後，被告已無權占有系爭土地，其自得請求被告拆除系爭建物、返還系爭土地，及給付尚欠租金等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠原告一人單獨提起本件訴訟，其當事人是否適格？㈡原告得否請求被告拆除系爭建物、返還系爭土地，暨給付欠租？茲說明本院得心證理由如下：
㈠關於原告一人單獨提起本件訴訟，其當事人是否適格部分：
⒈按公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有
債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821 條規定之準用；而應依同法第831 條準用第828條第3 項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺，最高法院104 年度第3 次民事庭會議決議固可資參照。惟出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依（修正前）民法第425 條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，最高法院26年上字第
365 號判例亦可資參照。⒉查本件兩造之上一代即原告之父王振男與被告之父王守己
間就系爭土地即已成立不定期之系爭租賃契約關係，已如前述。嗣王振男於72年3 月9 日將系爭土地出賣予第三人姚啟標，姚啟標復於76年5 月23日出賣予第三人胡榮宗，胡榮宗再於79年8 月15日出賣予予原告，有原告提出之系爭土地（重測前○○○鎮○段○○○段○○○○○○○ ○號土地）前臺灣省臺北縣土地登記簿影本及異動索引、胡榮宗與原告間之土地買賣所有權移轉契約書影本及新北市樹林地政事務所函送本院之系爭土地異動索引、登記謄本、電子處理前舊簿、光復初期舊簿、土地台帳、日據時期登記簿影本在卷可憑（見本院卷㈠第275 至285 頁、第291 至31
7 頁），顯見原告係因買賣而登記取得系爭土地之所有權，並非與王振男其他繼承人共同繼承而為公同共有甚明，則依前揭判例及民法第425 條規定意旨，本件原告於取得系爭土地所有權人地位時，即當然承受系爭租賃契約所生之權利或義務，而對系爭租賃關係有單獨處分之權限，與王振男之其他繼承人無涉，故原告一人單獨提起本件訴訟，其當事人自屬適格，被告抗辯原告一人提起本件訴訟，欠缺當事人適格要件，原告之訴無理由云云，尚非可採。⒊被告又抗辯：原告稱系爭土地係繼承分割取得，惟依土地
登記謄本則記載原告取得之原因為買賣，原告是否通謀虛偽取得系爭土地已有疑問，若原告之取得確實係基於假賣賣，則系爭土地即屬尚未經辦理繼承登記之土地，本件即應以王振南之全體繼承人為原告始具當事人適格云云。然原告先主張系爭土地為其分割繼承取得，嗣發現有誤更正為買賣取得，屬更正事實上之陳述（民事訴訟法第256 條規定參照），並非法所不許，被告復未舉證證明原告取得系爭土地之所有權為假買賣，實質上仍屬未經繼承登記之土地，是其此部分抗辯並無依據，亦無足取。
㈡原告得否請求被告拆除系爭建物、返還系爭土地，暨給付欠租部分：
⒈按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔
保現金抵償外，達2 年以上時，出租人不得收回，土地法第103 條第4 款定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2 年之租額時，適用前項之規定，民法第440 條亦有明文規定。
⒉經查，原告主張：系爭租賃契約之租金依王振男與王守己
最後約定，係按系爭土地每年度之申報地價年息百分之8計算，且王守己業已依該計算方式支付租金長達數十年，被告於93年以前，均有依照約定繳納租金，然自94年起，竟自行縮減租金數額，僅每年繳納6 萬元或5 萬元不等之租金，甚至於99、100 、101 年更完全未繳納，迄至105年止已積欠447,436 元，已積欠租金達2 年以上金額之事實，業據提出之附表一系爭土地申報地價表、附件二被告地租繳納及積欠明細情形一覽表、系爭土地公告地價表為證（見本院卷㈠第21頁、第23頁、第35頁）。被告雖否認系爭租賃契約有約定以系爭土地每年度之申報地價百分之
8 計算租金，辯稱：伊每年皆有支付租金給原告，依伊父王守己生前陳述，於95年租金數額即是50,000元，此為原告所默認，其收受時未為反對之表示，詎原告於98年時反悔，開始單方認定租金為申報地價百分之8 云云，並提出37年、41年、43年、53年、69年之租金收據影本為證（見本院卷㈠第99至104 頁）。惟查，被告於本院106 年10月
3 日第一次言詞辯論時到庭陳稱：「從我祖父的時候，就有跟原告的父親王振男有就現在這塊土地有租賃關係，但是沒有寫租賃契約、只是口頭約定，到民國69年時，對方一年收我們2 千塊地租，從43年到48年這6 年間總共是收
500 元地租，然後大約74、75年間換原告王家福開始收的時候，他說要收申報地價的百分之八，他就開始按申報地價的百分之八向我父親收地租，這是他擅自改的，我父親以為是政府規定的，因為老人家不願意上法庭，所以我們就這樣繳地租，後來大約96、93年左右，我退休之後，我去查我們那邊的繳費情形，結果發現差很多，別人1 年才繳2 萬多，我們要繳7 萬多，我發現之後，99、100 、10
1 年我就沒有繳地租，要讓王家福告我，結果王家福沒有告我，他說金額太少，要等金額累積多一點，所以累積到
105 年才告我，王家福算起來總共欠地租40幾萬，105 年王家福要收我11萬多，但我這邊統計起來算到105 年是31萬多。」等語（見本院卷㈠第68頁），又被告之父王守己係於95年間過世，亦經被告供明在卷（見本院卷㈠第251頁），由是可知本件自74、75年間由原告負責收取租金時起至95年間止，長達約20年間，原告係與被告之父王守己約定系爭租賃契約之租金以系爭土地每年度之申報地價百分之8 計算，應屬無疑。蓋倘王守己於當時有質疑每年租金以申報地價百分之8 計算過高，衡情應與原告爭執，或循其他法律途徑解決，豈有未表示意見而繼續繳納租金之理？況依被告所提原告於91年12月31日收取系爭土地84年度租金之收據所示（見本院卷㈠第107 頁），系爭土地84年度租金為56,800元，而84年度系爭土地之公告地價為12,500元（參見上開系爭土地地價表），又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條第1 項前段亦有明文，則以系爭土地面積71平方公尺計算，系爭土地申報地價百分之8 即為56,800元（計算式：
12,500元×80% ×71×8%＝56,800元），其金額正與原告主張系爭土地每年租金以申報地價百分之8 計算相符，且此金額亦已高於被告所辯之95年租金為50,000元，是被告前揭所辯，亦難認為真實，不足採取。
⒊次查，原告於被告積欠系爭土地租金達2 年以上之金額後
，已於106 年2 月24日委請律師以國史館郵局存證號碼000103號存證信函催告被告「於函到後五日內清償積欠地租新台幣447,436 元，逾期未付，則併以本函依土地法第10
3 年第4 款之規定終止租約，不另為終止之意思表示，並將於終止租賃契約後，訴請法院拆屋還地…」，而該存證信函業於106 年3 月6 日為被告收受，此復有上開存證信函及回執影本在卷可考（見本院卷㈡第29至33頁），則本件系爭租賃契約應已於106 年3 月11日應已合法終止。至被告雖於106 年10月18日分別匯款50,000元、50,000元、50,000元共150,000 元予原告，表示其於得知自己有短繳99年、100 年、101 年之租金時，便立即匯款給原告云云，並提出匯款申請單影本3 紙為據（見本院卷㈠第125 頁）。然被告所補繳者僅為其自行所認定之租金，非約定之申報地價百分之8 ，又係於原告已合約終止系爭租賃契約後始行補繳，當無礙於系爭租賃契約已經合法終止之效力，附此敘明。
⒋次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之，民法第767 條第1 項前段定有明文。本件原告為系爭土地之所有權人，已於106 年3 月11日合法終止系爭租賃契約，則被告有事實上處分權之系爭建物已無占用系爭土地之合法權源，應構成無權占有，故原告依上開規定請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，於法有據。又被告自94年起至105 年止累計共積欠原告租金447,736 元，亦如前述，扣除被告於106 年10月18日自行補繳之租金150,00
0 元後，尚欠297,436 元（即：447,736 元－15,000元＝297,436 元，是原告系爭租賃契約之約定，請求被告給付尚積欠之租金297,436 元，亦屬有理。
五、綜上所述，本件原告一人單獨提起本件訴訟，其當事人並非不適格，且被告積欠租金已達2 年以上之金額，經原告合法終止系爭租賃契約後，被告已無占有系爭土地之合法權源。
從而，原告依民法第767 條第1 項前段規定及系爭租賃契約約定，請求被告拆除系爭建物、返還系爭土地，並請求被告給付尚欠租金之297,436 元，及自起訴狀繕本送達翌日即10
6 年7 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 8 日
民事第四庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 107 年 5 月 8 日
書記官 黃頌棻