臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2908號原 告 何士凱訴訟代理人 林庭恩被 告 中德建設股份有限公司法定代理人 吳樹泳被 告 張高祥共 同訴訟代理人 侯傑中律師
張漢榮律師上列當事人間請求酌減違約金等事件，本院於民國106 年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查，原告民事起訴狀所載訴之聲明為：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。嗣於本院民國10
6 年12月12日言詞辯論期日，原告當庭提出民事變更訴之聲明狀，其訴之聲明變更為：⒈被告中德建設股份有限公司（下稱中德公司）應給付原告44萬元，及自起訴狀送繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉被告張高祥應給付原告56萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。經核原告上開訴之聲明之變更，與原訴均係基於原告與被告中德公司簽訂之【SUPER1曼哈頓】房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約）、原告與被告張高祥簽訂之【SUPER1曼哈頓】土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約書，並與系爭房屋契約合稱系爭契約），向法院請求酌減違約金及不當得利返還請求權之法律上原因，係不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非訴之變更，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）被告收取違約金額顯已過高，原告依民法第252 條規定，請求法院酌減違約金，理由如下：
1、原告於103 年9 月18日以1,293 萬元向被告購買「SUPER1曼哈頓」建案（下稱系爭建案）B9棟10樓之房屋含地下5層編號52號汽車停車位（權利範圍全部，下稱系爭房屋）及所坐落之新北市○○區○○段○○○○○○○○號○○○區○○段950 、792 、793 地號土地（權利範圍詳如系爭土地契約書，下稱系爭土地，並與系爭房屋，合稱系爭不動產），原告並分別與被告中德公司、張高祥簽訂系爭房屋契約、系爭土地契約，原告至今已付買賣價金193 萬元（其中部分價金係由原告母親林庭恩提供不動產貸款支付，有貸款證明書為證），因大環境關係原告收入減少，自103年度綜合所得資料給付總額合計115 萬8,059 元至104 年度綜合所得資料給付總額合計69萬3,180 元及105 年度綜合所得資料給付總額合計38萬4,478 元，故原告無法繳付系爭不動產價金63萬元，經被告於105 年11月28日以樹林樹新路郵局存證號碼第84號存證信函及106 年5 月9 日律師函通知原告解除系爭契約，並沒收原告已繳納之買賣價金193 萬元，作為懲罰性違約金，並將系爭不動產之產權收回自行處分，另行出售，有信函為證。
2、依系爭房屋契約第23條第2 項第1 款、第3 項、系爭土地買賣契約第12條第2 項第1 款、第3 項約定：「原告有不按照契約約定之日期付款之情事者，經被告解約後原告已繳之款項悉數作為懲罰性違約金，但以總價款15％為限，被告不得另行請求損害賠償。」，惟參以最高法院94年度台上字第320 號判決意旨，系爭契約解除後，被告雖未能享有如期取得價金、喪失及時收取價金之周轉利益、孳息收入之損害，然被告保有系爭不動產之所有權，仍得再行出售獲取利益，及兩造經濟狀況均非相同等一切情狀，被告收取違約金數額尚屬過高，應酌減始屬相當。
（二）被告收取之違約金額，顯已高於財政部公布之同業利潤標準：
1、揆諸財政部公布之103 年度同業利潤標準，住宅營建之淨利率為8 ％，亦即建商在扣除購地成本、建築用料、廣告、代銷及人事管銷費用後，可獲得利潤僅約8 ％，是以系契約而言，被告中德公司應得合理利潤為37萬2,000 元（計算式：465 萬元×8 ％＝372,000 元），被告張高祥應得合理利潤為66萬2,400 元（計算式：828 萬元×8 ％＝662,400 元），總計被告應得合理利潤為103 萬4,400 元（計算式：12,930,000元×8 ％＝1,034,400 元），較被告向原告沒入之違約金193 萬元，要難謂無酌減之必要。
況被告對原告主張解約後，仍可將系爭不動產重行出售，不致受有損害，被告一方面可於完成轉售後獲取利潤103萬餘元，另方面又收取原告違約金193 萬元，一來一往獲利高達296 萬元，衡情應予酌減。遑論本件係預售屋之買賣，原告配合工程進度分期付款，如依系爭契約約定，原告違約時，一概由被告沒收已繳款額，則原告繳交價款少，縱違約情節嚴重，沒收金額亦少；惟繳交價款越多，雖違約情節輕微，遭沒收違約金反而增多，顯失公平，有酌減必要。退步言，縱認被告中德公司非屬住宅營建之營利事業，而係不動產投資興建之營利事業，其淨利率亦僅為10％，故其合理利潤應為129 萬3,000 元（計算式：12,930,000元×10％＝1,293,000 元），較渠等沒入之違約金
193 萬元，要難謂無酌減之必要。
2、此外，原告於簽約後皆按時繳納款項，直至105 年11月因大環境關係，致原告收入減少，始無法繼續繳納，惟當時系爭不動產尚未辦理過戶、且未交屋，系爭契約解除後，亦節省此部分處理費用。再者，被告中德公司雖因原告未能繼續履約，而未享有如期取得價金、喪失及時收取價金之周轉利益、孳息收入之損害，然被告中德公司沒收違約金仍保有系爭不動產所有權，得再行出售獲取利益，及兩造經濟狀況均非相同等一切情狀，被告中德公司收取之違約金數額尚屬過高，應酌減始屬相當。
（三）預售屋買賣範本，僅供參考，並無拘束所有不動產買賣雙方之絕對效力。縱原告曾簽署系爭契約，該契約係參照內政部預售屋買賣範本所定契約約款，然內容僅供參考，被告沒收之違約金是否過高，尚不能僅憑上開預售屋買賣範本所載為準，仍應視具體情事而為綜合判斷。
（四）被告於販售系爭建案時，未明確告知原告系爭建案將來部分建物將做社會住宅，顯有以詐欺方式誘使原告購買。原告於買受系爭建案之預售屋時，曾詢問捐贈為警察局、公托等建物是否會做社會住宅，銷售人員明確告知不會做為社會住宅，嗣後透過媒體大幅報導始知悉將會作為社會住宅使用，且該資料已於103 年8 月29日於媒體公布，然原告於103 年9 月18日向被告購買系爭建案時，銷售人員隱瞞事實，明顯有以施用詐術方式，使原告陷於錯誤而購買系爭不動產。經原告向新北市地政局申訴，被告中德公司雖於105 年10月27日回函：「公益設施部分，該建築執照附表即明確登載：『本案僅公益設施棟為高層建築未規劃住宅使用』等語，而未核准該公益設施棟得做住宅使用。…，本公司將捐贈予新北市政府，產權歸新北市政府所有，倘若新北市政府未來變更該G 棟建築使用用途，本公司無從干涉。而在新北市政府辦理變更用使用用途前，本公司實無從於銷售時告知台端該公益設施單位之使用項目即包含公益住宅。」，由此得知，被告中德公司於原告105年申訴時，仍告知其不知系爭建案未來新北市政府會如何使用。然倘若被告於105 年仍不知悉新北市政府未來會如何使用，為何新聞媒體於103 年即知悉，該建築未來將會作成社會住宅、派出所、托育、托老等服務空間，並大幅報導系爭建案將成為新北市首例民間捐贈社會住宅，顯見被告有使用詐欺行為，誘使原告購買系爭不動產。
（五）被告中德公司、張高祥分別沒收原告之違約金金額為76萬元、117 萬元，依收取比例計算，被告中德公司、張高祥應取得合理利潤總計103 萬4,400 元，故被告中德公司應返還原告38萬8,000 元（計算式：760,000 元－372,000元＝388,000 元），被告張高祥應返還原告507,600 元（計算式：1,117,000 元－662,400 元＝507,600 元），共計895,600 元，又被告於銷售系爭不動產時，有以詐欺行為誘使原告購買系爭不動產，是以，被告就此亦有負責之必要，故被告中德公司應返還原告44萬元、被告張高祥應返還原告56萬元，共計100 萬元。
（六）為此，爰依民法第252 條、第179 條之規定，請求貴院准酌減違約金自193 萬元減為93萬元後，原告依民法第179條不當得利之法律關係請求酌減之100 萬元，並聲明：⒈被告中德公司應給付原告44萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉被告張高祥應給付原告56萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告答辯意旨：
（一）本件違約金是否過高，需斟酌被告所受損害及所失利益，依過去實務見解，關於所受損害以及所失利益之計算，參諸臺灣高等法院90年度上字第396 號判決意旨，就所失利益之判斷標準，係採：「營業利潤損失部分：按：財政部每年均就營利事業各種同業，檢定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定同業利潤標準，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而為核定（見所得稅第80條規定），可謂統計及經驗所定之標準，原審採為依通常情形，被上訴人承攬系爭工程可得預期之利益之計算標準，據以核算其損害額，尚屬允當，有最高法院76年度台上字第1758號民事判決意旨可資參照，而上訴人因出售系爭土地予被上訴人，依兩造間買賣契約，上訴人自得預期其受有前揭利益。依財政部公佈之88年營利事業各業所得額標準及同業利潤標準，其中不動產興業投資之純利率為百分之14，上訴人沒收之違約金應以房地總價金百分之14計算方合理」。另最高法院76年度台上字第1758號民事判決、最高法院86年度台上字第2351號民事判決等實務上之見解，亦多以財政部公布之營利事業各業所得額標準及同業利潤標準，做為參考依據，因此被告之所失利益，得以上開標準之純利率作為判斷依據。至於被告所受損害部分，既然因所失利益得以上開標準為衡量，則被告因銷售系爭不動產所支出費用等所受之損害，亦得一併以上開標準之費用利率，作為判斷所受損害依據。
（二）經查，被告中德公司為不動產買賣業，依據同業利潤標準，被告所受之損害為總價金百分之10、所失利益為總價金之百分之17，有稅務行業標準標準分類暨同業利潤標準查詢系統（第7 次修訂）1 份在卷可查，遠高於被告沒收之金額，故本件應無違約金過高之情事。
（三）依行政院消費者保護會之定型化契約，消費者違約最高可請求違約金百分之15，若建商違約，可請求百分之15以上違約金，系爭契約約定百分之15及實際沒收金額，均未超過上開規定。又原告主張社會住宅部分與本件無關，且違約金酌減標準，亦非以原告就違約有故意或重大過失為要件。另被告中德公司營業項目未包含營造，原告以營建業同業利潤標準百分之8 並不妥當，由同業利潤標準觀之，淨利率為純粹獲利，係法條上之所失利益部分，仍要考量被告因銷售房屋支出之費用，為所失損害。被告否認原告所稱系爭不動產出賣後還有利益，目前房地產低迷，被告是否能賣出系爭不動產而獲利，仍未可知，且依實務見解，解除契約後所生利益，不能作為衡量損害賠償之依據，原告主張將來不確定之被告能否出售系爭不動產之獲利，作為被告並無損害之理由，並不恰當。
（四）爰答辯聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
（一）原告分別與被告中德公司就系爭房屋、與被告張高祥就系爭土地，於103 年9 月18日簽訂系爭房屋契約及系爭土地契約，約定房屋總價465 萬元、土地總價為828 萬元。
（二）嗣因原告違約未交付期款，經被告中德公司於105 年11月28日以樹林樹新路郵局存證號碼第84號存證信函通知原告於接獲繳款通知後7 日內繳納頂版完成之期款63萬元。又經被告均委請博亞法律事務所高奕驤律師於106 年5 月9日以（106 ）博亞驤芳字第155 號律師函，催告原告應於文到7 日內依約給付系爭不動產之頂版完成期款63萬元及遲延利息，逾期即以上開律師函作為解除系爭契約之意思表示，不另通知，並沒收原告已繳納買賣價金193 萬元。
上開各項事實，有原告提出系爭不動產之系爭房屋契約、系爭土地契約各1 份、樹林樹新路郵局存證號碼第84號存證信函1 份、博亞法律事務所於106 年5 月9 日以（106 ）博亞驤芳字第155 號函文1 份（均影本）在卷可憑（本院卷第17至108 頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、本件原告主張被告將其買受系爭不動產之預售屋所給付之19
3 萬，全數充作違約金予以沒收，尚屬過高，爰請求法院酌減違約金後，並依民法第179 條之規定，請求被告返還經酌減後之違約金之不當得利，被告則以前詞置辯。是本件爭點應為：被告將原告給付系爭不動產之買賣價金193 萬元，全數充作違約金予以沒收，其數額是否過高而應予酌減？
（一）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
（二）經查：系爭房屋契約第23條第2 項第1 款、系爭土地契約第12條第2 項第1 款均載明：「二、倘甲方（即原告，下同）有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合乙方（即被告，下同）辦理產權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本約條款之情事者，除本契約另有約定解約條件外，經乙方催告後仍不履行時，乙方得解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，解約後依下列方式辦理：（一）甲方已繳之款項悉數作為懲罰性違約金。但該已繳交之款項超過房地總價百分之十五時，則以總價款百分之十五為限，本約房屋產權並由乙方收回自行處分，甲方無異議。」（本院卷第
37、93頁），而被告所沒收之違約金金額為193 萬元，以系爭不動產買賣價金共計1,293 萬元計算，房地總價百分之15係193 萬9,500 元，是被告充作懲罰性違約金沒收之
193 萬元，顯然未超過系爭契約所約定之懲罰性違約金上限。況且，上開懲罰性違約金百分之15之上限，係內政部依消費者保護法第17條第1 項之規定所公布之預售屋買賣契約書範本所規範之上限，而被告遵循主管機關公告之預售屋買賣契約範本之規定，其因此所沒收之懲罰性違約金，更難認有何過高之情形。
（三）原告雖主張被告中德公司係營造業，依財政部公布之103年度同業利潤標準，住宅營建業之淨利率為8 ％，並應以此作為酌減違約金之標準云云，並提出103 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準1 紙在卷為憑（本院卷第191頁），惟以原告主張被告中德公司屬營造業，故應適用營造業之同業利潤標準云云，已為被告所否認，並稱被告中德公司係屬不動產買賣業，且經本院依職權調閱被告中德公司之經濟部公司資料查詢1 紙，被告中德公司所營事業多屬不動產租賃、開發、買賣或投資顧問業，故認原告主張被告中德公司應適用營造業之同業利潤標準，顯屬無據，應以被告提出之稅務行業標準分類暨同業利潤標準查詢系統1 紙（本院卷第151 頁）所示之不動產買賣業之同業利潤標準，較為可採，而參諸上開查詢系統所示不動產買賣業於103 至105 年度之淨利率均達百分之17，高於系爭契約所約定之懲罰性違約金上限百分之15，自難據此認被告所充作違約金予以沒收之金額，有過高情事。
（四）原告主張其經濟能力因大環境因素發生變化，其收入減少云云，並提出其103 、104 、105 年度綜合所得稅各類所得資料清單各1 份在卷為憑（本院卷第111 至115 頁），參諸原告於103 年度收入為115 萬8,059 元，足稽原告於
103 年9 月18日簽訂系爭契約時，已衡量其自己還款能力，其本於自由意志所簽訂之系爭契約內容，自應受其拘束，又原告縱於104 、105 年度有收入銳減之情形，然該項收入之減少係屬原告之個人經濟狀況之變動，與被告之行為或系爭不動產無涉，該項風險應由原告自行承擔，尚難作為酌減違約金之原因。至原告所稱被告於販售系爭不動產時，並未告知系爭建案將來部分建物將作為社會住宅，顯有以詐欺方式誘使原告購買系爭不動產云云，並提出網路媒體之新聞影本1 紙、新北市政府105 年10月18日新北府地價字第1051971075號函文1 份、新北市政府地政局10
5 年10月18日新北地價字第1051993376號函文1 份、同局
105 年11月2 日新北地價字第1052075200號函文1 份、中德公司105 年10月27日中板字第1051027 號函文1 份（均影本）在卷為憑（本院卷第177 至187 頁），惟姑不論原告所提上開證據，是否足以證明被告有何詐欺行為，本件原告係依民法第252 條規定請求酌減違約金，係以原告有違約之情形而應給付違約金為前提，若係被告有詐欺或違約之事實在先，則應屬被告債務不履行之情形，而非原告依民法第252 條請求酌減違約金之問題，是原告所為上開被告涉有詐欺之主張，顯非本院依職權酌減違約金之原因，原告此部分之主張，應有紊亂法律關係之誤解，尚無足採。
五、綜上所陳，原告所為之舉證，尚不足以證明被告將原告給付之買賣價金193 萬元充作違約金予以沒收，其數額有過高而應予酌減之情形。從而，原告依民法第252 條請求酌減違約金100 萬元，並依民法第179 條之規定，請求被告返還上開酌減之違約金之本息，並聲請如前，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
民事第四庭 法 官 張誌洋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
書記官 李佳寧