臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2920號原 告即反訴被告 莊弘安訴訟代理人 呂秋𧽚律師複 代理 人 莊宇翔律師被 告即反訴原告 黃德煌訴訟代理人 顧定軒律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於中華民國107年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾萬貳仟元，及自民國一百零六年十一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之三，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行。但反訴被告以新臺幣壹拾萬貳仟元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：㈠被告向訴外人林建良承租新北市○○區○○街○○○○○號1、2
樓，復於民國103年1月15日將上列房屋（其中1樓有部分為被告與伊共同使用，見本院卷第181頁，下稱系爭房屋）出租予伊作為清潔地毯之廠房使用，並訂定租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間為自103年1月15日起至107年1月15日止，租金每月新臺幣（下同）5萬元。系爭房屋自103年7月起每逢下雨即滲漏水不斷，不僅係牆角、牆面、牆縫大面積滲漏水，更有直接由天花板滴水情形，且伊歷次均有通知被告漏水情形，被告每每辯稱係伊機器漏水或要求伊將地毯移開或架高即可，惟均未尋專業處理漏水人士，嗣後又自行處理，以塗抹水泥方式即稱已完工，始終未將漏水問題解決，造成伊客戶存放之地毯污損，且被告顯未依民法第423條規定，盡其維持租賃物合於約定使用及收益之義務。
㈡茲請求被告賠償如下：
⒈原證8-1之地毯因104年7月23日漏水，造成地毯吸水後發霉
泛黃，背面亦毀損無法處理，原告除無法收取清潔費10,640元外，亦已賠償客戶地毯價格10萬元，合計損失110,640元。
⒉原證8-2之手工皮革地毯因104年7月23日漏水，造成地毯泡
水變皺，無法復原，原告除無法收取清潔費10,640元外，亦造成客戶該地毯損失60萬元，且客戶已將上開地毯損失之賠償請求權讓與原告，合計共610,640元。
⒊原證8-3之地毯為手工皮革拼接地毯，惟因天花板滴水造成
皮革染劑褪色，無法復原，原告除無法收取清潔費10,640外，亦造成客戶該地毯損失60萬元，且客戶已將上開地毯損失之賠償請求權讓與原告，合計共610,640元。
⒋原證8-4之地毯因104年8月8日之滲水造成嚴重發霉，此地毯
經原告竭力磋商後，客戶同意清洗後得毋須賠償，但致原告無法向客戶收取清洗費用15,540元，且因發霉後，原告另外無償清洗3次，發霉地毯清洗每次為26,640元，故本件地毯合計損失95,460元（15,540＋26,640×3＝95,460）。
⒌原證8-5之地毯為絲質地毯，此地毯因104年8月8日之滲水，
造成地毯染色暈開，無法復原，除造成原告無法收取清洗費4,000元外，亦造成客戶此地毯價格為8萬元之損失，經原告竭力磋商後，客戶同意毋須賠償。合計共損失4,000元。
⒍原證8-6之地毯為手工羊毛地毯，因104年8月8日之漏水，造
成邊條吸水泛黃染色、背面已發爛，該地毯價格為20萬元，惟經原告竭力磋商後，客戶同意經染色修復後毋須賠償，原告已給付修復費用15,000元，且致原告無法向客戶收取清洗費用5,400元，且因發霉後，原告另外同意無償清洗3次，本件地毯合計損失36,600元。（5,400×4＋15,00 0＝36,600）。
⒎原證8-7之地毯因8月27日之滲水造成染色，客戶同意清洗後
收受毋須賠償，然致原告無法向客戶收取清洗費用6,000元，且之後又再無償清洗4次，故共造成原告3萬元之損失。⒏原證8-8之報枕係因天花板滴水，因不明泥垢造成損壞，報
枕單顆價值3萬元，兩個為6萬元，經原告竭力磋商後，客戶同意染色修復毋須賠償，原告已給付修復費用8,000元，另清洗費1,500元，故共造成原告9,500元之損失。
⒐以上共計1,507,480元。
㈢爰依民法第184條第1項前段及第227條第2項規定，聲明求為
判決：⒈被告應給付原告1,507,480元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠伊早已於103年1月20日即針對系爭房屋聘請專業人員施作防
水工程，嗣後即已無任何再遭原告反應系爭房屋有何滲漏水之情事，所謂滲漏水情事修復已逾1年多之期間，直至104年7月22日發生中度颱風麥德姆侵襲之際，方有三重地區因中度颱風來臨，突然面臨大量降雨而有諸多地區淹水，甚至因此才發生水流流入系爭房屋內之情事，縱原告所存放之客戶地毯有何污損之情形可言，顯然係因颱風天災之不可抗力因素引起，與伊無關。嗣後於104年8月6日間，另有蘇迪勒颱風侵襲，伊此時更曾委託兒子黃建榮以LINE通訊軟體發送訊息而提醒原告應將地毯架高外，甚至向原告說明可空出自身所使用之2樓空間供原告置放地毯。原告客戶存放之地毯發生污損均恰逢颱風來襲時淹水所致，並非因系爭房屋發生滲漏水所致。伊於104年間麥德姆及蘇迪勒等二颱風侵襲前，早已將系爭房屋修復，而有原告使用長達一年多期間未曾反映漏水或任何地毯污損之情事。縱原告得請求損害賠償，原告亦未提出清潔費如何計算之證明，單純依原告所提銷售單無法證明原告已賠償客戶地毯價格，依原告所提出之所謂服務記錄表，僅手寫「地毯修復色」及「抱枕補色」等內容而已，並無特定為何等地毯或何等抱枕進行修復及補色。果若系爭房屋於原告承租期間不斷發生漏水之情事，則原告又如何可能於明知客戶存放之地毯將因此產生污損之情況下，而仍繼續使用系爭房屋長達1年6個月之久。
㈡黃建榮雖於原告表示有漏水發生之際，而曾回覆「我等一下
過去處理」、「我們正在聯絡抓漏水的公司人員來看處理漏水」等云云，然此僅係伊願協助查明是否為系爭房屋漏水，或若有發生漏水則原因究為何而已，黃建榮亦曾回覆原告「你先打那些區域的地毯先移開，我打電話問師傅」等語，即可證明伊自始即認需經專業人員判斷後，始得確認是否為系爭房屋漏水，方因此請原告先避免可能造成之損害，並非伊已然承認系爭房屋確有漏水之情事。
㈢原告所提原證14影片除日期乃係8月18日外，則如何可早於
此等日期之「7月23日」或「8月8日」等日期前，曾經存在渠所謂漏水之情形存在外，更甚者，該等影片既僅係「8月18日」影片，而如何證明與「8月27日滲水」有所關連？(375)依原證5第2頁LINE對話記錄，原告已自稱不知影片中畫面是否在漏水，如何以此證明系爭房屋有漏水情事。若有漏水情事，為何原告向鈞院聲請鑑定後又捨棄鑑定等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：被告向林建良承租系爭房屋，嗣後再於103年1月15日將系爭房屋出租予原告作為清潔地毯之廠房使用，並簽立系爭租約，約定租賃期間自103年1月15日起至107年1月15日止，租金每月5萬元。此有系爭租約附卷可稽（見本院卷第25-32頁）。
四、兩造爭執要點為：㈠系爭房屋是否漏水？若是，則是否造成原告存放在系爭房屋內之客戶地毯污損？㈡原告得請求被告賠償之金額？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠系爭房屋是否漏水？若是，則是否造成原告存放在系爭房屋
內之客戶地毯污損？⒈按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。」、「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，民法第184條第1項前段、第423條、第227條定有明文。
⒉原告主張其於承租系爭房屋期間，因系爭房屋自103年7月起
每逢下雨即滲漏水不斷，不僅係牆角、牆面、牆縫大面積滲漏水，更有直接由天花板滴水，造成其存放在系爭房屋內之客戶地毯污損，致原告因此受有相當於賠償客戶地毯污損金額之損害等情，並提出系爭租約、系爭房屋漏水照片、系爭房屋天花板漏水照片、原告與黃建榮於104年7月12-23日、104年8月6-8日、104年8月27-28日、104年8月18-19日之手機通訊軟體LINE截圖之對話記錄、地毯污損照片、客戶宸欣公司開立予原告之銷貨單、原告支付修復地毯費用收據、104年8月18日漏水影片光碟為證（見本院卷第25-117頁、第361頁），且依上列系爭房屋漏水照片、系爭房屋天花板漏水照片及104年8月18日漏水影片光碟（見本院卷第33-41頁、第361頁）所示，可見下雨時雨水自系爭房屋之天花板滴水進入屋內，並沿著牆面流到地面，且自系爭房屋外面竄入屋內，致其內牆角、牆面、牆縫及地面有大面積滲漏水，且造成原告存放在系爭房屋內之客戶地毯污損，被告出租系爭房屋，於租賃關係存續中，應注意保持該屋合於作為清潔地毯之廠房使用之約定使用、收益之狀態，且就當時之一切情況，亦無不能注意之情，竟疏未注意系爭房屋有漏水，並妥善修繕至不漏水狀態，顯有過失，且係可歸責於被告。證人即被告之子黃建榮雖到庭結證稱伊父親（即被告）是二房東，經原告以手機通訊軟體LINE聯絡告知後，伊到現場看，沒有發現漏水，但為方便原告使用，我們有請師傅將屋頂及牆面補膠，費用由前屋主林建良付的。原告104年7月12日稱有積水，伊至現場看有一台清洗地板機器，裡面有100多公升的水，機器旁邊有一灘水，那天也沒有下雨，伊打電話告知原告是機器漏水，‧‧‧等語（見本院卷第400-405頁），惟與上情不符，且證人黃建榮既為被告之子，就一般吾人社會經驗常情而言，其證詞不免偏向被告，尚難採信。綜上足見，本件因被告疏未注意系爭房屋有漏水，並妥善修繕至不漏水狀態之過失，致系爭房屋漏水，污損原告存放在系爭房屋內之客戶地毯，使原告因此受有原告賠付修復客戶地毯費用之損害。被告顯於系爭房屋租賃關係存續中，並未保持其合於作為清潔地毯之廠房使用之約定使用、收益之狀態。是原告依民法第184條第1項前段及第227條第2項規定，請求被告賠償損害，即屬有據。
㈡原告得請求被告賠償之金額？⒈原告主張原證8-1之地毯因104年7月23日漏水，造成地毯吸
水後發霉泛黃，背面亦毀損無法處理，原告除無法收取清潔費10,640元外，亦已賠償客戶地毯價格10萬元等語，並提出原證8-1之地毯污損照片、客戶宸欣公司開立予原告之銷貨單為證（見本院卷第99頁、第113頁），除其中原告無法收取清潔費10,640元部分，原告未能舉證以實其說，核屬無據，應予剔除外，其餘賠償客戶地毯價格10萬元部分，即屬有據，應予准許。
⒉原告雖主張原證8-2之手工皮革地毯因104年7月23日漏水，
造成地毯泡水變皺，無法復原，原告除無法收取清潔費10,640元外，亦造成客戶該地毯損失60萬元，且客戶已將上開地毯損失之賠償請求權讓與原告，合計共610,640元；原證8-3之地毯為手工皮革拼接地毯，惟因天花板滴水造成皮革染劑褪色，無法復原，原告除無法收取清潔費10,640外，亦造成客戶該地毯損失60萬元，且客戶已將上開地毯損失之賠償請求權讓與原告，合計共610,640元；原證8-4之地毯因104年8月8日之滲水造成嚴重發霉，此地毯經原告竭力磋商後，客戶同意清洗後得毋須賠償，但致原告無法向客戶收取清洗費用15,540元，且因發霉後，原告另外無償清洗3次，發霉地毯清洗每次為26,640元，故本件地毯合計損失95,460元（15,540＋26,640×3＝95,460）；原證8-5之地毯為絲質地毯，此地毯因104年8月8日之滲水，造成地毯染色暈開，無法復原，除造成原告無法收取清洗費4,000元外，亦造成客戶此地毯價格為8萬元之損失，經原告竭力磋商後，客戶同意毋須賠償，合計共損失4,000元；原證8-7之地毯因8月27日之滲水造成染色，客戶同意清洗後收受毋須賠償，然致原告無法向客戶收取清洗費用6,000元，且之後又再無償清洗4次，故共造成原告3萬元之損失等語，惟依原告提出之原證8-2、原證8-3、原證8-4、原證8-5、原證8-7之地毯污損照片（見本院卷第4-8頁），僅能得知地毯污損，尚難證明原告因上列地毯污損而受有財產上支出、無法收取清洗費等損害或取得客戶對被告之地毯損失賠償請求權，此外，原告復未能提出其他積極之證據供本院審酌，是原告此部分之主張，即屬無據，應予駁回。
⒊原告主張原證8-6之地毯為手工羊毛地毯，因104年8月8日之
漏水，造成邊條吸水泛黃染色、背面已發爛，該地毯價格為20萬元，惟經原告竭力磋商後，客戶同意經染色修復後毋須賠償，原告已給付修復費用15,000元，且致原告無法向客戶收取清洗費用5,400元，且因發霉後，原告另外同意無償清洗3次，本件地毯合計損失36,600元（5,400×4＋15,000＝36,600）等語，並提出原證8-6之手工羊毛地毯污損照片、原告支付修復地毯費用收據（服務記錄表）為證（見本院卷第107頁、第115頁），除其中原告無法向客戶收取清洗費用21,600元（5,400×4）部分，原告未能舉證以實其說，核屬無據，應予剔除外，其餘原告已給付修復費用15,000元部分，即屬有據，應予准許。
⒋原告主張原證8-8之報枕係因天花板滴水，因不明泥垢造成
損壞，報枕單顆價值3萬元，兩個為6萬元，經原告竭力磋商後，客戶同意染色修復毋須賠償，原告已給付修復費用8,000元，另清洗費1,500元，故共造成原告9,500元之損失等語，並提出原證8-8之報枕污損照片、原告支付修復地毯費用收據（服務記錄表）為證（見本院卷第111頁、第117頁），除其中清洗費1,500元部分，原告未能舉證以實其說，核屬無據，應予剔除外，其餘原告已給付修復費用8,000元部分，即屬有據，應予准許。
⒌基上，原告得請求賠償客戶地毯價格10萬元、原告已給付修
復費用15,000元及原告已給付修復費用8,000元，共計123,000元。
㈢承上，原告雖得請求被告給付123,000元。惟查，被告得請
求原告給付225,000元，且原告亦得請求被告給付123,000元，經原告於反訴部分主張以123,000元債權與被告請求的225,000元互為抵銷後，被告積欠原告123,000元之債務即歸於消滅，惟被告對原告尚有102,000元之債權（詳反訴部分）。是本件原告主張依民法第184條第1項前段及第227條第2項規定，請求被告給付1,507,480元等語，即屬無據。
五、從而，原告依民法第184條第1項前段及第227條第2項規定，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：㈠伊向林建良承租系爭房屋，嗣於102年12月23日再將系爭房
屋出租予反訴被告，租賃期間為自103年1月15日起至107年1月15日止，租金每月5萬元，反訴被告自103年1月15日起即開始使用系爭房屋。自104年7月15日起，反訴被告竟未遵守系爭租約給付租金，伊曾先寄發存證信函催告反訴被告給付之，然反訴被告竟置之不理。因伊已無使用系爭房屋之需要，故於105年1月31日即與原出租人林建良簽訂租約終止切結書，同時因伊前已催告反訴被告，惟均未獲反訴被告回應，故伊自得終止與反訴被告間之租賃關係。反訴被告自104年7月15日起即未給付租金，至105年1月31日止，反訴被告實已積欠高達7個月租金，共計35萬元。
㈡爰依系爭租約之法律關係，聲明求為判決：⒈反訴被告應給
付反訴原告35萬元，暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息。⒉反訴原告願以現金或同面額之無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：依最高法院89年度台上字第422號判決意旨，反訴原告明知伊租用系爭房屋作為地毯清潔使用，卻每逢下雨即有滲漏水之問題，更遲未有效處理，致伊擺放之地毯污損，顯未提供合於租賃使用目的之租賃物，伊就租金部分自得主張同時履行抗辯。就7個月租金未付不爭執，伊亦主張以其所受損害1,507,480元為抵銷。反訴原告已於104年10月30日發函終止系爭租約，104年11月間反訴原告亦已換鎖，其後需由反訴原告舉證伊有繼續占用系爭房屋情形等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈反訴原告之反訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時
或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。」、「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認」，民事訴訟法第279條、第280條第1項前段定有明文。次按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，民法第423條亦定有明文。
㈡反訴原告主張反訴被告自104年7月15日起即未給付租金，至
105年1月31日止，反訴被告實已積欠高達7個月租金，共計35萬元等情，經反訴被告於106年11月22日本院言詞辯論時表示「就7個月租金未付不爭執」等語（見本院卷第174頁），嗣反訴被告復於107年12月26日本院言詞辯論時表示「被告已於104年10月30日分別函告終止租約，故之後部分應由被告舉證原告有繼續佔用情形，並非原告已經自認此部分之租金。104年11月間就被換鎖，沒有辦法進去，是被告終止租約（原證12.13）。」等語（見本院卷第406頁），並提出原證12：被告104年10月16日寄發之存證信函、原證13：被告104年10月30日寄發之存證信函為證（見本院卷第351-359頁），且反訴原告對於上列證據亦未爭執，另反訴原告復未就反訴被告係於105年1月31日始遷讓返還系爭房屋等情舉證以實其說，堪認兩造間之系爭租約已於104年10月31日經反訴原告終止，且反訴被告僅占有使用系爭房屋至104年10月31日。則依上列規定，自應認反訴被告就7個月租金未付不爭執部分之自認已因反訴被告能證明與事實不符，而合法撤銷。又兩造間之系爭租約既於104年10月31日終止，且依系爭租約第2至4條（見本院卷第27、181頁），租賃期間為自103年1月15日起至107年1月15日止，租金每月5萬元，應於每月15（日）以前繳納，則自104年7月15日起至104年10月31日止，反訴被告積欠反訴原告租金計4.5個月，以每月5萬元計算，共計225,000元。另反訴原告（即出租人）亦因系爭租約於104年10月31日終止，而無庸依系爭租約就系爭房屋漏水部分予以修繕至不漏水狀態之保持其合於約定使用、收益狀態之義務，故反訴被告自不得以反訴原告未提供合於租賃使用目的之租賃物，而就反訴原告請求給付租金部分主張同時履行抗辯並拒絕給付。是反訴原告依系爭租約之法律關係，請求反訴被告給付225,000元，即屬有據。
㈢按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」，民法第334條第1項分別定有明文。承上，反訴原告既得請求反訴被告給付225,000元，且反訴被告於上列本訴部分亦得請求反訴原告給付123,000元，復查無「依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者」，則二者互為抵銷後，反訴原告積欠反訴被告123,000元之債務即歸於消滅，惟反訴原告對反訴被告尚有102,000元之債權。是反訴被告主張以123,000元債權與反訴原告請求的225,000元互為抵銷，即屬有據，且於互為抵銷後，反訴原告僅得依系爭租約之法律關係，請求反訴被告給付102,000元。
四、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，反訴原告依系爭租約之法律關係，請求反訴被告給付102,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即106年11月23日（見本院卷第179頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本判決反訴原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，惟反訴被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由。反訴原告之反訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 31 日
民事第六庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 1 月 31 日
書記官 郭德釧