臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2982號原 告 林羽萱訴訟代理人 黃建霖律師被 告 勝隆開發建設股份有限公司法定代理人 鄭朝陽訴訟代理人 王維立律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰肆拾陸萬伍仟元，及自民國一百零六年九月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰肆拾陸萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國105年9月11日向被告購買位於新北市○○區○○段277至296、297之1、298、299之1、300、303至
305、310（原告誤繕為301）至314、316之2、316之4等34筆地號基地之「蒲陽‧雙和」建案房屋（建造執照字號：105中建字第00166號）之B戶13樓房屋（下稱系爭房屋）及地下室肆層編號20之法定停車位1位，暨上開房屋及停車位坐落之基地（下合稱系爭房地），兩造簽訂房屋買賣預定契約書、土地買賣預定契約書（下分稱系爭房屋買賣契約、土地買賣契約，並合稱系爭買賣契約），伊已給付價金合計新臺幣（下同）231萬元。詎料，被告於105年12月28日以存證信函通知伊，因系爭房屋乃被告應分配予基地合建地主之房屋，而拒絕出售系爭房地，伊自得依系爭房屋買賣契約第19條第2項、系爭土地買賣契約第7條第2項（下合稱系爭第2項）約定意旨，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，請求被告返還伊已給付之價金231萬元，並賠償與已繳納價款同額之231萬元違約金，合計462萬元。為此，爰依上開約定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告462萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償止日，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋原係伊基於合建契約應選配予合建地主，惟因內部作業疏失，不慎將系爭房屋出售予原告，故本件實屬一屋二賣之情事，依系爭房屋買賣契約書第19條第1項、系爭土地買賣契約書第10條第1項（下合稱系爭第1項）約定，原告應定期催告始得解除系爭買賣契約，惟原告迄未催告伊改善即解除系爭買賣契約，容有未洽。其次，伊在原告尚未發見上開一屋二賣之情事前，即主動聯繫並提出解決方案，距離系爭買賣契約簽訂僅3個月餘，斯時原告並未申辦貸款，尚未受有何信用、利息之損失，更可見本件係因伊作業上缺失所致，並非惡意違約或未為任何補救措施，且伊一再努力與原告協商調解，故原告請求賠償違約金231萬元，實屬過高，請求酌減違約金至0元等語，資為置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決願供擔保請求宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第165至166頁）：㈠兩造於105年9月11日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告買受
系爭房地，並約定系爭房屋及停車位總價款為768萬元、系爭土地總價款為1,152萬元，合計為1,920萬元。有系爭買賣契約為證（見本院卷第23至113頁）。
㈡原告依序於105年9月15日、105年10月5日、105年11月18日
分別給付房屋款訂金23萬元、簽約金38萬元、開工款31萬元，及土地款訂金35萬元、簽約金58萬元、開工款46萬元，合計已給付價金231萬元。有統一發票、匯款申請書等件為證（見本院卷第115至119頁）。
四、原告主張：被告拒絕出售系爭房地，依系爭房屋買賣契約第19條第2項、系爭土地買賣契約第10條第2項約定，伊自得解除契約，並請求被告返還價金及賠償與價金同額之違約金合計462萬元本息等語，為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者在於：㈠原告解除系爭買賣契約有無理由？㈡本件原告之請求，有無理由？爰析述如下。
五、就原告解除系爭買賣契約有無理由部分：㈠查，系爭房屋買賣契約第19條第1、2項約定：「一、乙方（
即被告）保證交屋時產權清楚，絕無一屋數賣或無權占有他人土地，倘有上述糾紛致影響甲方（即原告）權利時，乙方應於本戶房屋點交前負責釐清，否則甲方得定相當期限催告乙方，逾限期乙方仍未處理時，甲方得解除本契約，雙方並同意依本條第二項規定處理。二、倘乙方有無故拒絕出售本約買賣標的物、……，甲方得解除本約及與本約有連帶關係之契約，且乙方應將甲方已繳之房屋款退還甲方，……並同時賠償房屋總價款百分之十五，但上述賠償金額超過已繳總價款者，則以已繳價款為限。」等語（見本院卷第41頁），系爭土地買賣契約第10條第1、2項亦同此約定（見本院卷第103條）。細繹系爭第1、2項約定之異同，乃係以被告交屋時為界，倘被告於交屋時，有一屋二賣等產權不清之違約情事，即屬系爭第1項之違約情事，若被告於交屋前有無故拒絕出售系爭房地之情事者，則屬系爭第2項違約情事，而所謂被告拒絕出售系爭房地者，乃謂被告拒絕依系爭買賣契約履行交付系爭房地之意，其理自明。準此，足稽系爭第2項業已明定：倘被告有無故拒絕依系爭買賣契約履行交付系爭房地之違約情事者，原告得解除契約，並請求被告返還已繳價金及負擔賠償之權利，合先敘明。
㈡次查，本件兩造訂立系爭買賣契約時，基地合建地主業已基
於合建分屋契約選配系爭房地，被告無法依系爭買賣契約交付系爭房地予原告等節，為被告不爭執（見本院卷第166、172頁）。矧以被告為系爭房地之出賣人，對於系爭房地是否屬於基地合建地主選配之房屋，當知之甚詳，惟被告於兩造簽訂系爭買賣契約後，以系爭房地為基地合建地主選配房屋為由，拒絕依系爭買賣契約履行交付系爭房地予原告，顯係無故拒絕出售系爭房地，則原告依系爭第2項約定，以起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示（見本院卷第15頁），即為有理。被告雖辯稱：本件係屬一屋二賣，屬系爭第1項約定之違約情事，原告應先定期催告履行始得解除系爭買賣契約云云，惟本件被告尚未交付系爭房地，揆諸前開說明（見上開五、㈠），自無系爭第1項約定之適用，被告上開所辯，並不可採。
六、就本件原告之請求，有無理由部分：㈠查，系爭買賣契約既經原告合法解除，已如前述，則原告依
系爭第2項約定，請求被告返還已給付之價金231萬元，為有理由，應予准許。
㈡按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條亦著有規定。次按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨參照）。兩造對於系爭第2項約定：被告應同時賠償土地及房屋總價款百分之15，但上述賠償金額超過已繳總價款者，則以已繳價款為限，係屬違約金性質乙節，均未爭執（見本院卷第171至172頁）。又系爭買賣契約係因被告有前述違約情事經原告合法解除，已如前述，而系爭土地及房屋總價款百分之15為288萬元（即：1,920萬元×15%＝288萬元），已逾原告已繳價金231萬元，則原告依系爭第2項約定，請求被告賠償與已繳價款同額之231萬元為違約金，原非無據。惟查，兩造於105年9月11日簽訂系爭買賣契約，被告於105年12月28日以存證信函通知原告拒絕出售系爭房地情事，有存證信函為憑（見本院卷第121至123頁），而依系爭買賣契約之付款明細表所示（見本院卷第55、107頁），原告僅繳納訂金、簽約金、開工款等3期（見不爭執事項㈡），尚有屋突完成、使照申請、銀貸、交屋款等4期價金尚未給付，本院審酌系爭買賣契約履行進度，並綜合一切情狀，倘認被告應以原告已給付之價金231萬元為原告得請求之違約金，確有過高之情形，爰依被告之聲請（見本院卷第171頁），認原告得請求之違約金酌減為115萬5千元，占系爭買賣價金約百分之6（即：115萬5千元÷1,920萬元≒6%，小數點以下四捨五入），尚稱適宜。被告空言辯稱本件違約金應酌減為0元云云，實屬無稽，自不足取。
㈢綜上，原告得請求被告給付之金額合計為346萬5千元（即：
231萬元＋115萬5千元＝346萬5千元）。
七、從而，原告依系爭第2項約定，請求被告給付346萬5千元，及自起訴狀繕本送達（本件起訴狀繕本於106年9月18日送達於被告，有送達證書為證，見本院卷第141頁）之翌日即106年9月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 16 日
民事第四庭 法 官 陳心婷上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應附繕本）。
中 華 民 國 106 年 11 月 20 日
書記官 顏偉林