臺灣新北地方法院民事判決
106年度訴字第2033號原 告 陳韻如訴訟代理人 陳奕君 律師被 告 遠雄建設事業股份有限公司法定代理人 趙文嘉訴訟代理人 蘇弘志 律師複 代理 人 陳友炘 律師訴訟代理人 劉明芳 律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國106年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰壹拾捌萬陸仟元及如附表「金額」欄所示金額自受領日起（如附表「付款日期」欄所示）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零陸萬貳仟元為被告供擔保，得為假執行；但被告如以新臺幣叁佰壹拾捌萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1項定有明文。本件兩造簽立預售屋買賣契約書，合意以本院為第一審管轄法院，有預售屋買賣契約書在卷可憑（本院第50頁），本院自有管轄權。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於民國104年3月26日與被告簽訂預售屋買賣契約書（下
稱系爭契約）（原證1），購買由被告在新北市○○區○○○段○○段000地號推出之「遠雄首品」建案（下稱系爭建案）編號第A02棟第7樓之房地預售屋（含地下第伍層編號第18號下層沉箱式機械停車位1位）1戶（下稱系爭預售屋)，總價金新臺幣（下同）1,379萬元。原告已於104年3月19日繳納訂金20萬元，又於104年3月26日繳納簽約金133萬元，又於104年6月6日繳納開工(一)款41萬4千元，再於104年12月17日繳納工程(二)款41萬4千元，再於105年5月12日繳納工程(三)款41萬4千元，再於105年9月21日繳納工程(四)款41萬4千元，總計原告已繳納價金共318萬6千元予被告，有預售屋買賣契約書可稽（原證1第2~4頁）。
㈡被告廣告均標榜為一般居家住宅，未曾在廣告中提及系爭預售屋位於商業區用地或作辦公室用：
⒈)被告廣告文宣（原證3）標榜「機場捷運藝術宅」、「紐
約當代藝術宅」、「人文生活」、「新藝術建築」、「小宅革命」、「精緻住宅」、「小宅聰明置產六大族群:適合三人未滿小家庭、新世代自主女性、為子置產、老年換屋、獨居家庭」、「家需要多大的空間，才能滿足家庭轉向精緻，兩房，成主流」。從該資料顯示將來成屋時，當與現今具時尚之大樓一般住宅無異，足認被告廣告宣稱為一般住宅，供生活居住用。
⒉被告廣告文宣（原證5）標榜系爭預售屋依客廳、主臥、
次臥、廚房、浴室、陽台之住宅格局規劃擺設。查原告參觀系爭預售屋樣品屋之拍攝照片（原證9），可證被告銷售現場之樣品屋更如原證5一貫為客廳、主臥、次臥、廚房、浴室、陽台之住宅規劃擺設。
⒊被告廣告文宣（原證6）標榜系爭預售屋遠雄首品係「住
宅建案」。查被告上述廣告，均以一般居家住宅之宣傳字眼，從未提及系爭預售屋位於商業區用地，足致一般消費者誤認系爭預售屋為一般住宅之性質，原告係深受被告之廣告文宣中所謂機場捷運藝術宅、新世代自主女性之訴求所吸引，而前往系爭預售屋銷售現場進一步瞭解。原告已向銷售人員明確表達購屋目的為住宅居住使用，而銷售人員於說明過程中亦再三強調系爭預售屋為新莊副都心機場捷運藝術宅。甚而銷售現場之樣品屋更如原證5一貫為客廳、主臥、次臥、廚房、浴室、陽台之住宅規劃擺設，有原告參觀系爭預售屋樣品屋之拍攝照片可稽（原證9）。原告基於信賴前述被告所為廣告內容及樣品屋之示範，認系爭預售屋可供合法住宅使用，而與被告簽訂系爭契約。原告購買後已繳納價金共318萬6千元予被告。詎料該系爭土地為商業區用地，系爭預售屋座落於商一(第一種商業區：為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。)及商二(第二種商業區：為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。)的使用分區上（原證7），不得作為住宅使用。
㈢廣告不能悖於事實，否則即屬不實而有詐騙之情：
廣告手法容或可以誇張，但不能悖於事實，否則即屬不實而有詐騙之情。查原證6標榜系爭預售屋為住宅建案，足認被告明知系爭預售屋為不得供住宅使用之建物，即其用途並非住宅，卻認可其廣告以住宅使用之方式呈現，且依原證3、原證5廣告或樣品屋之擺設，均難令一般社會大眾自外觀上可得而知系爭預售屋乃辦公室而非住宅，是自非被告以「原證3係廣告意象」、「原證5之家具裝潢示意圖僅為設計師創意表現僅供參考」一語可為帶過。
㈣被告廣告因消保法第22條之強制規定，而成為契約內容之一
部分，依據消費者保護法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」；又消保會91年8月12日消保法字第0910000841號函，稱「有關消保法中廣告之性質，為避免企業經營者以不實之廣告侵害消費者，消保法第22條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容，若消費者因廣告而與企業經營者訂立契約，則廣告之內容即因消保法第22條之強制規定，而成為契約內容之一部分。」故（原證3）、（原證5）、（原證6）廣告均成為系爭契約內容之一部分。
㈤被告廣告因系爭契約第1條之約定，而成為契約內容之一部
分按系爭預售屋預定買賣契約書第1條（原證1第1頁），賣方對廣告義務之約定載明﹕「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其他記載之建材設備說明書、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為本契約之一部份」。被告於系爭預售屋公開推出預售時，其（原證3）、（原證5）、（原證6）廣告宣傳單上均以居家住宅為招徠消費者之主要訴求，且系爭預售屋預定買賣契約書相關附件之記載，亦均以一般住宅內部陳設之客廳、主臥、次臥、廚房、浴室、陽台等稱之，甚而銷售現場之樣品屋示範亦全然為一般住宅之裝潢擺設，原告信賴上開廣告內容而認系爭預售屋可供住宅使用，而誘發預購之動機，是依最高法院93年台上字2103號判決旨意及系爭預售屋買賣契約書第1條之約定，前揭廣告之說明及樣品屋示範即系爭預售屋可供住宅使用，應為系爭預售屋買賣契約之一部。
㈥系爭預售屋座落於商業用地，並非住宅用地，被告已給付不
能詎系爭建案廣告（原證3）、（原證5）、（原證6）均宣稱為一般住宅，被告把商辦當住宅賣，涉及不實廣告誤導消費者之情。蓋純辦公室會比系爭預售屋便宜，被告為便於出脫而以住宅之包裝出售系爭預售屋。被告之廣告推銷過程中，對於該預售屋為「一般事務所」，於將來所可能涉及法律上之權利義務關係，均隱飾未誠實告知，並再三保證該房屋為可合法使用為「一般住宅」。被告明知該區屬商業用地僅能做辦公室使用，卻以住宅名義販售。被告若無使一般消費大眾誤認系爭預售屋屬住宅，何以就其不否認之系爭預售屋銷售廣告中多次提及者為「小宅革命」、「住宅」等字樣（原證3）廣告文宣將建案包裝成精緻當代藝術住宅。該建案室內設計家具配置圖，畫有床舖、衛浴與客廳，樣品屋也採居家布置擺設居家家具，造成原告誤以為是住宅而購買；而就其所稱之系爭預售屋用途為一般事務所，卻未見出現於廣告文宣中。顯見被告系爭預售屋建案廣告並未告知其系爭建案之使用分區之正確資訊。使原告誤認為系爭預售屋座落於住宅區，而隱瞞其使用分區性質為商一、商二。系爭預售屋既不能供作住宅使用，網路及廣告上之訊息卻標榜精緻住宅，而未有隻字片語提及為一般事務所用途，焉有不為更正而任令錯誤訊息於網路上散發之理，足認被告對系爭預售屋自始即設定以「住宅」方式銷售。被告已屬重大廣告不實，違反消費者保護法第22條企業經營者廣告需負真實義務之規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」被告建商以低廉的工業、商業用土地蓋屋，再包裝成住宅攬客，未盡告知義務。被告既已無法給付住宅用途之房屋，自屬給付不能，原告得依民法第226條、第256條規定解除系爭預售屋買賣契約，再依民法第259條之規定，請求被告返還原告已支付系爭預售屋價金及利息。縱認有告知，被告只在契約中以隱晦文字解釋，僅在最低限度聊盡告知義務，不算善盡告知義務，規避事後責任，早已先違背誠信原則，原告自得解除契約返還價金。
㈦系爭預售屋座落於商業用地，若違法以住宅使用，將採罰鍰
及斷水、斷電，故系爭預售屋有重大瑕疵：新北市政府拆除大隊就房屋二次施工，會依即報即拆的作業準則處理違建（原證8）。因原告施作之項目均為一般住家之規格及設計，再任令因違法為住宅使用而置其自身受有斷水斷電之虞，系爭預售屋若違法使用，將採罰鍰及斷水、斷電而使花費超過千萬元購買之系爭預售屋因無水、無電、無法使用而荒置，縱至愚之人，亦不會為之。足認系爭預售屋該區屬商業用地，不能做住宅使用，則系爭預售屋顯存有滅失契約預定效用之重大瑕疵，且其瑕疵無從除去，雖系爭預售屋尚未交付，然依最高法院51年台上字第931號判決要旨，原告仍得依民法第354條第1項本文及第359條之規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條解除契約回復原狀之規定，請求被告返還已交付之買賣價金。被告縱答辯稱政府實際上不會執行罰鍰及斷水、斷電，惟此仍不解免將坐落於商業用地之系爭預售屋做住宅使用已違反法令。被告稱不會被取締，就沒有違法或損失，顯有誤會。
㈧原告得因被告契約給付不能或系爭預售屋有物之重大瑕疵，解除系爭契約，被告應回復原狀返還價金予原告：
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。綜上，原告以本起訴狀合法告知被告解除系爭契約，故被告受領價金318萬6千元，顯係無法律上原因受有利益，原告自得依民法第259條回復原狀及第179條不當得利之規定請求被告返還所受領之價金318萬6千元。又原告以本案書狀向被告表明解除契約之意思表示，表示原告並無繼續履約給付價金之意思，兩造系爭不動產買賣契約，即已因原告之解除而發生契約解除之效力，被告自應返還不當得利之價金予原告。被告稱兩造買賣關係仍存在而無須考量酌減違約金，容有誤會。
㈨縱被告得沒收違約金，15%違約金確屬偏高而應酌減縱被告
得沒收違約金，關於系爭契約第25條第3、4項約定之15%違約金數額，確屬偏高而應予酌減：
⒈按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約
定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權，對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第251條、第252條之規定自明。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量核減之標準；若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號、105年度台上字第679號判決意旨參照）。
⒉有關違約金是否過高之判準，僅得依契約解除前之不履行
損害賠償作為審酌依據，不得就解除後之損害一併考量，是被告縱有解除契約後之重行出售之佣金等損失，亦難作為本件審酌之標準。
⒊本案酌減違約金應審酌原告就買賣價金之給付義務已一部
履行，惟買受人就房地買賣契約所負主要義務在於給付價金，買受人給付價金愈多，違約情節應愈輕，給付價金愈少，違約情節則愈重。倘依買賣契約書之違約金條款，買受人違約即沒收已繳房地價款15%，將造成不論買受人違約情節輕重，均課以相同之違約金，尚非公允，仍應依民法第252條規定，按具體情形衡量應否酌減違約金之必要。查原告依工程進度共繳款318萬6千元，則原告至105年9月21日止仍按期繳納期款，尚不得謂原告違約情節重大，且系爭房地總價款之15%為206萬8,500元，此金額已逾原告所繳價款318萬6千元之65%以上，總計原告已繳納價金共318萬6千元予被告。與上述違約情節愈輕，給付價金應愈少之原則有所相悖。然損害賠償性質之違約金，其立法目的係為節省債權人依據債務不履行損害賠償權對債務人請求損害賠償之舉證成本，不應導致違約金制度違背契約正義等值之結果，法院仍得比照債權人因一部履行所受之利益，並參酌兩造間所受損害情形，依職權酌減違約金。惟以買受人價金已支付之價金作為計算違約金之基礎，而不考慮買受人給付遲延、違約情形之嚴重程度，將形成買受人多繳價金者被扣罰多，少繳價金者被扣罰少，顯非公允合理。況依一般經驗法則，被告就管理及銷售之實際支出尚不及房屋總價10%，故有法院判決酌減違約金至總價之6~8%。原告主張上開契約約定之違約金數額偏高，至少應予酌減至15%之一半，即7.5%。
⒋縱鈞院認不應酌減違約金至總價之7.5%，查財政部核定不
動產投資開發、興建及租售業同業利潤之淨利率為10％，有營利事業各業所得額暨同業利潤標準可稽（原證4），係依一般該行業之收入扣除支出成本及費用為計算基準，應得作為衡量原告如期依約履行，被告所得享受一切利益之參考，暨被告實際所受之損害等情，被告所沒收之原告已繳價款其佔房地總價款之比例，高於不動產興建及租售業同業利潤之淨利率10％甚多，故本件違約金至少應酌減至系爭房地總價款之10％始為適當。系爭房地總價款為1379萬元，則被告可獲得之淨利應為137萬9千元。被告至多僅可主張渠等受有此金額之損害，尚不得沒收違約金至總價款15%。
⒌至於內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得
記載事項」第24條所定違約金標準，並未斟酌個案情形，亦無強制力，法院得斟酌減少違約金，而不受其拘束。
⒍原告就系爭房地已付價款318萬6千元，被告就此部分享有
週轉或孳息之利益，依法定利率5%計算，被告享有孳息利益應自損害額中扣除。
㈩請求權基礎：
⒈原告得主張被告違反消費者保護法第22條廣告真實義務、
系爭契約第1條、重大違反系爭契約第29條之誠實信用原則，依民法第226條、第256條規定解除系爭預售屋買賣契約，再依民法第259條解除契約回復原狀之規定，請求被告返還原告已支付系爭預售屋價金及利息。
⒉原告得依民法第354條第1項本文及第359條之規定解除系
爭買賣契約，再依民法第259條解除契約回復原狀之規定，請求被告返還原告已支付系爭預售屋價金及利息。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。縱原告無法依廣告不實或重大瑕疵解除系爭契約，惟原告已表示不願履行契約，故契約仍已解除，原告與被告間系爭預售屋買賣契約既已自始不生效力，從而原告得依民法第179條不當得利請求被告返還原告已支付系爭預售屋價金及利息。
綜上所述，原告聲明求為判決：被告應給付原告3,186,000
元及自被告受領時起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯稱：㈠不爭執事項：
⒈對於原證1兩造預售屋買賣契約書不爭執。
⒉對於附表1及原證2不爭執，即原告自締約後至105年9月12日止，已繳價金3,186,000元。
⒊對於原證4形式上不爭執，其上載不動產興建租售之費用
率為28%，其成本遠高於系爭買賣契約所載可合法沒收總價之15%。
㈡爭執事項：
⒈兩造之買賣契約、被告銷售人員於銷售時所使用之廣告說
明物或口頭說明，是否欺瞞原告？⒉原告得否依民法第259條或179條請求返還買賣價金？⒊本件買賣契約尚未解除，原告可否主張酌減違約金？㈢依兩造所提證物及證人之陳述，被告答辯如后。
⒈依原告所提附表1，顯示原告就工程款祇繳至第4期，而自
第5期開始拒繳工程款（請參照系爭買賣契約第24、25頁），經被告於106/5/5催告（先前所提被證1），依系爭買賣契約第8條第2項規定，買方有兩個月之期款繳費寬限期，兩個月過後，賣方仍須以信函表達解除契約之意思表示。從而，本件被告並未解除系爭買賣契約。
⒉目前工程進度為完成外牆拆架（即原告應準備繳交第6期
工程款），被告正處於辦理申請使用執照之作業中，原告卻不欲履約，無法定、正當事由片面解除契約，應無理由。
⒊查系爭買賣契約第2條第2項房屋坐落之（三）之3明載四
樓至十五樓為「一般事務所」；又，附件一（系爭買賣契約第22頁）房屋平面圖-七、十、十三樓平面圖，已於圖面上之每一戶標示「一般事務所」，並有原告（買受A2之7樓）之簽名蓋章，顯示原告於買受時，對於標的物係一般事務所之事實，知之甚詳。原告所聲請訊問當時之銷售人員沈柏祐，在鈞院陳述「我們在作房屋銷售的過程中，有告知客戶這是一般事務所」，並在場指出上開契約之載明事項。
⒋查原告所提原證３之廣告說明物僅顯示「遠雄首品」建物
之宅第（藝術家系列宅、小宅等語）特性，未明言係住宅，又一般事務所之內部規劃本來就是因購屋者之需求而異，原告於買受時明知買受標的物之特性，並簽署契約所附之補充協議書（原證1契約標示頁第52頁之後一頁），同意「買方同意就上述各項變使用部分，日後如主管機關要求回復原狀時，買方同意自行恢復依原設計規劃使用，並不得主張減少買賣價金或要求任何損害補償」，卻事後翻異，應違反「禁反言」之原則，其主張解除契約，不應准許。
⒌原告所提原證5第3頁手寫明載「一般事務所」，顯示買賣
雙方於交易洽談時，原告有受告知其買受之標的物為一般事務所，彰彰甚明。
㈣綜上，原告主張解除系爭買賣契約為不合法，雙方仍存在買
賣關係，故原告所提違約金酌減之問題，似無必要，併予說明。
㈤綜上所述，原告之請求應無理由，答辯聲明為：原告之訴駁回，被告如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠本件原告主張其於104年3月26日與被告簽訂預售屋買賣契約
書，購買由被告在新北市○○區○○○段○○段000地號推出之「遠雄首品」建案編號第A02棟第7樓之房地預售屋（含地下第伍層編號第18號下層沉箱式機械停車位1位）1戶，總價金1,379萬元。原告已於104年3月19日繳納訂金20萬元，又於104年3月26日繳納簽約金133萬元，又於104年6月6日繳納開工(一)款41萬4千元，再於104年12月17日繳納工程(二)款41萬4千元，再於105年5月12日繳納工程(三)款41萬4千元，再於105年9月21日繳納工程(四)款41萬4千元，總計原告已繳納價金共318萬6千元予被告等事實，已據提出預售屋買賣契約書、繳款證明等為證（本院卷第31頁至第115頁），且為被告所不爭執（本院卷第237頁），堪信為真實。
㈡原告主張其買受之標的物為「一般居家住宅」，被告則稱原告買受之標的物係「一般事務所」：
⒈就兩造提出之證據分述如下：
⑴兩造不爭執之「預售屋買賣契約書」共有52頁，其標題
為「茲就遠雄首品預估屋買賣事宜」，其第1條載明「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其他記載之建材設備說明書、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為本契約之一部分」（第1頁），其第2條第2項房屋坐落之（三）之3明載4樓至15樓為「一般事務所」（第2頁），其附件1（房屋平面圖-7、10、13等三樓平面圖，已於圖面上之每一戶標示「一般事務所」，原告買受A2之7樓，其上經買方即原告簽名蓋章（第22頁），其附件7之建材設備說明，項目載明「客廳、餐廳、臥室」、「浴廁」、「廚房」（第34頁）。
⑵兩造簽立之「補充協議書」（本院卷第83頁），其三之
2雙方同意變更事項為「買為所購標的物部分室內空間，由賣方規劃施作相關之進、排水及污、廢水管線、共同管道間、隔間牆面，及衛生、廚具設備（詳附件3），以供買方使用。」，其四之1其他約定事項「買方同意就上述各項變使用部分，日後如主管機關要求回復原狀時，買方同意自行恢復依原設計規劃使用，並不得主張減少買賣價金或要求任何損害補償」。
⑶原證3被告廣告文宣，其標題為「2015年遠雄首品、機
場捷運藝術宅」、「新莊副都心唯一、紐約當代藝術宅、遠雄首品」，其內容有「以人文生活尺度、造梵谷藝想世界」、「小宅革命」、「精緻住宅」、「小宅聰明置產六大族群：三人未滿小家庭、新世代自主女性、為子置產、老年換屋、獨居家庭」、兩房以下，全球主流」等文句（本院卷第117頁至第123頁）。
⑷原證5之被告廣告文宣，其中平面傢俱配置參考圖分列
客廳、主臥、次臥、廚房、浴室、陽台等規劃擺設。最上行有「一般事務所」、「熱水器自備」等手寫字樣。
（本院卷第195頁）。
⑸原證6之被告廣告文宣，標示「住宅建案」、「遠雄首品」等字樣。（本院卷第199頁）。
⑹原證9為原告參觀系爭預售屋樣品屋之拍攝照片，該照
片顯示有客廳、主臥、次臥、廚房、浴室、陽台之住宅規劃擺設。（本院卷第233頁、第235頁）。
⒉按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年度台上字第2631號裁判意旨參照）。次按為避免企業經營者以不實之廣告致侵害消費者權益，消費者保護法認定契約責任及於廣告的內容，於該法第22條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。依該法施行細則第23條規定廣告之型式，是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無任何成品供購屋人決定是否欲承購該屋，衡諸常情，購屋人於訂約當時自當信賴購入後自己得使用之室內空間及格局高度及房屋品質將如同廣告上所載，準此而論，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且進而以廣告內容與建商洽談該屋之性質時，該廣告之說明應成為契約內容之一部（最高法院87年度上字第861號裁判意旨參照）。兩造簽立之「預售屋買賣契約書」第1條亦載明「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其他記載之建材設備說明書、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為本契約之一部分」。依上說明可知，本件預售屋之廣告宣傳品及其他記載之建材設備說明書、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為兩造間契約之一部分，且解釋兩造間之契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，亦如上述。
⒊依上所述，系爭原證1之「預售屋買賣契約書」共有52頁
，內容甚多，其標題為「遠雄首品預估屋買賣事宜」，一般房屋買賣亦常有如此記載，其附件7之建材設備說明，項目載明「客廳、餐廳、臥室」、「浴廁」、「廚房」。原證3被告廣告文宣，其標題為「2015年遠雄首品、機場捷運藝術宅」、「新莊副都心唯一、紐約當代藝術宅、遠雄首品」，其內容有「以人文生活尺度、造梵谷藝想世界」、「小宅革命」、「精緻住宅」、「小宅聰明置產六大族群：三人未滿小家庭、新世代自主女性、為子置產、老年換屋、獨居家庭」、兩房以下，全球主流」等文句。原證5之被告廣告文宣，其中平面傢俱配置參考圖分列客廳、主臥、次臥、廚房、浴室、陽台等規劃擺設。原證6之被告廣告文宣，標示「住宅建案」、「遠雄首品」等字樣。原證9之原告參觀系爭預售屋樣品屋拍攝照片，該照片顯示有客廳、主臥、次臥、廚房、浴室、陽台之住宅規劃擺設等情。由是觀之，本件預售屋有關建商即被告之廣告文宣標題為「2015年遠雄首品、機場捷運藝術宅」、「新莊副都心唯一、紐約當代藝術宅、遠雄首品」，其內容有「以人文生活尺度、造梵谷藝想世界」、「小宅革命」、「精緻住宅」、「小宅聰明置產六大族群：三人未滿小家庭、新世代自主女性、為子置產、老年換屋、獨居家庭」、兩房以下，全球主流」等文句。被告廣告文宣，其中平面傢俱配置參考圖分列客廳、主臥、次臥、廚房、浴室、陽台等規劃擺設。被告網路廣告文宣，標示「住宅建案」、「遠雄首品」等字樣。上述被告之廣告文宣，並無列出「一般事務所」字樣。再系爭「預售屋買賣契約書」之建材設備說明，項目亦載明「客廳、餐廳、臥室」、「浴廁」、「廚房」等內容。被告提供之爭預售屋樣品屋拍攝照片，亦顯示有客廳、主臥、次臥、廚房、浴室、陽台之住宅規劃擺設等情。綜上，由一般交易上之習慣，本於經驗法則及誠信原則觀之，原告主張其買受之標的物為一般居家住宅，並非無據。
⒋系爭「預售屋買賣契約書」第2條第2項房屋坐落之（三）
之3固記載4樓至15樓為「一般事務所」，其附件1（房屋平面圖-7、10、13等三樓平面圖，亦於圖面上之每一戶標示「一般事務所」，並經原告簽名蓋章，被告廣告文宣中有關平面傢俱配置參考圖，最上行亦有「一般事務所」手寫字樣。惟查，系爭「預售屋買賣契約書」共有52頁，有如前述，上述有關「一般事務所」字樣，僅有3小段，含原告簽名，大約有12字、15字及5字，由契約全文觀之，斟酌上述被告之廣告文宣內容、契約書之建材設備說明、預售屋樣品屋拍攝照片等情，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤觀察，自不能拘泥於上述有關「一般事務所」字樣記載之片段，遽為認定原告買受之標的物係一般事務所。兩造簽立之「補充協議書」，其三之2雙方同意變更事項為「買方所購標的物部分室內空間，由賣方規劃施作相關之進、排水及污、廢水管線、共同管道間、隔間牆面，及衛生、廚具設備（詳附件3），以供買方使用。」，其四之1其他約定事項「買方同意就上述各項變使用部分，日後如主管機關要求回復原狀時，買方同意自行恢復依原設計規劃使用，並不得主張減少買賣價金或要求任何損害補償」之約定，係規範有關「原告所購標的物部分室內空間，由被告規劃施作相關之進、排水及污、廢水管線、共同管道間、隔間牆面，及衛生、廚具設備，以供買方使用，被告同意就上述變使用部分，日後如主管機關要求回復原狀時，原告同意自行恢復依原設計規劃使用，並不得主張減少買賣價金或要求任何損害補償」之事項，按諸常情，一般住宅或一般事務所常有二度施工，變動室內空間利用，是上述約定，無涉「一般住宅」或「一般事務所」之認定。至於證人沈柏祐雖證稱：「我們做房屋銷售的過程中，有告知客戶這是一般事務所。（原問：關於本案銷售是用住宅的方式來賣嗎？）」、「對於一般事務所說明在買賣契約書裡面有跟客戶做告知。（原問：你對一般事務所的說明在那裡？有何根據？）」、「是，其他的部分就是第22頁部分也有告知。（原問：提示原證1，買賣契約書的第2頁，證人指的說明一般說明書是指買賣契約書一般事務所的記載嗎？還有其他嗎？）」等語，但其證述有關「一般事務所」之內容，亦僅只上述論及之「預售屋買賣契約書」第2條第2項房屋坐落之（三）之3上記載4樓至15樓為「一般事務所」，及其附件1（房屋平面圖-7、10、13等三樓平面圖，於圖面上之每一戶標示「一般事務所」部分，而此部分並不能認定原告買受之標的物係一般事務所，亦如上述，是證人沈柏祐之證言，並不能影響上述認定。
⒌綜上，原告主張其買受之標的物為「一般居家住宅」，並非「一般事務所」之事實，即屬有據，應可採信。
㈢按債權人於有民法第226條因可歸責於債務人之事由，致給
付不能之情形，得解除其契約，為同法第256條所明定。又契約一經解除，與契約自始不成立生同一之結果，故因契約所生之債權債務，溯及當初全然消滅，其已由他方所受領之給付物，依同法第259條第1款之規定，自應返還（最高法院40年台上第1020號判例意旨參照）。次按一般所謂給付不能，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。本件原告買受之標的物為「一般居家住宅」，並非「一般事務所」，已如上述，經查，系爭預售屋之土地坐落於於商一（第一種商業區：為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
）及商二（第二種商業區：為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。）之使用分區上，有新莊副都心使用分區表在卷可稽（本院卷第203頁），不得作為住宅使用。被告亦自承其預售房屋，係「一般事務所」，有如上述。依上說明，系爭預售屋坐落於商業用地，並非住宅用地，被告已給付不能，且係可歸責於債務人即被告之事由，致給付不能。原告依民法第226條、第256條規定解除系爭預售屋買賣契約，再依民法第259條之規定，請求被告返還原告已支付系爭預售屋價金及利息，自屬有據。
㈣從而，原告依民法第226條、第256條、第259條規定，請求
被告應給付原告3,186,000元及如附表「金額」欄所示金額自受領日起（如附表「付款日期」欄所示）至清償日止，按週利率百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
叁、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 9 日
民事第三庭 法 官 李世貴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 9 日
書記官 林惠敏附表：
┌──┬───────┬───────┬───────┐│編號│金額（新臺幣）│ 付款日期 │ 備 註 │├──┼───────┼───────┼───────┤│ １ │ 20萬元 │104 年3 月19日│ 訂金 │├──┼───────┼───────┼───────┤│ ２ │ 133萬元 │104 年3 月26日│ 簽約金 │├──┼───────┼───────┼───────┤│ ３ │ 41萬4千元 │104 年6 月6 日│ 開工（一）款 │├──┼───────┼───────┼───────┤│ ４ │ 41萬4千元 │104 年12月17日│ 工程（二）款 │├──┼───────┼───────┼───────┤│ ５ │ 41萬4千元 │105 年5 月12日│ 工程（三）款 │├──┼───────┼───────┼───────┤│ ６ │ 41萬4千元 │105 年9 月21日│ 工程（四）款 │└──┴───────┴───────┴───────┘