臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2108號原 告即反訴被告 葉美美訴訟代理人 張克西律師
陳宏彬律師林芝羽律師被 告即反訴原告 翁誌毅訴訟代理人 吳弘鵬律師複 代理人 陳妍伊律師
劉晏廷律師被 告 汪奕岷
汪鳳微汪駿呈上列當事人間請求房屋所有權移轉登記事件，本院於中華民國10
6 年12月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應自門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號二樓房屋騰空遷讓返還予反訴原告。
反訴被告自民國一○六年八月十六日起至返還上開房屋為止，按月給付反訴原告新臺幣壹仟零陸拾捌元。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣陸萬肆仟零捌拾元，及自民國一○六年八月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第四、五項於反訴原告以新臺幣貳萬肆仟元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣陸萬玖仟肆佰貳拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。又民事訴訟法第260 條第1 項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440 號判決意旨參照）。查本件原告起訴係主張新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○街○○○ ○○ 號2 樓房屋（下稱系爭房屋）係其向建商汪繼宗所買受，汪繼宗借名登記給被告翁誌毅之被繼承人翁王素瓊，其得依民法第242 條規定，代位汪繼宗之繼承人即被告汪奕岷通知求被告翁誌毅終止系爭房屋借名登記法律關係，請求被告翁誌毅應移轉系爭房屋所有權登記於被告汪奕岷，再依民法第348 條第2 項規定，請求被告汪奕岷將系爭房屋所有權移轉登記於原告；被告翁誌毅則以其因繼承而取得系爭房屋所有權，原告係無權占有系爭房屋，而依所有物返還請求權，請求原告應自系爭房屋騰空遷讓返還予被告，可見本件被告於本訴作為防禦方法所主張之法律關係，與其所提反訴標的之法律關係屬同一，審判資料有共同性，揆諸前開法文及判決意旨，自屬民事訴訟法第260 條第1 項規定所稱「相牽連」，故被告提起本件反訴，於法有據，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。本件原告（即反訴被告）起訴，其聲明原為：被告翁誌毅應將系爭房屋之所有權全部移轉登記予被告江奕岷，再由被告江奕岷移轉登記予原告；嗣追加汪鳳微、汪駿呈為被告，並變更聲明為：被告翁誌毅應將系爭房屋之所有權全部移轉登記予被告江奕岷、汪鳳微、汪駿呈3 人所有，再由被告江奕岷、汪鳳微、汪駿呈移轉登記予原告；復變更聲明為：被告翁誌毅應將系爭房屋之所有權全部移轉登記予被告江奕岷、汪鳳微、汪駿呈3 人各按所有權持分3 分之1 比例共有，再由被告江奕岷、汪鳳微、汪駿呈移轉所有權全部登記予原告；再變更聲明為：被告翁誌毅應將系爭房屋之所有權全部移轉登記予被告江奕岷、汪鳳微、汪駿呈3 人公同共有，再由被告江奕岷、汪鳳微、汪駿呈移轉所有權全部登記。反訴原告（即被告）翁誌毅之反訴聲明原僅請求：反訴被告應自系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告；嗣追加反訴聲明如其後述反訴聲明之第2 至4 項所示。查原告所為上開被告之追加及聲明之變更，及反訴原告翁誌毅所為上開聲明之追加，經核均合於前揭法條規定，應予准許。
三、被告江奕岷、汪駿呈經合法通知，被告江奕岷未於歷次言詞辯論期日到場，被告汪駿呈未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：㈠原告約於民國65年間向建商汪繼宗購買新北市○○○○街○○
○ ○○ 號1 、2 樓預售房屋及土地。後來建商倒閉，原告之父在汪繼宗同意下，自己請人將房屋整理裝潢後即搬進入住，嗣後建商才找到金主後續把建築物完成，並將土地（1 、
2 樓房屋之土地所有權持分全部）及房屋所有權過戶於原告。惟當時卻未過戶2 樓即系爭房屋，該房屋所有權係由建商汪繼宗借名登記給翁王素瓊（僅為登記上之人頭），原告向汪繼宗請求移轉登記系爭房屋所有權，但卻未獲伊回應，表示翁王素瓊已跑路等語。嗣翁王素瓊於101 年5 月29日死亡，系爭房屋由其子即被告翁誌毅繼承取得，故現登記名義人為被告翁誌毅。
㈡查系爭房屋當時辦理第一次所有權登記時，係由汪繼宗借名
登記翁王素瓊名下。該借名登記之法律關因汪繼宗於88年1月7 日死亡，由汪繼宗之繼承人即由被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈繼承，因此，該借名登記法律關係存在於汪繼宗之繼承人與翁王素瓊之間。又翁王素瓊於101 年5 月29日死亡，系爭房屋由被告翁誌毅繼承而取得全部所有權，是以，原汪繼宗與翁王素瓊間之借名登記法律關係，則存在於渠等繼承人即被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈與被告翁誌毅之間。
㈢次查，系爭房屋係原告向建商汪繼宗買受，且自系爭房屋完
成日起即為原告居住或出租他人使用迄今，復因原告為真正所有權人，故原告居住、使用期間，不論是汪繼宗、被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈、翁王素瓊等人未均有任何異議。而房屋稅亦由原告繳納，且原告與父親葉同吉、母親葉張麵亦設籍於系爭房屋地址。再者，由汪繼宗興建之同批其他房屋亦有借名登記於他人之情形，最後由出名之繼承人移轉所有權登記於真正當時購買之屋主。
㈣承上，原告對汪繼宗依買賣契約及民法第348 條第2 項規定
，有請求辦理系爭房屋所有權移轉登記之請求權存在。汪繼宗死亡後由其繼承人繼承其債務，故原告對汪繼宗之繼承人即被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈有請求辦理系爭房屋所有權移轉登記之權利存在。惟經原告多次向被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈請求系爭房屋移轉登記，渠等迄今仍遲不為履行，仍繼續借名登記於被告翁誌毅名下。為此，原告依民法第24
2 條規定，代被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈通知被告翁誌毅終止系爭房屋借名登記法律關係，並代為請求被告翁誌毅應移轉系爭房屋所有權登記於被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈，原告再依買賣契約按民法第348 條第2 項規定，請求被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈將系爭房屋移轉登記於原告。
㈤並聲明：被告翁誌毅應將系爭房屋之所有權全部移轉登記予
被告江奕岷、汪鳳微、汪駿呈3 人公同共有，再由被告江奕岷、汪鳳微、汪駿呈移轉所有權登記全部予原告。
二、被告翁誌毅則抗辯：㈠被告翁誌毅否認系爭房屋與被告江奕岷、汪鳳微、汪駿呈3
人間有借名登記關係，主張有借名委任關係存在事實之原告，應依民事訴訟法第277 條前段規定，負舉證責任。
㈡被告翁誌毅於101 年5 月29日因分割繼承之法律關係自其母
親翁王素瓊處繼承系爭房屋，又就被告翁誌毅所知，系爭房屋係其母親翁王素瓊借款與被告江奕岷、汪鳳微、汪駿呈之父汪繼宗，嗣後汪繼宗將系爭房屋作為還款而登記與被告翁誌毅之母親翁王素瓊，並非借名登記關係。
㈢按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人
，因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人，最高法院83年台上字第3243號著有判例可參。汪繼宗將系爭房屋與原告間成立買賣關係，係類似二重買賣之情形，買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，本件應屬汪繼宗債務不履行，原告應對被告汪奕岷、汪鳳微及汪駿呈為請求；又原告縱已占有系爭房屋，被告翁誌毅仍得基於所有權請求原告返還系爭房屋。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、被告江奕岷未於言詞辯論期日到場，據其於本院三重簡易庭
106 年4 月20日調解時陳稱：系爭房屋之前是伊父親借用伊嬸嬸翁王素瓊名字登記的等語。
四、被告汪鳳微則以：據伊所知，伊父汪繼宗蓋房屋時都是借用他人名義當起造人，原因是為了節稅等語。並聲明：原告之訴駁回。
五、被告汪駿呈未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為陳述為：就伊所知，伊父汪繼宗蓋房屋為了節稅，會找親朋好友當起造人等語。並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠系爭房屋既為反訴原告自母翁王素瓊繼承而為所有權人，對
於無權占有之反訴被告，自得依所有物返還請求權，請求反訴被告遷讓返還。
㈡又反訴被告無權占有系爭房屋，於無權占有期間自屬無法律
上原因而受有使用系爭房屋之利益，致反訴原告受有損害，反訴原告得依民法第179 條前段規定，請求反訴被告返還無權占有期間自追加反訴聲明狀繕本送達之日起回朔追索5 年內所獲得相當於系爭房屋租金之不當得利，及自追加反訴聲明狀繕本送達翌日起至被告返還系爭房屋之日止，每月所獲得相當於租金之不當得利數額。又斟酌系爭房屋坐落新北市三重區，日常生活機能與商業活動機能發展成熟完善，交通便利，以系爭房屋申報總價10% 計算相當於租金之不當得利，應為適當。再系爭房屋稅捐機關核定之課稅現值為128,20
0 元，面積則為73平方公尺，得出每平方公尺價金為1,756元，是以此計算，反訴被告每月所得之不當得利金額為1,06
8 元（計算式：1,756 元×73平方公尺×1/10×1/12＝1,06
8 元，元以下四捨五入），則自追加反訴聲明狀繕本送達之日起回溯追索5 年，反訴被告所獲得相當於系爭房屋租金之不當得利為64,080元（計算式：1,068 元×12月×5 年＝64,080元，元以下四捨五入）。
㈢並聲明：
⒈反訴被告應自系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告。
⒉反訴被告應自追加反訴聲明狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋為止，按月給付反訴原告1,068 元。
⒊反訴被告應給付反訴原告64,080元及自追加反訴聲明狀送
達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒋反訴原告願供擔保請准第2 、3 項宣告假執行。
二、反訴被告則抗辯：㈠反訴原告翁誌毅僅為系爭房屋登記名義人，核如本訴部分所
述係屬借名登記，故反訴原告並非真正房屋所有權人，自無民法第767 條請求權之適用。
㈡其次，反訴原告並非真正之實質所有權人，故無向反訴被告
請求按月給付相當於租金損害1,068 元之權利存在。㈢另反訴原告請求反訴被告給付5 年內相當於租金之不當得利64,080元云云，惟查：
⒈誠如本訴部分所述，反訴原告並非系爭房屋之實質所有權人，故無請求上開不當得利租金之權利。
⒉按民法第944 條第1 項規定：「占有人推定其為以所有之
意思，善意、和平、公然及無過失占有。」同法第952 條規定：「善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益。」次按最高法院77年度台上字第1208判決要旨：「占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。又善意占有人依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用及收益。分別為民法第943 條、第
952 條所明定。是占有人因此項使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，此為不當得利之特別規定，不當得利規定於此無適用之餘地。」查反訴原告為系爭房屋之買受人，核屬善意占有人，是依前開條文及最高法院見解，占有人因此項使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，此為不當得利之特別規定。因此，反訴原告追索
5 年之不當得利，於法無據。㈣並聲明：反訴原告之訴駁回。
丙、本院得心證之理由：
壹、本訴部分：
一、查本件新北市○○區○○街○○○ ○○ 號為4 層樓之建物，1至4 樓房屋占所坐落之基地○○○區○○段1926之5 地號土地）應有部分各4 分之1 ，上開1 樓房屋所有權全部及其1、2 樓基地應有部分4 分之2 ，於72、73年間即因買賣而登記為原告所有迄今，2 樓房屋即系爭房屋所有權全部於71年
2 月26日辦理第一次登記為翁王素瓊名義，101 年6 月29日因分割繼承而移轉登記為被告翁誌毅名義之事實，有建物登記謄本、建物異動引、地籍異動索引、建物所有權狀、土地登記謄本、土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書等件影本在卷可稽（見本院106 年度重簡字第694 號卷第21至22頁、第60至63頁、第191 至193 頁、第199 至201 頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
二、原告主張其約於65年間向建商汪繼宗購買系爭房屋及1 樓之預售房屋及土地，後建商倒閉，原告之父在建商同意下，自己請人將房屋整理裝潢後即搬進入住，嗣建商找到金主續將建築物完成，並將土地及1 樓房屋所有權過戶於原告，系爭房屋未過戶而係由建商汪繼宗借名登記予翁王素瓊，原告向汪繼宗請求移轉登記系爭房屋所有權，未獲回應，並表示翁王素瓊已跑路；嗣汪繼宗於88年1 月7 日死亡，其繼承人即被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈繼承上開借名登記法律關係，翁王素瓊於101 年5 月29日死亡，系爭房屋由被告翁誌毅因繼承而取得所有權，是原汪繼宗與翁王素瓊間之借名登記法律關係，現存在於被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈與被告翁誌毅之間；再汪繼宗死亡後，被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈應繼承其對原告之買賣契約義務，原告對被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈有請求辦理系爭房屋所有權移轉登記之權利，惟經原告多次向被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈請求，渠等遲不為履行，仍繼續借名登記於被告翁誌毅名下，其得依民法第
242 條規定，代被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈通知被告翁誌毅終止系爭房屋借名登記關係，並代為請求被告翁誌毅應移轉系爭房屋所有權登記於被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈，原告再依買賣契約按民法第348 條第2 項規定，請求被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈將系爭房屋移轉登記於原告等語，則為被告翁誌毅所否認，並以前開情詞置辯。是本訴部分兩造爭點厥為：被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈之被繼承人汪繼宗與被告翁誌毅之被繼承人翁王素瓊間就系爭房屋有無借名登記之法律關係存在？茲說明如下：
㈠按「借名登記」契約云者，謂當事人約定一方將自己之財產
以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100 年度台上字第1972號判決要旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院101年度台上字第1775號判決意旨參照）。
㈡經查，原告主張：系爭房屋係其於65年間向建商汪繼宗所買
受之預售屋，自系爭房屋完成之日起即為其居住或出租他人使用迄今，房屋稅亦由其繳納，且其與父母葉同吉、葉張麵亦設籍於系爭房屋地址等情，固據提出74年至92年、94年至95年、100 年至101 年之房屋稅繳款書影本及原臺灣省臺北縣戶籍登記簿影本為證（見上開重簡卷第8 至20頁、第25至29頁）。惟此等證據僅能證明原告有向汪繼宗買受系爭房屋並繳納房屋稅捐之事實，尚難以之證明汪繼宗於辦理系爭房屋第一次登記時係借用翁王素瓊之名義登記，而彼此間成立借名登記之法律關係。雖被告汪鳳微於本院言詞辯論時陳稱：據伊所知，伊父親汪繼宗都是借用別人名字當起造人，原因是為了節稅云云（見本院卷第72頁、第256 頁），被告汪駿呈於本院言詞辯論時陳稱：就伊所知，伊父汪繼宗蓋房屋為了節稅，會找親朋名義當起造人云云（見本院卷第72頁），被告汪奕岷於本院三重簡易庭106 年4 月20日調解時陳稱：系爭房屋之前是伊父親借用伊嬸嬸翁王素瓊名字登記的云云（見上開重簡卷第41頁），另被告汪奕岷於臺灣新北地方法院檢察署105 年他字第3019號竊佔罪105 年6 月29日檢察官訊問時，以證人身分證稱：「（是否知道葉美美跟你父親購屋的情形？）我知道當初我父親蓋屋時為了稅金的問題，有借了很多親戚的名義登記，翁王素瓊是我嬸嬸，也就是告訴人翁誌毅的媽媽，翁王素瓊也是我父親借來的人頭，翁王素瓊並沒有跟我父親買房子，我知道葉美美確實有跟我父親買，但後來只登記到土地，房子沒有過戶給他，當時為何會如此我不知道，我父親有說過葉美美是買一、二樓沒錯。」云云，此有該日之訊問筆錄影本在卷可憑（見本院卷第20 5至206 頁），並經本院調閱偵查全卷核閱無誤。然查，被告江奕岷、汪鳳微、汪駿呈既為汪繼宗之繼承人，渠等應繼承汪繼宗因買賣契約所生對原告之移轉系爭房屋所有權義務，系爭房屋無法移轉登記予原告，渠等對原告須負債務不履行之責任，則渠等未提出任何證據證明汪繼宗與翁王素瓊間就系爭房屋確有成立借名登記關係，僅空言指稱系爭房屋係渠等之父汪繼宗借用翁王素瓊之名義登記，翁王素瓊僅為人頭一節，尚難憑採。
㈢原告又主張：系爭房屋於原告居住、使用期間，汪繼宗、翁
王素瓊未均有任何異議云云。惟汪繼宗、翁王素瓊於生前未表示異議，其原因不一，並不能以此即認定汪繼宗與翁王素瓊間就系爭房屋有借名登記之合意。反觀原告既主張已向汪繼宗買受系爭房屋，則其何以自71年2 月26日系爭房屋第一次登記為翁王素瓊名義後至101 年6 月29日被告翁誌毅為分割繼承登記前，未以任何方法向汪繼宗或被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈行使其請求移轉登記系爭房屋之權利，直至106年3 月提起本件訴訟時始主張被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈有怠於行使其對被告翁誌毅終止系爭房屋借名登記之法律關係，而依民法第242 條規定為代位請求？是原告欲以上開主張，認定翁王素瓊僅為系爭房屋借名登記之名義人，亦非可採。
㈣原告再主張：由汪繼宗興建之同批其他房屋亦有借名登記於
他人之情形，最後由出名之繼承人移轉所有權登記於真正當時購買之屋主云云，並提出第三人古宣良於105 年7 月18日出具之聲明書影本1 件為證（見上開重簡卷第30頁）。查上開聲明書雖記載：「本人古宣良聲明下列事項為真正：⒈台北縣○○市○○街○○○ 號、358 之1 號等全部之土地及房屋，曾經有土地先過戶但房屋卻遲遲未過戶之情況。約於10年前未過戶之房屋登記所有人過逝，其兒子因繼承知悉此房屋，其兒子與本人聯絡，願把房屋所有權移轉給我方。⒉嗣後雙方達成協議，其兒子將房屋所有權過戶予我方，本人並包個小小紅包以示謝意。口說無憑，特立此書為證。」等語，然上開聲明書內容縱為真實，亦應屬該受借名登記名義人與汪繼宗間就第三人古宣良買受之房屋有借名登記之關係存在，並不能以之推認本件亦有借名登記關係存在於汪繼宗與翁王素瓊之間，故原告此部分主張亦難採取。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭房屋為反訴原告自母翁王素瓊繼承而為所有權人，對於無權占有之反訴被告，自得依所有物返還請求權，請求反訴被告遷讓返還系爭房屋，並得依民法第179條規定，請求反訴被告返還自追加反訴聲明狀起訴狀繕本送達之日起回朔追索5 年內所獲得相當於系爭房屋租金之不當得利64,080元，及自追加反訴聲明狀繕本送達翌日起至被告返還系爭房屋之日止每月所獲得相當於租金之不當得利1,06
8 元等語；反訴被告則以：反訴原告翁誌毅僅為系爭房屋借名登記名義人，並非真正房屋所有權人，自無民法第767 條請求權之適用，且無請求被告按月給付相當於租金損害之權利存在；又反訴原告為系爭房屋之買受人，屬善意占有人，依民法944 條第1 項、第952 條規定及最高法院77年度台上字第1208判決見解，占有人因此項使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，此為不當得利之特別規定，故反訴原告追索5 年之不當得利，於法無據等語置辯。
二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項定有明文。查反訴原告翁誌毅係於101年6 月29日因分割繼承而登記取得系爭房屋之所有權，且反訴被告並無法舉證證明反訴原告之母翁王素瓊僅為系爭房屋之登記名義人，而與汪繼宗間存有借名登記之法律關係，已詳如本訴部分所載，則反訴原告主張其為系爭房屋之所有權人，應屬真實，堪以採信。而反訴被告雖係向汪繼宗購買系爭房屋，並基於與汪繼宗間之買賣契約占有使用系爭房屋，然其占有不能對抗真正所有權人之反訴原告，即屬無法律上權源而占用系爭房屋，故反訴原告依上開所有物返還請求權之規定，請求反訴被告應自系爭房屋騰空遷讓返還反訴原告，於法有據，應予准許。
三、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人房屋土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨亦可資參照。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97年第1 項亦有明文規定。前開規定，於計算相當於不當得利之租金時，亦得類推適用。再依土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1 項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。查反訴被告既無權占有使用反訴原告所有之系爭房屋而受有利益，致反訴原告受有損害，則反訴原告依民法第179 條前段規定，請求反訴被告給付相當於租金之不當得利，亦屬有當。又關於請求數額，反訴原告主張應以系爭房屋申報總價10% 計算為適當，系爭房屋稅捐機關核定之課稅現值為128,200 元，面積73平方公尺，得出每平方公尺價金為1,756 元，依此計算，其每月得請求之不當得利金額為1,068 元等語，並提出系爭房屋103 年房屋稅繳款書影本為證（見本院卷第85頁）。本院審酌反訴原告所提出之系爭房屋及鄰近環境之照片、網路地圖等資料，認系爭房屋臨近傳統市場，附近有學校、銀行及公司行號林立，尚稱繁榮，暨目前一般房屋租金行情等情，認原告自追加反訴聲明送達翌日起，每月請求反訴被告給付相當於租金之不當得利數額1,068 元，並非過高，應予准許。再關於原告請求自追加反訴聲明狀繕本送達之日起回朔追索5 年之不當得利部分，反訴被告雖抗辯：反訴原告為系爭房屋之買受人，屬善意占有人，依民法944 條第1 項、第952 條規定及最高法院77年度台上字第1208判決見解，占有人因此項使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務云云。惟按99年2 月3日修正公布，同年8 月3 日施行之民法第943 條規定：「（第1 項）占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。（第2 項）前項推定，於下列情形不適用之：一、占有已登記之不動產而行使物權。二、行使所有權以外之權利者，對使其占有之人。」故就已登記之不動產，占有人不得依民法第943 條對該不動產物權登記名義人，主張其於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。本件系爭房屋既登記為反訴原告所有，反訴被告即不得主張其以所有人之意思行使權利，依民法第943 條規定，受適法有此權利之推定。又反訴被告既無受適法權利之推定，即無同法第952 條得為占有物之使用收益規定之適用，是反訴被告上開辯解並非可採，故反訴原告請求反訴被告給付自追加反訴聲明狀繕本送達之日起回朔追索5 年之相當於租金之不當得利64,080元（即：1,068 ×12×5 ＝64,080），及自追加反訴聲明狀繕本送達翌日即106 年8 月16日起至返還系爭房屋止，按月給付原告1,068 元，亦於法有據，應予准許。
參、綜上所述，被告汪奕岷、汪鳳微、汪駿呈之被繼承人汪繼宗與被告翁誌毅之被繼承人翁王素瓊間就系爭房屋並無借名登記之法律關係存在，被告翁誌毅應為系爭房屋之所有權人。從而，原告依民法第242 條、第348 條第2 項規定，請求被告翁誌毅應將系爭房屋之所有權全部移轉登記予被告江奕岷、汪鳳微、汪駿呈3 人公同共有，再由被告江奕岷、汪鳳微、汪駿呈移轉所有權登記全部予原告，為無理由，應予駁回；反訴原告翁誌毅依民法第767 條第1 項前段、第179 條前段規定，請求反訴被告應自系爭房屋騰空遷讓返還予反訴原告，及請求反訴被告自106 年8 月16日起至返還系爭房屋為止，按月給付反訴原告1,068 元，並請求反訴被告給付反訴原告64,080元及自106 年8 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
肆、本件反訴部分，反訴原告陳明願供擔保，聲請就上開不當得利金額之請求部分宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告反訴被告如預供相當之擔保金額，得免為假執行。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之反訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 19 日
民事第四庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 106 年 12 月 19 日
書記官 黃頌棻