臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2233號原 告 陳建平
陳健基陳建業陳建鑫陳建芬共 同訴訟代理人 曾淑英律師被 告 陳大衛訴訟代理人 周文哲律師上列當事人間請求優先購買權事件，經本院於民國106 年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應就其公同共有附表一編號1 、2 所示土地，按價金新臺幣壹拾參萬零陸佰柒拾捌元，與原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫訂立土地買賣契約。
被告應於原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫給付價金新臺幣壹拾參萬零陸佰柒拾捌元同時，將附表一編號1 、2 所示土地，辦理所有權移轉登記予原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫公同共有。
被告應就其公同共有附表二編號1 至10所示土地，按價金新臺幣壹佰零參萬壹捌佰陸拾捌元，與原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫訂立土地買賣契約。
被告應於原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫給付價金新臺幣壹佰零參萬壹捌佰陸拾捌元同時，將附表二編號1 至10所示土地，辦理所有權移轉登記予原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫公同共有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 、3 款定有明文。查，本件原告原訴之聲明為：「被告應就其公同共有附表一編號1 、2 所示土地，按新臺幣（下同）130,678 元，與原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫訂立土地買賣契約，並將上開土地辦理所有權移轉登記予原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫公同共有。二、被告應就其公同共有附表二編號1 至10所示土地，按1,031,868 元，與原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫訂立土地買賣契約，並將上開土地辦理所有權移轉登記予原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫公同共有。」（見10
6 年度板司調字第270 號卷〈下稱106 板司調270 卷〉第9至11頁），嗣於民國106 年9 月12日民事變更聲明暨陳述意見狀變更訴之聲明為：「一、被告應就其公同共有附表一編號1 、2 所示土地，按價金130,678 元，與原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫訂立土地買賣契約。二、被告應於原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫給付價金130,678 元同時，將附表一編號1 、2 所示土地，辦理所有權移轉登記予原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫公同共有。三、被告應就其公同共有附表二編號1 至10所示土地，按價金1,031,868 元，與原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫訂立土地買賣契約。四、被告應於原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫給付價金1,031,868 元同時，將附表二編號1 至10所示土地，辦理所有權移轉登記予原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫公同共有。」（見本院卷第156 至159 頁），經核原告所為上開訴之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，應予准許。
二、原告方面：
㈠、被繼承人陳釗炳（兩造之父）係於民國94年1 月25日過世、王財貴（原告陳建芬及陳建鑫之母）係於95年6 月15日過世。兩造均為被繼承人陳釗炳之第一順位繼承人，附表一、二所示之土地共計15筆（下稱系爭土地）由兩造公同共有，其中附表一編號3 所示之土地部分於97年12月2 日用以抵繳稅款，嗣於102 年2 月8 日變更為分別共有，及原告陳建平、陳建業、陳建芬及陳建鑫於105 年9 月19日，依土地法第34條之1 第5 項準用同條第1 項規定，處分附表一編號4 、附表二編號11所示之土地。嗣於106 年3 月間，原告陳建平向被告協商共同處分附表一編號1 至3 、附表二編號1 至10土地，被告始告知其已將對於系爭土地之潛在應有部分，分別出賣予訴外人曾景煌、謝馥禧，並移轉登記附表一編號3 土地應有部分予訴外人。惟被告出售系爭土地之潛在應有部分，均未依土地法第34條之1 第2 項規定，通知原告行使優先承買權，原告陳建平乃函請被告交付其出售系爭土地潛在應有部分之買賣契約予原告陳建平，俾原告行使優先購買權，被告固交付前開買賣契約，但回函表示無法同意原告行使優先購買權，拒絕原告行使優先購買權，原告已先於106 年4月13日告知被告以同一價格條件行使優先承買權，再以本件起訴狀，依土地法第34條之1 第5 項準用同條第4 項規定及最高法院判決要旨，就被告尚未移轉之附表一編號1 至2 、附表二編號1 至10所示之土地潛在應有部分，行使優先購買權。
㈡、原告依土地法第34條之1 第5 項準用第4 項規定，就被告對附表一編號1 至2 、附表二編號1 至10所示土地之潛在應有部分，以同一價格條件，行使優先承買權：
１、原告以130,678元，向被告主張優先承買附表一編號1 、2 所示之土地：
依原證6 之土地買賣契約書第2 條約定：「買賣總價款：552,000 元。雙方同意公訂移轉契約書買賣價格，依買賣當年公告現值訂定之，同時授權代理人依法申報土地增值稅。」且被告就附表一所示土地潛在應有部分，係以簽約時，即10
0 年度公告現值總價值約30% ，即552,000 元出售予訴外人曾璟煌。【計算式：1,843,265 元（附表一土地以100 年度公告現值〈詳附表三〉計算之總價）×30% = 9552,980元，元以下四捨五入】又被告已將附表一編號3 之土地之應有部分移轉登記予訴外人，且附表一編號4 之土地業經原告陳建平、陳建業、陳建芬及陳建鑫依土地法第34條之1 規定處分，故原告僅就附表一編號1 、2 之土地，以100 年度公告現值總價值之30 %，即130,678 元向被告行使優先承買權。【計算式：（284,709+150,880 ）×30%=130,678 ，元以下四捨五入】
２、原告以1,031,868 元，向被告主張優先承買附表二編號1 至10所示之土地：
依原證7 之不動產繼承暨買賣合約書第2 條約定：「雙方約定買賣總價款：106 萬元。乙方（即被告）同意依繼承登記完畢後，土地登記薄所記載之權利範圍分配價金。」被告就附表二所示之土地潛在應有部分，係以101 年度公告現值總價值約25.2% ，即106 萬元出售予訴外人謝馥禧。【計算式：4,219,617 元（附表二所示土地以101 年度公告現值〈詳附表四〉計算之總價）×25.2%=1,063,343 元，元以下四捨五入】又附表二編號11之土地業經原告陳建平、陳建業、陳建芬及陳建鑫依土地法第34條之1 規定處分，故原告僅就附表二編號1 至10所示之土地，以101 年度公告現值總價值之
25.2% ，即1,031,868 元向被告行使優先承買權。【計算式：（15,198+1 64,560+367,7 31+385,000+636,108+1,232,400+1,012,938+ 102,080+49,880+128,820）×25.2%=1,031,
868 ，元以下四捨五入】。
㈢、綜上，原告既已行使優先承買權，被告亦收受本起訴狀繕本之送達，則兩造間即形成：原告分別以130,678 元、1,031,
868 元買受被告就附表一編號1 至2 、附表二編號1 至10所示之土地潛在應有部分之買賣契約，被告及訴外人曾景煌、謝馥禧均不得拒絕。
㈣、被繼承人陳釗炳過世後，全體繼承人為：配偶王財貴與子女六名（即原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬、陳建鑫及被告陳大衛），準此，被告就系爭土地之潛在應有部分確為
7 分之1 。而系爭土地係分別於97年12月1 日、102 年1 月11日及同年5 月3 日，辦理被繼承人陳釗炳之繼承登記，其中附表一編號3 之土地，於97年12月1 日辦理繼承登記，繼承人於97年12月2 日以部分土地持分，抵繳被繼承人陳釗柄之遺產稅款，抵繳稅款後剩餘之土地持分，仍由全體繼承人維持公同共有，於102 年2 月8 日變更共有型態後，被告即於102 年3 月5 日將其應有部分移轉登記與第三人；附表一編號4 、附表二編號11之土地，係原告陳建平、陳建業、陳建芬及陳建鑫於105 年7 月21日依對土地法第34條之1 第5項準用同條第1 項規定，出售予訴外人立信建設股份有限公司，嗣於同年9 月19日辦理所有權移轉登記予買方。
㈤、對於被告抗辯部分：
１、被告辯稱附表一、二土地中之3 筆土地應有部分，已移轉登記與他人，原告陳建平等五人已無法以同一條件行使優先購買權云云，惟依最高法院前開判決意旨，本件雖有3 筆土地之應有部分已移轉登記予他人，然原告就附表一編號1 、2及附表二編號1 至10土地之潛在應有部分，行使優先承買權，自屬合法有效。
２、被告陳大衛於106 年4 月5 日以存證信函檢附兩份買賣契約通知原告，原告陳建平，原告陳建平於同年4 月6 日收受通知，原告陳建平通知原告陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫，即於同年4 月13日以聲明書對被告主張行使系爭土地之優先承購權，自屬合法。
㈤、併聲明：
１、被告應就其公同共有附表一編號1 、2 所示土地，按價金136,78元，與原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫訂立土地買賣契約。
２、被告應於原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫給付價金130,678 元同時，將附表一編號1 、2 所示土地，辦理所有權移轉登記予原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫公同共有。
３、被告應就其公同共有附表二編號1 至10所示土地，按價金1,031,868 元，與原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫訂立土地買賣契約。
４、被告應於原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫給付價金1,031,868 元同時，將附表二編號1 至10所示土地，辦理所有權移轉登記予原告陳建平、陳健基、陳建業、陳建芬及陳建鑫公同共有。
５、訴訟費用由被告負擔。
三、被告方面：
㈠、本件被告前出售兩造共有之附表一、二所示之15筆土地，其中3 筆土地即附表一編號3 、4 及附表二編號11之土地已移轉登記與他人，原告顯無法以同一條件行使優先購買權，故其行使優先承買權並不合法，且被告並不同意原告行使優先承買權，職是原告請求並無理由，至為灼然。
㈡、被告就附表一所示土地潛在應有部分，係以簽約時，即100年度土地公告現值總價值約30% 計算，即552,000 元出售予訴外人曾景煌。被告就附表二所示土地潛在應有部分，係以簽約時，即101 年度土地公告現值總價值約25.2% 計算，即
106 萬元出售予訴外人謝馥禧。又被告出售之系爭土地價金，被告均已收訖。
㈢、併聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
四、本院得心證之理由：
㈠、原告主張兩造為被繼承人陳釗炳之第一順位繼承人，系爭土地由兩造公同共有，而被告之應繼分為1/7 ；及附表一編號
3 之土地部分於97年12月2 日用以抵繳稅款，嗣於102 年2月8 日變更為分別共有，及原告陳建平、陳建業、陳建芬及陳建鑫於105 年9 月19日，依土地法第34條之1 第5 項準用同條第1 項規定，處分附表一編號4 、附表二編號11所示之土地；以及被告分別100 年9 月9 日、101 年10月19日與訴外人曾景煌、謝馥禧簽訂土地買賣契約書、不動產繼承暨買賣合約書，將其就系爭土地潛在應有部分以552,000 元、10
6 萬元出售予曾景煌、謝馥禧，並已收受價金完畢等情，業據其提出土地登記謄本暨土地異動索引、土地買賣契約書、不動產繼承暨買賣合約書各1 份、戶籍謄本、除戶謄本、遺產稅繳清證明書、地籍異動索引、土地買賣契約書（見106板司調270 卷第43至132 頁、本院卷第17至77、140 至148、184 至214 頁）為證，且為被告所不爭執（見本院卷第21
8 至220 、225頁），是原告主張前開事實，洵堪採認。
㈡、原告主張就附表一編號1 至2 、附表二編號1 至10所示之土地主張依土地法第34條之1 第5 項準用第4 項有優先購買權，並前開計算式作為本件優先購買權之價金，請求被告附表一編號1 至2 、附表二編號1 至10所示之土地與原告訂立土第買賣契約，並於原告給付上開價金同時，辦理所有權移轉登記予原告等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是以，本件爭點厥為：原告就附表一編號1 至2 、附表二編號1 至10所示之土地主張依土地法第34條之1 第5 項準用第4 項有優先購買權，是否有理由及所得請求之價金若干？（見本院卷第177 頁）茲論述如下：
１、按「查土地法第34條之1 第4 項既規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格或單獨優先承買，即賦予他共有人優先購買權，除出賣之應有部分已移轉外，倘他共有人已主張優先購買權，除出賣之共有人及承買人即不得拒絕。」、「土地法第34條之1 第4 項規定之優先購買權，僅有債權效力，倘共有人已將其應有部分移轉與他人，該他人並依法取得所有權時，僅生應否負損害賠償責任問題，對於出賣處分之效力，尚無影響。本件上訴人已將上開709 、852 地號土地應有部分移轉與他人，被上訴人不得再就該二筆土地行使優先購買權，原審認被上訴人僅就系爭土地主張優先購買權為合法，尚無違誤可言，併此敘明。」最高法院91年度台上字第1224號判決106 年度台上字第26號判決意旨足供參酌。查兩造原公同共有之系爭土地，被告雖於上開時間將其就系爭土地之潛在應有部分出賣予他人，但迄今僅有附表一編號3 、4 及附表二編號3 、4 因前開原因已移轉登記予他人，已如前述，則揆諸前開判決意旨，原告就附表一編號1、2 及附表二編號1 至10所示之土地，依土地法第34條之1第4 項主張優先承買權，於法有據，是被告辯稱伊出賣系爭土地潛在應有部分已有部分土地已移轉所有權登記，原告不得再主張優先承買權云云，委無足採。
２、再者，原告依土地法第34條之1 第5 項準用第4 項規定，就被告對附表一編號1 至2 、附表二編號1 至10所示土地之潛在應有部分，以同一價格條件，行使優先承買權，為可採，已如前述，且被告對於原告已如下計算優先購買權之價金並不爭執（見本院卷第225 頁），則原告分別以下列方式計算渠等之優先購買權價金，堪予採認：
⑴、就附表一編號1 、2 所示之土地部分：
依上開土地買賣契約書第2 條約定：「買賣總價款：552,00
0 元。雙方同意公訂移轉契約書買賣價格，依買賣當年公告現值訂定之，同時授權代理人依法申報土地增值稅。」（見
106 板司調270 卷第121 頁）且被告就附表一所示土地潛在應有部分，係以簽約時，即100 年度公告現值總價值約30%，即552,000 元出售予訴外人曾璟煌【計算式：1,843,265元（附表一土地以100 年度公告現值〈詳附表三〉計算之總價）×30% = 9552,980元，元以下四捨五入】故原告就附表一編號1 、2 之土地，以100 年度公告現值總價值之30% ，即130,678 元向被告行使優先承買權【計算式：（284,709+150,880 ）×30%=130,678 ，元以下四捨五入】即屬有據。
⑵、就附表二編號1 至10所示之土地：
依前開不動產繼承暨買賣合約書第2 條約定：「雙方約定買賣總價款：106 萬元。乙方（即被告）同意依繼承登記完畢後，土地登記薄所記載之權利範圍分配價金。」（見106 板司調270 卷第127 頁）且被告就附表二所示之土地潛在應有部分，係以101 年度公告現值總價值約25.2% ，即106 萬元出售予訴外人謝馥禧【計算式：4,219,617 元（附表二所示土地以101 年度公告現值〈詳附表四〉計算之總價）×25.2%=1,063,343 元，元以下四捨五入】故原告就附表二編號1至10所示之土地，以101 年度公告現值總價值之25.2% ，即1,031,868 元向被告行使優先承買權【計算式：（15,198+164,560+367,7 31+385,000+636,108+1,232,4 00+1,012,938+ 102,080+49,880+128,820）×25.2%=1,031, 868，元以下四捨五入】即屬有據。
３、從而，原告既以本起訴狀繕本之送達行使優先承買權，被告亦收受本起訴狀繕本之送達，則兩造間即形成：原告分別以130,678 元、1,031,868 元買受被告就附表一編號1 至2 、附表二編號1 至10所示之土地潛在應有部分之買賣契約，被告及訴外人曾景煌、謝馥禧均不得拒絕。
五、綜上所述，原告爰依法行使優先購買權之法律關係起訴，請求被告應移轉前開土地所有權予原告，併求為判決：如主文第1 項至第4 項所示，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，對判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條之規定，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 8 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 11 日
書記官 沈柏樺