臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2309號原 告 韓自強訴訟代理人 許志嘉律師被 告 陳金海
李明昌李明瑞李正義共 同訴訟代理人 林慶苗律師複 代理 人 謝宗哲律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國107 年2 月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應共同給付原告新臺幣捌拾萬元，及被告陳金海自民國一百零六年七月一日起、被告李明昌自民國一百零六年七月七日起、被告李明瑞及李正義均自民國一百零六年七月四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：
㈠、被告前授權東森房屋民權復興加盟店副理湯杰榮出租臺北市○○區○○○路○段○○○ 號2 、3 樓及頂樓加蓋（下稱系爭房屋），原告欲承租系爭房屋進行改裝背包客房間出租，遂與湯杰榮洽談，當時湯杰榮出具授權書並提出同棟1 樓租約影本表示1 樓也是由伊以相同授權方式出租，經會堪丈量尺寸後，原告評估可以承租，依湯杰榮要求原告於民國104 年
2 月3 日提出定金新臺幣（下同）1 萬元及與湯杰榮協商討論租約草稿，湯杰榮表示需與被告詳細討論後再簽約，嗣湯杰榮提出與被告討論修改後之租約，包括將租賃期間由7 年縮減為4 年、租金由每月29,000元增加為30,000元、押金由58,000元增加為60,000元、甲方中途終止解約需負違約金加註乙方中途終止解約也需付違約金等等，亦即修改為較原本有利於被告即較不利於原告之條款。最後雙方於104 年2 月13日以多次修改調整後之內容，簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），原告同時交付1 年租金12紙支票共36萬元，及押金6 萬元之支票予湯杰榮，而湯杰榮則交付被告陳金海銀行存摺影本及系爭房屋之鑰匙予原告進場開始裝修。
㈡、原告於租約簽訂並取得鑰匙後，農曆新年在即，爰開始進行裝修規劃，並於104 年2 月14日發包工程，總價（不含家具電）285 萬元，同時給付第一期工程款85萬5 千元，包商隨即進場施工。而湯杰榮亦積極協調其水電工班協助原告施工（拉1 樓臨時電至2 、3 樓，並非申請復電），嗣原告承租後立即委請甲級電力承裝業設計電力配置圖，並於104 年3月5 日台電核准完成2 樓及3 樓兩戶表燈新設申請，並於10
4 年5 月12日向原告請款設計送審台電費用24,000元。無奈，被告嗣後片面反悔不出租，且將門鎖更換取回房屋，不讓原告及工班進入，原告損失慘重，乃於104 年3 月4 日報警處理並對被告及湯杰榮提出毀損及強制罪等刑事告訴，而被告明知授權湯杰榮出租系爭房屋，但為脫免自己責任，竟對湯杰榮提出偽造文書告訴，然經臺灣士林地方法院檢察署（下稱士林地檢署）調查後，認湯杰榮確獲得共有人即被告之同意，得代理共有人處理本案房地租賃及簽署租賃契約事宜，且於簽立系爭租約時，收受原告所開立支票預付1 年租金36萬元與擔保金6 萬元，同時交付系爭房屋鑰匙予原告，原告有權使用系爭房屋，且契約自104 年2 月13日即已生效。
㈢、證人湯杰榮之證述及士林地檢署前開案件被告之供述，可證被告確實授權湯杰榮簽立系爭租約，至於被告違約不租收回房屋，實乃被告陳金海小舅子同為從事套房出租業者事後向被告陳金海咬耳朵，導致被告反悔。至於被告授權湯杰榮出租系爭房屋之細部約定，乃其等間之內部關係，原告無從知悉，並無拘束原告之效力。況證人賴志雄及王蒼樹證述，足證原告確實已給付包商不少款項，損失慘重。
㈣、為此，被告於簽立系爭租約並經原告取得使用權且發包開始進行裝修後，竟片面反悔不租並將門鎖更換取回房屋，致原告損失慘重，依系爭租約第6 條第6 款約定「契約途中甲乙雙方不得終止或解除租約及收回房屋，一方違約須支付對方違約金250 萬元」原告自得請求被告給付違約金250 萬元。
至湯杰榮以105 年4 月29日文山木新郵局第000037號存證信函退還租金支票13張及以105 年4 月30日台北北門郵局營收股第001523號存證信函退還仲介服務費支票乙張，上開存證信函之意似為解除契約，然湯杰榮104 年3 月2 日台北龍江路郵局第000040號存證信函又似為終止契約，惟不論是解除或終止契約，且被告業已將系爭房屋收回，凡此，均已違反系爭租約第6 條第6 款約定，原告自得請求違約金。
㈤、至於證人湯杰榮證稱交付鑰匙只是供原告丈量，待復水電後才交屋及於104 年2 月13日當天才看到系爭租約內容，當天沒有仔細看契約內容云云，並不實在，實欲脫免自己及被告之責任。
㈥、對於被告之抗辯部分：
１、被告辯稱：104 年3 月湯杰榮並未獲被告事前同意，擅自添增文字於系爭授權書云云，係屬不實：
⑴、當初是東森房屋民權復興店「蔡繡鸞」專員找其副理「湯杰
榮」共同承辦，原告於承租系爭房屋前，湯杰榮表示陳金海對伊非常照顧，伊對被告陳金海及其太太十分敬重，已多次協助被告陳金海處理房地產事宜，如陽明山土地等等，且由原告與湯杰榮line對話紀錄，足證湯杰榮確實經過被告授權，湯杰榮也事先詳審過租約，且簽約過程均一一知會被告，否則倘若湯杰榮故意偽造代理權限，大可於104 年2 月3 日收取定金時，即直接假借代理簽約，根本不必大費周章修改合約，且修改較原本不利於原告之合約條款，增加原告不租之風險，進而失去客戶及傭金，實有違常理。
⑵、嗣104 年2 月13日簽約時，湯杰榮強調1 樓也是以相同授權
書代理簽名簽約出租予顏若芳議員，湯杰榮並出示系爭授權書及1 樓租約，原告則交付1 年租金12紙支票共36萬元，及押金6 萬元支票予湯杰榮。簽約完成後，湯杰榮即點交並交付系爭房屋鑰匙予原告趕工裝修，且交付「陳金海合作金庫存摺影本」予原告並表示之後要改成匯款或第二年起要直接匯款也可以等情，由此堪認被告若未直接全權授權湯杰榮簽約出租，亦屬表見代理，則租約確實已經生效並開始履行。
⑶、又系爭授權書上所載「全權代理所有權人上開土地建物租賃
及簽署租賃契約」等語，既經士林地檢署檢察官為不起訴處分確定，即認定並非偽造，則湯杰榮據此代理簽訂租約即屬有效。
⑷、且湯杰榮亦到庭作證稱「（問：服務費三萬元，你需要跟你
的同事拆分嗎？怎麼分？）是，需要跟蔡小姐拆分，一人一半。」等語，亦即湯杰榮所獲得之服務費僅1.5 萬，依常理判斷，湯杰榮根本沒有必要為了1.5 萬而違法或越權。
⑸、本件乃單純被告事後反悔毀約，此觀湯杰榮於104 年3 月2
日以台北龍江郵局第40號存證信函（原告於106 年3 月6 日收到）稱：「因屋主另有考慮自行使用無法出租」等語即知，且湯杰榮嗣後亦曾表示本件係因陪同被告陳金海小舅子去看過房子，認為租金太便宜，欲收回自己做云云，由此足證根本不是合約效力問題。
２、被告雖辯稱湯杰榮交付鑰匙僅是方便原告入內查看及方便丈量，絕非可以開始裝修拆除云云，惟查：
⑴、被告取得系爭房屋後閒置多年，電表、水表早已被拆除，不
僅沒水沒電，且老舊破損，嚴重漏水，佈滿蛛網，髒亂不堪，亦即原告承租後需投入數百萬元，為此，原告於簽約前即現場丈量、錄影、照相，亦即查看現場評估完成，確認符合需求始會承租，此有證人湯杰榮證述可證，故原告斷無可能冒著數百萬元之風險於承租後才開始丈量，且丈量空屋僅需約30分鐘即可完成，於此情況下，若僅是給原告入內查看及方便丈量，應當翌日即要求返還鑰匙始合理，足證被告所辯，全屬無稽，委不足採信。
⑵、又104 年2 月13日簽約完成後，原告即交付1 年租金12紙支
票共36萬元，湯杰榮則交付系爭房屋鑰匙逕將房屋點交予原告趕工，同時交付陳金海「合作金庫存摺影本」予原告，是倘若湯杰榮交付鑰匙僅是方便原告入內查看及方便丈量，原告何需交付1 年租金12紙支票共36萬元？湯杰榮亦何需交付陳金海「合作金庫存摺影本」？由此足證簽約後即點交系爭房屋予原告裝潢及使用甚明。
⑶、隨後原告進場施工裝潢，湯杰榮亦積極協調其水電工班協助
原告施工（拉1 樓臨時電至2 、3 樓，並非申請復電），此有湯杰榮於簽約後104 年2 月16日發給原告之line對話「韓先生，早安！我又催促水電盡快施工，因卡在年前工程較多，已安排過年後即可施工，請見諒！」等語，足證系爭租約確實已經生效，且原告得自104 年2 月13日起開始施工，否則湯杰榮何需於短短3 日後即因水電延誤工期對原告感到抱歉？
⑷、至於系爭租約第3 條第3 款「房屋須清除廢棄物及裝潢隔間
乙方方可使用入住房屋，同意裝修期兩個月」乙節，實乃原告解釋因為「房屋須清除廢棄物及裝潢隔間乙方（即原告）方可使用入住房屋」所以需要「裝潢期兩個月」，以供湯杰榮說服被告同意裝潢期兩個月，且證人湯杰榮證稱：依據原告跟被告的租約，被告不需要幫原告裝潢隔間等語，可見清除廢棄物及裝潢隔間乃原告之義務甚明。
⑸、承前，系爭房屋租賃契約書於104 年2 月13日（農曆12月25
日）簽訂契約，迄至104 年5 月1 日開始計算租金，形式上共約75天，然當時距離除夕僅4 日，自農曆除夕（104 年2月18日）起至元宵節（104 年3 月5 日）春節期間，衡諸常情，係家人祭祖、團圓或出遊之際，經協商各工班工人前後停工15個工作天不計算，剩約60個工作天即兩個月裝修期，故系爭租約約定裝修期2 個月。
３、被告以士林地檢署105 年度調偵字第240 、245 號不起訴處分書第三點記載「…經查，質諸告訴人陳金海自承伊確曾以言詞授權湯杰榮仲介承租人承租本案房地，僅係實際簽立租賃契約之條件及內容，必須要經由伊轉知其他共有人，經其他共有人同意後始能簽約等語。」而主張被告陳金海曾提及仲介字樣，認為湯杰榮僅是居間云云，惟查：本件湯杰榮之身分本即包含「仲介」及「被告代理人」，故尚難僅以被告陳金海上開提及仲介之說法即排除被告授權湯杰榮代理簽約之事實。且依據上開不起訴處分書之記載，被告陳金海既「自承伊確曾以言詞授權湯杰榮仲介承租人承租本案房地，僅僅係實際簽立租賃契約之條件及內容，必須要經由伊轉知其他共有人，經其他共有人同意後始能簽約」等語，可見除居間外，尚包含由湯杰榮出面簽約（按：倘若僅是居間根本沒有授權問題），僅是附有條件，亦即湯杰榮簽約前需告知其租賃契約之條件及內容，經由伊轉知其他共有人，經其他共有人同意後湯杰榮始能簽約，惟此條件為其等間內部關係，原告無從知悉，自無拘束原告之效力。
４、被告辯稱：湯杰榮自承系爭授權書關於授權處理租賃事宜的那段話是自己擅自添加的云云，惟被告李明瑞於前揭刑事案件10 4年5 月11日偵查中稱「剛開始授權書是同意出售，之後陳金海有打電話告訴我授權書有多了出租，我有口頭同意。」等語，可見湯杰榮於系爭授權書記載關於授權處理租賃事宜，至少有獲得陳金海口頭授權，否則陳金海斷無可能會跟李明瑞說授權書有多了出租。此外，依據1 樓出租之模式，系爭授權書當時尚無關於授權處理租賃事宜之記載，湯杰榮即得全權處理所有出租事宜，則湯杰榮於出租2 、3 樓時，陳金海復向李明瑞說授權書多了出租，由此更堪認湯杰榮確實獲得被告全權授權出租，且湯杰榮為避免承租人疑慮尚要求於授權書上增加關於授權處理租賃事宜之記載，並獲得至少口頭同意。
５、被告續辯稱：湯杰榮於鈞院證述前後矛盾，一方面說被告在系爭租約訂立前有看過租約，並已質疑系爭租約第6 條第6項違約金數額太高，他方面卻證述在簽完約後，經被告再次質疑系爭租約第6 條第5 、6 項約定，則湯杰榮怎麼可能有經被告授權訂立系爭租約？假設被告看過系爭租約，又怎可能甘冒風險同意授權湯杰榮訂立系爭租約云云，惟並非契約有違約金之約定，即屬風險，且即便被告曾就違約金部分有意見，然系爭租約之違約金，既經修改為任一方不得終止或解除契約及收回房屋，違約者皆負相同違約責任等情，並無不合理之處，且符合湯杰榮向被告報告後所為之修改。退一步言，縱非如此，然依據1 樓之出租模式，即知被告與湯杰榮間存有高度之信任、信賴關係，由此仍堪認被告係信任湯杰榮亦能將2 、3 樓為符合其等期待之出租，而授權由其全權處理，自無所謂「怎可能甘冒風險」可言？更難認湯杰榮該部分證述有何前後矛盾問題。
６、被告再辯稱：證人賴志雄證稱過年前施工3 天，根據時程推算，簽約後第2 日即2 月15日原告與賴志雄驟然在未簽署正式裝潢契約而以乙紙估價單就主張原告付85萬5 千給賴志雄云云，惟證人賴志雄已明確證稱「我們是依照工程施作套房一間25萬元計價，兩房一廳35萬元」、「（問：你跟原告的工程合約總共兩房總共六間，一房三間，合計共九間？）是」、「訂金付款三成，拆裝到一半時在付款三成，做好在三成，驗收在一成，目前這件工程我已經拿到85萬5 千元，是訂金款。」等語，依其所述，核算後工程款確實為285 萬元（25萬×3 間+35 萬×6 間＝285 萬），且定金三成於簽約時以現金給付，均符合工程慣例，加上賴志雄隨即進場施工於2 月15日至2 月18日（除夕）間施工3 日，更完全符合趕工之事實，故被告所辯，委不足採信。
㈦、併聲明：
１、被告應共同給付原告250 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由被告等負擔。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠、緣系爭房屋為被告共有，該建物為三層樓建築、頂樓加蓋一層未保存登記地上物。被告於103 年8 月22日與房屋仲介即訴外人湯杰榮訂立不動產委託銷售授權書，委由湯杰榮於授權期間至103 年12月31日止銷售系爭建物（下稱原授權期間）。原授權期間滿後，湯杰榮經被告同意，延展1 年期間，將系爭授權書之授權期間更改為至104 年12月31日止，更改處並經被告陳金海用印。湯杰榮於原授權期間並未成交，雖經延展銷售期限，但為緩和銷售不易之壓力，勸說被告於系爭建物出售前先予出租。嗣於104 年1 月間經被告同意將系爭建物1 樓出租予訴外人顏若芳。詎料，104 年3 月湯杰榮並未獲被告事前同意下，不但擅自添增「全權代理所有權人上開土地建物租賃及簽署租賃契約」文句於系爭授權書，更就系爭房屋擅自租與套房經營業者即原告，且約定不利於被告的租賃條件。兩造為此發動偽造文書、毀損、誣告案等罪互控之刑案於士林地檢署，嗣經士林地檢署檢察官作成不起訴處分後，部分經臺灣高等法院檢察署駁回被告聲請再議，部分經發回而由士林地檢署作成不起訴處分，原告隔了數年之後，另行訴請被告四人給付違約金之本件訴訟。
㈡、被告不論於前開刑事案件或本件皆否認有授權訴外人湯杰榮有決定以被告名義與何人訂立系爭租約的權限，而原告亦不否認系爭授權書「全權代理所有權人上開土地建物租賃及簽屬租賃契約」是湯杰榮自己寫的，則被告並未授權湯杰榮以被告名義與原告訂立系爭租約。
㈢、原告徒以其主張與湯杰榮的往來Line，以證明代理權之授予存在，然此顯僅有湯杰榮片面之辭，無法提出被告授權之證明，自不可採。且被告同意出租予原告與否，非湯杰榮所能決定，在湯杰榮擅自與原告斡旋租約意願及條件時，事先未徵得被告同意，衡情被告殊無可能承認如此不利的租賃條件，自不能形式上就能推論有授權簽租約，遑論實質上根本無此項授權。湯杰榮持有被告陳金海合庫存摺，是因系爭房屋
1 樓租金給付方式，採包含匯款方式，且1 樓租約當初正是用內政部「房屋租賃契約書」範本磋商簽約。被告不可能在較大使用範圍的系爭房屋，反而逆其道而行，不但讓自己蒙受更大的法律風險、更不利的條件，甚或還需容忍違反不利條件的鉅額違約金賠償責任（僅假設語），則原告關於授權簽租約的主張及援引之佐證，殊屬不符常情，顯不可採。湯杰榮擅將被告陳金海合庫存摺帳戶提作為與原告系爭租約往來的文件，已有違反個人資料保護法的疑義。則原告指稱有陳金海存摺影本就可證明授權簽租約的餘地，自非實在。且於104 年2 月13日湯杰榮驟將空白的2 樓租約內容及支票13張拿來給被告陳金海看，此顯不符上述1 樓的往例及通常生活經驗，而被告陳金海見此顯為不利之租約條款，當場即拒絕簽約並拒收此13張支票斥退湯杰榮。基此，湯杰榮未經被告授權訂立系爭租約，並代理簽租約的權限，原告主張依該租約請求違約金，並無所據。
㈣、士林地檢署104 年度偵字第4639號、104 年度偵字第13611號偵查卷，可證湯杰榮當初並未經被告授權訂立系爭租約，且洵與「有無授權出租」顯是兩回事。既湯杰榮自承在自己擅自於104 年2 月27日換鎖，又為何要在104 年3 月2 日在後時點以存證信函要求原告返還鑰匙？則湯杰榮寄該存證信函益證被告並未同意授權湯杰榮與原告訂立系爭租約。遑論如湯杰榮真有代被告訂立系爭租約之權限（僅假設語），為何湯杰榮在拿的是非如一樓租約範本，且又對屋主即出租人不公平時，卻未對承租人報告？這樣的交易型態如能被定性為獲得授權，甚或僅有居間報告簽約「機會」者可擅自簽屋主的名字而未寫代字還能讓租約成立云云，這對的租賃建置交易制度的保障，無論是對於哪一方，在社會通念上，反而徒生糾紛不斷，實非事理之平。又原告迄未證明被告和具體特定之人即本件原告有訂立系爭租約的合意。帶看同意書無法證明獲有簽約的授權，如果事後才想到（僅假設語）也可再連絡請陳金海補蓋章，卻捨此不為，反而稱自己做仲介20年云云，已不合常情，更與其所獲得的仲介費用多少錢無關，則湯杰榮擅自加載卻稱業經被告陳金海同意訂立系爭租約云云，實無足採，且湯杰榮已自承在授權書上加註文字時，未向陳金海報告，更證明無論湯杰榮在擅簽系爭租約前或後，皆未取得被告陳金海在其該加載文字旁的授權蓋章。基此，被告並未授權湯杰榮訂立系爭租約、兩造並無成立新租約的合意。至原告主張的入內裝修因租約爭議（僅假設語，被告嚴正否認成立系爭租約）而受損，與事實不符，因原告始終提不出何以能在系爭租約第3 條第3 項的裝修期前就入內施作，卻倒果為因主張因無法入內施作等受有損害云云，顯不足採。況證人賴志雄、王滄樹之證述，均與常情不合，亦不足採信。
㈤、併聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、以下事項為兩造所不爭執：（見本院卷第220頁）
１、被告4 人為座落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地暨其上同段259 、404 建號建物（即門牌號碼：臺北市○○區○○路0 段000 號2 、3 樓，含頂樓加蓋未辦保存登記）（下稱系爭不動產）之所有權人。
２、被告4 人於103 年8 月22日與訴外人湯杰榮簽立授權書，授權湯杰榮銷售系爭不動產，授權期間至103 年12月31日止，嗣後雙方同意延長授權期間至104 年12月31日止。
㈡、本件爭執事項：（見本院卷第220頁）
１、原告是否於104 年2 月3 日欲承租系爭不動產而交付訂金1萬元予湯杰榮？及於同年月13日，與湯杰榮簽立原證4 之房屋租賃契約書（下稱系爭租約），同時交付1 年租金12紙支票共計36萬元及押租金6 萬元之支票予湯杰榮，湯杰榮交付系爭不動產鑰匙1 副予原告，原告並入屋內進行裝修事宜，且更換鑰匙，以及湯杰榮於104 年2 月27日將系爭房屋鑰匙更換，且於105 年4 月29日、105 年4 月30日以存證信函將上開押租金支票及服務費退還原告？
２、兩造間是否成立系爭租約？即湯杰榮有無取得被告4 人之授權簽立系爭租賃契約？
３、原告依據系爭租約第6 條第6 款之約定，主張請求被告4 人共同給付違約金250 萬元，是否有理由？
㈢、原告是否於104 年2 月3 日欲承租系爭不動產而交付訂金1萬元予湯杰榮？及於同年月13日，與湯杰榮簽立系爭租約，同時交付1 年租金12紙支票共計36萬元及押租金6 萬元之支票予湯杰榮，湯杰榮交付系爭不動產鑰匙1 副予原告，原告並入屋內進行裝修事宜，且更換鑰匙，以及湯杰榮於104 年
2 月27日將系爭房屋鑰匙更換，且於105 年4 月29日、105年4 月30日以存證信函將上開押租金支票及服務費退還原告？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277 條定有明文。原告主張前開事實，既經被告否認，則依法自應由原告負舉證責任。
２、經查，原告主張前開事實，業經證人湯杰榮證述：我跟原告接觸是在104 年1 月下旬，我帶原告去看系爭房屋，原告有意願承租並在付斡旋金1 萬元，當時我手寫承諾書，表示我去跟屋主協調，並在上面註記如果協調不成會將原款退回（庭呈收條1 紙影本，經法官確認與原證2 相符），正本是交給原告；於104 年2 月13日簽立租賃契約時，原告說他要帶設計師跟師傅來丈量現場，我就將鑰匙先借給原告用；我在
104 年2 月26日到原告公司要將押租金、租金支票、服務費退還原告，但原告拒收，我於104 年2 月27日跟屋主報告因為承租方沒有同意變更，所以我建議屋主將門鎖換回並將現場拍照回報給屋主，104 年3 月2 日我跟陳金海報告我會以存證信函通知原告我會退還押租金、租金、仲介費；原證14、15之存證信函是我用來退還押租金、租金、仲介費給原告等語明確（見本院卷第223 至228 頁），並有收條、存證信函（見本院卷第23、253 至257 頁）可證，是原告前開主張，洵堪採認。至被告徒以渠等並未經歷前開事實而空言否認，自屬無據。
㈣、兩造間是否成立系爭租約？即湯杰榮有無取得被告授權而簽立系爭租賃契約？原告主張被告授權湯杰榮與原告簽立系爭租約等語，為被告否認，依法自應由原告就此等有利於己之事實負舉證責任。是以，本件湯杰榮與原告簽立系爭租約是否有被告授權？系爭租約之效力是否對被告發生效力一節，本院認：
１、按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。民法第103 條定有明文。又按隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之（最高法院10
3 年度台上字第781 號判決意旨可資參酌）。
２、被告先前曾對原告及湯杰榮提告偽造文書等刑事告訴，而原告亦曾對被告及湯杰榮提告毀棄損壞等刑事告訴，均業經士林地檢署105 年度調偵字第240 、245 號為不起訴處分、臺灣高等法院檢察署105 年度上聲議字第3885號駁回再議處分書、士林地檢署105 年度調偵續字第33、34號為不起訴處分確定在案，此有前開不起訴處分書、處分書（見本院卷第49至64頁）在卷可證，並經本院依權調閱前開偵查卷宗核閱屬實。
３、證人湯杰榮於本院審理時具結證稱：被告委託我處理重慶北路房屋出租及出售，主要跟我接洽的人是陳金海，但我也會跟李正義聯繫，李明昌、李明瑞部分都是透過陳金海；被告簽立不動產委託銷售授權書給我，因為一開始主要是要出售，於103 年8 月22日被告簽名當場交給我，授權時間到103年12月31日為止；系爭房屋一開始是委託銷售，但因經濟環境不好，我建議是否先出租讓房子活化，我先跟陳金海提，陳金海跟其他被告商量確認，同意委託我出租但沒委託授權書，只有口頭說，是於103 年11月，市議員顏若芳辦公室主任詢問系爭房屋1 樓可否出租做辦公室使用，我跟陳金海提，陳金海詢問其他三人意見，並於103 年12月29日簽訂租賃契約，所以在簽約前我就取得被告的同意，而就這份租約被告並沒另外簽授權書給我，是被告同意後由我代簽立租賃契，顏若芳將押租金還有第一個月的租金現金交給我後我簽收，我將所有權人的租金轉帳帳戶之存摺影本交給顏若芳，存摺影本是我將押租金及租金交給被告時，他們將存摺影本1份交給我，我再轉交給顏若芳，租賃期間是104 年1 月5 日到108 年1 月5 日，鑰匙本來就在我這邊，是簽約後當天10
3 年12月29日交鑰匙遙控器給顏若芳，也是被告同意的；系爭房屋是另外出入口，鑰匙我保管，是於103 年8 月22日簽立授權書後陳金海交給我的，目的就是方便我帶客人看房子，看完房子後我會以電話跟陳金海聯絡，鑰匙我只有保管1付，當時屋內空置很久，有家具散落，及二、三樓房間隔間，二樓木造隔間二間房間、一間廁所，三樓有一前一後的木造隔間房間，頂樓就是1 個石棉瓦屋頂，牆壁是鐵架支撐，沒有牆壁圍籬，只是棚架，棚架下有堆置雜物、花盆；系爭授權書上授權日期更改為104 年及手寫加註部分，是於104年2 月10日左右，原告來看房子，當時我在東森房屋民權復興店，同事帶原告或原告的同事來看別的房子，同事問還有沒有其他房子，我就介紹系爭房屋給他們看，他們說要做隔間出租、一部分做辦公室，我跟原告接觸是在104 年1 月下旬，後來我帶原告去看系爭房屋，原告有意願承租並在付斡旋金1 萬元，當時我手寫承諾書，表示由我去跟屋主協調，並在上面註記如果協調不成會將原款退回，後來我跟陳金海電話聯絡，我說有承租方要做辦公室及宿舍，原告希望租賃長期10年，屋主討論結果認為太長了，只願意2 年、2 年簽，因原告去現場丈量，我覺得他很有誠意，所以跟陳金海說是否可以比照1 樓租期4 年，陳金海他們同意租期4 年，租金是兩造本來就有共識，後來原告提出合約書，我拿給陳金海，由陳金海轉交給其他人，後來被告對租約的第6 條第6項認為要支付違約金250 萬元跟臺灣的租賃習慣來看太高了，還在繼續協調，後來上開授權書已經到期，為了繼續處理本件出租方便，是否將授權期間延長，被告同意，後來104年2 月10日前陳金海委由他太太在原有授權書後上做更改後用印，在把授權書交還給我，手寫字部分因為上開顏若芳出租時有提及上開授權書的期間及授權範圍只有銷售沒有出租，我就在取得修改授權期間後自行加註，這件事情沒告知被告，因我認為當時1 樓承租方有提及這件事，所以我為了便宜行事就做了這件事，後我繼續跟原告溝通，原告堅持用他提出的租約內容，我繼續協調，我跟陳金海溝通說原告很有誠意，因為租期部分我商量4 年，但原告認為應該至少7 年他才划算，後來經過協調原告同意租期4 年，我回報給陳金海，原告同意以4 年承租，如果繳租正常，再繼續出租，之後陳金海同意以4 年出租，所以我認為就跟1 樓的狀況一樣，由我代表出租人跟原告簽立租賃契約，於104 年2 月13日簽立租約時，原告說他要帶設計師跟師傅來丈量現場，我將鑰匙先借給原告用，我跟原告說丈量是可以的，我還要回報給屋主，當天原告給我面額2 萬元支票作為仲介費，隔天即同年月14日我跟陳金海報告說租約已經簽訂，押租金及1 年期的租金支票已經收了，因為陳金海當時在外地，同年月16日我才將租約、租押金支票到三重陳太太上班的地方請陳太太轉交給陳金海及其他被告，後來我打給李正義，因當時二、三樓沒電跟水，所以需要重新申請安裝，並報告租約簽立完成及押租金的事，李正義說該給房客的部分就先處理，所以由我去找水電技師至現場估價並辦理復電復水，我於同年月16日後找水電現場估價，我跟陳金海、李正義報告，他們同意辦理，也因租約有約定起租日，簽約是2 月，但起租日是5 月，因原告要求裝潢時間要長，當時我有跟原告說快過農年且要水電施工，原告丈量規劃沒有影響，就由我們先回復水電再裝潢，於同年月17日陳金海看過合約且跟其他被告討論後發現合約第6 條第6 項違約金的金額及第5 項被告有意見，可否跟原告討論這兩條要調整，如果不同意就不出租了，當時我跟原告聯絡，原告說不同意更改且他已經開始動工拆除二、三樓隔間，但他並沒有事先告訴我，並將門鎖換掉，我跟原告聯絡他不接我電話，於同年月24日晚上8 點我與原告約在敦化北路協商更改合約事宜，我把被告意見提出，原告說他要考慮且要跟股東討論，我一直等到同年月25日原告都沒回復我，我用簡訊、LINE聯絡都沒回應，我於同年月26日到原告公司要將押租金、租金支票、服務費退還給原告，但原告拒收，我於同年月27日跟屋主報告因承租方沒同意變更，所以我建議屋主將門鎖換回並將現場拍照回報給屋主，於同年3 月2 日我跟陳金海報告我會以存證信函通知原告我會退還押租金、租金、仲介費；我於同年2 月16日在一樓進出，沒有到二樓，因水電表在一樓，我將鑰匙交給原告時就跟原告說我們會先回復水電後再交屋，因為屋主很強調這一點；我跟原告於104 年2 月13日簽租約時，原告有看過系爭授權書即已經該改日期及手寫加註部分；原證3 、4 及本院卷第203 頁我有看過，原告先提出的是本院卷第203 頁，下方的塗改是我寫的，我寫的內容想不起來，但應該是房子要還原及屋況退租時要還原，如果沒有還原賠償、調整租金，再來就是原證3 的部分是在2 月初下斡旋後，強調租金、租期及裝潢期等其他事項，是我跟原告當場討論，我當場改的，我認為可以後就陳金海電話報告上開更改後的內容，陳金海說這樣可以，但他說還是要告訴其他被告確認是否可以，之後就是於104 年2 月13日簽立系爭租約（即原證4 ）我交給陳太太，隔天陳金海打電話說第6 條第5 項、第6 項有問題，陳金海認為應該依照之前我電話跟他講的更改內容就可以簽約，否則就不租了，強調如果原告無法接受就趕快退還押租金；原證3 更改的內容一直到原證4 的相隔期間約
2 到4 天；原證4 的契約內容是104 年2 月13日當天才看到，當天我沒有詳細看內容，因為我認為應該跟之前討論的一樣，有我在契約出租人簽被告四人的名字；我是以之前1 樓出租的前例簽名，我寫被告四人的名字及我自己的名字；在
1 樓租約以代理人身分註記，原證4 契約不以相同方式簽立，是因為1 樓是買坊間制式租約，但原證4 合約是原告提出的，我簽名時漏寫代字；系爭授權書手寫更改部分，是口頭跟陳金海報告，沒有拿書面給陳金海看；原證12陳金海存摺是我提供予原告，於104 年2 月13日系爭租約時當場交付，出租方希望用轉帳的，原告只先開立1 年，之後用轉帳的；當時農曆年前，我找的水電師傅已填表格，過完年後才會送件，但因兩造發生爭執，我請水電師傅說不要送，但之後我收到1 樓通知說有接到信件通知要裝新的電錶，我就打電話給陳金海確認是否有申請電，他們說沒有，所以我請1 樓辦公室主任不要讓人進入裝電錶，後續沒有聽到有人要進去裝電錶，水錶沒有；簽約前我跟原告討論2 到3 次，討論後有跟被告報告；本院卷第169 到183 頁LINE對話紀錄是我跟原告的對話內容，我確實有跟屋主見面聯繫；我曾告訴原告系爭一樓部分，被告也是授權我全權出租簽約，對於我將一樓出租給顏若芳沒有反對意見；被告就一樓的出租，跟二、三樓及頂樓加蓋的出租，授權方式沒有不同，我處理的方式也沒有不同等語（見本院卷222 至230 頁），核與其於前開偵查案件訊問時所述（見104 年度偵字第4639號偵查卷第157、180 至181 、183 至184 頁）大致相符，並有系爭租約、租約草擬（見本院卷第27至29、25、203 頁）可證；又證人湯杰榮於簽署系爭租約時，收受原告所給付之一年期租金及押租金，同時將系爭房屋鑰匙及被告陳金海之存摺影本交予原告，已如前述，益徵證人湯杰榮確實有取得被告授權簽署系爭租約無訛。況被告李明昌於前開偵查中供稱：系爭房屋是交由陳金海在處理，我委託陳金海處理；我本來簽的授權期間只有到103 年12月31日止，事後李正義告訴我說陳金海有通知要把房子租出去，我有同意；出租事宜交給陳金海處理等語（見104 年度偵字4639號偵查卷第27至28、285 頁）；被告李明瑞供稱：系爭房屋交由陳金海處理；我授權李明昌幫我簽署授權書，剛開始授權書是同意出售，之後陳金海打電話告訴我授權書有多了出租，我有口頭答應；我知道陳金海有委託仲介，但不知道是湯杰榮；授權期間延長，李明昌有告訴我；出租事宜交給陳金海處理等語（見同偵查卷第
81、157 、285 頁）；被告李正義供稱：系爭房屋交由陳金海委由湯杰榮出租；出租事宜交給陳金海處理等語（見同偵查卷第85、285 頁）；被告陳金海供稱：我有授權湯杰榮出租系爭房屋，我授權湯杰榮找客戶出賣、出租，我口頭授權湯杰榮出租，授權出賣在授權書上載明等語（見同偵查卷第
155 頁），足證被告授權湯杰榮處理系爭房屋出租事宜無訛，是被告辯稱：渠等並未授權湯杰榮簽系爭租約云云，顯屬事後推諉卸責之詞。
４、至被告辯稱租約之細節內容仍須經被告同意後湯杰榮始得簽立等語，然衡諸系爭房屋1 樓之出租事宜，係經被告授權證人湯杰榮簽署一事，此有系爭房屋1 樓租約可證（見104 年度偵字第4639號卷第32至38頁）；又觀諸原告與湯杰榮自10
4 年2 月3 日起至104 年3 月20日期間LINE通話記錄及前開租約之草擬、系爭租約（見本院卷第169 至184 、25、203頁、104 年度偵字4639號偵查卷第163 至164 頁），原告與湯杰榮就租賃契約之約定內容來回磋商，且由湯杰榮告知屋主對約定內容之意見；且原告最先提出之租約內容係租期7年（自104 年5 月1 日起至111 年4 月30日止）、每月租金29,000元、擔保金58,000元、房屋裝潢隔間適逢農曆年免租金3 個月、出租人同意承租人可將房屋隔間裝潢分租、轉租或由他人使用房屋、租賃中途出租人不得終止或解除租約及收回房屋，出租人違約須支付違約金250 萬元、租賃期間「□□□□□□」常出租人同意續本約一次並契整約分之五租金（見本院卷第25、203 頁），嗣就前開部分變更為租期4年（自104 年5 月1 日起至108 年4 月30日止）、每月租金30,000元、擔保金60,000元、房屋裝潢隔間適逢農曆年免租
金2個月、出租人同意承租人可將房屋隔間裝潢以利租屋期間之使用、租賃中途出租人不得終止或解除租約及收回房屋，出租人違約須支付承租人違約損失，若租賃中承租人提前終止或退租則須賠償出租人損失、租賃期間「承租人繳交租金正」常出租人同意續本約一次並調升百分之五租金，核與系爭租所約定之內容係租期4 年（自104 年5 月1 日起至10
8 年4 月30日止）、每月租金30,000元、擔保金60,000元、『房屋須清除廢棄物及裝潢隔間承租人方可使用入住房屋，同意裝修期兩個月』、出租人同意承租人可將房屋隔間裝潢以利『分租管理』使用、『租賃期間，若乙方按月付租正常，甲、乙雙方已同意無條件自動延續同本約一期四年』、『契約中途甲乙雙方不得終止或解除租約及收回房屋，一方違約須支付對方違約金250 萬元整』，是租期、租金、擔保金、裝修期及雙方違約之賠償金額均尚屬一致，僅就續期延長租約之條件及續約後租金之調升部分與原先磋商約定之事項稍有不一，但出租人於承租人正常繳交租金即按月付租正常，雙方同意續約4 年並無二致，則被告僅因違約金金額之約定及續約條件與先前磋商結果不一而改口辯稱未授權湯杰榮云云，即屬無據，渠等僅能就湯杰榮是否就此部分逾越授權範圍一節對湯杰榮主張權利受損，但對原告而言，湯杰榮既已出具授權書且確獲被告授權處理系爭房屋出租事宜，已如前述，縱使湯杰榮未於系爭租約表明代理人身分而逕自簽署被告之姓名於系爭租約上，惟仍無礙於其基於被告代理人地位與原告簽署系爭租約並代為收受一年期租金、押租金，且交付系爭房屋鑰匙、被告陳金海銀行存摺影本予原告作為日後租金匯款之憑據，故揆諸前開法條、最高法院判決意旨及說明，證人湯杰榮既已取得被告授權出租系爭房屋，則其於系爭租約簽署被告之姓名而未載明代理，仍對被告為有效成立，被告前開辯解，不足採信。
㈤、原告依據系爭租約第6 條第6 款之約定，主張請求被告4 人共同給付違約金250 萬元，是否有理由？
１、承上所述，系爭租約既對被告有效，而系爭租約第6 條第6款約定：契約中途甲乙雙方不得終止或解除租約及收回房屋，一方違約須支付對方違約金250 萬元等語至明，並徵諸證人湯杰榮前開證述及LINE對話記錄、存證信函等，足認被告於系爭租約104 年2 月13日有效成立後，即於104 年2 月17日由被告陳金海向湯杰榮表明若不更改前開約定事項者，則不租予原告等語，並經由湯杰榮向原告告知被告不同意出租，遲至104 年2 月25日即已明確表示：「屋主交待將押租金支票退還給您，並取回合約，麻煩您！」（見本院卷第171頁），顯見被告為終止租約之意思表示業已到達原告，則原告依前開規定，請求被告給付違約金，於法並無不合。
２、又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例足資參照）。
３、因此，本院審酌：證人湯杰榮已於104 年2 月17日以LI NE通知原告：「請先停工，我正在溝通中，讓我好處理」（見本院卷第171 頁），並於104 年2 月27日更換系爭房屋鑰匙後，原告始無法再入屋內一節，業據證人湯杰榮證述明確，並有收據（104 年度偵字第4639號偵查卷第19頁）可證；又證人湯杰榮尚證稱：我於103 年8 月22日簽立授權書後才拿到鑰匙才進入屋內，當時屋內空置很久，有家具散落，及二三樓有房間隔間，二樓有木造隔間二間房間、一間廁所，三樓有一前一後的木造隔間房間，頂樓就是壹個石棉瓦屋頂，牆壁是鐵架支撐，沒有牆壁圍籬，只是棚架，棚架下有堆置雜物、花盆；我於104 年2 月27日到系爭房屋內時，二、三樓的木造隔間不見，堆了很多廢棄物，原來的家具可能在廢棄物內，頂樓還是原狀，如104 偵4639卷第41到第44、44-1頁照片所示等語（見本院卷第22至223 、227 頁），及證人賴志雄證述：原告帶我去系爭房屋做套房施工，說2 樓要做
4 間，3 樓做3 間，加蓋要做2 間，約2 月13、12日第1 次去，我去現場共4 次，還帶工人去施工，第一次去只是看現場，談價錢，回去寫估價單，隔天把估價單交給原告並施工，施工先拆除2 、3 樓木板牆面，只要是原告說的位置就拆除，過年前做了3 天，都是在做拆除，且還有請水電查修及申請復電復水，過完年後初六整理及繼續拆除，拆除3 天後第4 天即初九師傅說無法進入，鑰匙不能開，後來就通知監工，打電話給原告，當時我沒在現場，我請師傅先離開，後來沒鑰匙無法進入，所以我等原告通知，但都沒有收到通知；我跟原告約定訂金付款3 成，拆裝到一半時再付3 成，做好再3 成，驗收1 成，目前這件工程我已拿855,000 千元定金款；就第二期款照實際施作計價，第三期款就是做完，第一期款就是約定總價3 成，第二期款算是我的預支借支；
104 年2 月14日我叫師傅及材料，原告在施工現場給我現金855,000 元；原證6 之工程明細是我出具；我知道王樹蒼負責申請復電到室內電箱，後續是我要施作，就我所知他已經有申請完成，但之後無法進入所以無法裝錶，當初王樹蒼是在2 月申請；我拿到工程款855,000 元，我付工錢像臨時工、過年前的工資及獎金都要付，還有材料訂金，我給下包定了隔間磚頭、水電材料、給小包的訂金，總花費共約4 、50萬元，我本身的部分還沒有計算；依照工程施作套房一間25萬元計價，兩房一廳35萬元；就拆除部分有付出除工資之外，還有清運費好幾萬、還有給小包及一些訂金；（問：還沒有施作水電時，為何要先付款白磚的錢？）我是先付訂金，因為當時快過年，過完年就會施作，我有去要回來，但廠商說你第一次做工程嗎？都要不回來，如水電、白磚、材料訂金，其餘部分還沒有支付；就我已經跟原告收取855,000 元沒有退還給原告，這是工程的慣例，不是我不做，是你不給我做，且是訂金的性質；木板有整理，但還沒有清運還在現場等語（見本院卷第233 至236 頁），及證人王樹蒼證稱：
原告請我就系爭房屋申請電力，當時電錶已超過3 年沒使用，要甲級執照的人才可以申請，所以我們就到現場設計電路跟電力，再畫設計圖跟台電遞件，製圖到申請約1 禮拜內遞件，申請是104 年3 月5 日遞件，我應該是在104 年2 月底到現場看電錶位置、開關箱內容，本件去現場看，不需要進去屋內，是在屋外看電錶的位置，之後台電會通知繳費；我先寫估價單給原告，行情約1 件12,000元，這件金額我不記得，一般都是完工後收錢，但本件因為台電通知繳費可以復電，但原告一直沒有去繳錢，但因為我的部分已經完工，所以我請原告先給我錢，原告於我做另外案件時給我現金24,000元，沒有簽收，因大公司才有發票且沒完工，台電沒去復電，就沒有另外開發票給原告；原證7 是我申請台電的回條，後面的電路設計圖是我繪製的，原證8 是我給原告的估價單；（問：為何估價單是在104 年5 月12日出具？）一般我們是先口頭約定，估價單出具的時間不一定，有時候是完工後才給，本件為何104 年5 月12日才給不記得等語（見本院卷第237 至240 頁），並有工程明細、收到登記單回條、估價單、網路櫃檯（見本院卷第37至47、249 頁）可證，足認原告於104 年2 月13日取得系爭房屋鑰匙後至同年2 月27日證人湯杰榮更換系爭房屋鑰匙前，其曾由證人賴志雄雇工拆出木板隔間，但尚未清運廢棄物，並由證人王樹蒼向台電申請復電，但並未完成復電，而該期間即同年月13日為星期五、同年月14至15日為星期六、日，同年2 月17日至同年月23日為農曆年期間（除夕至初五），且原告曾於104 年2 月17日傳送系爭房屋施工照片予證人湯杰榮（見本院卷第171 、
182 至183 頁），益徵賴志雄至系爭房屋施工期間甚短即僅
104 年2 月14、17日、2 月24至26日，縱使原告曾因此支付855,000 元、24,000元予證人賴志雄、王蒼樹，但殊難逕認此均為原告所受之損失。是以，揆諸前開法條及判決意旨，認原告依系爭租約第6 條第6 項約定請求被告給付違約金25
0 萬元云云，實屬過高，本院依職權減至80萬元為適宜。
四、綜上所述，本件原告主張系爭租約對被告有效成立，因被告於契約中途終止租約，爰依系爭租約第6 條第6 項約定，請求被告給付違約金80萬元，即屬有據，應予准許，惟逾此數額部分，即屬無據，應予駁回。又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第22
9 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條定有明文。經查，本件原告請求被告給付違約金，係以支付金錢為標的，被告對原告所負之上開給付義務，固未經兩造特約而無確定清償期限或特定利率，然被告陳金海既於106 年6 月30日、被告李明昌於106 年7 月6 日、被告李明瑞、李正義均於10
6 年7 月3 日受民事起訴狀繕本之送達（見本院卷第67、69、73、75頁），則依上開說明，原告請求被告給付80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即被告陳金海自106 年7 月1 日、被告李明昌自106 年7 月7 日起、被告李明瑞自106 年7 月
7 日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、原告勝訴部分，原告及被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 16 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 16 日
書記官 沈柏樺