臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3480號原 告 梁國進訴訟代理人 高宏銘律師複 代 理人 廖至中律師被 告 許林金春訴訟代理人 舒正本律師複 代理 人 王俊權律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國107 年7 月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。查，本件原告原起訴時訴之聲明為「被告應給付原告新臺幣（下同）1,500,822 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷第11頁），嗣於民國107 年3 月13日以民事擴張應受判決事項暨準備㈤狀變更聲明為：「被告應給付原告2,162,562 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷第293 頁），經核原告所為上開訴之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，則揆諸上開法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠、原告於民國100 年間以新臺幣（下同）17,500,000元，向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○ 號1 樓房地（下稱系爭房地），並於100 年2 月26日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），按系爭買賣契約第2 條約定，買賣標的包括一樓空地增建及防火巷增建部分，被告並保證買賣標的並無占有他人之土地之情形。詎料，原告於106 年1 月17日遭訴外人蘇利文（下稱蘇利文）訴請拆屋還地，即蘇利文主張系爭房屋部分佔用到其所有之新北市○○區○○段○000 地號土地（下稱810 土地），並經鈞院三重簡易庭106 年度重簡調字第8 號於106 年4 月20日囑託新北市新莊地政事務所（下稱新莊地政事務所）測量，發現系爭房屋確實有越界建築之情形，原告遂於同年6 月21日與蘇利文成立調解，同意就系爭房屋越界建築面積6.23平方公尺部分之地上物拆除，嗣原告委請訴外人廖學趁（下稱廖學趁）負責雇工於同年9月間將上開越界範圍之建築拆除並重建。
㈡、本件請求權基礎為：民法第360 、227 、226 條規定，請求法院擇一判決。茲分述如下：
１、被告應依民法第360 條規定負損害賠償責任：被告所出售之標的包括1 樓空地增建部份，且於系爭買賣契約中保證出售之標的並無占有他人土地之情形，並於系爭買賣契約所附之不動產標的物現況說明書項次14「是否有增建部分」欄位處勾選「是」，項次20「是否有占有他人土地之情形」欄位處勾選「否」。故系爭房屋增建部分無權占用81
0 土地6.23平方公尺，導致須拆除該越界部分之建築，致使用收益面積範圍減少，且須委請廠商拆除並重建，依民法第
360 條規定，自屬物之瑕疵，被告自應負損害賠償責任。
２、被告應依民法第227 、226 條規定負損害賠償責任：被告所出售之系爭房屋存有越界建築之瑕疵，且被告於系爭買賣契約書、不動產標的物現況說明書均保證系爭買賣標的「無占有他人土地」之情形，顯然被告有故意或過失未告知該瑕疵，且未依債之本旨給付，且此瑕疵亦無從補正，依民法第227 、226 條規定，被告應負損害賠償責任。
㈢、被告應就越界建築致系爭房屋價值減損賠償2,162,562 元及原告拆除越界建築併重建復原費用495,300 元，共計166 萬7,262 元負損害賠償責任：
１、系爭房屋買賣價金為1,750 萬元，登記面積為108.397 平方公尺，平均每平方公尺價金約為16.14 萬元（計算式：17,500,000/108.397）。本件經鈞院囑託新莊地政事務所就拆除系爭房屋增建部分後地面遺留的磁磚所占用位置及面積，發現系爭房屋除有越界建築到810 土地外，尚有占用到同段77
5 地號土地（下稱775 土地），故越界建築面積總計為10.3
3 平方公尺，拆除前揭越界建範圍後，其使用收益範圍自會減少，且此瑕疵會造成房屋價值減損應為1,667,262 元（計算式：161,400 ×10.33=1,667,262 ）。
２、由於被告給付占有他人土地之建物，導致原告必須另花495,
300 元拆除越界部分之建築並復原重建，而受有費用支出的損害。
㈣、併聲明：
１、被告應給付原告2,162,562 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、准原告供擔保後假執行。
二、被告方面：
㈠、按系爭買賣契約第10條第4 項約定按現況交屋，並經被告移轉系爭房地所有權予原告，且依系爭買賣契約第2 條增建或占用部分，於增建或占用範圍，勾選「一樓空地」、「防火巷」且依標的物現況說明書「是否有增建部分」項次勾選「是」併於備註說明欄勾選「防火巷增建」、「一樓空地增建」等項，堪認被告按系爭房地之土地建物謄本登記資料、使用現況及其與原告所簽訂之系爭買賣契約內容，依約交付，核被告所為係依債之本旨而為給付，尚難認被告有何不完全給付情事。又原告所述系爭房屋部分占用鄰地一節，既為系爭買賣契約成立前即已存在之瑕疵，即與不完全給付之債務不履行無涉。另系爭房屋占用810 土地部分，雖被告於標的物現況說明書「占用他人土地」項次勾選「否」此乃被告應否擔負物之瑕疵擔保責任範疇，亦與不完全給付之債務不履行無涉。
㈡、本件縱認被告依民法第360 條應負損害賠償責任者，惟系爭房地於100 年間即已交付原告，原告遲至106 年9 月18日提起本件訴訟，惟自物之交付時起顯逾民法第365 條之5 年期間，則原告主張物之瑕疵擔保責任之請求權，已罹時效而消滅。
㈢、退步言之，倘認原告之主張為有理由，則關於原告請求賠償之金額以若干為適當？
１、關於原告請求越界建築價值減損1,667,262元部分：
⑴、系爭房屋占用鄰地之部分，另案106 年重簡調字第8 號事件
，係鄰地810 土地所有權人蘇利文訴請拆屋還地，惟鄰地77
5 土地所有權人並未請求拆屋還地。而按系爭買賣契約第2條約定載明，買賣標的另有增建或占用部分，即一樓空地及防火巷；在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，乙方（即被告）同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價減少價金；若在交屋後被告知者須拆除（或被拆除）者，則由甲方（即原告）承擔風險。則以系爭買賣標的包含系爭越界建築之違建，該違建本即有遭拆除之風險，此為原告所明知。又鄰地775 土地所有權人並未請求拆屋還地，就系爭房屋越界占用鄰地775 土地部分，原告本可繼續使用，而原告自行將該部分一併拆除，即與被告無涉。則原告請求該越界占用鄰地775 土地部分拆除費用及減少價金，為無理由。
⑵、又按價值減損之計算方式，宜先評估土地價值，再以系爭房
地總價值扣除土地價值後，以此計算系爭房屋價值，再以此房屋價值除以房屋實際面積，得出系爭房屋每坪單價，再乘以越界建築面積，始為可採。復查系爭買賣契約，其中土地部分之面積並無減少，越界建築之鄰地並非買賣標的。是原告主張以房屋及土地每平方公尺之單價乘以越界面積之計算方式，顯然已將越界土地部分亦計算入其損失，當無可採。原告雖另主張系爭房屋價值之減損，以系爭房屋越界部分所應支付相當於土地法第97條租金之損害云云，惟系爭買賣契約，其中土地部分即802 土地之面積並無減少；減少者，僅系爭房屋依現況點交後，因遭蘇利文訴請拆除越界部分造成系爭房屋減縮之面積，該拆除部分所占用之810 土地並非系爭買賣標的。則原告主張以越界部分土地所應支付相當於土地法第97條租金之損害云云，實屬無稽。
２、關於原告請求拆除越界建築以及重建復原費用495,300 元部分：
⑴、原告自行拆除系爭房屋之範圍，已超出調解筆錄所載6.23平
方公尺之範圍，且新莊地政事務所測量後，因系爭房屋除有越界建築到810 土地外，尚有占用775 土地，越界建築面積總計為10.33 平方公尺，則原告所提估價單之第1 項「拆除120,000 」其拆除面積超過前揭6.23平方公尺範圍之部分即為無理由。
⑵、又系爭房屋於拆除前係做為「S&I 睫毛美學概念館」營業用
，且其室內係供美容、油壓等使用，並未見有浴室廚房等，故原告所提估價單之第4 項「浴室新蓋70,000」、第5 項「廚房一間38,000」、第8 項「浴室天花板6,000 」、第9 項「浴室門4,500 」、第10項「廚具35,000」等項，即有疑義；退步言之，縱有該支出必要，但已包括系爭房地減損價格之內，不得重複請求；再退步言之，被告出售系爭房屋為30年以上之建物，原告請求回復之費用為新建費用，亦應扣減。另估價單之第10項「廚具35,000」在拆除前現場是否有該廚具之設備，誠有可疑？縱或有之，查廚具為可任意移動之動產，果在拆除前有該廚具，理應得以遷離，故無再支出廚具費用之必要。原告雖提出施作後之室內照片，惟就其中附圖2 照片D 、E 、F 觀之，其室內僅有活動式之流理台、置物架及洗衣機等物品，並無瓦斯爐、抽油煙機等相關廚具，亦無特別就廚房而另行施作之部分，顯然並無新建廚房之事實。則估價單上所列之「NO.5廚房一間」、「NO.10 廚具」即與事實不符，應予剔除；此外，與廚房相關之拆除、清運垃圾、修補水泥、砌磚、水電、油漆等項亦應一併扣除。又前述估價單既與事實不符，且廖學趁既係在施做快結束或做完後才寫，相關之工項應早已明確，惟廖學趁竟稱：「這些細項並不是很精確」等語，顯見估價單與事實不符，則原告所提出之收據即有疑義。
⑶、又觀諸廖學趁證稱照片E 右側的的架子上所擺放的箱子本來
是放瓦斯爐的，管線在後面，但照片沒有拍攝出來，這裡沒有抽油煙機，但應該有做管線等語，嗣經當庭請原告提供現場有瓦斯管線照片，原告於民事準備七狀竟稱：「…後來原告才請廖學趁不要裝設瓦斯爐，因此系爭房屋並無裝設瓦斯爐及瓦斯管線，廖學趁前次開庭證稱廚房有瓦斯爐等語，應當係時間久遠且負責的工程甚多，記憶有誤」等語，此與廖學趁證稱「有做瓦斯管線」迥異。顯然廖學趁係配合原告故為偏袒之陳述，並非廖學趁記憶有誤云云。再按一般廚房之施做，無非著重在瓦斯管線及瓦斯爐及抽油煙機等項，如欠缺瓦斯爐及抽油煙機，又如何能稱之為廚房？而原告既自認系爭房屋並未裝設瓦斯爐及瓦斯管線等語，另觀諸原告附圖
2 照片D 、E 、F 亦未見有抽油煙機，顯見廖學趁稱「要拉新的管線、重新配置，含管線、油漆、拆除、塑膠地板、櫥櫃、瓦斯爐、有無抽油煙機忘記了，項目很多，就是廚房該有基本配備」云云，並非事實。
⑷、另以前揭系爭房屋之店家臉書資料，係於106 年8 月26日公
告於8 月27日到8 月31日店休。倘若如廖學趁所稱伊會與店家協調開店的時間，斷斷續續有很多次停止營業云云，則何以系爭房屋之店家臉書僅有一次於8 月27日到8 月31日店休？原告雖稱前揭店家臉書並非全部資料云云，惟倘若店家臉書上如有其他日期之店休資料，則原告逕行提供即可，然原告迄今未能提出店家有其他之店休資料，可見店家確實僅有店休一次，時間亦僅為106 年8 月27日至8 月31日，此期間僅短短的5 日，並不足以施作估價單所列之所有工項，尤其拆除系爭違建、修補外牆之外，尚須新建浴室及廚房。此顯然係廖學趁為配合原告而故為偏袒、灌水之陳述。
⑸、估價單下方備註攔記載：「開工日需付總金額30%為訂金$14
5,590、磁磚到貨日需付總金額40% $198,120 、完工驗收完成需付總金額30% $148,590」等語。參以廖學趁證稱「做工程要叫料，所以要付三成的訂金，是保障我們做工程，這些細項並不是很精準」等語，可知，第一期款三成之訂金148,
590 元，其金額非小，按常理鉅額款項並不會以現金交付，通常係匯款或交付票據，故理應有相關之金流單據。而其餘款項，假使係如廖學趁所稱係用現金或交付票據云云，亦應有相關帳戶提領、或票據交換等紀錄，甚且，如係分次付款亦應有相關逐次簽收之領據，如此契約雙方始能清楚已付多少款項以及尚有多少款項未付。何以原告迄今未能提出相關匯款、票據交換及帳戶提領等資料？亦未能提出相關逐次簽收之領據？以廖學趁為配合原告而故為偏袒、灌水之陳述，當知原告所提之收據之證明力尚不足以證明原告是否確有支出此筆款項、抑或支出金額是否確實為495,300 元。
㈣、併聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、被搞如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
３、訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、兩造對於以下事項不爭執（見本院卷第214 至215 、239 至
240 、306 頁）：
１、原告於100 年間以17,500,000元向被告購買座落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地（面積：122.98平方公尺，權利範圍：1/5 ）暨其上同段3525建號建物（含共同使用部分：同段3530建號、面積45.57 平方公尺、權利範圍：1/5 ）即門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○ 號房屋（面積：89.58 平方公尺、平台：9.7 平方公尺，權利範圍：全部），兩造並於100 年2 月26日簽訂系爭買賣契約，買賣標的含一樓空地增建及防火巷增建，契約第7 條並約定系爭房屋無他人主張所有權或占有等權利糾紛，被告並於現況說明書就「是否占用他人土地之情形」項次勾選「否」，兩造並已依約給付價金、辦理所有權移轉登記及點交完畢，此有不動產買賣契約書（本院卷第35至72頁）在卷可證。
２、本院三重簡易庭106 年度重簡調字第8 號拆屋還地事件，蘇利文對原告起訴主張系爭房屋占用鄰地810 土地，請求拆除系爭房屋占用810 土地部分之土地並返還上開土地，經地政機關測量系爭房屋占用810 土地面積6.23平方公尺，嗣於10
6 年6 月21日於本院達成調解，即原告願於106 年9 月21日以前將如106 年5 月8 日莊土測字第103700號複丈成果圖所示暫編810⑴ 土地面積6.23平方公尺、現況為建物主體部分之地上物拆除，並將前揭建物所佔之土地騰空返還蘇利文，而原告業已雇工完成前開拆除並返還土地，此有蘇利文於10
6 年度重簡調字第8 號之起訴狀、新北市新莊地政事務所莊土測字第103700號複丈成果圖、本院三重簡易庭106 年度重簡調字第8 號調解筆錄、拆除前、後之現場照片（見本院卷第73至91頁）在卷可證，並經本院調閱106 年度重簡調字第
8 號卷宗核閱屬實。
㈡、本件原告主張被告所出售系爭房屋之增建部分無權占用810土地6.23平方公尺及775 土地面積4.17平方公尺，則越界建築面積總計為10.33 平方公尺（計算式：6.23平方公尺+4.1
7 平方公尺=10.33平方公尺）須拆除，致使用範圍減少，自屬物之瑕疵，且被告於系爭買賣契約書、不動產標的物現況說明書均保證系爭買賣標的「無占有他人土地」之情形，顯然被告有故意或過失未告知該瑕疵，且未依債之本旨給付，且此瑕疵亦無從補正，被告自應依民法第360 、227 、226條規定就越界建築價值減損賠償1,667,262 元及原告拆除越界建築、重建復原費用495,300 元，共計2,162,562 元負損害賠償責任等語，為被告否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：原告依民法第360 條規定，請求物之瑕疵擔保損害賠償，是否有理由？被告抗辯已逾民法第365 條所規定之
5 年消滅時效，是否有理由？又原告依民法第226 條、第22
7 條規定，請求不完全給付之損害賠償，是否有理由？以及原告請求系爭房屋越界建築價值減損及拆除越界建築及重建費用是否有理由及所得請求之金額若干？茲分述如下。
㈢、經查，被告所出售系爭房屋之增建部分有占用810 土地面積
6.23平方公尺及775 土地面積4.17平方公尺，合計為10.33平方公尺（計算式：6.23平方公尺+4.1 7平方公尺=10.33平方公尺）一節，業經本院現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄、現場照片及新莊地政事務所107 年2 月5 日函覆所檢送之複丈成果圖可證，是前開事實，洵堪採認。
㈣、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22
7 條固定有明文。惟出賣人構成不完全給付之債務不履行責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且係因可歸責於出賣人之事由所致者，始足當之（最高法院77年度第7 次民事庭會議決議參照）。可見出賣人是否構成不完全給付之債務不履行責任，須探究該瑕疵是否符合：⑴發生於買賣契約成立之後；⑵可歸責於出賣人之事由等要件。又所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，然給付之內容不符合債務本旨而言；所謂給付，應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之，故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依漬務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院
101 年度台上字第1898號判決意旨可資參照）。查原告向被告買受系爭房地，雙方約定按現況交屋，並經被告移轉系爭房地所有權予原告，復依系爭房屋現況完成交屋手續等情，為兩造所不爭執，已如前述。又依系爭買賣契約第2 條「增建或占用部分」於其他欄位勾選，並記載法定空地增建等文字；另依該契約標的物現況說明書「占用他人土地」項次之是否欄位勾選「否」等情，堪認被告係按系爭房地之土地建物謄本之登記資料、使用現況及其與原告所簽訂之系爭買賣契約內容，依期交付，核被告所為係依債之本旨而為給付，尚難認被告有何不完全給付情事。又原告所述系爭房屋部分占用鄰地一節，既為系爭買賣契約成立前即已存在之瑕疵，依前揭說明，即與不完全給付之債務不履行無涉。至系爭房屋部分占用810 土地，而被告於標的物現況說明書之「占用他人土地」項次之是否欄位勾選「否」乃係未對原告充分揭露系爭房屋有部分建物越界建築之風險，此屬系爭房屋是否欠缺被告保證之品質，乃被告應否擔負物之瑕疵擔保責任範疇。
㈣、又按最高法院77年第7 次民事庭會前開決議：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係其契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」至於物之瑕疵擔保責任與不完全給付在適用上二者之關連性如可？該一決議並未說明。按不完全給付與物之瑕疵擔保責任之交涉問題，極為困難。依德日學者通說及德國法院判決所示，通說認為，有關固有瑕疵損害部分，與民法瑕疵擔保責任規定相同，而民法有關物之瑕疵擔保責任規定部分，諸多規定與一般債務不履行不同，例如時效期間，而此種不同有其特殊立法目的，因之在固有瑕疵損害部分，如不依據瑕疵擔保責任行使權利，則契約在成立後標的物發生瑕疵（即後發的瑕疵）情形下，權利人均依債務不履行之規定行使權利時，瑕疵擔保責任將成具文，此一問題在本件情形即甚顯然，蓋依民法第365 條規定，買受人因物有瑕疵而解除契約或請求減少價金之除斥期間為6 個月，而不完全給付之時效為15年，相去甚遠，因之由民法體系言，買賣標的物有瑕疵而同時構成不完全給付之情形，在不完全給付中有關固有瑕疵損害部分應適用民法有關瑕疵擔保責任之規定，不惟如此，即瑕疵結果損害部分之請求權時效，亦應類推適用瑕疵擔保責任之規定。由上所述，在物之瑕疵所引起之不完全給付，在權利行使上仍應受瑕疵擔保責任規定之限制，亦即原告行使損害賠償請求權時，如其損害是固有之瑕疵損害時，應受民法第360 條規定之限制，亦即須「買賣標的物缺少出賣人所保證之品質」或「故意不告知瑕疵」下，買受人始得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。惟原告所請求之損害為使用面積減少之損害，亦即固有瑕疵之損害，仍應適用瑕疵擔保請求權時效即除斥期間
6 個月之規定，則系爭房地既於100 年4 月8 日移轉所有權登記予原告（見106 年度重簡調字第8 號卷第9 至12頁），且則原告遲至106 年9 月18日始提起本件訴訟主張依民法第
360 條規定，顯已逾民法第365 條所規定之5 年時效，本不得依民法第360 條請求賠償。
四、綜上所述，原告基於民法第360 條規定，請求物之瑕疵擔保損害賠償，及依民法第226 條、第227 條規定，請求不完全給付之損害賠償等語，即屬無據，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 31 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 2 日
書記官 沈柏樺