臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3517號原 告 劉李麗花訴訟代理人 陳福寧律師被 告 江正雄訴訟代理人 蘇清文律師複 代 理人 吳詩凡律師上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國107 年5 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。查原告起訴之聲明原為：1.被告應給付原告新臺幣（下同）288 萬元，及自民國104 年
3 月31日起至清償日止按年息5%計算之利息。2.請准原告預供擔保宣告假執行（見本院卷第9 頁）。嗣於107 年1 月23日本院言詞辯論期日當庭變更聲明為：1.被告應給付原告28
8 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。2.願供擔保請准為宣告假執行（見本院卷第81頁）。經核原告所為上開訴之變更，係減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）原告於104 年3 月16日向被告購買門牌新北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋），簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價款288 萬元，於同日支付第1 期簽約款100 萬元，並於同年月31日交屋付清尾款188 萬元，且被告於同年月31日交付系爭房屋予原告。嗣後，原告接獲訴外人三邦實業有限公司之民事追加被告暨變更聲明狀，狀內記載系爭房屋之納稅義務人為訴外人江續青而非被告，足證系爭房屋為江旭清所建而原始取得系爭房屋事實上處分權，被告對系爭房屋並無事實上處分權。詎被告竟騙原告系爭房屋為其所有，是原告因被詐欺為意思表示而簽訂系爭買賣契約之情事，原告爰依民法第92條規定，以起訴狀繕本之送達，作為撤銷系爭買賣契約之意思表示。而法律行為既經撤銷，視為自始無效，復依民法第113 條、第179 條、第213 條第2 項之規定，被告自應返還288 萬元及其利息。
（二）又依民法第348 條第2 項規定，被告負有出賣人之義務，被告對系爭房屋並無事實上處分權，故無法使買受人即原告取得系爭房屋無事實上處分權，自有違反其義務，是本件有因可歸責於被告之事由，致給付不能之情形，是原告亦得依民法第226 條、第256 條規定，解除系爭買賣契約。原告依民法第258 條第1 項規定，以起訴狀繕本之送達作為解除不動產買賣契約之意思表示，再依同法第259 條第2 款規定，請求被告償還288 萬元及附加自受領時起之利息。並請求本院就原告上開請求權擇一為有利之判斷等語。
（三）聲明：
1.被告應給付原告288 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
2.願供擔保請准為宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告於104 年3 月16日向被告購買系爭房屋，約定買賣價金為288 萬元。系爭房屋之原址建物原為被告居住使用，於52年間因水災滅失，由被告父親林加祿再建，被告自幼居住於該屋，復於88年間又因颱風傾倒滅失，並由被告出資委託訴外人劉讚鈞興建系爭房屋，是被告為系爭房屋之事實上處分權人，而有使用、收益及處分系爭房屋之權利。被告自88年系爭房屋興建後，即持續居住於系爭房屋內，並自95年10月起將系爭房屋出租予原告，並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），足證被告確有系爭房屋之事實上處分權能。
（二）原告自95年10月起即向被告承租系爭房屋，被告出售系爭房屋時，有告知原告系爭房屋為未辦保存登記建物，原告仍表示願意購買，此亦記載於系爭買賣契約第14條第5 項，足認原告明知被告為系爭房屋之事實上處分權人，且具有事實上處分權能，被告並非無權處分，是被告並無使用詐欺手段令原告意思表示錯誤而簽訂系爭買賣契約，原告之主張並無理由。
（三）縱認原告主張回復原狀為有理由，原告於兩造間不存在任何契約之前提下使用系爭房屋，即為無法律上原因而受有利益，自應給付被告自104 年3 月31日將系爭房屋交付原告起至原告遷讓返還系爭房屋予被告時止相當於租金之不當得利。觀諸系爭租賃契約，兩造約定每月租金為6,000元（租賃範圍為1/2 ），而本件買賣標的為系爭房屋（權利範圍全部），故至少應以12,000元（計算式：6,000 元×2 ＝12,000元）作為原告每月應給付被告相當於租金之不當得利，如期間自104 年3 月31日起計算至107 年1 月10日止，原告應給付被告400,258 元【計算式：12,000元×33月＋12,000元×11日÷31日】＝400,258 元，元以下四捨五入）。被告依民法第334 條第1 項規定，主張與原告請求288 萬元之債務抵銷等語，資為抗辯。
（四）答辯聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
（一）系爭房屋為未辦理保存登記之建物，原告於104 年3 月16日向被告購買系爭房屋，並簽訂系爭買賣契約書，約定買賣總價金為288 萬元（見本院卷第15至25頁），而被告於同年月31日將系爭房屋交付予原告。
（二）門牌新北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號稅籍編號00000000000 號之房屋，其納稅義務人為江旭清（見本院卷第61至63頁）。
四、爭點事項：
（一）系爭房屋之事實上處分權人為何人？原告就系爭房屋有無事實上處分權？
（二）被告對原告是否有詐欺行為？原告以受被告詐欺為由，依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依同法第113 條、第179 條規定，請求被告返還288 萬元，有無理由？
（三）原告以被告並無系爭房屋之事實上處分權，致無法使其取得系爭房屋事實上處分權，而有給付不能之情事，且此情形係可歸責於被告為由，主張依民法第256 條之規定解除系爭買賣契約，並依同法第259 條第2 款規定請求被告返還買賣價金288 萬元及自受領時起之利息，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）前揭不爭執事項，除為兩造不爭執外，並有系爭買賣契約書、房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷第15至26頁、第63頁），自堪信為真實。
（二）門牌新北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號房屋之房屋稅籍證明書上所載之納稅義務人雖為「江續青」而非原告，，有房屋稅籍證明書可稽（見本院卷第63頁），然依新北市政府稅捐稽徵處電腦檔之稅籍資料所載上開門牌房屋係
1 層樓、土竹造（土磚混合造）之建築物，經該處於106年3 月15日現場勘查，上開門牌房屋現況與稅籍資料不符，有新北市政府稅捐稽徵處106 年12月27日新北稅板二字第1063831771號函可稽（見本院卷第61頁），且上開門牌房屋目前正面外觀為加強磚造，牆上並塗有水泥，此經本院於107 年3 月2 日勘驗明確（見本院卷第132 、133 頁），是系爭房屋門牌雖為新北市○○區○○○路○ 段○○○巷○○號，然是否即為稅籍編號00000000000 號房屋稅籍證明書所載之房屋，實非無疑。
（三）證人劉讚鈞於本院言詞辯論時結證稱：我的工作是蓋鐵皮屋，我曾承攬門牌新北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號房屋的興建工程，是被告委託我蓋的，距今已經超過15年，被告有給我10多萬元的報酬，也就是工程款。我有看過該門牌之前舊房屋的屋頂及四周牆壁，舊屋屋頂是木頭與瓦片，舊屋牆壁是土造磚圍起來的。舊屋屋頂及牆壁都是我在上述10多年前承攬工程時所拆除。新蓋的系爭房屋總共只興建1 層，結構是C 型鋼合成作為樑柱，牆壁則是另外的水泥工施作，是在我搭好C 型鋼樑柱後，再由水泥工做系爭房屋四周的牆。我就系爭房屋之具體興建範圍包括
C 型鋼樑柱、門樑、鐵皮屋頂等語（見本院卷第174 至17
6 頁），故堪認新北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號房屋先前雖為土磚混合造之牆壁及木頭與瓦片之屋頂，然該屋之牆壁及屋頂均已經劉讚鈞拆除。再觀之系爭房屋現為加強磚造，已如前述，且屋頂為鐵皮屋頂，此亦經本院於
107 年3 月2 日勘驗明確（見本院卷第131 頁），並有系爭房屋之照片可稽（見本院卷第139 、142 、143 頁）。
又衡諸房屋經拆除牆壁及屋頂後即不足以遮避風雨，故劉讚鈞拆除該舊屋之牆壁及屋頂後，該舊屋即喪失不動產之性質，不動產物權歸於消滅。是以，經拆除重建後之新北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號房屋即系爭房屋，並非前揭稅籍證明書所載稅籍編號00000000000 號之房屋。且系爭房屋既係被告委託劉讚鈞興建，且承攬報酬亦為被告所支付，堪認被告為系爭房屋出資之原始建造人，又系爭房屋屬未經辦理所有權第一次登記之房屋，故被告即應興建系爭房屋而取得該屋之所有權一事，堪以認定。
（四）至系爭房屋兩側空間之間的隔牆柱子上有表面不平整之痕跡；左側空間後半部夾層地板下方之牆面，有表面不平整之痕跡；左側空間冷凍庫與夾層間之牆面上，亦有表面水泥缺損之痕跡此雖經本院勘驗屬實（見本院卷第133 頁），且有照片可稽（見本院卷第146 至152 頁），然上開表面不平整痕跡之成因甚多，且縱不平整痕跡之兩側為不同時期建造之牆壁，亦不足以證明系爭房屋其中一部分牆面為前揭稅籍證明書所載稅籍編號00000000000 號之舊房屋之牆壁，故仍難據以認定系爭房屋與稅籍編號0000000000
0 號之舊房屋為同一之房屋。
（五）又本院雖囑託新北市板橋地政事務所人員測量系爭房屋之位置、面積（見本院卷第93、131 頁），該所迄未回覆測量結果，然系爭房屋既非前揭稅籍證明書所載稅籍編號00000000000 號之舊房屋，業經本院認定如前，且兩造亦未就系爭房屋坐落之位置、面積有爭議，故無等待回覆之必要，附此敘明。
六、綜上所述，被告出資原始建造系爭房屋，而取得系爭房屋之所有權，故被告將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，屬有權處分，難認被告有詐欺行為。故原告主張其受被告詐欺而撤銷買賣之意思表示；或主張有可歸責於被告之事由，致就系爭房屋之事實上處分權給付不能，進而主張其得解除系爭房屋之買賣契約，均非可採。從而，原告依民法第113 條、第179 條，或依民法第259 條之規定，擇一請求被告給付28
8 萬元及法定遲延利息，難認有理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依從，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 6 日
民事第四庭 法 官 毛彥程以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 16 日
書記官 張芝婷