臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3802號原 告 葉星成訴訟代理人 林亮宇律師
陳思辰律師被 告 葉秀琴訴訟代理人 潘心瑀律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年4 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼為新北市○○區○○○○街○○巷○○○號房屋全部騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國一○七年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○七年一月一日起至返還本判決第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項部分，原告以新臺幣陸拾柒萬元供擔保後，得為假執行。但被告以新臺幣貳佰零壹萬元預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項部分，原告以新臺幣貳萬元供擔保後，得為假執行。但被告以新臺幣陸萬元預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項所命給付，各到期部分，於原告每期以新台幣伍仟元為被告供擔保後，得假執行；惟如被告於各到期部分以新臺幣壹萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）自民國104 年1 月起，被告向訴外人即原告之父葉國雄承租其所有門牌號碼為新北市○○區○○○○街○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），每次租期半年、每月租金新臺幣（下同）7,000 元且每半年簽訂一次租賃契約書。
（二）因葉國雄於105 年12月25日死亡，原告於106 年1 月7 日曾透過原告之母以簡訊方式通知被告不再提供系爭房屋予被告居住，且被告僅給付租金至105 年12月份，足見被告與葉國雄應曾於105 年年中簽訂租賃契約，並約定租期至
105 年12月31日止。依渠等所簽立之租賃契約均有載明「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」，足認葉國雄於簽約之初已表明期滿後續租應另訂契約，而發生阻止民法第451 條視為續約之效力，被告不得以葉國雄於租約期滿後未為反對之意思表示，主張默示更新不定期繼續租約之效果。
（三）又葉國雄未同意被告得以使用他人土地施作污水管線之租金87,750元抵扣系爭房屋106 年度租金，且被告自106 年
1 月份起即未給付租金，縱認本件存有不定期租賃情事，原告亦已於106 年7 月17日寄發存證信函表明要收回自住而終止兩造間之租賃契約，甚至104 年6 月27日所簽立房屋租賃契約中「其他約定事項」也載明「乙方承諾於民國
106 年12月底前搬離租賃房屋所在地」，迄今被告仍未搬離，已違反上開約定，原告請求被告搬離系爭房屋應為有理由。退步言之，縱認原告上開終止不合法，原告再依土地法第100 條第1 款向被告表達欲收回自住之意，並以
107 年4 月23日民事準備狀繕本送達作為終止系爭房屋租賃契約之意思表示，被告應於31日內搬離系爭房屋。
（四）綜上，因租賃期限於105 年12月31日屆滿，被告應交還房屋予原告卻未為之，已違反租賃契約書第6 條及第12條約定，原告得請求被告按月給付自106 年1 月1 日起至遷讓時止，按租金5 倍計算之違約金及相當於租金之不當得利7,000 元、訴訟費用60,000元等語，爰依民法第179 條、第450 條第1 項、第767 條第1 項前段規定，及房屋租賃契約書第6 條、第12條提起本件訴訟等語，並聲明：①被告應將門牌號碼為新北市○○區○○○○街○○巷○○號房屋全部騰空遷讓返還予原告。②被告應給付原告6 萬元，暨自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息。③被告應自106 年1 月1 日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告42,000元。④第一項至第三項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）葉國雄與被告為姊弟關係且於生前與被告就系爭房屋訂立租賃契約，租金每月7,000 元。然因104 年12月31日租期屆滿後，被告仍繼續給付租金予葉國雄，二人間應就系爭房屋成立不定期租賃契約。
（二）因系爭房屋越界建築於訴外人林木洋所有於○○區○○○○ 段401 、406 地號土地上，而需給付自105 年4 月至15
5 年12月之租金。因葉國雄長時間與其越南籍配偶於越南生活，遂請被告將越界建築需給付之上開租金87,750元給付予林木祥並作為系爭房屋自106 年1 月起之租金，因總額已逾系爭房屋106 年度一年期之租金，故系爭房屋之不定期租賃仍存在。
（三）原告雖於106 年7 月17日以存證信函通知被告因欠租、欲收回自住等原因請被告搬遷，惟被告否認有積欠租金且原告繼承葉國雄共7 筆不動產，應無收回自住必要，故不定期租賃契約於兩造間仍繼續存在，被告非無權占有系爭房屋，原告請求自屬無據等語，資為抗辯，並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利益之判決，願供擔保請准免與假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）葉國雄與被告於104 年1 月間某日訂立租賃契約書（下稱系爭租賃契約〈一〉，見本院卷第33至39頁），約定由被告向葉國雄租賃系爭房屋，租賃期間記載為自104 年1 月
1 日起至同年6 月30日止，每月租金7,000 元，並於租賃契約第20條載明：「乙方（即本件被告）承諾於民國104年12月底前搬離租賃房屋所在地」等語。
（二）葉國雄與被告於104 年6 月27日訂立租賃契約書（下稱系爭租賃契約〈二〉，見本院卷第41至49頁），約定由被告向葉國雄租賃系爭房屋，租賃期間記載為自104 年7 月1日起至同年12月31日止，每月租金7,000 元，並於租賃契約「其他約定事項」載明：「乙方（即本件被告）承諾於民國106 年12月底前搬離租賃房屋所在地」等語。
（三）被告自105 年10月起至同年12月止，按月給付系爭房屋租金7,000 元並匯款至葉國雄所有臺灣銀行桃園分行帳戶（帳號：000000000000號）（見本院卷第51頁）。
（四）葉國雄於105 年12月25日死亡。原告及訴外人武氏雲為其繼承人，二人於106 年7 月間就葉國雄之遺產分割訴訟達成和解並撤回起訴（見臺灣苗栗地方法院106 年度重訴字第2 號卷第6 頁、第78頁）。
（五）原告於106 年7 月17日寄發清水田郵局第24號存證信函予被告；另委託真亮法律事務所林亮宇律師寄發106 年8 月30日(106) 亮律字第106083001 號律師函予被告（見本院卷第55至57頁、第65頁）。
（六）原告因委託真亮法律事務所辦理本件遷讓房屋事件訴訟並支付律師費60,000元（見本院卷第69頁）。
四、爭執事項及本院之判斷：原告主張系爭房屋之租賃期間已於105 年12月31日屆滿，且被告積欠租金達2 個月以上，並否認有不定期租賃契約關係存在，認被告應騰空返還系爭房屋予原告並給付相當於租金之不當得利、違約金、律師費等情，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：（一）葉國雄與被告間就系爭房屋有無租賃關係存在？租賃期間為何？是否有契約默示更新，以不定期繼續契約之情況發生？（二）原告請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有理由？（三）原告請求被告自
106 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付相當於租金之不當得利7,000 元，有無理由？（四）原告請求被告給付律師費60,000元，是否有理由？（五）原告請求被告給付違約金，是否有理由？其違約金請求是否過高而應予酌減？茲分述如下：
（一）葉國雄與被告間就系爭房屋有無租賃關係存在？租賃期間為何？是否有契約默示更新，以不定期繼續契約之情況發生？
1、經查，葉國雄於105 年12月25日死亡，因原告為葉國雄之子而與葉國雄配偶武氏雲同為葉國雄之繼承人；又原告與武氏雲嗣就葉國雄之遺產分割訴訟達成和解，原告撤回該訴訟並由其取得系爭房屋之所有權，故原告以其為系爭房屋所有權人、承受房屋出租人權利義務並提起本件訴訟，與法有據，合先敘明。
2、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用收益，他方支付租金之契約。而依民法第153 條規定，當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。查葉國雄原為系爭房屋之所有權人，與被告曾分別於104 年1 月間及同年6 月27日就系爭房屋訂立租賃契約，並約定每月租金為7,000 元，此有系爭租賃契約〈一〉、〈二〉（見本院卷33至39頁、第41至49頁）2 份在卷可稽，且為兩造所不爭執，此部分事實堪認屬實。
3、次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固定有明文。然解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。被告以其與葉國雄就系爭房屋之租賃契約於10
4 年12月31日租期期滿，雖未另訂立租賃契約，然因被告持續支付租金且為葉國雄所收受，應認契約已默示更新，而有不定期租賃契約之情況等詞為辯。然按系爭租賃契約
〈一〉第2 條明訂：「租賃期限經甲（即葉國雄）乙（即被告）雙方洽訂為（空白）年（空白）個月即自104 年1月1 日起至104 年6 月30日止」，即約定租賃期間為6 個月；又同契約第6 條明訂：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，顯見雙方已約定如租賃期間屆滿且葉國雄未同意續租時，被告應於該租賃契約約定之租賃期間屆滿（即104 年6月30日）後遷出並返還系爭房屋。惟該租賃契約第20條另明訂：「乙方承諾於104 年12月底前搬離租賃房屋所在地」（見本院卷第39頁），可見實際上葉國雄同意出租系爭房屋予被告之租期應至104 年12月底，否則衡諸一般租賃常情，被告應於約定租期屆滿日即104 年6 月30日搬離系爭房屋，豈有雙方另約定搬離期限之可能。是依契約文義解釋，系爭租賃契約〈一〉應係明訂葉國雄與被告就系爭房屋之租賃期間為104 年1 月1 日起至104 年12月31日止。同理，系爭租賃契約〈二〉既於其他約定事項亦明訂：「乙方承諾於民國106 年12月底前搬離租賃房屋在地」（見本院卷第49頁），縱同契約第2 條約定「租賃期限經甲乙雙方洽訂為半年零個月即自104 年7 月1 日起至104 年12月31日止」，仍無礙葉國雄與被告就系爭房屋訂立定期租賃契約且至106 年12月31日始租期期滿。
4、至原告主張被告與葉國雄自104 年1 月起，每半年簽訂一次房屋租賃契約書，租期均訂為半年，而最近一次簽訂係於105 年年中並約定租期於105 年12月31日屆至，此由被告僅給付租金至105 年12月份即可得見云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條前段定有明文，是除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張事實負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377 號判例意旨參照）。然因原告就被告與葉國雄每半年即分別於105 年1 月、105 年6 月簽訂租賃契約等有利於己之事實，未見舉證以實其說，且上情為被告所否認，已難認原告所述為真；況縱被告確有給付租金至105 年12月份之事實，亦無從遽此推認被告與葉國雄曾分別於10
5 年1 月、6 月訂立租賃契約，原告此部分主張，尚屬無據，不足憑採。
5、另被告抗辯系爭租賃契約應於104 年12月31日期滿且因契約默示更新而成為不定期租賃契約云云。按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續約之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃關係繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號判例意旨參照）。查葉國雄與被告訂立之系爭租賃契約〈一〉、〈二〉第6 條已明訂：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空返還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方得每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」等語，有系爭租賃契約〈一〉、〈二〉附卷可稽（見本院卷第37頁、第45），足見在系爭房屋租賃期間屆滿前，葉國雄即已透過契約約定表明租期屆滿後原則上不續租，若被告欲續租則需取得葉國雄之同意。且葉國雄於105 年12月25日死亡後，原告已於106 年7 月17日向被告寄發存證信函，內容為：「台端承租葉國雄所有座落於新北市○○區○○○○街○○巷○○號1 樓及2 樓之房屋，租期自105 年
7 月1 日起至105 年12月31日止租期屆至。爰因民法第45
5 條之規定，租約到期租賃關係於期限屆時消滅。本人已繼承父親此房子，因本人房屋將收回自用，不再出租台端，已於106 年1 月7 日請本人母親以簡訊告知台端此事。
請台端於函到1 個月內清空搬遷返還房屋於本人。」等語，有存證信函影本存卷可按（見本院卷第55至57頁），復於106 年8 月30日委請林亮宇律師寄發律師函並稱：「葉秀琴與本人父親葉國雄就本房屋所約定之租期於105 年12月31日業已屆至，依據雙方租約第6 條約定，葉秀琴應將本房屋回復原狀並返還予本人父親，而本人父親雖於105年12月25日去世，葉秀琴亦應將本房屋返還予本人」等語，亦有真亮法律事務所律師函影本在卷可憑（見本院卷第63至65頁），核其意旨均係言明系爭租賃契約租期屆滿後不再續租，租賃關係應已消滅，原告已有反對被告在未依租賃契約第6 條重新取得原告同意續租下得繼續使用系爭房屋之意思，堪以認定。從而，無論原告或葉國雄均於本院認定之系爭房屋租賃期間即106 年12月31日屆滿前表明反對被告得於租期屆滿後繼續使用系爭房屋之意，已阻卻民法第451 條要件成就，縱認被告已支付105 及106 年度房屋租金（詳後述），仍僅為依約給付租金行為，系爭房屋未因此存在不定期租賃關係，被告上開辯詞，與事證不符，洵屬無據。
6、綜上，葉國雄與被告間就系爭房屋有租賃關係存在，且應於106 年12月31日始租期屆至，乃定期租賃契約，被告辯稱系爭房屋之租賃期間於104 年12月31日屆滿且因葉國雄持續收取租金而有不定期繼續契約之情況發生云云，不足採信。
（二）原告請求被告返還系爭房屋，是否有理由？
1、本件系爭房屋因坐落於林木祥所○○○區○○○○ 段401、406 地號土地上而有越界建築情事，而由被告與林木祥就系爭房屋使用上開地號土地簽訂租賃契約，約定租賃期間自105 年4 月至155 年12月止共50年、租金每戶為87,750元且需一次付清並由被告於105 年3 月25日以匯款方式式給付，有林木祥與被告訂立之租賃契約書、105年3月25日華南銀行匯款委託書（匯款人：葉秀琴）（見本院卷第第167 頁、第171 頁）在卷可證，且為兩造所不爭執，上開事實堪認為真實。又被告自106 年1 月1 日起未給付租租金，有葉國雄所有臺灣銀行桃園分行帳戶存摺明細在卷可證（見本院卷第51頁），亦經被告於本院言詞辯論時肯認（見本院卷第84頁），足見被告於106 年1 月1 日前均有按月給付租金7,000 元予葉國雄無訛。
2、然因原告主張被告僅支付至105 年12月份租金且積欠租金金額達2 個月以上，已依土地法第100 條規定終止租約云云；而被告抗辯因葉國雄請被告將因違章越界建築需給付之租金87,750元給付予林木祥並作為系爭房屋自106 年1月起之租金，已足支應106 年度1 年期之租金，被告無積欠租金等語。是葉國雄有無與被告達成以上開代墊之租金87,750元做為系爭房屋106 年度租金之合意，為首應判斷之點。查被告於105 年3 月25日為葉國雄支付系爭房屋使用林木祥所有土地之租金87,750元等情，為兩造所不爭執，故被告對於葉國雄因代墊租金而對葉國雄有債權存在；又據證人葉國正於本院107 年3 月20日言詞辯論時證稱：
「我只知道被告先跟我調錢，因為我弟弟沒有在國內，被告說他拿不出錢來繳污水下水道占用地主土地的租金，被告跟我說他用跟葉國雄的租金來處理這筆錢，被告跟我借錢的時候說先幫葉國雄墊這筆錢，之後再用租金扣除」等語（見本院卷第159 至160 頁），即被告係向證人葉國正借支款項而代葉國雄支付占用土地租金予林木祥，顯見被告之經濟狀況非屬寬裕，如被告無與葉國雄有以該筆代墊款供作系爭房屋106 年度房屋租金之合意，衡諸常情，被告應自代墊款項日（即105 年3 月25日）之翌月（即105年4 月）起主張與每月應給付之租金相互抵銷卻未為之且仍按月給付租金7,000 元至105 年12月底，期間亦未見葉國雄為反對表示，被告與葉國雄間有以代墊款作為系爭房屋106 年度租金之合意，難謂非實。況且證人吳慶常另證稱：「因為政府規定要挖污水排水溝，連棟前後約10戶都要挖，是政府來測量的時候才發現，我們要挖排水溝的地方是他人的土地，要付租金才能使用，所以才跟葉國雄商議，他說叫我先付給對方租金，再從要付給葉國雄的租金中扣除，因為他當時在越南也沒辦法處理」、「因為污水排水溝會占用他人地，我們已經跟葉國雄商議好，先叫我們付租金給地主，所以才會付上述金額給林木祥，我們是先幫葉國雄墊這筆金錢，他也口頭告訴我說從要給他的租金扣除」、「是我本人跟葉國雄商議與林木祥的租約，10
4 年年底的時候，在家裡談的，葉國雄會回來住1 個月」、「葉國雄請被告先去簽污水排水溝的租賃契約」等語（見本院卷第154 至157 頁），觀諸證人吳慶常就該筆代墊款發生原因、金額、時間、支付過程等情，均可明確陳述，堪認應為證人吳慶常所親見親聞，證詞已具相當可信性；又證人吳慶常證稱：「（原告訴訟代理人問：是你有聽到葉國雄請被告去簽的經過嗎？）答：有。被告跟葉國雄也有聊到付給林木祥的租金可以從兩造租金中扣除，葉國雄從越南回來的時候聊到，時間忘了。」等語（見本院卷第158 頁），核其內容顯示證人吳慶常確實當場見聞被告與葉國雄之洽談過程，而非僅聽被告轉述，縱原告以被告與證人吳慶常關係匪淺為由否認其證詞可信性，然因證人吳慶常之證述業經具結，原告復無提出足以證明其證詞偏頗之證據，原告此部分之主張無足可採。另佐以被告確實於代墊款項後繼續給付房屋租金至105 年12月底之事實，益證葉國雄確有要求被告先行代墊應支付予林木祥之土地租金，並約定供作系爭房屋106 年度房屋租金，且目前尚有餘款3,750 元【計算式：87750 －（7000×12）＝3750】，是被告抗辯未積欠系爭房屋之106 年度租金等情，即屬有據。故原告以被告自106 年1 月起未繳付租金且積欠租金達2 個月以上，主張依土地法第100 條規定終止租賃關係云云，無足可採。
3、至原告另稱被告主張用以扣抵房租之施作污水管而占用他人土地之租金87,750元，已於臺灣苗栗地方法院106 年度重家訴字第2 號案件中主張應自被繼承人葉國雄之遺產扣除償還與被告，而無用以扣抵系爭房屋房租之事實云云。經查，被告於臺灣苗栗地方法院106 年度重訴字第2 號分割遺產事件106 年5 月24日言詞辯論程序時固曾以證人身分證稱：「現在我住的三重的房子，新北市現在都在做污水下水道的處理，當時蓋房子有一點違建，為了避免拆房子，我們跟私人土地租借，讓他在外面做，不要拆到房子，所以因為下水道的費用一筆8 萬多租50年是我先墊的，是被繼承人過世前，他知道這件事」等語（見臺灣苗栗地方法院106 年度重家訴字第2 號卷第9 頁），僅見被告陳述有為葉國雄代墊款項等情，而未主動請求應自葉國雄遺產中扣除，是如被告當時確有積欠租金情形且至庭訊當日已積欠將近5 個月租金，原告應當場表示異議並主張與系爭房屋所積欠之租金互為抵銷為是，卻未為之，是否僅得以被告前揭證詞或其另證稱「是在葉國雄過世前墊的，本來他這次回來說要給我」而逕認被告有主張由葉國雄遺產中扣除該筆代墊款，尚認有疑；況前揭分割遺產事件之兩造（即本件原告及武氏雲）雖同意將「由被繼承人所有之新北市○○區○○里○○○○街○○巷○○號房屋，被繼承人生前因埋管線應給付他人費用8 萬元，由證人葉秀琴墊付，如有明確證據，兩造同意扣除給付給證人葉秀琴」列為該案爭執事項（見同上卷第56頁），因被告非該案件之訴訟當事人，該合意內容對其不生拘束力，且上開訴訟業經原告以達成和解並於106 年7 月18日撤回起訴，此亦有原告出具之聲明撤回民事訴訟狀在卷可憑（見同上卷第78頁），上情亦均經本院調卷核閱屬實，被告如確有請求由葉國雄遺產中扣除該筆代墊款，原告自應可提出已清償或有清償協議等證明，卻未見原告舉證以實其說，故原告主張由被告前揭證述內容，可證被告未與葉國雄達成以106 年度房屋租金抵銷之合意，應不可採。
4、另原告主張依土地法第100 條第1 項第1 款出租人收回自住為由終止租賃契約云云。按民法第450 條第2 項固規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」然土地法第100 條另定有房屋租賃收回之限制即：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443 條第1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」且上開規定為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100條所列各款情形之一不得收回房屋（最高法院51年台上字第1288號判例參照）。又所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言。出租人收回自住，應有「正當事由」及「收回自住之必要」，此事實應由出租人負舉證責任（最高法院41年台上字第138 號、43年台上字第1199號判例參照）。本件原告以其父母離異而借住於鄉下親戚家，為免造成親戚困擾而有收回系爭房屋自住之需求；葉國雄所遺留之其他建物均有事實上無法修繕使用之情形，爰依土地法第100 條規定以收回自住為終止租賃關係之事由云云。然查原告雖以前詞為據並提出建物照片為證，惟被告否認建物照片之形式上真正，且審酌原告主張內容，就收回自住之「正當事由」及「收回自住之必要性」未見說明及提出相當之證明，尚難僅以原告單方說詞及建物照片逕認原告有「收回自住」情事及必要，而認得依土地法第100 條規定終止租賃關係，原告舉證責任尚有未盡，難認主張與法相合，應無可採。
5、綜上，原告主張因系爭租賃契約應於105 年12月31日屆期，且已以被告積欠租金達2 個月以上、原告欲收回自住為由，分別於106 年7 月、8 月間以存證信函及律師函終止終止租賃關係，認定被告無權占有系爭房屋，依房屋租賃契約第6 條、民法第767 條、第450 條請求被告遷讓返還系爭房屋，依前揭規定及最高法院判例要旨，原告對其主張內容，經本院認定舉證未足，原告主張為無理由；又系爭租賃契約應於106 年12月31日日因租期屆滿而終止，而租賃關係因未依系爭租賃契約〈二〉第6 條取得原告續租之同意，而於期限屆滿時消滅，且葉國雄及原告早已表示反對被告在重新取得原告同意前得使用收益系爭房屋的意思，已經阻止民法第451 條的續約效力，故原告與被告在
106 年12月31日後並無以不定期限繼續租賃關係之可能，被告在系爭租賃契約租賃期限106 年12月31日屆滿後已無適法使用系爭房屋之權源，核屬無權占有系爭房屋。因承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文，兩造租賃期間既於106 年12月31日租期屆滿而終止，揆諸上開規定，原告依租賃契約第6 條、民法第
767 條、第450 條第1 項規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。
（三）原告請求被告自106 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付相當於租金之不當得利7,000 元，有無理由？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
2、查系爭房屋租賃期限於106 年12月31日屆滿且被告於屆滿前無積欠租金情事，業經本院認定如前，是原告請求被告給付自106 年1 月1 日起至同年12月31日止，按月給付相當於租金之不當得利7,000 元，應為無理由。又因被告租賃期限屆滿後即自107 年1 月1 日起至今仍無權占用並使用系爭房屋，揆諸前揭最高法院判例，原告請求被告應自
107 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,000 元，為有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
3、至於被告抗辯如認被告給付予林木祥之金額非為抵扣系爭房屋租金，然因被告對葉國雄有87,750元之債權，爰依民法第334 條第1 項前段規定，主張以前揭債權抵銷系爭房屋租金云云。查本院前已認定葉國雄與被告就所支付之代墊款87,750元有供作系爭房屋106 年度租金之合意，是扣除106 年度租金總額84,000元（計算式：7000×12＝8400
0 ）後尚有餘款3,750 元，因此本屬被告得對葉國雄請求之債權，而應由葉國雄之繼承人即原告及武氏雲共同負清償責任，被告自不得主張用以與自己自107 年1 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，原告得請求之房屋租金互為抵銷，併予說明。
（四）原告請求被告給付律師費60,000元，是否有理由？
1、按「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責貼償。」，為系爭租賃契約〈一〉、〈二〉第12條所明訂。
2、查系爭房屋之租賃契約於106 年12月31日租期屆滿，經本院認定如前，被告應依約騰空並返還系爭房屋予原告卻未為之，故原告委任律師提起本件訴訟並於106 年11月20日支付律師費用60,000元，用以請求被告遷讓返還系爭房屋，暨給付租金、違約金，併請求賠償律師費等情，有民事起訴狀、委任狀、真亮法律事務所收據等附卷可參（本院卷第9 至19頁、第69頁）。依上開說明，原告依系爭租賃契約第12條〈一〉、〈二〉約定，請求被告給付律師費60,000元，自屬有憑。
（五）原告請求被告給付違約金，是否有理由？其違約金請求是否過高而應予酌減？
1、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段、第252條規定甚明。
約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院49年台上字第80
7 號、51年台上字第19號、79年台上字第1915號著有判例可資參照。觀諸卷附系爭租賃契約〈二〉第6 條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，是系爭租約所約定之違約金，應認屬損害賠償預定性質之違約金。因於106 年12月31日系爭房屋之租期屆滿後，被告並未得原告同意續租，卻未遷讓返還系爭房屋，迄今仍占用系爭房屋，顯已違反前開約定，原告自得依系爭租賃契約〈二〉第6 條約定，請求被告給付違約金。是前揭違約金乃係因被告未於租期屆至時即時返還系爭房屋而得請求之賠償。爰審酌原告因被告遲不返還系爭房屋所受之損害，為不能就系爭房屋行使占有、使用、收益權能，其對價應相當於出租予被告之租金，所受損害尚屬有限，且本件業已請求被告給付相當於租金之不當得利，及兩造其他一切客觀經濟狀況，認原告按租金5 倍計算違約金，即按月請求被告給付35,000元，尚屬過高，本院認應予酌減為按月以租金1 倍計算違約金，即每月7,000 元，較為合理妥適。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。本件原告起訴請求被告應給付原告60,000元，暨自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，查本件起訴狀繕本雖於105 年11月29日送達於被告（見本院卷第77頁），惟被告係因系爭房屋租期於106 年12月31日屆滿，卻未遷讓返還系爭房屋予原告而有違約情事，自應以違約事由發生日為原告得請求被告給付遲延利息之起算日，是原告請求被告給付自107 年1月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，自應准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，系爭房屋之租賃契約於106 年12月31日租期屆滿，被告應立即遷讓返還系爭房屋，卻無權占用並自107 年1月1 日起迄今未給付租金，經本院認定如前；而被告雖抗辯系爭租賃契約應於105 年12月31日期滿且葉國雄未曾表示反對其使用系爭房屋之意思，應為不定期租賃契約云云，然與卷證不符，且未舉證以實其說，均不足取。從而，原告依系爭租賃契約第6 條、民法第767 條第1 項及第450 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依民法第179 條及租賃契約第6 條，請求被告應按月給付相當於租金之不當得利及違約金各7,000 元，共計14,000元（計算式：7000＋7000＝1400
0 ），並依租賃契約第12條，請求被告應給付律師費60,000元 ，及自107 年1 月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，均應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，原告主張一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 22 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 23 日
書記官 丁于真