臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3843號原 告 黃俊川
陳美玉共同訴訟代理人 謝秉錡律師複 代 理 人 李秉哲律師被 告 簡奉琅訴 訟 代 理 人 吳春霞上列當事人間請求調整地上權年租金事件，於中華民國107年3月22日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文坐落於新北市○○區○○段○○○號、三三之二地號、三三之三地號土地上之登記地上權人簡奉琅之權利範圍四十七點零一平方公尺之地上權（登記字號民國九十年五月二十八日莊登字第一五○六九○號）自中華民國一百零六年九月八日起，地租定為每年新臺幣柒萬參仟柒佰壹拾貳元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：被告就原告所有之坐落新北市新莊區33、33-2、33-3地號土地，面積82.49平方公尺之地上權年租金，自起訴狀繕本送達被告翌日起，酌定為如附表一所示。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）事實：
1、被告所有之新北市○○路○○○號房屋(下稱系爭房屋，見建物謄本，詳原證一)，座落於原告所有之新莊區33、33-2、33-3等三筆地號之土地上(上開土地下稱系爭土地，見土地謄本，詳原證二)，系爭建物，係陳金傳於日據時期大正13年完成建物所有權登記，系爭土地當時則為陳澄及陳阿深所共有，陳金傳又於日據時期大正14年將房屋出售予盧黃氏卻，此可自日據時期之第643號及117號不動產登記謄本可知悉(原證三)。
2、台灣光復後，陳阿深及盧黃氏卻，於民國35年6月7日共同向地政機關申請地上權登記，約定年租金三銀元，地上權未定期限，此有台灣省土地關係人繳驗憑證申報書可按(原證四)，是系爭建物及土地間之法律關係自始定性，即建物基於地上權法律關係而定著於系爭土地上，且雙方約定年租金3銀元。
3、38年4月10日，盧黃氏卻將系爭房屋出售予簡印同，並將土地之地上權一併移轉予簡印同，惟因地政作業疏失，將「簡印同」誤載為「陳印同」，且遺漏地上權租金記載，致租金部分成為空白，上開事實可見諸38年12月22日收件，新莊字第889號登記簿謄本(原證五)。
4、被告於90年2月間繼承簡印同系爭房屋所有權及系爭土地之地上權，並受讓其他繼承人所繼承之部分，此可見90年5月24日之土地登記申請書(原證六)，原告黃俊川則於96年11月25日繼承父親陳阿深就系爭土地之持分應有部分2/3，原告陳美玉則因繼承關係而取得1/3之持分。
5、惟系爭建物，於35年間原約定作為住宅使用，現被告將其出租予他人而作佛具店使用，且該區域現人口密集，商家林立，此有照片數紙可按(原證七)，再依原證二之土地謄本，其公告現值已達每平方公尺140000元，洵有聲請調整地上權租金之必要。
（二）請求權基礎：
1、「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。」民法第835-1條定有明文。
2、因系爭土地處於繁華區，商家林立，此屬民國35年間盧黃氏卻及陳登、陳阿深設立地上權時所不及知悉，又該土地價格飛漲，原先設定每年給付地租3銀元之約定已顯失公平，原告爰請求增加地租。
（三）計算基準：
1、榮和段106年1月間之公告地價為每平方公尺28000元(附件一)，因系爭土地計3筆，是爰分別計算之：
(1)榮和段33地號:28000*68.59=0000000
(2)榮和段33-2地號:28000*10.67=298760
(3)榮和段33-3地號:28000*3.23=90440
2、按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第99條定有明文，而申報總價依平均地權條例第16條規定係以公告地價80%為申報地價總額，是本件原告就地上權聲請調漲地租計算如下：
(1)榮和段33地號:0000000*8/100=153641.6
(2)榮和段33-2地號:298760*8/100=23900.8
(3)榮和段33-3地號: 90440*8/100=7235.2
3、又原告有二人，其應有部分各為2/3、1/3，是就每人租金之計算詳附表一。
（四）原告2人向被告請求酌定地上權年租金，有無理由？
1、被告民事爭點整理狀略以，系爭土地並未約定租金，原告請求依民法第835條之1第1項規定請求酌定租金並無理由云云，非屬有據，分述如後。
2、按原證4號之謄本內容可知，當初盧黃氏卻與陳阿深，陳登間設立地上權之租約上即有約定年租金3銀元之約定事項甚明，於38年4月10日，盧黃氏卻除將房子出售讓與陳印同外，一併地上權之權利一併移轉與之，惟於謄本上卻疏未記載年租金之部分，但不因此變更其有約定年租金之事實。被告後於90年2月間繼承陳印同即簡印同之系爭房屋所有權及地上權。
3、準此可知，被告之所以得在原告二人之土地上使用系爭房屋無非係因其有設立地上權於原告二人之土地，然因適逢戰亂時期致謄本抄寫有所缺漏，致35年之地上權年租金之約定未記載於38年、90年之地上權登記事項內，但不因此變更原先有約定地上權租金之事實，被告等人自應繼受35年地上權登記謄本約定事項，則本件地上權自始即有約定年租金甚明。
4、次按「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。」民法第835條之1第1項規定參照。準此，系爭地上權之約定事項自始即有規定每年應繳納之租金，則原告依據上開民法規定請求法院增減租金即屬有據。
5、末按「未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。」民法第835條之1第2項規定參照。準此，如未定有地租之地上權，如有顯失公平之情事者，亦得請求法院酌定其地租甚明。
6、退萬步言之，縱認系爭地上權契約並未約定到年租金之部分（假設語氣，非表自認），系爭土地自民國38年以來，被告之先祖及被告無償使用近70年，然系爭土地之相關稅捐仍由原告及原告之先祖繳納，原告未享有土地之權利卻負擔土地上稅捐之義務多年，如認被告等人得長久無償使用系爭土地，對原告之權利損失不可謂不大，則原告應得依民法第835條之1第2項規定請求鈞院酌定年租金甚明。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）不爭執事項：
1、日據大正時期9年7月，陳登及陳阿深共有現坐落新北市○○區○○段0000-0000、0000-0000、0000-0000地號土地（下稱系爭土地），權利範圍分別為1/3及2/3。（參原證三）
2、日據大正時期14年6月，盧黃氏卻向陳金傳買賣現坐落系爭土地、00000-000建號及其上門牌號碼新北市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭房屋），權利範圍全部。（參原證三）
3、民國35年6月，盧黃氏卻與陳登及陳阿深設定地上權，範圍全部，期限無期。（參原證四）
4、38年，被告之父簡印同（原名陳印同，40年姓名變更）向訴外人盧黃氏卻買賣系爭房屋而取得系爭房屋所有權，權利範圍全部。（參原證五）
5、40年，簡印同（原名陳印同，40年姓名變更）向改制前台北縣政府（改制後新北市政府）申請，核發他項權利（地上權）證明書，設定日期38年10月22日至無期，登記日期40年11月29日，權利範圍14.22坪，登記標的地上權，未約定權利價值。（參被證一）
6、被告係因贈與而取得系爭房屋所有權，權利範圍全部，並因讓與而取得系爭土地地上權，權利範圍全部，登記曰期90年5月28日。（參原證一）
7、原告黃俊川係因繼承而取得系爭土地所有權，權利範圍為2/3，登記日期97年4月10日及原告陳美玉係因繼承而取得系爭土地所有權，權利範圍為1/3，登記日期105年8月15曰。（參原證一）
（二）原告2人向被告請求酌定地上權年租金，有無理由？被告主張：原告2人之請求，實無理由。理由如下：
1、38年，簡印同向盧黃氏卻講買系爭房屋時，其價金亦包括系爭土地之地上權，此有土地權利變更登記聲請書足參（被證一），及簡印同與陳登、陳阿深向改制前台北縣政府（改制後新北市政府）聲請系爭土地地上權設定，雙方約定存續期間自38年10月22曰起至無限期間（即未定期），惟未約定地租價額，此有他項權利登記聲請書及他項權利證明書可參（被證二），足見陳登、陳阿深與簡印同間並未就系爭土地地上權約定地租。甚者，簡印同為感念陳登、陳阿深上開行為，於45年為其2人繳納台灣省台北縣政府45年一期田賦稅賦，此有台灣省台北縣政府45年一期田賦折征代金繳納收據聯足稽（被證三）。
2、承上，原告2人因繼承而取得系爭土地所有權，其亦繼受有關系爭土地一切權利、義務，故原告2人均繼受前手（即陳登、陳阿深）之地位而與前手（即陳登、陳阿深）同受拘束，且被告亦因繼承而取得系爭房屋所有權及系爭土地地上權，其繼受有關系爭房屋一切權利、義務，故被告均繼受前手（即簡印同）之地位而與前手（即簡印同）同受拘束，足見原告2人與被告間亦存有未定期限及未有地租之約定之地上權。
3、又根據原告之民事起訴狀可知，其主張以民法第835-1條第1項「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。」為本件請求之訴訟標的，並以公告地價及其8成之申報地價為標準計算而為本件請求。依上開他項權利登記聲請書及他項權利證明書可知（參被證二），本件即屬未定期限及未有地租約定之地上權，倘為土地所有權人之原告2人欲依上開法明文規定請求法院增加地租，必須原告2人與被告間原已存有地租之約定，嗣因系爭土地價值之昇降，倘依照原地租之約定顯失公平，土地所有權人方可請求法院增減，然事實上本件原告2人與被告間確存有未定期限及未有地租之約定之地上權，尚未符合原告2人上開請求之依據要件，故原告2人請求調整年地租，實於法無據。
（三）退步言，倘鈞院認原告2人上開請求有理由，則系爭房屋坐落於系爭土地之租金數額核定為何？
1、按「依土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高價額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算。
」、「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斜酌基地之位置’工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準」及「又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡」，此分別有最高法院46年台上字第855號判例、最高法院68年度台上字第3071號判例及最高法院87年台上第1133號判例參照。
2、原告2人無非係以系爭土地106年1月間之公告地價每平方公尺28,000元，並依土地法第99條及平均地權條例第16條以公告地價80%為申報地價總額，故根據原告2人間之應有部分權利範圍各為2/3及1/3，而請求調整年租金各為123,184元及61，591元云云。然承上，被告與原告2人間之系爭土地之地上權即屬未定期限及未有地租之約定，故未符合民法第835-1條第1項規定要件，是原告2人請求調整地租，即無理由。
3、退步言，倘鈞院認原告2人上開請求有理由，則系爭房屋坐落於系爭土地之租金數額核定標準，依上開實務見解可知，除以基地申報地價為基礎外，尚需斟酌基地位置，工商業繁榮程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。系爭土地位於新北市○○路○○段○○○○○○○○○○○○號，雖近新莊廟街，但卻為後半段老舊區域，經濟活動業已沒落，人口稀少，該區域多為舊式1、2樓土造平房，非磚造平房，尤以系爭房屋建築完成日期為8年，屋齡近百年，實為老舊不堪，縱使出租予他人之用，泰半生意不好，且系爭房屋因破舊不堪、狹小，不適合居住，何況系爭土地後段遭他人占用，並非全然由被告占用，詎原告2人竟以系爭土地全部面積82.49平分公尺向被告請求調整年地租，然根據系爭土地登記謄本（參原證二）可知，被告系爭土地地上權設定權利範圍確為47.01平方公尺，逾此範圍之請求，實無所據，故根據系爭土地登記謄本（參原證二）105年當期申報地價22,400元/平方公尺、系爭土地地上權設定權利範圍47.01平方公尺，是年地租核定之計算式應為22,400 (元/平方公尺47.01 (平方公尺2%=21，060.48元（四捨五入為21，060元），方為妥適。
（四）民國35年地租有約定因為訴外人跟他們有債務關係，但是土地他項權利部分，應該要依照當事人約定，地租不能隨之轉移，地租應該向之前的訴外人追討，在原證五號的部分請求庭上參閱，從以前買賣到現在都是無租金設定，我們繼承之後，從頭至尾都沒有租金的約定存在。我們認為這是買賣，是跟訴外人買的。被證三號當初因為沒有約定租金的內容，所以當初就是要繳納田賦稅，雖然現在已經沒有繳納了，但是雙方有協調多次，有跟他們說地價稅不應全部他們承受，99年的時候我跟他們女兒說地價稅部分可以由我們承受，我們有釋出善意。原證二號有地籍圖重測，後面的部分是別人使用，我們有跟對方說土地這部分可以來處理，讓我們的小孩沒有這樣的疑慮，而不是要對方來催討這個租金。
（五）107年1月16日對方提出書狀針對其內容，他們提出她們的地價稅問題，由之前我們老人家，我們兩方的老人家買賣的時候為何六、七十年來對方繳交稅捐，是因為當時言明沒有地租，地價稅是當初我們老人家承諾可以幫他付款從38年到45年，因為後來對方認為不妥，所以才自己付款，後來97年黃先生繼承她爸爸的遺產，後來他有跟我們講，我們有跟他說地價稅我們可以接下來繳交的，但是在99年的時候有提出訴訟，我也有跟他們兒女溝通，我表明我還是願意承接繳納地價稅，我有誠意存在並解決，我有提出這件最終解決的方式還是把土地作成一筆，他女兒有問我說他爸爸繳交二年地價稅，看我們可否補足還他們，我也說可以，希望庭上可以依法裁判。因為之前爸爸在那邊住，我們有同住，使用坪數僅有十多坪，但是因為附近吵雜所以才在新泰路買小小的房子，目前也在貸款中，就是因為地段不好，所以承租開價1萬5千元，但是最後租了半年就不租，後來是因為佛俱堂的朋友跟我說地段不好，看我們能不能以1萬2千元出租，我想說多少補貼，才會出租。
貳、得心證之理由：
一、原告主張坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號等3筆土地為原告二人所共有，權利比例為原告黃俊川三分之二，原告陳美玉三分之一，現在前揭3筆土地上有設定權利範圍47.01平方公尺之地上權登記，地上權人登記為本件被告簡奉琅，前揭土地上並有被告簡奉琅所有之坐落新北市○○區○○段○○○○號建物即門牌號○○○區○○路○○○號房屋等事實，為被告所不爭執，且有土地登記謄本在卷可參（見本院三重簡易庭106年度重司調字第402號民事卷第13至20頁，本院卷第39至43頁），則原告此部分主張自堪信為真實。又依前揭土地登記謄本所載，前揭地上權登記之權利存續期間為：「不定期限」，地租部分則為：「空白」（見本院卷第39頁），且被告亦自認並無繳交地租之事實，原告雖主張原有地租之約定，因變更登記時漏載而變成無地租登記，然本件既無地租之登記，且地上權人亦無繳交地租之事實，則系爭地上權目前乃處於無地租之狀態一節，當堪以認定。
二、按「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。」、「未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。」，民法第835條之1第1項及第2項分別定有明文。經查，本件系爭地上權既未繳地租與土地所有權人即原告，又由原告負擔土地相關稅捐，則原告主張依民法第835條之1規定，請求法院酌定地租一節，當堪認為可採。又查，前揭榮和段33、33-2及33-3地號等3筆土地之105年申報地價為每平方公尺22,400元（見本院卷第39頁之土地登記謄本），系爭地上權之登記權利範圍面積為47.01平方公尺，則系爭地上權之權利範圍所使用之土地總地價為1,053,024元。參酌該土地位於新北市○○區○○路，為新莊地區早期開發區域，目前仍有相當數量之商店聚集，且為著名之觀光景點，然因街道狹小，其發展已不及平行方向之捷運、公車經過，交通便利之原省道○○區○○路，目前地上房屋已經老舊，及出租與他人經營商店等情狀，本院認為以上開土地總地價之年息百分之七計算地租數額應屬適當，則本件原告請求酌定系爭地上權之地租即應定為每年73,712元（元以下四捨五入）。
三、綜上所述，原告請求依民法第835條之1規定，酌定系爭地上權之地租，自起訴狀繕本送達被告翌日即106年9月8日（本件應送達於被告之起訴狀繕本之送達，係於106年8月28日寄存在新北市政府警察局新莊分局新莊派出所而為送達，依民事訴訟法第138條第2項規定，應經過10日即106年9月7日發生送達效力）起，定為每年73,712元。又核定地租為形成判決，雖法院酌定之數額未全如原告主張之數額，亦無駁回其超過部份之必要，附此敘明。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 12 日
民事第三庭 法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 12 日
書記官 郭祐均