臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3029號原 告 祭祀公業法人新北市楊六賽法定代理人 楊政信訴訟代理人 林凱律師訴訟代理人 蔡宜衡律師被 告 姜大炎訴訟代理人 陳守文律師上列當事人間請求定地上權存續期間等事件，經本院於民國108年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告就原告所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地之地上權存續期間自民國77年11月17日起至126年8月12日止。
被告就前項地上權應支付原告之年地租自民國106年9月21日起，調整為依當年度申報地價年息百分之八計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴時之法定代理人為楊証傑，嗣於訴訟中變更為楊政信，有法人登記證書可稽，業據楊政信具狀聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
二、原告主張：１坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（重測前為臺北縣○
○市○○○○○段○○○○段0000000地號，以下簡稱系爭土地）為原告所有，被告所有同段965建號（門牌號碼新北市○○區○○街○○號）坐落於系爭土地上，被告之房屋自民國66年3月16日興建完成起，即由被告之前手在系爭土地上設定未定期限之地上權登記，而原告與被告之前手約定年租金為新台幣（下同）1755元，迄今未調整。被告亦從未繳過地租。
２按「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立
之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權」，民法第833條之1定有明文。又按上開規定，於民法物權編99年1月5日修正條文施行前未定有期限之地上權，亦適用之，民法物權編施行法第13條之1規定甚明。準此，系爭地上權之設定已逾40年，系爭土地鄰近台北捷運中和新蘆線頂溪站，步行約5至10分鐘即可到達，系爭土地地處永和中正橋旁及頂溪捷運站商圈，與台北市僅有一橋之隔。又系爭土地附近有學校、商家，新建住宅及醫療院所，不論交通性、居住便利性及生活機能，於現今寸土寸金之新北市中應為首選。此外，依據行政院頒布「固定資產耐用年數表」所示，鋼筋混凝土房之耐用本限為50年，系爭房屋之使用年限已屆不堪使用之狀態，更凸顯系爭地上權已不足以發揮其社會機能。既然兩造間就系爭地上權並未定有存續期間，基於確保土地使用收益能達利益最大化及促進整體社會經濟發展，並斟酌被告使用系爭土地受益時間近40年，原告身為土地所有權人卻無使用收益之實，請求本院依照民法第833條之1之規定，將地上權存續期間酌定為三年。
３次按「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付
顯失公平者，當事人得聲請法院增減之。」、「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」、「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，民法第835條之1第1項、土地法第97條、第105條分別定有明文。再按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」，民法第227條之2第1項定有明文。又「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442條亦定有明文。而上開規定皆乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。另就地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同。然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似。故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用（司法院院字第986號解釋意旨參照）。準此，於未定期限之地上權設定情形，契約當事人雖有約定地租之數額，惟倘契約成立後，土地周邊環境，工商繁榮之程度，地上權人利用土地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而地租依原約定內容計算顯失公平者，土地所有權人自應得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整地租。
衡諸104年系爭土地之地價稅為74780.3元、105年系爭土地之地價稅高達105142.31元；系爭土地之申報地價104年1月每平方公尺為18720元，105年1月為25760元，顯見系爭土地大幅昇漲，益證原先約定每年地租1755元與系爭土地現值顯不成比例，有失公平。原告為一祭祀公業社團法人，每年用以祭祀先祖、召開管理人會議及派下員大會之例行性花費，約為5百餘萬元，除仰賴向地上權人及使用人收取地租外，別無其他生財管道，因系爭土地長期遭被告以顯不相當之地租使用，以至於原告之資產早已入不敷出，原告曾於100年間因積欠地價稅而遭新北市政府稅捐稽徵處中和分處查封名下土地，更徵租金過低，已嚴重影響原告設立祭祀公業法人之正常營運，故有調整租金之必要。爰審酌系爭土地坐落之位置、工商繁榮之程度、地上權人利用基地之經濟價值及所受利益等項綜合考量，地上權地租之基準，應以系爭土地申報地價年息10%，方屬公允。據此，原告依民法第227條之2第1項、類推適用民法第442條及民法第835之1第1項規定，請求調整地上權租金為依系爭土地當年度申報地價年息百分之十計算。如果法院認為本件地上權沒有約定地租，則請依民法第835條之1第2項、第227條之2第1項酌定地租。
４並聲明：
⑴請求本院就系爭土地地上權，定其存續期間為自本件起訴繫屬之日起算三年。
⑵被告就系爭土地設定之地上權，應支付之年地租應自被告收
受起訴狀繕本時起，調整為每年依系爭土地當年度申報地價年息百分之十計算。
三、被告則以：１參諸最高法院86年度台上字第3585號民事判決、臺灣高等法
院103年重上字第226號民事判決意旨可知，不動產關於地上權之設定，如於土地登記謄本上存續期間欄為「空白」，乃指地上權永久存續，而若於存續期間欄記載「無定」方係指地上權未定存續期間，而僅有未定存續期間之地上權，始得依民法第833條之1規定定存續期間或終止。系爭地上權為「永久存續」，非「未定期限」，原告自無從依民法第833條之1，請求法院酌定存續期間。
２退步言之，縱若系爭地上權未定期限（僅為假設語氣，被告
仍否認之），然查，被告之地上權係以興建建物作為成立目的，當初所建之建物仍使用迄今，且該建物為鋼筋混凝土造，建物外觀維護整齊、屋況良好，使用機能完善，並無不堪使用之情況，雖建設近40年，然於不動產交易實境上，大台北地區仍不乏30、40年之中古屋買賣，難謂已無利用價值；且建物現仍持續供被告居住使用，土地之利用狀況與設定地上權之目的相符，應認本件無依原告之請求定存續期間之必要。地上權得透過買賣轉讓，自有相當之價值，屬於憲法第15條所保障之財產權無疑，依原告之主張僅考量原告自身之利益，而未顧及被告之財產基本權，即定存續期間終止地上權，無異剝奪被告之財產權，不應允許。又依最高法院100年度台上字第599號民事判決意旨可知，地上權應否定存續期間應斟酌設立目的及地上權人之利用加以判斷，惟「利用狀況」應係指土地之實際利用狀況是否影響地上權之存續，而與「土地是否有效利用及區域狀況」並不相干，故原告主張系爭土地坐落地段良好、附近地區繁榮等等，均與地上權定存續期間與否無關，自不得執此作為斟酌地上權定存續期間之依據。
３設定地上權建築房屋與租用基地建築房屋固有不同，然就其
「使用土地建築房屋」之點而言，二者實相類似，故依土地法第103條規範：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。
四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時」之法理可知，租用建築房屋基地者非有土地法第103條所示情形，出租人不得收回土地。而土地法為民法之特別法規，且物權效力具公示外觀，拘束力較債權強烈，是基於舉輕以明重之原則，地上權人若無違反土地法第103條之規定，土地所有權人自不得主張收回土地。本件被告並無土地法第103條所示情形，則原告自不得主張收回土地，故原告起訴請求就地上權定存續期間，實屬無理由。
４兩造間並無約定地上權之地租，此觀土地登記謄本他項權利
部關於地上權之地租欄記載「空白」即明。故原告依民法第835條之1第1項、民法第227條之2第1項及類推適用民法第442條，請求調整地上權之地租，並無理由。次查，民法第835條之1係於99年2月3日民法物權篇修正時新增之條文，系爭地上權設定係發生於民法物權編99年2月3日修正施行，而民法第835條之1之增訂並無溯及既往之規定，是本件自無民法第835條之1第1、2項之適用，故原告主張依民法第835條之1第1、2項請求調整或酌定地租，於法無據。
５退步言之，縱若原告得請求調整地上權租金（僅為假設語氣
，被告仍否認之），依最高法院102年度台上字第1157號民事判決要旨可知，原告應僅得以系爭土地價值之升降，亦即以地價稅增漲稅額作為調整地租之標準依據，其餘因素（如基地位置、繁榮程度、交通及生活機能、地上權人利用基地之經濟價值及所受利益、鄰地租金等等）均非條文可得納入調整地租之斟酌依據，故原告主張考量土地經濟價值、繁榮程度等等應依系爭土地每年度之申報地價年息百分之十調整地租之計算方式顯有違誤，實無足採。再者，系爭土地面積為125平方公尺，然而被告所有建物之層次面積最大僅74.10平方公尺，可知被告實際利用系爭土地之面積範圍不大，而其餘未經被告利用之土地或為道路用地、或為他途，是故縱使原告得請求調整地租，然除應僅得以增漲之地價稅額作為調整地租之依據外，更應僅就被告實際利用之土地面積作為地租調整之上限，而不得將增漲之地價稅額全數轉嫁由被告負擔，以符公允等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、按稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文，地上權人依設定目的有優先於所有權人之使用土地權利，因而對土地所有權發生限制之作用，核屬定限物權或限制物權之一種，倘地上權未定有期限，致所有權無限期受到限制，已臻剝奪所有權人對於所有物支配權能之程度，顯非妥適，因此，我國民法於99年2月3日公布增訂第833條之1「地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權」之規定，其立法目的即考量地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間，以資調和地上權設定目的、當事人合意內容、歷經相當期限後之情事變更、所有權人與地上權人之權益衝突等節。本條規定依民法物權編施行法第24條第2項規定，自公布後6個月施行，依同法施行法第13條之1，於修正施行前未定有期限之地上權，亦適用之。查系爭地上權係於68年5月7日完成登記，當時地上權人為江信媛，存續期間空白、地租空白，被告係於77年11月17日受贈取得系爭地上權，有土地登記簿謄本及地籍異動索引可稽（見卷第172、175頁），迄至原告於106年9月13日提起本件訴訟止，地上權存續期間已達38年餘。系爭土地登記簿謄本就地上權存續期間雖為空白，係因為當事人未約定存續期間，自不能以登記空白即推論系爭地上權係永久存續，再者，本件地上權設定之目的，係在於使系爭土地得作為系爭建物之基地使用，此既為兩造所不爭執，以建物不可能永久存續，自難認系爭地上權定有「永久存續」期限。是系爭地上權係屬未定期限之地上權，應堪認定。
五、關於原告請求酌定系爭地上權之存續期間：系爭地上權既為未定期限之地上權，且存續期間已逾20年，則原告請求定系爭地上權之存續期間，合於民法第833條之1之規定。再查，被告所有之系爭建物（門牌號碼新北市○○區○○街○○號），為三樓加強磚造，主要用途為住家用，建築完成日期空白，建物所有權登記日期為66年3月16日，使用執照字號63年使0798號，有建物登記謄本可稽（見卷第21頁）。經本院囑託新北市建築師公會鑑定系爭建物依其材料、結構、使用狀況，可繼續使用之安全年限？經新北市建築師公會依標的物之使用執照圖說、建物謄本及目前、市場取樣法及年數壽命法鑑定系爭建物之總經濟壽命為63.4年，截至鑑定日期107年10月25日，已使用44.6年，故可繼續使用18.8年（換算為18年又292日），有鑑定報告書第5、6頁可稽。準此，本院認系爭地上權之存續期間至126年8月12日止（自107年10月25日起再加18年又292日）。原告請求自訴訟繫屬起算三年為存續期間，為不可採。被告雖提出其他民事判決謂木造、加強磚造、磚木造房屋至少可存續75年以上，系爭房屋鑑定只有63.4年太短等語，惟每間房屋之存續期間係依各房屋之狀況而認定，非必在75年以上，上開鑑定單位既已依系爭建物之材料、結構、使用狀況鑑定在案，自屬符合真實，應無參酌其他民事判決之必要。末按形成判決固於判決確定時，始發生形成力，惟此係指形成力本身發生之時期而言，倘形成判決之內容係使其標的之法律關係溯及既往而發生、變更或消滅者，則於發生形成力之際，其所形成之法律效果即溯及既往發生。本件酌定系爭地上權存續期間，性質上屬形成之訴，法院所定存續期間之起算日，似非不得溯及既往發生效力（最高法院104年度台上字第2157判決要旨參照），準此，酌定地上權存續期間，於判決確定後即溯及既往發生效力，因此系爭地上權之存續期間自77年11月17日起至126年8月12日止，附此敘明。
六、兩造就系爭地上權有無約定地租有爭執，原告係以原證三由被告所寄存證信函之內容記載年租金1755元為據，惟被告於本件辯稱其係參考被告前手與原告間之租金約定，又改稱其係聽到鄰居間相傳之金額，其與原告間並未約定地租等語。經查，依卷附土地登記謄本之記載，系爭地上權就地租一欄登記固為空白，然有關系爭地上權是否有約定租金，係屬債之關係，須另以證據證明之。觀諸原告提出之原證三號存證信函，係被告寄給原告，被告自稱年租金為1755元乙節，復參酌被告所提出臺灣高等法院63年度上字第950號民事判決（見卷二第65至84頁），記載原告先前就系爭土地對被告之前手江信媛（被告之母親）提起調整租金訴訟獲得部分勝訴判決（判決江信媛之年租金自63年1月1日起調整為每坪46.4元），可證原告與被告之母親間就系爭土地有約定地租，而被告自江信媛受贈地上權，又自稱年租金為1755元等語，堪認原告所主張系爭地上權係有約定地租乙節為可採信。次按民法第835條之1係於99年2月3日民法物權篇修正時新增之條文，系爭地上權登記係發生於00年00月00日（見卷一第19頁），即民法物權編99年2月3日修正施行之前，而民法第835條之1之增訂並無溯及既往之規定，是本件自無民法第835條之1第1項之適用，然依民法第227條之2第1項規定「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」，查系爭土地於76年7月之公告地價為1平方公尺12500元，於106年1月之公告地價為32200元（見卷一第107頁），申報地價為25760元，而以系爭建物占用系爭土地74.10平方公尺（見卷一第21頁建物謄本），年租金僅1755元，實屬偏低，顯失公平，堪信有地價上漲情事變更之事實存在，且該事實之發生，係在系爭地上權之存續期間內，又非當事人行為時所得預料，亦非可歸責於當事人所致，原告依民法第227條之2第1項，請求調整系爭地上權之地租，應屬有據。
七、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；上開規定，於租用基地建築房屋準用之；土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地價額，係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之土地申報總價，即指該土地之申報地價而言。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（參照最高法院68年台上字第3071號判例意旨）。查系爭土地於106年1月之公告地價為1平方公尺32200元，申報地價為25760元，附近有台北捷運中和新蘆線頂溪站及商圈，與台北市僅有一橋之隔，靠近環河東路，非中正橋那端，附近有莊敬高職，被告作為住家使用，鄰居亦為住家（見鑑定報告建物外觀照片）等一切情形，認以系爭土地年度申報地價年息8％計付地租為適當。復按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，當不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（最高法院48年台上字第521號判例意旨參照）。本件原告請求自被告收受起訴狀繕本時起調整租金，揆諸前揭判例意旨，洵屬有據。次查，被告係於106年9月21日起收受起訴狀繕本，見卷一第59頁送達回證，是系爭地上權年租金自106年9月21日起按當年度申報地價年息百分之八計算。被告雖辯稱應以地價稅增漲稅額作為調整系爭地上權地租之依據，惟以地價稅係以申報地價乘以土地面積，再乘以依土地稅法第16條所定之稅率為計算，故依此所計算之稅額，可能會受到稅率之影響，應以直接採用申報地價為調整地租之標準，較為適當。
八、綜上所陳，系爭地上權之存續期間為自77年11月17日起至126年8月12日止。系爭地上權年租金自106年9月21日起按當年度申報地價年息百分之八計算。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
九、據上論結，原告之聲明一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 2 月 21 日
民事第六庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 21 日
書記官 黃頌棻