臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3066號原 告 徐韻婷即反訴被告訴訟代理人 陳明宗律師被 告 陳冠伶即反訴原告 之1訴訟代理人 陳慶尚律師上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國106年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷0弄0號2樓交付反訴原告。
反訴被告應自民國106年8月15日起至交付前項房屋之日止按日給付反訴原告新台幣貳仟捌佰伍拾元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣捌拾貳萬元供擔保後，得為假執行。如反訴被告以新台幣貳佰肆拾陸萬柒仟零壹拾伍元預供擔保，免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：１被告向原告買受門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷0弄
0號2樓房地（下稱系爭房地），並於民國104年9月6日簽訂買賣契約書，價金為新台幣（下同）570萬元，預定交屋日為104年9月30日，原告已於104年9月17日將系爭房地所有權移轉登記予被告，但被告卻藉故拒絕給付尾款399萬元，屢經原告委請承辦經紀人員及地政士通知被告，被告均未履行，因系爭房地所有權已登記為被告所有，原告僅得解除系爭房地買賣契約，訴請被告移轉系爭房地所有權，經本院105年度訴字第46號民事判決判決原告勝訴。被告提起上訴，案號為臺灣高等法院105年度上字第1336號回復原狀事件，受命法官詢問原告先前所為催告是否合法，原告僅得再以存證信函通知被告履行，因被告藉故拒絕收受催告通知，是臺灣高等法院即以原告未合法催告被告履行等理由，判決駁回原告之訴。惟被告於第二審準備程序終結後，於106年6月19日給付尾款399萬元，原告認為被告有履行之真意，即未就前案提起上訴，豈料，被告於約定交屋當日，又藉故拒絕交屋，經原告再通知被告履行契約，被告置之不理，被告迄未配合辦理交屋，已逾約定交屋日104年9月30日近二年，且未給付遲延違約金，為此原告提起本件訴訟。
２依契約第二條約定「第四期款 新台幣三九九萬元整 □甲
方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於移轉登記完成三日內給付尾款」，被告須於104年9月17日所有權移轉登記完成日之三日內（即104年9月20日）支付尾款399萬元，另依契約第一條備註第五項約定：「本房地點交日期：□至遲民國104年9月30日前可交屋，同時買方付清尾款」，可知至遲被告應於104年9月30日前辦理交屋及付清尾款399萬元，但被告直至106年6月19日始給付尾款，是依上開約定，被告確有遲延給付價金之違約情事。
３依契約第八條第三款約定「甲方若有遲延給付價金之情事，
每逾一日應按買賣價金萬分之五計算違約金給付乙方」，系爭房地總價為570萬元，被告自104年9月30日起算至106年6月18日，共計594天，被告應給付原告違約金0000000元（0000000×0.0005×594＝0000000），則原告依系爭買賣契約第八條第三款及民法第231條第1項，請求被告給付違約金0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
４兩造間就系爭房屋是否漏水發生爭議，原告請求囑託新北市建築師公會鑑定系爭房屋漏水之原因、修復方法及費用。
二、被告則以：被告於104年9月19日、20日進入系爭房地，赫然發現當日天氣晴朗，客廳卻出現大片水漬，窗戶亦在滴水，地政士吳琇梅於104年9月21日以通訊軟體Line提供貸款代償資料時，被告即回覆表示房子有問題，要等問題解決才會支付尾款，並於同日再透過通訊軟體Line告知仲介郭曾貴英稱房屋有漏水情形，請其協助解決，惟104年9月29日系爭房地點交前一日，被告發現漏水情況更加嚴重，牆壁已出現大片水漬，原告僅於104年10月3日透過仲介郭曾貴英表示客廳壁癌已修繕完畢。惟依契約第四條第五項約定「乙方就買賣標的物依法對甲方負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相停止給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判」，由於原告僅簡單粉刷就敷衍被告稱已修繕完畢，被告無法接受，被告依上開約定，拒絕給付尾款，而向新北市政府消費爭議調解委員會申請調解，被告係依據上開約定停止給付，不生給付遲延情事，原告請求被告給付違約金，於法無據，應予駁回等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張：依契約第二條約定，被告須於104年9月17日所有權移轉登記完成日之三日內（即104年9月20日）支付尾款399萬元，另依契約第一條備註第五項約定，被告至遲應於104年9月30日前辦理交屋及付清尾款399萬元，但被告直至106年6月19日始給付尾款，有遲延給付價金之違約情事，依契約第八條第三款約定，每逾一日應按買賣價金萬分之五計算違約金給付原告，系爭房地總價為570萬元，被告自104年9月30日起算至106年6月18日，共計594天，被告應給付原告違約金0000000元等情；被告則以：依契約第四條第五項約定，被告得停止給付，不生給付遲延情事，原告請求被告給付違約金，於法無據，應予駁回等語置辯。經查：
１兩造買賣契約第四條第五項約定「乙方就買賣標的物依法對
甲方負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相停止給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判」（見卷第19頁），依此約定，被告就已發現之瑕疵或修繕如有爭議且未能與原告合意解決，即得停止給付尾款，原告不得主張被告有給付尾款遲延之情事。經查，被告於系爭房屋點交前之104年9月19日、20日，發現客廳、房間靠窗戶部分出現水漬，於104年9月21日即以通訊軟體Line向地政士吳琇梅表示房屋有漏水瑕疵，其於漏水問題解決後始會支付尾款，並於同日再以通訊軟體Line告知仲介系爭房地買賣之仲介人員郭曾貴英房屋有漏水情形，請其協助解決，嗣原告有雇工進行修繕，惟被告認為並未修繕完畢，此據被告於臺灣高等法院105年度上字第1336號聲請訊問證人蔡秉諺證述明確（見本院卷第54頁第5行），被告要求減價，原告不同意，未能合意解決，是被告依兩造契約第4條第5項停止尾款之給付，洵屬正當，原告主張被告給付尾款遲延，依契約第八條第三款約定請求被告給付違約金0000000元及法定遲延利息，自屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
２原告雖請求本院囑託新北市建築師公會鑑定系爭房屋漏水之
原因、修復方法及費用，惟查，兩造契約第4條第5項係約定兩造如就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決，即得互相停止給付義務，原告聲請囑託鑑定漏水之原因、修復方法及費用，核無必要，附此敘明。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：１系爭房屋雖於104年9月17日過戶移轉登記予反訴原告，雙方
原訂104年9月30日辦理點交暨同時交付尾款399萬元，惟點交前，因系爭房屋存在漏水瑕疵，反訴原告乃依系爭買賣契約第4條第5項之約定，停止支付尾款。嗣至106年6月間，反訴被告發現其於104年11月5日解除系爭買賣契約之催告程序有重大瑕疵，乃再委請律師於106年6月13日以台北市○○路○○○○○○號存證信函，催告反訴原告繳付尾款，否則即擬解除系爭買賣契約等情，反訴原告為免再生枝節，乃於106年6月19日將尾款399萬元匯入反訴被告台灣企銀內湖分行帳戶。依兩造契約第六條「乙方應在甲方付清尾款前，將房屋騰空」及第一條備註第五項約定「至遲民國104年9月30日前可交屋，同時買方付清尾款」，可知房屋點交與買賣價金尾款交付應同時履行。反訴原告既已於106年6月19日付清尾款，反訴被告即應依約將系爭房屋交付反訴原告；詎反訴被告經反訴原告屢催交付仍予拒絕，已構成點交遲延，為此，反訴原告本於買賣契約請求反訴被告交付系爭房屋，並依契約第六條第六項約定「本約如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方」，請求反訴被告自106年6月20日起至系爭房屋點交之日止，按日給付反訴原告2850元違約金（0000000x0.0005＝2850）。
２反訴聲明：
⑴反訴被告應將坐落新北市○○區○○路○段000巷0弄0號2樓
房屋交付反訴原告。反訴原告願供擔保請准予宣告假執行。⑵反訴被告應自106年6月20日起至前開房屋交付反訴原告之日止，按日給付反訴原告2850元。
二、反訴被告則以：１依契約第四條第五項約定「乙方就買賣標的物依法對甲方負
有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相停止給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判」，兩造就系爭房屋是否漏水存有爭議，且未經合意解決，反訴被告依上開約定得停止交付系爭房屋，是反訴原告請求交屋為無理由。
２反訴原告於106年6月19日給付尾款399萬元，反訴被告認為
反訴原告有履行之真意，即將系爭房屋整理完畢約定交屋，豈料，反訴原告於約定交屋當日，又藉故拒絕交屋，經反訴被告再通知反訴原告履行契約，反訴原告置之不理，可證是反訴原告遲延辦理交屋。且反訴原告亦有遲延給付價金，應依買賣契約第八條第三項，每逾一日須按總價金萬分之五計算，付給反訴被告違約金。綜上，依買賣契約第八條第四項約定「本約簽訂，若有發生甲方遲延、拒絕給付價金或不依約開具擔保尾款給付之本票之情事，於甲方依約配合履行前，應停止辦理繳稅、產權移轉登記登記等作業」，反訴原告遲延交付違約金，反訴被告依買賣契約第八條第四項約定，停止辦理交屋自屬有理等語置辯。
３答辯聲明：反訴原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，反訴原告於106年6月19日將尾款399萬元匯入反訴被告台灣企銀內湖分行帳戶，依兩造契約第六條「乙方應在甲方付清尾款前，將房屋騰空」及第一條備註第五項約定「至遲民國104年9月30日前可交屋，同時買方付清尾款」，可知房屋點交與買賣價金尾款交付本應同時履行，反訴原告既已於106年6月19日付清尾款，則反訴被告依約亦應將系爭房屋交付反訴原告，反訴原告於106年8月3日以存證信函催告反訴被告於收到該存證信函七日內辦理點交，該存證信函已於106年8月7日送達反訴被告（見卷第131至139頁），且經本院勘驗存證信函回執原本無誤，是反訴被告應於106年8月14日前完成點交，其未遵期點交，自已構成給付遲延。反訴被告雖辯稱：其依契約第四條第五項約定，得停止交付系爭房屋等語，惟查反訴原告於106年6月19日願意付清尾款，繼續履約，則反訴被告依誠信原則亦應繼續履約，其於106年6月19日以後拒絕交屋並無理由。反訴被告復以：反訴原告遲延給付違約金，反訴被告依買賣契約第八條第四項約定得停止交屋等語，惟查，反訴原告於106年6月19日以前依兩造契約第4條第5項，停止尾款之給付，洵屬正當，反訴被告不得請求反訴原告給付違約金，業如前述，則反訴被告以反訴原告未給付違約金作為拒絕交屋之理由，自屬無據，其未遵期於106年8月14日前交屋，已構成遲延，反訴原告依據契約第六條第六項約定「本約如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方」，請求反訴被告自106年8月15日起至系爭房屋點交之日止，按日給付反訴原告2850元違約金（0000000x 0.0005＝2850），為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、就反訴原告請求交屋部分，兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
參、結論：原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
民事第四庭法 官 陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
書記官 涂菀君