臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3092號原 告 皇星不動產有限公司法定代理人 張金安訴訟代理人 朱政勳律師被 告 吳慶祥上列當事人間給付仲介報酬事件，本院於民國107年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬參仟貳佰元，及自民國一０六年九月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬元供擔保後，得假執行。
但被告得以新臺幣伍拾陸萬參仟貳佰元預供擔保而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國106年6月29日，就（被告所有）門牌號碼新北市○○區○○街○○○號5樓之房地（下稱系爭不動產），與被告簽訂專任委託契約書，約定於106年6月29日至同年10月31日期間專任委由原告銷售，另於106年6月29日簽立契約內容變更合意書，就委託總價變更為新台幣（下同）1,408萬元，上開2份契約書均有明載原告之服務報酬係以4%為計算。嗣原告歷經近2個月多方努力後，終於106年8月20日上午11時許，為被告尋覓一適合買方即訴外人秦財順（按斡旋價格已達1,408萬元，且已支付10萬元現金及開立40萬元本票共計50萬元作為斡旋金），原告旋即於同日下午1時25分許，電話通知被告上情並相約買賣雙方出面簽訂不動產買賣契約書，詎被告竟陳稱以：買方出價就算達到委託價格，但我仍有不賣的權利，並沒有哪條法律說我一定要賣！而且我自己也有客戶在談，想要賣更好一點的價格等語云云。嗣後，據原告查悉，被告之後確實係將系爭不動產自行賣予訴外人何佩芸，成交價為1,420萬元。原告不甘專任委託期間業已為被告尋覓到適合買家之辛勞付諸流水，且被告上開行為，不僅無視專任契約明文約款，復又蹧踏原告勠力多時之仲介心力，更恣意侵害秦財順之期待利益及合約權益，原告爰以律師函通知被告出面協商，惟被告（於106年8月25日收受後）全然未予置理，原告遂不得不提起本件訴訟以為主張。㈡原告依系爭專任委託契約書之契約法上法律關係為本件之請求，應屬於法有據。蓋按「以成交價之4%計算，最高不得超過中央主管機關之規定。前述成交價百分比例未記載，加盟店不得向委託人收取服務報酬」、「委託人有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬：㈠委託期間內，委託人將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。……㈣委託期限內因歸責於委託人自己事由而拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約時。本款之情形如買方使用意願書並另須賠償買方與其所支付出價金或定金等額之違約金，如買方使用要約書則須賠償買方依委託價3%計算之違約金」，分別為系爭專任委託契約書第5條第1款、同條第3款第1、4目所明文。經查，承首揭事實所述，被告恣意拒絕以委託條件與買方即秦財順簽約之行為在先，嗣又於專任委託期間內自行出售予他人在後，按諸上開契約之明文，即應依法、依約給付4%計算即56萬3,200（計算式：1,408萬×4%＝56萬3,200）之服務報酬予原告，是原告主張應屬有理由等情。並聲明：㈠被告應給付原告56萬3,200元，及自106年8月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告雖於106年6月26日與原告簽署系爭專任委託契約書，委託原告銷售系爭不動產，委託銷售期間為106年6月29日至106年10月31日，惟由系爭專任委託契約書第13條特別約定事項記載：「屋主親戚經公司確認非本公司帶看過之客戶可自行出售」可知，系爭契約書名稱雖為「專任委託契約書」，惟實際上被告仍得在原告委託銷售期間內將系爭不動產出售予他人，應先敘明。㈡因原告是由系爭不動產抵押權人為被告所介紹，抵押權人與原告有向被告表示，如有任何問題，可以直接與抵押權人聯絡（行動電話號碼為：0000000000），或者是與原告店長張文彬聯絡（行動電話號碼為：0000000000）。被告委由原告出售系爭不動產後，同時也在積極找尋買家，嗣後終於找到願意購買之人，而該買受人絕非透過原告所介紹之買家。故被告於106年8月14日晚間21時27分35秒透過撥打行動電話向抵押權人表示，系爭不動產業已出售，請其轉達與原告知悉，勿再介紹買家，以免徒增困擾；為求慎重，被告復於106年8月19日19時54分22秒再與原告店長張文彬聯絡，明確向其表示系爭不動產已經出售予他人，勿再介紹買家，以免徒增困擾，此由被告所持用0000000000門號行動電話之通話明細報表資料可知。是以，原告於起訴狀內佯稱「嗣原告歷經近2個月多方努力後，終於106年8月20日約莫上午11時分為被告尋覓一適合買方即秦財順」，顯非事實。更遑論由被告所提供之通話明細報表資料可知，於106年8月20日下午，被告並未接獲原告所撥打之電話。詎原告竟然誆稱「原告旋即於同日下午約莫1時25分電話通知被告上情並相約買賣雙方出面簽訂不動產買賣契約書」云云，顯與事實不符。㈢實則，兩造間雖簽署「專任委託契約書」，惟原告並未積極為被告銷售系爭不動產，被告根本無法知悉原告究竟有無找人進行銷售，甚至是連原告有無積極為被告居中媒介房屋買賣，一概無所知悉。是以，原告稱被告有糟蹋其戮力多時之仲介心力云云，顯示臨訟杜撰之詞，洵無可採。就此，就被告合理假設，原告恐係為賺取居間報酬，於知悉被告已辛苦尋得買家後，即佯稱已有買家願意購買。如此假設為真，則此種作法極不厚道且恐有欺瞞之嫌等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造於106年6月29日就系爭不動產簽訂專任委託契約書，約定於106年6月29日至同年10月31日期間，由被告專任委託原告銷售系爭不動產，並於106年6月29日簽立契約內容變更合意書，就委託總價變更為1,408萬元，且約定原告之服務報酬係以4%計算，嗣被告於106年8月20日將系爭不動產自行出售予何佩芸，成交價為1,420萬元之事實，有專任委託契約書、契約內容變更合意書及不動產買賣契約書在卷可稽（本院卷第13至17頁、第21至35頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張其經多方努力，於106年8月20日為被告覓得買家秦財順，斡旋價格已達1,408萬元，且已支付10萬元現金及開立40萬元本票共計50萬元作為斡旋金，詎原告旋於電話通知被告，被告回以：買方出價就算達到委託價格，但我仍有不賣的權利，並沒有哪條法律說我一定要賣！而且我自己也有客戶在談，想要賣更好一點的價格云云，原告自得依系爭專任委託契約之法律關係即系爭專任委託契約書第5條第1款、同條第3款第1、4目約定，請求被告給付1,408萬元4%計算即56萬3,200之服務報酬予原告等情。則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按本件兩造既係簽訂「專任委託契約書」，並於該契約書第
三條／委託銷售期間載明「委託銷售期間自民國106年6月29日起至民國106年10月31日止。…」、第五條／服務報酬載明「加盟店於買賣契約成立時，得向委託人請求約定之服務報酬，其內容如下：一、「以成交價之4%計算，最高不得超過中央主管機關之規定。前述成交價百分比例未記載，加盟店不得向委託人收取服務報酬。……三、委託人有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬：（一）委託期間內，委託人將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。……（四）委託期限內因歸責於委託人自己事由而拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約時。……」、第十三條／特別約定事項載明「屋主親戚經公司確認非本公司帶看過之客戶可自行出售」等語（本院卷第13、14、15頁）。是本件系爭專任委託契約於委託銷售期間，系爭不動產除出售對象為非屬原告曾帶看客戶且係被告親戚，被告可以自行出售之情形外，皆應由原告專任銷售，倘該專任委託銷售期間內，被告將系爭不動產自行出售，或另行委託他人仲介，或因歸責於被告自己事由而拒絕與原告仲介之買方訂立不動產買賣契約者，原告仍得向被告請求以成交價（即委託銷售價格）4%計算之服務報酬。
㈡本件兩造於106年6月29日就系爭不動產簽訂專任委託契約書
，約定於106年6月29日至同年10月31日期間，由被告專任委託原告銷售系爭不動產，並於106年6月29日簽立契約內容變更合意書，就委託總價變更為1,408萬元，且約定原告之服務報酬係以4%計算，嗣被告於106年8月20日將系爭不動產自行出售予何佩芸，成交價為1,420萬元等節，已如前述，且被告復自承何佩芸並非其親戚等語（本院卷第93頁），另原告主張其經多方努力，於106年8月20日為被告覓得買家秦財順，斡旋價格已達1,408萬元，且已支付10萬元現金及開立40萬元本票共計50萬元作為斡旋金，原告並即電話通知被告之事實，亦據提出電子郵件訊息截圖附卷（同卷第19頁），並經證人張文彬證述綦詳（同卷第124至127頁），亦堪信為真實。是依前項說明，原告請求被告給付1,408萬元4%計算即56萬3,200之服務報酬，即屬有據。
㈢被告雖抗辯：①由系爭專任委託契約書第13條特別約定事項
記載：「屋主親戚經公司確認非本公司帶看過之客戶可自行出售」可知，系爭契約書名稱雖為「專任委託契約書」，惟實際上被告仍得在原告委託銷售期間內將系爭不動產出售予他人。②被告委由原告出售系爭不動產後，同時亦自行積極找尋買家，嗣覓得未經原告介紹之買家，即通知原告勿再介紹買家，以免徒增困擾。③兩造間雖簽署「專任委託契約書」，惟原告並未積極為被告銷售系爭不動產，被告推論應係原告知悉被告已辛苦尋得買家後，即佯稱已有買家願意購買，此種作法極不厚道且恐有欺瞞之嫌等語。惟查：
①本件兩造所簽訂系爭專任委託契約，應係由原告專任銷售，
倘該專任委託銷售期間內，被告將系爭不動產自行出售，或另行委託他人仲介，或因歸責於被告自己事由而拒絕與原告仲介之買方訂立不動產買賣契約者，原告仍得向被告請求以成交價（即委託銷售價格）4%計算之服務報酬等節，已如前述。況兩造所簽訂契約既名為「專任委託契約書」，則不論有無於系爭專任委託契約書第13條特別約定事項記載：「屋主親戚經公司確認非本公司帶看過之客戶可自行出售」等語，均不失其專任委託銷售之約定意旨。故被告抗辯兩造所簽訂系爭專任委託契約，並非專任銷售云云，自無可取。另所謂專任銷售委託契約，亦非剝奪被告自行出售系爭不動產之權利，僅係於專任銷售期間，倘被告未經原告同意而自行出售系爭不動產，仍應依約給付仲介服務報酬而已，附此敘明。
②被告抗辯其委由原告出售系爭不動產後，同時亦自行積極找
尋買家，嗣覓得未經原告介紹之買家，即通知原告勿再介紹買家，以免徒增困擾等情，固據證人陳水杉證述在卷（本院卷第90至92頁），惟仍與被告應負之依約給付仲介服務報酬責任不生影響。
③被告復抗辯原告並未積極為被告銷售系爭不動產，容係佯稱
已有買家願意購買云云。然查，本件原告主張其於106年8月20日為被告覓得買家秦財順之事實，堪信為真實，具如前述。況本件無論原告有無積極為被告銷售系爭不動產，兩造權利義務內容於契約既有詳定，則原告得否請求被告給付服務報酬，即應回歸契約之約定，縱原告確未積極為被告銷售系爭不動產，亦仍不得剝奪其契約權利，故被告上開所辯尚不足取。
㈣綜上所述，本件兩造於106年6月29日就系爭不動產簽訂專任
委託契約書，約定於106年6月29日至同年10月31日之委託銷售期間，系爭不動產除出售對象為非屬原告曾帶看客戶且係被告親戚，被告可以自行出售之情形外，皆應由原告專任銷售，嗣原告於106年8月20日為被告覓得買家秦財順，斡旋價格已達委託銷售價格1,408萬元，被告則於106年8月20日以1,420萬元價格，將系爭不動產自行出售予非被告親戚之何佩芸，原告自得依系爭專任委託契約書第5條第1款、同條第3款第1、4目約定，請求被告給付以1,408萬元4%計算即56萬3,200之服務報酬。另原告106年8月22日律師函（本院卷第37至39頁），僅通知被告出面協商，尚難認係催告被告給付服務報酬，故本件法定遲延利息即應自起訴狀繕本送達翌日起算，併此敘明。
五、從而，本件原告依專任委託契約之法律關係，請求被告給付56萬3,200元，及自起訴狀繕本送達（本院卷第51頁）翌日即106年9月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保請為准、免假執行宣告，就原告勝訴部分經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 9 日
民事第五庭 法 官 連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 2 月 12 日
書記官 廖美紅