臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3165號原 告 林正銘訴訟代理人 徐志明律師
方瓊英律師複 代理 人 温毓梅律師被 告 林志祥訴訟代理人 余淑杏律師
許原浩律師黃思雅律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於中華民國107年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。又民事訴訟法第第255條第1項第2款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度臺上字第471號判決意旨參照）。查原告於訴狀送達後，主張其基於以總價新臺幣（下同）1,700萬元向被告買受系爭房屋及其基地，於交屋後始發現系爭房屋為高氯離子混凝土建築物（即海砂屋），兩造並因此於106年5月25日簽訂系爭協議之同一基礎事實（詳如後述），而追加備位聲明如二、㈤備位聲明所示，屬變更、追加應受判決事項之聲明，核其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款規定，應予准許。
二、原告主張：㈠原告以總價1,700萬元向被告買受被告所有坐落新北市○○
區○○段○○段00000地號土地及其上同小段4799建號即門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號2樓房屋（下稱系爭房屋），並於106年3月13日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），系爭契約第4條第5項約定：「乙方（即被告）就買賣標的依法對甲方（即原告）負有瑕疵擔保責任。」，被告並於105年12月16日所簽署之系爭房屋「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」第32點載明：「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？」、「本標的房屋鋼筋是否裸露？」中之「否」欄位中「打勾」。詎原告於系爭房屋交付後，陸續發現系爭房屋多處均出現鋼筋鏽蝕等俗稱海砂屋情形，經原告送請正中工程顧問有限公司及台北市土木技師公會鑑定，始知悉系爭房屋為高氯離子混凝土建築物，而被告明知前述瑕疵，且其曾就系爭房屋之高氯離子含量部分送請今塘工程顧問有限公司台北實驗室試驗，並於105年12月6日作成硬固混凝土中水溶性氯離子（CL-）含量試驗報告（下稱系爭今塘公司試驗報告），卻刻意隱瞞該房屋有高氯離子含量等海砂屋情形（於系爭今塘公司試驗報告氯離子含量高達0.99 2kg/m3），而於上列現況說明書第32點為不實記載。系爭房屋於買賣之時內部即有裝潢及隔間，原告並無機會了解實際屋況，使原告於買賣當下確信系爭房屋非海砂屋而購買。依正中工程顧問有限公司106年5月26日氯離子含量試驗報告（下稱系爭正中公司試驗報告），其記載略以：「硬固混凝土-客廳後梁」、「固混凝土-客廳中間梁」、「固混凝土-客廳前梁」之「每立方米水溶性氯離子重量」分別為：0.298、2.081、1.198kg/m3。而依台北市土木技師公會高氯離子混凝土建築物安全鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）第11項結論與建議記載：㈠2F上方梁之混凝土試體平均抗壓強度65kg f/cm2，抗壓強度極差，小於0.45f,c。㈡混凝土平均中性化深度均超過4cm，表示梁柱版鋼筋已在受侵蝕範圍，鋼筋已鏽蝕。且混凝土氯離子含量均超過
0.6kg/m3。現場檢查梁沿鋼筋位置產生水平裂縫，樓層頂版底部普遍有鋼筋保護層鼓起及鋼筋銹蝕等現象。研判本樓層為高氯離子混凝土建築物，有耐久性不佳問題。㈢本層混凝土抗壓強度甚差，鋼筋銹蝕可能性高，材料持續老化中，又梁柱系統為單跨度結構，建議本棟儘速進行結構安全評估，依系爭正中公司試驗報告及系爭鑑定報告書可知，系爭房屋確為高氯離子含量建物，且其結構安全亦有問題。依系爭契約第4條第5項約定「乙方（即被告）就買賣標的依法對甲方（即原告）負有瑕疵擔保責任。」、系爭現況說明書第32點中被告就「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測」、「本標的房屋鋼筋是否裸露？」中之「□否」欄位中「打勾」，足證被告明確對原告承諾系爭房屋並未作過水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測，亦無任何鋼筋裸露等海砂屋情形。惟被告卻未於雙方簽定系爭契約時告知上開瑕疵，為惡意隱瞞。
㈡兩造於106年5月25日就系爭房屋之高氯離子含量情形進行協
商，被告於斯時提出系爭今塘公司試驗報告，表明其上開報告載有樑1檢測數據為0.07kg/m3，顯示系爭房屋無問題，柱2檢測數據為0.992kg/m3，表示通常做海砂屋檢測不是以該部分作為採樣及判斷，請原告無需擔心系爭房屋之安全結構問題，被告對於未明確告知前述屋況及並未填寫實在之屋況說明書等節，表達歉意，願意給付原告50萬元作為補償，並於當日簽訂協議書（下稱系爭協議）。惟依系爭正中公司試驗報告及系爭鑑定報告，可知系爭房屋為高氯離子含量建物，2樓上方樑之抗壓強度極差，鋼筋已鏽蝕，材料持續老化中，又梁柱系統為單跨度結構，建議系爭房屋進行結構安全評估，其安全性顯有問題，與被告於106年5月25日陳述不符。原告於106年11月10日會同新北市工務局等人就系爭房屋進行會勘，並申請台灣省結構技師公會進行評估，經結構技師即訴外人林彩鳳於106年11月23日進行場勘，表明從未看過結構如此糟糕建物，建議原告搬離，並做成台灣省結構技師公會新北市既有建築物耐震安全作業初步評估報告書（下稱系爭評估報告），原告始警覺事態嚴重。氯離子含量並非含量超過標準值就是危險，就可歸類為海砂屋，而是要看是否會造成房屋結構上的危險，氯離子含量超標，尚可能以其他方式進行補強，不可一概而論，原告乃係在誤信被告說詞，基於系爭房屋瑕疵不大、不影響結構安全之認知前提下，方同意簽署系爭協議。
㈢被告行為明顯違反系爭契約第4條第5項，原告有權依買賣之
法律關係規定請求減少價金，依臺灣臺北地方法院101年度訴字第1394號民事判決、臺灣高等法院102年度上字第511號民事判決，一般法院認定高氯離子建築物所減損之價值，約為原房地價值之10-20%左右，既系爭房屋為高氯離子建物，原告應得請求減少系爭房屋價金255萬元（1,700萬×15%＝255萬元）。又依最高法院87年台簡上字第10號民事判例及最高法院96年台上字第2929號民事判決，原告請求減少系爭房屋價金之意思表示一經行使，被告於該減少價金之範圍內並無該價金請求權及受領權利存在，若持有該減少範圍之價金，自屬無法律上原因之持有，原告得請求返還該價金利益，原告既就系爭房屋買賣價金1,700萬元已全數給付予被告，被告對於系爭房屋減少價值即255萬元價金部分，應屬於無法律上原因持有之利益，原告應得依不當得利之法律關係請求。又系爭協議係立於「高氯離子含量超標仍得修繕補正」之基礎事實下進行協商，顯見該協議之基礎存有「重要爭點」之基礎事實錯誤，以及被告詐欺之事實，原告自得依民法第738條第3款、民法第88條第1、2項、第92條第1項等之規定，撤銷系爭協議遭詐欺之「錯誤意思表示」。
㈣縱鈞院認定原告不得撤銷原告系爭協議之被詐欺意思表示，
惟自系爭協議簽訂後，始有系爭正中公司試驗報告及系爭鑑定報告、系爭評估報告之出現，由上開資料皆客觀指出系爭房屋抗壓強度極差、梁柱版鋼筋已在受侵蝕範圍、鋼筋已鏽蝕、材料持續老化中、重複補強修復之機率極高等其他重大瑕疵，報告中更建議系爭房屋應優先考慮重建，就系爭協議成立後之新事實，皆足以證明系爭房屋之瑕疵嚴重程度已超乎預期，顯非當時締約所能預料，故當初兩造僅以50萬元作為瑕疵得以修補之和解金額，客觀上當已顯失公平，原告應得備位主張依民法第227條之2第1項之規定，請求變更契約約定效果並請求增加給付賠償費用。又一般法院認定高氯離子建築物所減損之價值，約為原房地價值之10-20%，系爭房屋減損價值應為255萬元（1,700萬×15%＝255萬元），就系爭協議約定之50萬元顯不足以彌補原告損失，除原約定之50萬元，原告應得請求增加給付205萬元。
㈤為此就先位聲明部分依民法第354條、第359條、第179條規定；備位聲明部分依民法第227條之2規定，請求法院判決：
先位聲明：⒈被告應給付原告255萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：⒈請求將系爭協議第一段關於「甲方願給付50萬元整。作為補償乙方之用。」之契約效果變更為：「甲方願給付乙方255萬元整，作為補償乙方之用」。⒉被告應給付原告255萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，，按週年利率5%計算之利息。⒊如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告於105年11月23日向原屋主陳兆銘之母陳莊明麗接洽，1
,900萬元購買系爭房屋及其基地供作自用，且因系爭房屋屋況良好，故被告自買受系爭房屋後，並未重新裝潢亦未為任何檢修、更動。然於斯時，被告配偶忽遭診斷癌症復發，龐大醫藥費用及家屬陪伴之龐大壓力，迫使被告不得不儘速將系爭房屋再對外出售，而被告因逢前揭重大事變，壓力過大致心神恍惚，一時未察，未及憶起系爭房屋先前委由台灣房屋銷售時，台灣房屋仲介人員曾於105年12月6日將系爭房屋送交今塘公司台北實驗室試驗，且經判定氯離子含量些微超標之事實，致未將上情告知受委託出賣系爭房屋之大家房屋仲介人員。嗣於106年3月13日，被告因配偶癌症復發，無暇且無心再整理系爭房屋及後續搬家事宜，乃透過仲介以1,700萬元賠本向原告出賣系爭房屋，原告買受系爭房屋後，耳聞附近住戶稱系爭房屋氯離子含量超標，而向被告詢問，被告此時始回想起於105年底曾以系爭房屋作過氯離子含量檢測，便如實向原告告知，並將系爭今塘公司試驗報告提供予原告，俟兩造於106年5月25日就系爭房屋氯離子含量超標乙節於大家房屋公司協商，並在2位大家房屋員工見證下，以50萬元，達成和解協議，並簽訂系爭協議。依民法第148條第2項、第737條、民事訴訟法第380條第1項、最高法院20年上字第632號判例、最高法院57年度台上字第3483號判決可知，既系爭協議內容為「經甲（即被告）、乙（即原告）雙方磋商就新北市○○區○○路○○○號2樓標的物氯離子超標部分，甲方願給付新台幣伍拾萬元整。作為補償乙方之用。乙方承諾日後不得再以此標的物氯離子超標或其他房屋瑕疵，對甲方提出刑、民事之訴訟。」，被告並當場簽發面額50萬元之支票交付原告，且經原告確認簽收，則原告再以超標為由請求減少價金無理由。
㈡被告從未向原告保證系爭房屋沒有問題，系爭房屋之結構、
安全涉及使用建材、屋齡、原始設計等眾多因素，被告並非建築相關專業人員，如何能向原告保證系爭房屋沒有問題，而被告業已提供系爭房屋之系爭今塘公司試驗報告予原告，就系爭房屋之結構、安全等問題，原告本得自行或委由專業人士進行判定，足見原告謊稱被告曾保證系爭房屋沒問題云云，其目的僅係為撤銷兩造間之和解協議。被告曾於106年5月25日和解當天詢問原告是否待系爭正中公司試驗報告出來後始進行協商，然經原告表示，以系爭今塘公司試驗報告為本件事實認定即可，在被告善意提醒是否等到原告自行委託之相關單位試驗報告出爐再行協商時，仍堅持進行協商，並明確表示有關系爭房屋氯離子含量，以系爭今塘公司試驗報告為依據，顯見原告並無意思表示錯誤且本件更無情事變更原則之適用。再不同鑑定機構測試方法、專業能力不一，於不同時間針對系爭房屋所為試驗結果，對系爭房屋之結構、安全評估，本即有可能不同，原告自不得於簽訂系爭協議後，其他鑑定機構就系爭房屋所為之試驗報告數值不同，主張撤銷和解協議。被告因急於出售系爭房屋，已損失200萬元，後被告再因疏忽未告知原告系爭房屋氯離子含量超標，而於106年5月25日再向原告給付50萬元，原告買受系爭房屋之價金，實已遠低於市場行情，原告明知兩造間曾有和解事實，卻故意隱瞞未向鈞院說明，其心態顯有可議，原告應為經訴訟代理人告知而得知一般實務就氯離子超標建築減損價值金額，約莫為原房屋價值之10-20%，而認為先前與被告和解價金50萬元太低，而心有不甘，進而提起本訴，兩造既然於斯時已就系爭房屋氯離子含量超標之瑕疵，達成和解，原告即不得再就此一瑕疵再行起訴。原告所提出之原證11照片亦非系爭房屋照片，依被告所提之照片可知系爭房屋外觀維持良好、樓梯間及室內，皆整潔明亮、美輪美奐，原告更主動將其擔任負責人之元太公寓大廈管理維護股份有限公司實際經營地址遷往系爭房屋，足見原告對於系爭房屋絕無立即安全之顧慮亦心知肚明，否則何以甘冒生命及財產之重大風險將公司實際經營地址遷往系爭房屋？㈢原告又辯稱系爭協議之效力不及於原告後來發現系爭房屋存
有安全結構瑕疵等新事實云云。惟系爭房屋結構是否安全，係由各試驗單位依據氯離子含量試驗結果進行判別，不僅試驗數據不一，且多數涉及主觀判斷因素，原告僅以其他鑑定單位主觀判斷系爭房屋結構安全有問題，而主張系爭房屋之結構安全屬和解後之新事實，顯無理由，矧兩造間之所以就氯離子含量超標進行和解協議，即係考量日後系爭房屋使用年限較短，可能提早出現結構安全問題，而進行和解協議，前揭和解協議自已涵蓋系爭房屋之結構安全，如氯離子含量超標不影響結構安全，兩造又何必進行和解協議？依台灣高等法院高雄分院第102年度上易字第297號判決，契約雙方於協商之過程，主張有利於己之事實，並加入主觀認知相互說服實屬常情，只要雙方就協商基礎事實認知無誤，最終並達成意思表示合致，該契約即無撤銷之餘地，至於雙方內心效果意思之原因，純屬動機，不受意思表示錯誤規範之保護，原告不得執此主張撤銷意思表示，又原告擔任元太公寓大廈管理維護股份有限公司負責人，又自稱具豐富不動產投資經驗，絕非智識不足、毫無社會歷練之人，實難想像原告在明確知悉系爭房屋氯離子含量之完整試驗報告後，會因被告主觀認知及其有利於己之主張影響其判斷，又原告當初係經鄰近住戶透露系爭房屋為海砂屋後，才尋求與被告協商，是以，其內心自始即係基於系爭房屋屬瑕疵無法修補之海砂屋，而要求與被告進行協商，對於系爭房屋瑕疵之認知毫無錯誤，原告擅自節錄被告在協商中所為磋商、讓步內容斷章取義，主張被告意思表示錯誤云云，不足為採。
㈣原告雖主張兩造簽訂系爭協議乃建立在系爭房屋之瑕疵得以
修補之前提下云云。惟經濟部標準檢驗局業於87年6月修訂CNS3090「預拌混凝土」中水溶性氯離子最大容許值的規定，是原告自得參考前揭公開資訊自行判斷系爭房屋氯離子含量超標所生風險，況被告僅稱如果驗出來氯離子含量指數是2將會產生危險等語，從未保證系爭房屋氯離子含量超標達0.9kg/m3，卻不會影響結構安全，至於原告自行於被告陳述後方加註：「意指本件鑑定值僅0.9係微量超標」云云，實不知所據為何？㈤對證人證詞部分：
⒈楊景棋部分：
楊景棋於簽訂系爭協議時所稱系爭房屋轉售損失之100萬元指系爭房屋之交易價值，將因氯離子含量超標之瑕疵減損100萬元，絲毫未提及系爭房屋修補所需費用，詎原告竟憑空想像稱兩造所為和解協議係建立在「瑕疵得以修補」之基礎前提，嚴重悖離生活常識及經驗法則。
⒉馬碧燕部分：
馬碧燕結證稱：沒有講到結構問題，是提到系爭房屋的任何瑕疵。就是照協議書的內容等語。
⒊楊景棋部分：
楊景棋結證稱：兩造一開始是針對氯離子，後來屋主（即被告）是說日後有什麼事情怎麼辦，後來說全部都到這邊為止，就一切瑕疵就以那張協議書的內容，以後系爭房屋如果發生任何瑕疵買賣雙方都不能再提了。有念給原告聽系爭協議書內容。他看了之後就簽名，應該就是代表這樣和解，因為他沒有說什麼。原告有表示他曾經向正中顧問有限公司對系爭房屋另外進行試驗。被告有說那先等正中公司的報告出來之後，大家再談。原告是說，以他有檢測那張拿出來已經有超標等語。
⒋陳莊明麗部分：
陳莊明麗結證稱：原告有打電話去問系爭正中公司試驗報告結果，被告有問等接到報告之後再談，原告回答不用。
⒌依馬碧燕及楊景棋之證詞可知，兩造早已就系爭房屋氯離子
含量超標及其他一切瑕疵達成和解，而原告始終對於房屋結構安全為何不包含於系爭協議所稱「其他房屋瑕疵」乙節，避重就輕無法自圓其說，且原告亦明確表示逕以系爭今塘公司試驗報告作為協商依據即可，而達成協議。
㈥原告所陳報之原證20錄音光碟譯文，擅自省略有利於被告之
部分，且加入其個人主觀註解，諸多偏頗之處，恐未能如實還原。依原告提出之106年5月25日和解協議錄音譯文（下稱系爭錄音譯文）第5頁第3行以下：「…這間房子瑕疵的部分我補貼給你，我包個紅包，這樣好嗎？」，足見被告係提議以金錢補償系爭房屋因氯離子含量超標所生交易價值減損之損失，然原告竟自兩造於106年5月25日長達近4小時之和解協商過程中，節錄被告片段對話內容，自行移花接木，謊稱被告使原告誤認系爭房屋瑕疵得以修補云云，其主張顯無可採。系爭錄音譯文第13頁第24行以下：「被告：氯離子超標，你如果說有任何其他的問題還有異議的時候，我是不是又要來處理。馬碧燕：沒有拉。被告：你們要打就一次打。…被告：你們要是還有其他問題，如果還有其他的問題我不就哭出來，對嗎?一件一件來我不就死。（19: 09:30）我拿出去的是現金ㄟ，就沒有的，是不是這樣，林先生我說這樣對嗎？…雙方確認協議書內容並簽章（19:10: 13-19:15:10）」。
㈦請求法院判決：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、雙方不爭執的事實：被告曾就系爭房屋之高氯離子含量部分送請今塘公司台北實驗室試驗，並於105年12月6日作成系爭今塘公司試驗報告（該試驗報告載明系爭房屋之氯離子含量高達0.992kg/m3，已超過目前最大容許值0.3kg/m3，為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」）。嗣原告以總價1,700萬元向被告買受系爭房屋及其基地，並於106年3月13日與被告簽立系爭契約，被告並於105年12月16日在「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」第32點：「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？」、「本標的房屋鋼筋是否裸露？」中之「否」欄位中「打勾」。此有系爭今塘公司試驗報告、系爭契約、系爭房屋及其基地之所有權狀及登記謄本、系爭現況說明書附卷可稽（見本院卷第57頁、第27-55頁）。
五、法院的判斷：㈠原告不得於兩造間之系爭協議後，再以系爭房屋為高氯離子
鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」為由，訴請被告給付相當於減少價金255萬元：
⒈兩造於系爭契約第4條第5項約定：「乙方（即被告）就買賣
標的依法對甲方（即原告）負有瑕疵擔保責任。」，且按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，民法第354條定有明文。又經濟部中央標準局公佈之中華民國國家標準（CNS），於83年7月22日始規範混凝土內水溶性氯離子含量之最大容許值為0.6kg/m3，直至87年6月25日更趨嚴格而修正為目前最大容許值為0.3kg/m3，復於104年修正為目前最大容許值為0.15kg/m3（見本院卷第59頁）。倘房屋混擬土水溶性氯離子含量超過目前最大容許值0.15kg/m3，即為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」者，因其混凝土內氯離子會侵蝕鋼筋，造成鋼筋腐蝕而體積膨脹數倍，進而直接擠壓混凝土，造成混凝土破裂、剝落之情形，影響房屋結構安全，依上說明，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。查原告係於106年3月13日向被告購買系爭房屋，其買賣時間係在104年之後，故衡酌系爭房屋之氯離子含量是否超過標準值，自應以104年修正後之0.15kg/m3標準衡之。又被告曾就系爭房屋之高氯離子含量部分送請今塘公司台北實驗室試驗，並於105年12月6日作成系爭今塘公司試驗報告（該試驗報告載明系爭房屋之氯離子含量高達0.992kg/m3，已超過目前最大容許值0.15kg/m3，為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」），已如前述，並有正中工程顧問有限公司106年5月26日氯離子含量試驗報告（即系爭正中公司試驗報告）、台北市土木技師公會高氯離子混凝土建築物安全鑑定報告書（即系爭鑑定報告）、系爭房屋「鋼筋裸露」等「海砂屋」照片、台灣省結構工程技師公會之新北市既有建築物耐震安檢作業初步評估報告書等專業鑑定書（即系爭評估報告）附卷可稽（見本院卷第59-114頁、第223-239頁、第357-432頁），足見系爭房屋確為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」，有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。
⒉按「稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防
止爭執發生之契約。」、「和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。」，民法第736條、第737條定有明文。查兩造於106年5月25日簽訂系爭協議，協議內容載明：「經甲（即被告）、乙（即原告）雙方磋商就新北市○○區○○路○○○號2樓標的物氯離子超標部分，甲方願給付新台幣伍拾萬元整。作為補償乙方之用。乙方承諾日後不得再以此標的物氯離子超標或其他房屋瑕疵，對甲方提出刑、民事之訴訟。」，被告並將面額50萬元之支票交付原告簽收無訛等情，有兩造間106年5月25日協議書、發票日為106年5月26日面額50萬元之支票、兩造106年5月25日和解協商錄音光碟及其譯文附卷可稽（見本院卷第197-199頁、第457頁、第585-600頁），且被告於106年5月25日兩造協議時提出系爭今塘公司試驗報告，原告亦表示有請其他鑑定公司（即正中工程顧問有限公司）鑑定，被告提議等原告請其他鑑定公司鑑定之鑑定報告出來再協商，原告當下打電話去問該鑑定公司，但因鑑定報告尚未出來，故原告表示不用等鑑定報告出來再談，而以系爭今塘公司試驗報告作為協議的基礎，原告、被告及仲介大家房屋馬碧燕均有提到氯離子會影響結構，協調時間約3個小時，協調好才由仲介大家房屋謝明雯依被告之要求，先就系爭協議內容打字，並由仲介大家房屋馬碧燕將協議內容唸給兩造聽，經原告看過後才在系爭協議上簽名，依仲介大家房屋楊景棋的判斷，系爭房屋如果氯離子含量超標，當初對外出售，會折損約100萬元，兩造有磋商討論，最後結果才會達成50萬元。一開始是針對氯離子，後來屋主是說日後有什麼事情怎麼辦，後來說全部都到這邊為止，就一切瑕疵就以那張協議書的內容，以後系爭房屋如果發生任何瑕疵買賣雙方都不能再提了等情，亦據證人謝明雯、陳莊明麗、馬碧燕、楊景棋到庭結證明確（見本院卷第297-302頁、第463-475頁），足見兩造於106年5月25日簽訂系爭協議，協議內容載明就系爭房屋標的物氯離子超標部分，被告願給付50萬元作為補償原告之用。原告承諾日後不得再以此標的物氯離子超標或其他房屋瑕疵，對被告提出刑、民事之訴訟，被告並將面額50萬元之支票交付原告簽收無訛。又原告既承諾日後不得再以此標的物氯離子超標或其他房屋瑕疵，對被告提出刑、民事之訴訟，亦足見原告已表示抛棄未來原告就系爭房屋氯離子超標或其他房屋瑕疵依法得以刑、民事訴訟請求之任何權利。
⒊按「和解不得以錯誤為理由撤銷之。但有左列事項之一者，
不在此限：三、當事人之一方，對於他方當事人之資格或對於重要之爭點有錯誤，而為和解者。」、「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」、「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」，民法第738條第3款、民法第88條、第92條第1項定有明文。查被告固於105年12月16日在「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」第32點：「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？」、「本標的房屋鋼筋是否裸露？」中之「否」欄位中「打勾」。惟被告於106年5月25日兩造協議時已提出系爭今塘公司試驗報告，坦承系爭房屋確有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測，且該試驗報告載明系爭房屋之氯離子含量高達0.992kg/m3，已超過目前最大容許值0.15kg/m3，為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」，原告亦表示有請其他鑑定公司（即正中工程顧問有限公司）鑑定，被告提議等原告請其他鑑定公司鑑定之鑑定報告出來再協商，原告當下打電話去問該鑑定公司，但因鑑定報告尚未出來，故原告表示不用等鑑定報告出來再談，而以系爭今塘公司試驗報告作為協議的基礎。足見兩造係經原告同意，而以系爭今塘公司試驗報告作為協議的基礎，原告於106年5月25日兩造協議時對於系爭房屋為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」之瑕疵，並無誤認。原告主張系爭協議係立於「高氯離子含量超標仍得修繕補正」之基礎事實下進行協商，顯見該協議之基礎存有「重要爭點」之基礎事實錯誤，以及被告詐欺之事實，原告自得依民法第738條第3款、民法第88條第1、2項、第92條第1項等之規定，撤銷系爭協議遭詐欺之「錯誤意思表示」等語，被告則辯稱被告業提出系爭今塘公司試驗報告供原告作風險評估，且兩造已於106年5月25日就系爭房屋所生「一切瑕疵」達成和解協議（即系爭協議），原告自不得以兩造於和解協商過程所為之讓步、磋商內容，主張撤銷和解協議或變更其內容等語。查兩造之系爭協議，係依仲介大家房屋楊景棋的判斷，系爭房屋如果氯離子含量超標，當初對外出售，會折損約100萬元，兩造有磋商討論，最後結果才會達成50萬元，足見依系爭協議，被告願給付50萬元作為補償原告之用，係基於系爭房屋如果氯離子含量超標，當初對外出售之折損價值而來，並非基於系爭房屋「高氯離子含量超標仍得修繕補正」之基礎事實下進行協商而來。此外，原告復未能提出其他積極之證據供本院審酌，是原告之上列主張，即屬無據，洵不可採。
⒋基上，原告於兩造間之系爭協議後，再主張系爭房屋為高氯
離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」，而先位聲明依民法第354條、第359條、第179條規定，訴請被告給付相當於減少價金255萬元等語，即屬無據。
㈡原告備位主張依民法第227條之2第1項之規定，請求變更契
約約定效果並請求增加給付賠償費用如備位聲明所示，是否有據？⒈按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有
效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，民法第227條之2第1項定有明文。⒉依系爭協議，被告願給付50萬元作為補償原告之用，既係基
於系爭房屋如果氯離子含量超標，當初對外出售之折損價值而來，而非基於系爭房屋「高氯離子含量超標仍得修繕補正」之基礎事實下進行協商而來，則縱認原告主張自系爭協議簽訂後，始有系爭正中公司試驗報告及系爭鑑定報告、系爭評估報告之出現，由上開資料皆客觀指出系爭房屋抗壓強度極差、梁柱版鋼筋已在受侵蝕範圍、鋼筋已鏽蝕、材料持續老化中、重複補強修復之機率極高等其他重大瑕疵，報告中更建議系爭房屋應優先考慮重建等情屬實，亦仍屬系爭房屋為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」之瑕疵範圍，並無「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者」，況依系爭協議內容，原告既已表示抛棄未來原告就系爭房屋氯離子超標或其他房屋瑕疵依法得以刑、民事訴訟請求之任何權利。是原告備位主張依民法第227條之2第1項之規定，請求變更契約約定效果並請求增加給付賠償費用如備位聲明所示等語，亦屬無據。
六、結論：原告先位聲明依民法第354條、第359條、第179條規定；備位聲明依民法第227條之2規定，各請求如先位聲明、備位聲明所示，均為無理由，均應予駁回。
七、假執行：原告先位及備位之訴既均經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，均應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
九、據上論結：原告之訴為無理由。因此判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
民事第五庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 郭德釧