臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3172號原 告 吳昭明訴訟代理人 簡秀旭被 告 洪金足上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○路○段○○○號七樓之三之房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬元，暨自民國一百零六年七月三日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。經查，原告原起訴聲明為：被告應將坐落於新北市○○區○○路0 段000 號7 樓之3 之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）140,000 元，並自民國
106 年6 月29日起至遷讓之日止，按月賠償24,935元。嗣於
106 年11月27日當庭變更聲明為被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付租金140,000 元，並自106 年6 月29日起至遷讓之日止，按月賠償40,000元，揆諸前開規定，尚無不合，自應准許。
二、原告主張：緣被告於104 年7 月6 日向原告承租系爭房屋，雙方約定租期自104 年7 月6 日至105 年1 月5 日止，每月租金20,000元，按月於每月6 日給付（起訴狀誤載為5 日），兩造所簽訂之之租賃契約並經公證。租期屆滿後，兩造仍繼續租賃關係，惟被告自105 年11月起即未依約支付租金，經以擔保金抵償後被告積欠租金已達7 個月，共計140,000元。經原告於106 年6 月27日以內湖碧湖郵局第000142號存證信函催告被告於文到3 日內支付並終止租約，詎被告就系爭房屋之交還及租金之給付迭經催討均不予置理。又自106年6 月29日起租賃契約既已終止，被告對系爭租賃物即屬無權占有，應遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金，並應依系爭租賃契約第8 條約定，按月賠償原告違約金40,000元之損害迄交屋之日止。爰依兩造間系爭租賃契約及民法第455 條、第767 條第1 項之規定，提起本件訴訟。併為聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付租金140,000 元，並自106 年6 月29日起至遷讓之日止，按月賠償40,000元。
三、被告則以：系爭房屋原屬被告所有，因被告男朋友陳元嘉與原告、訴外人劉庚韋間有金錢關係，陳元嘉告知被告，原告、劉庚韋會對其不利，故陳元嘉希望被告暫時以「借名登記」方式，將系爭房屋過戶予原告，至106 年6 月間再將系爭房屋過戶予被告。詎料，原告竟以系爭房屋所有權人名義，於106 年6 月27日寄發存證信函予被告，並欲將被告自系爭房屋趕走，被告將另提起「終止借名登記」之訴，以使系爭房屋歸還被告所有。因系爭房屋為「借名登記」，及為了其他案件所需，兩造簽訂系爭租賃契約租期僅有6 個月僅至10
5 年1 月5 日止，故目前兩造間並無租賃契約存在。倘若原告為真正所有權人，為何原告從未居住在系爭房屋內，反觀，被告居住在系爭房屋已有15年之久，顯見系爭房屋為「借名登記」，故原告請求無理由等語置辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張其為系爭房屋出租人及所有權人，前與被告就系爭房屋簽訂之租賃契約已經其合法終止，被告仍無權占有系爭房屋，故請求被告遷讓系爭房屋並給付積欠之租金及違約金等語，被告則以前揭情詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：㈠兩造間就系爭房屋有無借名登記關係存在？㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋，是否有據？㈢原告請求被告給付所積欠之租金140,000 元及按月給付違約金40,000元，是否有據？茲析述如下：
㈠兩造間就系爭房屋有無借名登記關係存在？
1.按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；依土地法所為之登記，有絕對效力，民法第759 條之1 、土地法第43條規定甚明。又按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990 號裁判參照）。因此所謂稱「借名契約」者，乃係指當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思。而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任（最高法院48年台上字第
887 號判例意旨參照）。
2.查原告主張其為系爭房屋所有權人，業據提出土地及建物所有權狀、買賣契約等件為證，是堪認系爭房屋所有權登記名義人確實為原告無訛。被告雖抗辯兩造間為借名登記關係云云，並提出其與陳元嘉之對話紀錄為證，惟觀諸上開對話紀錄內容，尚無從認定原告與被告間有何借名登記之合意。而系爭房屋固始終由被告為使用收益，惟被告乃與原告於104年7 月6 日就系爭房屋簽有房屋租賃契約，租賃期間自104年7 月6 日至105 年1 月5 日止，每月租金20,000元，有系爭房屋租賃契約及公證書可按，且被告並不爭執於上開租賃期間有給付租金予原告之代理人，則倘兩造間為借名登記關係，被告焉有向原告承租系爭房屋並給付租金之理。是被告前開抗辯，自不足採，尚不足認兩造間就系爭房屋存有借名登記關係。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋是否有據？
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1 項、第2 項前段、第451 條亦有明定。復按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就，最高法院47年台上第1820號判例意旨可資參照。查兩造就系爭租賃契約所載之租賃期限屆滿後，未再簽署書面契約，被告仍繼續占有使用系爭房屋，原告未即表示反對之意思表示，為兩造所不爭，又原告並繼續收取租金至10
5 年10月止，亦有存證信函可稽，是系爭租賃契約已於前開租期屆滿後轉為不定期租賃契約，堪以認定。
2.又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。又不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第
440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。另民法第450 條第3 項所定應先期通知終止租約，係指依同條第2 項規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用（最高法院60年台上字第223 號判例意旨參照）。查本件兩造間已成立不定期限之租賃契約，已如上述，原告主張被告自105 年11月起即未給付每月租金20,000元，經以擔保金抵償後被告尚積欠租金達7 個月，經原告以內湖碧湖郵局第000142號存證信函催告被告3 日內給付積欠租金，逾期即終止租賃契約，上開存證信函已於106 年6 月29日送達被告等情，有存證信函及送達回執可按，被告亦不爭執已收受上開存證信函，則原告主張系爭租約業因被告積欠租金逾2 個月以上經催告未付而終止，自堪信為真實。
3.復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；民法第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。查系爭租約因被告積欠租金已達2 個月以上，業經原告於106 年6 月29日催告於3 日內給付而逾期未付，是系爭租約已於106 年7 月2日合法終止。則系爭租約既經原告合法終止，原租賃關係業已消滅，被告即無占有使用系爭房屋之正當權源，故原告依民法第767 條第1 項前段、第455 條前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，洵屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告給付所積欠之租金140,000 元及按月給付40,0
00元違約金是否有據？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；又承租人應依約定日期，支付租金，民法第421 條第1 項、第439 條前段分別定有明文。查被告自105 年11月起即未付租金至106 年6 月止，被告已積欠
8 個月租金合計160,000 元未付，則扣除押租保證金20,000元後，尚有租金140,000 元未付，是原告依租賃契約之法律關係請求被告給付租金140,000 元，即屬有據，應予准許。
2.再按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求，此稱賠償總額預定性違約金；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付，此稱懲罰性違約金；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違約金，此觀民法第250 條第2 項規定自明（最高法院98年度台簡上字第39號判決意旨參照）。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，亦有最高法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例可參。查系爭租賃契約第8 條約定：「…乙方（即被告）應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋騰空遷讓交還給甲方（即原告），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起按月請求按照房租貳倍計算之違約金。」，觀之前揭契約內容，並無違約處罰之字句，對照租賃契約其他條文，亦無除請求違約金，尚得請求損害賠償之明確約定，依民法第250 條第2 項規定，應視為因不履行而生損害賠償總額約定之違約金。此不因契約內有履行期或履行方法之約定，異其認定（最高法院70年度臺上字第4782號裁判要旨參照）。又本件被告雖未抗辯約定之違約金過高，然依上開最高法院判例意旨，本院非不得於調查事證認定當事人約定之違約金過高時，依職權酌減之。是依上開說明，衡諸本件原告因被告於租期屆至後未即時遷讓系爭租賃房屋而繼續占用，原告固因此受有損害，惟所約定按照租金2 倍之違約金，顯然過高，而審酌原告除上開相當於租金之損害外，尚因耗時耗費以訴訟或其他方式請求被告返還該屋，亦受有其他損失等一切情事，認兩造約定之違約金應核減至按月以租金1.5 倍即30,000元計算為允當。又系爭租賃契約係經原告於106 年7 月2 日終止，已如上述，參諸系爭租賃契約第8 條之約定，原告請求之違約金即應自終止租約之翌日即105 年7 月3 日起算，原告逾此部分之請求，尚屬無據。
從而，原告請求被告給付自106 年7 月3 日起至至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金30,000元為有理由，逾此部分之請求，則非所許。
五、綜上所述，原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及依系爭租賃契約之約定，請求被告給付積欠之租金140,000 元，及自106 年7月3 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金30,000元，均為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸逐一再加論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 12 月 18 日
民事第四庭 法 官 王士珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 18 日
書記官 林翠茹