臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3203號原 告 趙世鉏訴訟代理人 陳睿智律師
鍾李駿律師被 告 土城富貴世家H區公寓大廈管理委員會法定代理人 沈志成上列當事人間請求確認會議無效等事件，本院於民國107 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認土城富貴世家Ｈ區公寓大廈社區於民國一○六年五月二十日召開第二十一屆臨時區分所有權人第二次會議作成如附件一所示之決議無效。
確認土城富貴世家Ｈ區公寓大廈社區於民國一○六年十二月三十日召開第二十二屆臨時區分所有權人第三次會議作成如附件二所示之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。本件原告起訴原訴之聲明為：（一）先位部分：確認土城富貴世家H 區公寓大廈社區（以下簡稱系爭社區）於民國
106 年5 月20日召開第21屆臨時區分所有權人第2 次會議，作成如附件1 所示之決議（以下簡稱系爭決議①）無效。（二）備位部份：撤銷系爭決議①（見本院調字卷第4 頁）。
嗣於107 年1 月18日具狀追加先位聲明第2 項：確認系爭社區於106 年12月30日召開第22屆臨時區分所有權人第3 次會議，作成如附件2 所示之決議（以下簡稱系爭決議②）無效（見本院訴字卷第107 頁）。經核原告所為上開訴之追加與前揭法條規定並無不合，應予准許。
二、被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告為系爭社區之區分所有權人。被告先於106 年5 月6 日召開第21屆臨時區分所有權人第1 次會議，惟因出席人數未達系爭社區規約標準而未能召開會議，復於106 年5 月20日依公寓大廈管理條例第32條規定召開第21屆臨時區分所有權人第2 次會議，並作成系爭決議①。然原告係直接以較高價格向訴外人國泰建設股份有限公司（以下簡稱國泰公司）購買系爭社區之新北市○○區○○路○○號1 樓（即編號H13 戶，以下簡稱49號1 樓）房地之第一手屋主，而依原告與國泰公司於83年12月17日所簽訂之不動產買賣契約書之附件「房屋銷售面積之標示說明」中關於「產權與貸款」部分之記載，堪認系爭社區之第一手區分所有權人向國泰公司購買位於系爭社區內之房地時，已就49號1 樓搭建地上物範圍之1 樓後院隔牆內空地（如新北市板橋地政事務所105 年6 月23日土地複丈成果圖【以下簡稱附圖】編號A1、A2所示，以下簡稱系爭空地）由該1 樓住戶即原告管理使用一事成立分管契約。而系爭空地依上開分管契約由原告管理使用至今，並由原告自負維修責任，未曾收取償金，原告亦未曾向被告請求負擔維護修繕費用，已達20餘年，系爭社區住戶多年來均無爭議，是該分管契約顯然持續至今，且未終止，縱其他區分所有權人將房地所有權移轉他人，受讓人亦可由上開外部使用情形及相關情事得知該分管契約之存在，故該分管契約對於受讓人仍應繼續存在，系爭社區之全體住戶自均應受該分管契約之拘束。被告為系爭社區全體區分所有權人之執行機關，亦應同受拘束甚明。另系爭社區規約第14條規定亦明載於此種情形不得收取償金，且該條規定至今未曾變動。前揭情事均經本院104 年度訴字第161 號判決確認無訛，並駁回被告之主任委員沈志成所為拆屋還地及返還相當於租金之不當得利之請求確定在案（以下簡稱另案）。
㈡、另於106 年4 月間所召開之系爭社區第21屆管理委員會會議，就系爭決議①之內容為討論時，原告早已極力反對，並於該會議決議下方留註反對意見，惟沈志成仍無視公寓大廈管理條例第33條第3 款規定執意推動，藉主委職權利用多數住戶無暇開會，而依公寓大廈管理條例第32條規定之較低出席門檻數，於106 年5 月20日召開第21屆臨時區分所有權人第
2 次會議，並無視原告反對，以極低票數通過決議，企圖達成以極少數住戶同意而推翻經全體住戶合意成立之分管約定之效果，以實現其多年來宿願，顯係以損害原告權益為主要目的，自屬權利濫用。又公寓大廈區分所有權人會議因不達公寓大廈管理條例第31條規定之人數而未獲決議時，雖得依同條例第32條第1 項規定重新開議作成決議，惟仍須踐行同條例第34條第1 項規定之送達、公告程序。然系爭決議①於
106 年5 月20日作成後，並未於會後15日內送達各區分所有權人，僅於社區電梯公布欄公告之，足見系爭決議①於會後並未踐行法定通知程序甚明。沈志成顯係故意規避上開規定，使不同意見之住戶未能知悉該次決議內容，而錯失會議召開後7 日內表達反對意見之機會。是以系爭決議①未踐行公寓大廈管理條例第32條第2 項規定之送達程序，且其內容違反分管契約約定、系爭社區規約第14條、公寓大廈管理條例第33條第3 款及民法第148 條規定甚明，原告自得依民法第56條第2 項、民事訴訟法第247 條請求確認系爭決議①為無效。
㈢、被告雖於106 年12月30日召開第22屆臨時區分所有權人第3次會議，並於討論事項⒈撤銷系爭決議①，然無法證明已公告及送達此次會議之會議紀錄予全部住戶，同屬未踐行公寓大廈管理條例第32條第2 項規定之送達及公告程序，自未能有效成立。又系爭決議②係就系爭空地再行額外收取管理費，然原告已就此約定專用部分依公寓大廈管理條例第10條第
1 項規定自行負擔費用，由原告管理維護20餘年，舉凡清潔、使用、維修皆由原告自理，不需被告另外派人代勞，且系爭空地上方設有採光罩，外觀上與功能上皆與公共空間獨立，非系爭社區住戶可自由出入，駐衛保全服務之範圍亦未包含系爭空地。被告既無管理、修繕、維護之事實，卻欲再次收取費用，形同對系爭空地重複收取費用，並無依據。是以系爭決議②除如前述同違反分管契約約定、公寓大廈管理條例第33條第3 款、民法第148 條規定外，亦違反系爭社區規約第11條、公寓大廈管理條例第10條第1 項規定甚明，原告自得依民法第56條第2 項、民事訴訟法第247 條請求認系爭決議②為無效。
㈣、再者，系爭社區共有87戶，全體區分所有權人5 分之1 以上出席數應為18人【計算式：87×1/5 ＝17.4，開會出席人數應有17.4人以上出席，即最少須有18人】。106 年5 月20日第21屆臨時區分所有權人第2 次會議之會議記錄雖記載沈志成出具11張委託書，惟現場僅見10張委託書，故有效委託書應係10份。又上開會議記錄雖記載現場有9 戶出席，但因其中5 戶未出具委託書，現場出席數9 戶應扣除上述未出具委託書之5 戶，現場有效出席數僅有4 人，故該次會議有效出席人數僅14人，未達系爭社區規約第3 條第9 款及公寓大廈管理條例第32條所定最低出席數18人，足見該次會議所作成之系爭決議①顯有未達法定最低出席數之瑕疵，原告已於現場表達反對意見，自得依民法第56條第1 項規定，備位請求法院撤銷系爭決議①。
㈤、為此，就先位聲明依民法第56條第2 項、民事訴訟法第247條規定，備位聲明依民法第56條第1 項規定提起本訴等情。
並聲明：
⒈先位部分：
⑴確認系爭決議①無效。
⑵確認系爭決議②無效。
⒉備位部分：撤銷系爭決議①。
二、被告則以：系爭決議①係依系爭社區規約第14條規定作成，而該規定係於管理委員會成立時之區分所有權人會議討論定案，該次會議原告亦有參加，且當時原告並無表示反對之意。縱使原告與國泰公司就系爭空地訂有分管契約，然未明定為免費使用，且原告所有房屋室內面積為89.4平方公尺，而其主張之約定專用部分面積為122.97平方公尺，遠大於其房屋室內面積，顯不合理，自不適用系爭社區規約第14條關於免費使用部分之規定。況被告已於106 年12月30日召開系爭社區第22屆臨時區分所有權人第3 次會議，並於討論事項⒈作成同意撤銷系爭決議①之決議，且已依公寓大廈管理條例第32條、第34條規定踐行公告送達程序，故上開撤銷系爭決議①之決議已視為成立，系爭決議①業經撤銷，原告先位聲明第1 項並無理由。又上開撤銷系爭決議①之決議既已視為成立，則系爭決議②亦當然成立。況原告搭建系爭空地之地上物時，將外圍部分之圍牆、前院之花圃等公共設施敲除，公共排水溝亦被其違建阻礙，且該違建係依附於屬公共部分之外牆、鐵欄杆，是以被告向原告收取管理費以支付未來之修繕，合乎情理。另系爭社區之管理費收取標準，係以各住戶之所有權狀所載總面積坪數（含專用部分及共有部分）乘以每坪40元之方式計算，是系爭決議②對原告之約定專用部分同以每坪40元計算管理費，亦符合公平原則。至另案判決並非判例，且沈志成係因無力負擔上訴費用而放棄上訴，自不得據此即認原告有無償使用系爭空地之權限等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告前於83年12月17日與國泰公司簽訂不動產買賣契約書，向國泰公司購買新北市○○區○○路○○號1 樓房屋及其坐落基地而為房地所有權人及系爭社區住戶【見本院訴字卷第67至68頁、第100 頁，並有本院調字卷第39至60頁、本院訴字卷第71至77頁所附之不動產買賣契約書、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本各1 份為證】。
㈡、系爭空地之範圍如附圖編號A1、A2所示（面積共計122.97平方公尺），現由原告占有使用【見本院訴字卷第100 頁，並有本院訴字卷第354 至383 頁（即另案訴字卷二第79至106頁、第109 至110 頁）所附之另案勘驗筆錄（含照片44張）、土地複丈成果圖各1 份為證，亦經本院調取另案卷宗核閱無訛】。
㈢、系爭社區曾於106 年5 月20日召開第21屆臨時區分所有權人第2 次會議，作成如附件1 所示之系爭決議①，復於106 年12月30日召開第22屆臨時區分所有權人第3 次會議，作成如附件2 所示之系爭決議②【見本院訴字卷第69頁、第233 至
234 頁，並有本院調字卷第37至27頁、本院訴字卷第189 至
193 頁所附之會議紀錄2 份為證】。
㈣、系爭社區共有87戶，前於85年12月7 日召開區分所有權人第
1 次會議，決議通過系爭社區規約【見本院訴字卷第68頁、第100 頁，並有本院調字卷第61至64頁所附之系爭社區規約
1 份為證】。
㈤、被告法定代理人告訴原告竊佔系爭空地等案件，業經臺灣新北地方法院檢察署檢察官以103 年度偵字第14363 號為原告不起訴處分確定在案【見本院訴字卷第68頁，並有本院調字卷第20至22頁所附之不起訴處分書1 份為證】。
㈥、被告法定代理人前以原告無權占有系爭空地為由，起訴請求原告拆屋還地及返還相當於租金不當得利，業經另案判決被告法定代理人敗訴確定在案【見本院訴字卷第68頁，並有本院調字卷第23至36頁所附之本院104 年度訴字第161 號民事判決書1 份為證】。
四、本院得心證之理由：
㈠、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。」，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院27年上字第316 號、42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張系爭決議①、②違反分管契約約定、系爭社區規約、公寓大廈管理條例及民法第
148 條規定而無效等情，為被告所否認。又原告主張其向國泰公司購買49號1 樓房地亦可使用系爭空地，而系爭決議①、②之內容係被告得向原告收取系爭空地之償金（或管理費），顯有影響原告之財產權，原告自有法律上地位不安之狀態存在，且該不安之狀態，得以本件確認判決除去之，揆諸前揭說明及法條規定，原告有即受確認判決之法律上利益，應無疑義。
㈡、次按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2 項定有明文。又公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議決議內容如有違反法令或規約等情事時，其效力如何，並無明文規定，依同條例第1 條第2 項規定，即應適用其他法令之規定。而觀之公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，自可類推適用社團總會決議效力之規定。另按公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行，公寓大廈管理條例第36條第1 款定有明文，是起訴請求確認區分所有權人會議決議為無效時，應以管理委員會或全體區分所有權人為被告，始為適格（最高法院95年度台上字第1316號判決意旨參照）。準此，原告以管理委員會為被告，先位聲明主張系爭決議①、②均無效，當事人適格並無欠缺。
㈢、原告主張系爭決議①違反分管契約約定、系爭社區規約第14條、公寓大廈管理條例第33條第3 款及民法第148 條規定而無效（即先位聲明第1 項），系爭決議②則違反分管契約約定、系爭社區規約第11條、公寓大廈管理條例第10條第1 項、第33條第3 款及民法第148 條規定而無效（即先位聲明第
2 項）等情，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。本院判斷如下：
⒈按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人
全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，自非法所不許（最高法院86年度台上字第1382號判決參照）。次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號、96年度台上字第2025號、97年度台上字第909 號、98年度台上字第633 號判決意旨參照）。又按公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決意旨參照）。
⒉經查，原告係直接向國泰公司購買系爭社區房屋之第一手屋
主，此觀原告與國泰公司於83年12月17日簽訂之不動產買賣契約書甚明（見本院調字卷第39至60頁）。再依上開不動產買賣契約書附件之「房屋銷售面積之標示說明」中「產權與貸款」部分記載：「⑶使用範圍：⒈本社區之空地為公共管理，不得私自占用。惟1 樓後院隔牆內之空地由該1 樓管理使用。…⒋本使用範圍之約定於買賣標的物所有權移轉後承買人對其繼受人，受讓人、承租人或其他使用人等均有告知本分管約定之義務。」等語（見本院調字卷第58頁）。足見系爭社區之第一手區分所有權人（即基地共有人）向國泰公司購買系爭社區之房地時，已因簽訂不動產買賣契約書而知悉上開分管之情事，並就49號1 樓後院隔牆內之系爭空地由該1 樓管理使用之分管事實達成共識，而成立分管契約無訛。又系爭空地位於系爭社區之49號1 樓旁，並由原告搭建地上物（含鐵門、圍籬、遮光罩等），此觀另案勘驗筆錄甚明（見本院訴字卷第354 至381 頁即另案訴字卷二第79至106頁），堪認系爭社區之房地轉讓時，受讓人應可輕易從外觀目視知悉系爭空地上有地上物，而依通常情形可得而知此分管契約之存在，則揆諸前揭說明，受讓人亦受上開分管契約之拘束，自應容忍原告繼續使用系爭空地。
⒊被告固不爭執前述「1 樓後院」有分管契約之事實（見本院
訴字卷第68、100 頁），惟抗辯分管之範圍並非系爭空地而僅附圖編號A1所示範圍方屬「1 樓後院」等語。然觀之上開不動產買賣契約書所附系爭社區1 樓平面圖可知，49號1 樓房屋之大門並非開設在該棟之門廳（相較於旁邊之社區中心大門及電梯間出入口即是開設在門廳），而係開設在該戶前方客廳外之平台旁之系爭空地上（即附圖編號A2之左上方），又49號1 樓房屋廚房位於後方，有前、後2 門，前門與室內餐廳相連通，後門則係通往屋後之平台，平台外即為系爭空地，環繞49號1 樓房屋之後方、旁側、前方，並延伸至前述49號1 樓之大門處（見本院調字卷第57頁）。再比對上開
1 樓平面圖及被告法定代理人於另案所提出49號1 樓房屋竣工時之照片（見本院訴字卷第386 至388 頁即另案訴字卷一第91至92頁），亦可知49號1 樓房屋外之系爭空地斯時即有隔牆與圍籬圍繞，1 樓平面圖所示之大門處當時亦有水泥牆及水泥柱，故除水泥牆與水泥柱間所保留之通道可通往系爭空地外，系爭空地之其餘外圍位置均已封閉，他人無法任意由系爭社區之公共空間進出系爭空地。足見系爭空地全區於竣工之初，即是位於49號1 樓房屋之大門內，且已由隔牆、圍籬、水泥柱、水泥牆劃分出獨立且無法任意進出而有別於公共空間之位置，而均屬國泰公司售予原告之範圍，堪認上開分管契約所稱「1 樓後院」應係包含系爭空地全部（即如附圖編號A1、A2所示），被告上開所辯要屬無據，不能採信。至於都市計畫法新北市施行細則第2 條第11至13款雖訂有「前院」、「後院」、「側院」之定義，然上開規定係由新北市政府於103 年4 月29日訂定發布，晚於原告與國泰公司簽訂不動產買賣契約書之83年12月17日，顯見上開不動產買賣契約書附件之分管契約之用語自不可能參考前揭規定之定義，當不足以影響上開分管契約之真意，亦無從拘束本院之判斷，併此敘明。
⒋系爭社區雖於106 年5 月20日召開第21屆臨時區分所有權人
第2 次會議，作成如附件1 所示之系爭決議①，向原告收取系爭空地之使用償金（細節授權管理委員會決定之）；再於
106 年12月30日召開第22屆臨時區分所有權人第3 次會議，作成如附件2 所示之系爭決議②，自107 年2 月1 日起按月向原告收取1480元之系爭空地管理費，並回溯收取5 年共計
8 萬8800元。然按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」，公寓大廈管理條第56條第1 項定有明文。復按「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：…三、依第56條第1 項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」，公寓大廈管理條第33條第3 款亦有明文。經查，上開分管契約係約定「1 樓後院隔牆內之空地由該
1 樓管理使用」，固未明文記載對價關係為何，然國泰公司為營利法人團體，於出售49號1 樓房地予原告時，衡情當無可能附贈系爭空地供原告無償使用，堪認原告主張其已支付高於行情之買賣價金而包含支付使用系爭土地之對價一節，當非子虛，應屬可信。足見分管契約之內容係原告支付對價後，即可繼續使用屬約定專用部分之系爭空地，如欲要求原告額外按月支付使用系爭土地之償金（或管理費），即屬變更分管契約之內容，是依公寓大廈管理條例第33條第3 款規定，自應得使用約定專用部分之原告同意。然系爭決議①、②均未得原告同意，即決議通過要求原告按月支付使用系爭空地之償金（或管理費），揆諸前揭說明及法條規定，自屬違反分管契約約定及公寓大廈管理條例第33條第3 款規定。
是以類推適用民法第56條第2 項規定，原告主張系爭決議①、②均無效，當屬有據。
⒌被告雖辯稱系爭決議①業經系爭社區於106 年12月30日召開
之第22屆臨時區分所有權人第3 次會議作成「討論事項⒈」之決議予以撤銷而不存在云云。然按「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之。」、「（第1 項）區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3 人並5 分之1 以上及其區分所有權比例合計5 分之
1 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。（第2 項）前項決議之會議紀錄依第34條第1 項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7 日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。（第3 項）第1 項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」、「（第1 項）區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。（第2 項）前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」，公寓大廈管理條例第31條、第32條、第34條分別定有明文。經查，系爭社區於106 年12月30日召開之第22屆臨時區分所有權人第3 次會議「討論事項⒈」固已作成「本社區於
106 年5 月20日召開臨時區分所有權人第2 次會議，會中做成『同意收取使用償金，收取使用償金等相關細節，授權管理委員會決定之。』之決議。經本社區區分所有權人趙世鉏（學士路49號1 樓）向臺灣新北地方法院民事庭對本社區管委會提出『確認會議決議無效』之訴，經評估後，本社區管委會勝訴機率甚低，故擬於本次會議撤銷前述之決議。決議：同意撤銷前述之決議。」之決議（見本院訴字卷第189 頁）。惟該次會議係依公寓大廈管理條例第32條第1 項規定召開（見本院訴字卷第189 頁之「主席報告」欄所載），是依公寓大廈管理條例第32條第2 項規定，自應將該次會議紀錄送達各區分所有權人，方符合決議視為成立之法定要件。然觀之被告所提出之會議紀錄領取（送達）名冊可知，仍有部分區分所有權人未收受送達之情形（見本院訴字卷第291 、
293 頁），且就有無區分所有權人以書面表示反對意見及所占比例等利己事實，被告均未詳予說明，遑論亦未舉證以實其說，自不能認為符合公寓大廈管理條例第32條第2 項視為決議成立之要件，要難遽認系爭決議①業經撤銷而不存在，被告所辯即非可採。
⒍被告又辯稱系爭決議①係以系爭社區規約第14條規定為依據
云云。經查，系爭社區規約第14條第1 項第1 款固規定：「共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金。一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或訂有免費使用該一功用部分或專有部分者。」等語（見本院調字卷第63頁）。然原告係於83年12月17日與國泰公司簽訂不動產買賣契約書買受49號1 樓房地所有權及系爭空地使用權（參兩造不爭執之事項㈠），而系爭社區規約則係於85年12月7 日召開區分所有權人第1 次會議決議通過（參兩造不爭執之事項㈣），是依前揭最高法院99年度台上字第1191號判決意旨可知，成立在先之分管契約既未經全體共有人同意終止，自不因公寓大廈管理條例於84年6 月30日施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力，被告所辯自非有據。至於被告抗辯原告搭建系爭空地上之地上物時敲除圍牆、花圃等公共設施，且阻礙公共排水溝，而有收取管理費維護之必要等情，未據其舉證以實其說，況縱認屬實，亦與能否變更分管契約之內容無涉，要屬另一問題，併此敘明。
五、綜上所述，系爭決議①、②均因違反分管契約約定及公寓大廈管理條例第33條第3 款規定而屬無效。從而，原告依民事訴訟法第247 條規定、類推適用民法第56條第2 項規定，先位請求確認系爭決議①、②為無效，均為有理由，應予准許。又原告先位之訴既經准許，本院即毋庸就備位之訴為裁判（最高法院97年度台上字第111 號判決意旨參照），併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
參、結論：本件原告先位之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 28 日
民事第五庭 法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 28 日
書記官 黃詩涵附件1 ：
系爭決議①為「討論議題㈡：49號1 樓（含49號1 樓建議納入之35號、59號1 樓）搭建違章範圍內空地（約定專用）使用償金之收取。決議：表決結果16人贊成，超過出席人員半數，故同意收取使用償金，收取使用償金等相關細節，授權管理委員會決定之」。
附件2 ：
系爭決議②為「討論事項⒉：又前述區分所有權人主張其所搭建違建之範圍屬『約定專用』，既然為該住戶所專用，擬比照本社區對所有住戶收取管理費之標準，對該住戶收取每月新臺幣1480元之管理費。決議：⑴依本社區規約第10條之規定，同意向前述區分所有權人（學士路49號1 樓）收取每月新臺幣1480元之管理費。⑵自107 年2 月1 日開始實施（收取），並請該戶自實施日前5 年之管理費亦應一併繳交（1480×60＝88800 元）」。