臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3282號原 告 劉瓊玉訴訟代理人 蔡志揚律師複 代 理人 王玲櫻律師被 告 豹蔡素卿訴訟代理人 顏寧律師
房佑璟律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國108年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾捌萬柒仟貳佰元，及自民國一０六年十月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾陸萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾捌萬柒仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴聲明求為判決：1、被告應給付原告新臺幣（下同）433萬8750元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣告假執行（見卷第9頁）。嗣本件起訴狀送達被告後，原告於民國108年3月20日言詞辯論期日就上開訴之聲明第1項請求之金額變更為「218萬5950元」（見卷第505頁）。核原告上開所為，係減縮應受判決事項之聲明，尚與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、緣原告前於105年12月17日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以總價1380萬元向被告買受坐落新北市○○區○○段615、615-1、636、636-1、636-2、637、637-1、637-2、664等地號土地暨其上同段1862、1997建號即門牌號碼新北市○○區○○街○○○號房屋（以下合稱系爭房屋），並已辦妥所有權移轉登記。原告於簽約時因擔心系爭房屋屬於高氯離子混凝土建築物，經被告委請立鋼國際工程股份有限公司（下稱立鋼公司）辦理混凝土氯離子含量檢測，結果約為每立方公尺0.1至0.4公斤左右，被告並保證如合約附件檢測結果所示及樑柱部分無顯見間隙裂痕、房屋鋼筋無裸露，原告當即安心購買。嗣後原告裝潢系爭房屋，於施工人員拆除主臥室部分天花板裝飾隔層時，始發現鋼筋裸露於外且已鏽蝕不堪，顯有海砂屋之情狀甚明，原告爰再另行委請日笙檢測科技有限公司（下稱日笙公司）進行混凝土氯離子含量檢測，依試驗報告結果，五個採樣樣本中有四個氯離子含量每立方公尺分別高達0.850、1.208、1.647及0.850公斤。依據87年6月25日修訂前國家標準CNS3090標準氯離子最大含量為每立方公尺0.6公斤，故系爭房屋顯已超過上開標準，有違兩造契約約定暨被告之保證品質。為此，原告前聲請保全證據，經本院106年度聲字第98號裁定「准予由本院囑託新北市結構工程技師公會至門牌號碼新北市○○區○○街○○○號房屋現場，為附表所示之鑑定事項予以採證及鑑定。」經新北市結構工程技師公會於106年8月1日出具「新北市○○區○○街○○○號1（含夾層）～2樓高氯離子含量建築物評估鑑定報告書」（下稱甲鑑定報告），依甲鑑定報告所載鑑定結果及建議，已認定系爭房屋屬高氯離子含量建物，據此足認該高氯離子濃度瑕疵顯然重大。又甲鑑定報告另說明系爭房屋天花板裝飾內部「研判有以水泥或水泥砂漿填補版底局部進行修繕之情形」，相較被告於系爭買賣契約內附不動產說明書勾選及保證「樑柱部分無顯見間隙裂痕、房屋鋼筋無裸露」，足見系爭房屋顯然欠缺其保證之品質甚明。為此，原告前於106年8月25日寄發存證信函通知催告被告系爭房屋存有影響結構安全且無法補強修復之瑕疵，請求減少系爭房屋買賣價金等語，然未獲被告置理，爰提起本件訴訟。承上，系爭房屋因氯離子含量過高，且具結構安全疑慮，依系爭買賣契約第7條第8項之約定，可知系爭房屋無氯離子濃度偏高或無因此影響系爭房屋結構安全乙節，應為兩造契約約定預定之效用，而衡諸通常交易觀念，購買房屋應無可能購入結構安全堪慮之標的，本件系爭房屋之平均氯離子含量均已逾越CNS3090、A2042規定現值，且部分頂版、柱已產生混凝土保護層脫落及鋼筋鏽蝕之情況，經新北市結構工程技師公會認定已影響系爭房屋之結構安全，縱然採取補強修復方式亦無從回復其安全性，顯然對於房屋之效用有重大影響，是以，系爭房屋之結構安全顯然具有危險疑慮，應認具有滅失或減少通常或契約預定效用之瑕疵。又甲鑑定報告已說明系爭房屋天花板裝飾內部「研判有以水泥或水泥砂漿填補版底局部進行修繕之情形」，系爭房屋既曾經修繕及裝潢，且對於天花板裝飾內部進行修繕，則自79年即購入系爭房屋之被告顯然對於系爭房屋具有裂損、鋼筋鏽蝕及混凝土保護層剝落等情應甚為明瞭，卻於出賣系爭房屋時，就此等足以危害系爭房屋結構及居家安全等締約重大事項，未盡其告知義務，則系爭房屋具有高氯離子瑕疵而有裂損、鋼筋鏽蝕及混凝土保護層剝落之情形，顯然欠缺被告保證之品質甚明。據上，系爭房屋具有高氯離子瑕疵，結構安全顯然具有危險疑慮，應認具有滅失或減少通常或契約預定效用之瑕疵，且被告刻意隱匿系爭房屋頂版、柱有產生混凝土保護層脫落及鋼筋鏽蝕之情形，亦悖離其於不動產標的說明書中所保證之品質，則原告請求減少價金，應有理由。又原告既已為減少價金之意思表示，當得依民法第179條規定請求被告返還其所受價金之利益，至系爭房屋價值減損之數額，參以本件訴訟中經囑託新北市結構工程技師公會於107年10月7日再行出具之「結構鑑定報告書」（下稱乙鑑定報告）所指出「系爭房屋之市場交易價值減損比例為14.4%」等語，爰以兩造約定買賣金額總價1380萬元計算減損比例14.4%，得出減少價值為198萬7200元。另原告因上開瑕疵致需進行部分修補，已先行支出拆除、裝卸天花板費用計19萬8750元，此屬被告不完全給付所受之損害，故原告除減少價金外，當亦得依民法第227條請求此部分因買受系爭房屋所受之損害賠償19萬8750元。
㈡、至系爭買賣契約第17條其他約定事項固記載：「甲乙雙方簽約時已明暸海砂屋（如附所示）、切結書（如附所示）及現況說明所載之事項，並雙方願依內容所載遵循並承受」等語，惟其中所指乃系爭買賣契約所附立鋼公司出具之氯離子檢測報告，其中105年12月5日試驗報告氯離子含量數值分別為每立方公尺0.4576、0.2044、0.1022公斤；12月9日試驗報告則為每立方公尺0.1417公斤，其平均值實未超出87年當時之國家標準即每立方公尺0.3公斤。是以，上開約定內容中所稱「海砂屋」，應僅係表明系爭房屋曾經氯離子檢測，尚難以該附件檢測報告所載形式上未達國家標準之檢測結果，即遽而推論兩造締約時有排除因氯離子濃度過高所致一切瑕疵之真意。另對照系爭買賣契約第7條第8項有關氯離子及輻射檢測約定規定：「（第1款）本約簽訂後，若買賣之任一方針對標的物氯離子含量是否超標有疑義，則由雙方協議共同指定合格檢測廠商。檢測點以主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等三處取樣，如三處樣本檢測結果之平均值超過以下數值時（即建物建築完成日期在87年6月25日含當日以前之建物，約定為每立方公尺0.6公斤以上；在87年6月26日到104年1月13日含當日者，約定為每立方公尺0.3公斤以上；在104年1月14日以後者，約定為每立方公尺0.15公斤以上）。（第4款）無論買方有無依本條約定辦理氯離子含量檢測或放射性汙染檢測，倘有依法應負瑕疵擔保責任之情事，則由賣方負擔。」等語，而系爭買賣契約檢附之氯離子檢測報告平均值根本未超過系爭買賣契約約定之每立方公尺0.6公斤（系爭房屋興建於78年），亦未超過每立方公尺0.3公斤，當無從認兩造當初簽訂系爭買賣契約時，有排除氯離子濃度過高所致結構安全瑕疵情事，故無可能將「違反國家安全標準之高氯離子瑕疵」及「嚴重影響結構安全」等節反映於約定之買賣價金。再者，乙鑑定報告已指出「由檢測成果顯示試體之氯離子含量應屬不符合規定」、「鑑定標的物前經本會鑑定為高氯離子建物，於不動產交易時將會產生價值貶損之影響。」、「系爭房屋之市場交易價值減損比例為14.4%」等語，在在足徵被告所辯並無交易價值減損云云，實無可採。退步言之，縱認上揭約定記載有排除部分責任，亦應認兩造締約當時之真意在於被告所保證之氯離子含量僅於附件之氯離子檢測報告範圍內免除其責任，然未將已達國家標準之高氯離子瑕疵及房屋結構安全之疑慮排除於被告應負物之瑕疵擔保責任以外。蓋穩固、耐用之建築形體、結構應屬建物所應具備之通常效用，且簽約當時原告僅知悉系爭房屋氯離子含量平均值未超過國家標準，故所願意承受之瑕疵者至多僅為與國家標準相當。豈料，後續由新北市結構工程技師公會出具之甲鑑定報告記載，系爭房屋之氯離子含量顯然超出國家標準數倍，實已嚴重影響系爭房屋結構安全，依法被告當負物之瑕庇擔保責任。再者，參諸最高法院94年度台上字第1112號、103年度台上字第2631號等民事判決之實務見解，可知縱使買賣標的物之瑕疵存於契約成立前，仍不排除出賣人之不完全給付責任，故被告辯稱瑕疵係於兩造買賣成立前存在，即不負不完全給付損害賠償責任云云，實屬無據。準此，系爭房屋具有高氯離子之瑕疵，且具有裂損、鋼筋鏽蝕及混凝土保護層剝落等影響結構安全瑕疵，惟被告於兩造締約時卻隱瞞上開重大事項，致原告不知有上開嚴重影響系爭房屋結構安全之瑕疵而買受，當屬可歸責於被告，被告亦應負不完全給付之損害賠償責任甚明。
㈢、本件訴之聲明請求：1、被告應給付原告218萬5950元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠、按經濟部中央標準局公佈之中華民國國家標準於83年7月22日始規範混凝土內氯離子含量之最大容許值為每立方公尺0.6公斤，直至87年6月25日更趨嚴格而修正為目前最大容許值為每立方公尺0.3公斤。倘房屋混凝土氯離子含量超過目前最大容許值，即為高氯離子鋼筋混凝土建築物（俗稱「海砂屋」）。倘若買受人於買受時，即已知悉標的物為海砂屋，即應知悉此因素將影響結構安全或至少對於減少結構安全有預見或預見可能性，故於知悉為海砂屋條件之前提下，若仍執意購買系爭房屋，即不應於買受系爭房屋後再行向出賣人主張瑕疵擔保責任。本件被告並未有故意不告知系爭房屋之瑕疵情況，且兩造於簽訂系爭買賣契約時，原告已清楚知悉系爭房屋存有「海砂屋」之瑕疵。蓋原告於105年10月29日以其配偶名義，透過永慶房屋公司居間以1400萬元購買系爭房屋，之後原告後悔，經協調後，被告亦未向原告主張任何之解約損害賠償，故於同年11月4日合意解除契約；嗣原告再次另行透過全國不動產公司居間向被告聯繫並表達購買之意願，被告因前次之解約經驗而不願意再與原告進行第2次交易，但原告等人強烈表達非常喜歡系爭房屋，並承諾該次絕對不會再三心二意，亦經原告多次履勘、詳實調查已近三十年之老舊建築後，再次向被告購買系爭房屋並簽訂系爭買賣契約，顯見原告決定買受此具有海砂屋瑕疵之系爭房屋時，已經深思熟慮。再者，系爭房屋本身係於78年6月30日建築完成，然因原告係於105年12月17日向被告購買系爭房屋，其買賣時間係在87年6月25日之後，故衡酌系爭房屋之氯離子含量是否超過標準值，當應以87年6月25日修訂後之標準衡之，亦即「鋼筋混凝土」構建型式之新拌混凝土最大氯離子含量不能超過每立方公尺0.3公斤。又原告明知被告就系爭房屋曾於105年12月5日、105年12月9日委託立鋼公司就系爭房屋進行混凝土氯離子含量試驗，其試驗結果在1樓往2樓樓梯口正上方樑、1樓往2樓樓梯口左側柱、2樓往3樓梯間樑、1樓梯間頂板依序有每立方公尺0.4576、0.2044、0.1022及0.14176公斤不等之氯離子含量，嗣後仍於105年12月17日與被告簽定系爭買賣契約，足見原告於105年12月17日前，即已明確知悉系爭房屋混凝土氯離子含量試驗之試驗結果，已逾目前最大容許值每立方公尺0.3公斤，即俗稱之「海砂屋」，卻仍然向被告買受系爭房屋，且已銀貨兩訖。況依兩造於系爭買賣契約第17條之其他約定事項約定：「甲乙雙方簽約時已明瞭海砂屋（如附所示）、切結書（如附所示）及現況說明所載之事項，並雙方願依內容所載遵循並承受」，被告並於契約附件之不動產說明書製作表單項目（即買賣契約第17條所稱現況說明書）記載「建物瑕疵情形：1、有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測」之欄位勾選「是」之選項，且業經兩造於買賣契約用印確認，原告就系爭房屋屬於海砂屋及氯離子含量之瑕疵情事知之甚詳，仍不改其意，向被告洽詢購買事宜，顯見原告決定買受系爭房屋之價金時，已經將系爭房屋屬於最嚴重之「海砂屋」情況（即高氯離子混凝土建築物）且可能影響結構安全之條件考量其中，由是觀之，系爭房屋屬海砂屋之瑕疵，為買方即原告簽約時所明知，復經兩造特約同意免除賣方之擔保責任，出賣人即被告即不負瑕疵擔保之責。原告亦無由再以較輕微之「部分為高氯離子」為由，請求減少價金，此顯違背契約之原則。如今原告竟據此請求減少價金云云，要屬於法無據，依民法第355條第1項規定，被告自不負民法第354條物之瑕疵擔保責任，是原告請求被告減少價金為無理由。
㈡、查原告於買受系爭房屋後，於106年3月21日另行委請日笙公司進行混凝土氯離子含量檢測，依試驗報告結果，2F樓板、樓梯樓板、主臥樓板、主臥柱、1F樑依序為每立方公尺0.85
0、1.208、1.647、0.850及0.358公斤；矧第1次測試報告採樣處為入在1樓往2樓樓梯口正上方樑、1樓往2樓樓梯口左側柱、2樓往3樓梯間樑、1樓梯間頂板，與第2次試驗報告採樣處不同，且測試、試驗之實施者及時間均有不同，尚難得知何以第2次試驗報告之混凝土氯離子含量遠逾第1次測試報告之混凝土氯離子含量，亦難據第2次試驗報告即認第1次測試報告有何不正確之處，亦無礙其測試報告之真實性。況原告明知第1次測試報告顯示系爭房屋為「海砂屋」，仍然向被告買受系爭房屋，被告就系爭房屋自不負民法第354條物之瑕疵擔保責任。嗣後原告即不得再以系爭房屋經再次檢測其他位置有氯離子含量逾標準值而主張被告應負民法第354條物之瑕疵擔保責任。再依兩造間之系爭買賣契約，被告亦未保證或約定系爭房屋之混凝土氯離子含量不得超過第1次測試報告之混凝土氯雛子含量，是原告以第2次試驗報告之混凝土氯離子含量遠逾第1次測試報告之混凝土氯離子含量，而主張被告應負民法第354條物之瑕疵擔保責任云云，亦屬無據。又依系爭買賣契約第17條其他約定事項，兩造係約定「…現況說明所載事項…」，而所謂以現況交屋、承受，雖係不動產買賣實務上之用語，實則有減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之意思，亦即當事人雙方於簽約時，就房屋物理之存在，如房屋材質、結構、格局等，約定均以交付房屋當時之現況為據。參以系爭房屋於78年間即興建完成，迄今將近30年，房屋經過長時間使用，並歷經921、331等大地震，建物混凝土結構本會受破壞，而有氣、液體（如雨水）等侵入之情形，且被告出售系爭房屋當時有誠實告知原告為海砂屋，並於原告決定買受系爭房屋前，自費委請他人進行檢測，依據兩造契約為現況承受之約定，就被告於系爭房屋買賣所交付之物屬海砂屋及氯離子含量之瑕疵，為原告知悉且同意以現況承受，自不足以認定被告交付之系爭房屋有何瑕疵，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任云云，要屬無據。至原告另以被告於系爭買賣契約內附不動產說明書勾選及保證「樑柱部分無顯見間隙裂痕、房屋鋼筋無裸露」為據，主張系爭房屋顯然欠缺其保證之品質云云，查被告於出售系爭房屋前，乃係依據主觀上就其對於系爭房屋之現況，誠實說明並填具不動產說明書，此並非保證品質之意，基於被告主觀上對於系爭房屋之現況已誠實說明、填載不動產說明書，就項次一之項目「有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測」勾選「是」，並告知原告系爭房屋係屬於「海砂屋」並記載於系爭買賣契約第17條之其他約定事項；另就項次六「樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕、房屋鋼筋有無裸露」，亦係被告據主觀所知誠實記載。原告所提供房屋鋼筋裸露及水與剝落照片應其雇工裝潢敲打所致，另甲鑑定報告中附件八以下照片，除可能是原告雇工裝潢敲打所致外，亦有可能是結構工程技師因為取樣鑑定而必須敲打所導致，並無法證明係屬被告交屋時所存在之屋況，且依據甲鑑定報告記載略以：「鑑定標的物目前內部均有裝飾板遮蔽，惟尚小部分可經由燈孔局部勘查其內部情況，經現場目視勘查結果，部分頂板有產生裂損、鋼筋鏽蝕及混凝土保護層剝落情況，研判有以水泥或水泥沙漿填補版底局部進行修繕之情形，其修繕處包括1樓客廳頂板一剝落處、1樓夾層臥房頂板一剝落處及2樓臥房頂板二剝落處」，此部分亦與原告於不動產說明書項次六「樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕、房屋鋼筋有無裸露」之部分未有牴觸。由上述屋況說明資料及鑑定報告，顯已足徵被告並無故意不告知系爭房屋瑕疵之行為。承前所述，系爭房屋具有高氯離子瑕疵，原告已於買受系爭房屋時即知之甚詳，該瑕疵既於78年系爭房屋興建完成時即已存在，惟本件兩造之買賣契約係成立於105年12月17日，故對於系爭買賣契約成立前已存在之瑕疵，原告依不完全給付之法律關係請求被告負損害賠償責任，洵無理由。
㈢、此外，乙鑑定報告第7頁記載：「一般民眾進行不動產交易，會針對重要不動產交易事項進行評估了解，而高氯離子建物就技術上而因無法以經濟性之方式取出氯離子，亦即皆無法修復回復正常狀態下，當市場交易充份反應高氯離子建物而產生市場交易價值減損時，亦即反應無法補強修復，而必須與高氯離子建物共存之特性，市場價值減損之比例即無其他明顯之差異。」依此可知高氯離子建物本無法修復至正常狀態，故具有「高氯離子」瑕疵之建物與具有「因高氯離子含量至影響結構安全且尚無法補強修復」瑕疵之建物二者之市場價值減損之比例即無其他明顯之差異。質言之，被告於出售系爭房屋時，既已充分反映系爭房屋係屬高氯離子建物之情形，且原告買受系爭房屋時，亦對於系爭房屋係高氯離子建物之情況明確知悉，則依鑑定結論可知，並無市場交易價值減損之問題，是原告之主張，於未盡其舉證責任之前，實顯不可採等語置辯，併為答辯聲明：請求駁回原告之訴及其假執行聲請。如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，系爭房屋於78年間建築完成，兩造於105年12月17日簽立系爭買賣契約，約定原告以1380萬元買受系爭房屋，原告已如數交付買賣價金予被告，被告亦已交付系爭房屋並移轉所有權登記予原告。另經濟部中央標準局（現為經濟部標準檢驗局）於83年7月22日以預拌混凝土國家標準規範鋼筋混凝土內氯離子含量容許值分別為每立方公尺0.6公斤以下（一般）、每立方公尺0.3公斤以下（所處環境須作耐久性考慮者），並於87年6月25日修正容許值均為每立方公尺0.3公斤以下，而簽約前被告曾於105年12月5日、105年12月9日委請立鋼公司就系爭房屋辦理混凝土氯離子含量取樣檢測，其結果均為每立方公尺0.6公斤以下，並作為系爭買賣契約之附件，惟原告於交屋後之106年3月21日委請日笙公司進行混凝土氯離子含量取樣檢測發現超標，遂向本院聲請證據保全獲准，由本院囑託新北市結構工程技師公會就系爭房屋之混凝土氯離子含量等項進行鑑定。嗣原告於106年8月25日寄發存證信函向被告請求減少系爭房屋買賣價金，已於106年8月28日送達被告等情，有系爭買賣契約（含買賣價金履約保證申請書、不動產說明書製作表單）、建物及土地登記謄本、立鋼公司試驗報告、日笙公司試驗報告、本院106年度聲字第98號裁定、甲鑑定報告、台北北門郵局3129號存證信函暨回執等件在卷可稽（見卷第61至77頁、第87至98頁、第103至104頁、第87至91頁、第135至147頁、第149至153頁、第155至237頁、第239至242頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：
㈠、就原告依民法第359條、第179條規定請求給付買賣價金應減少之198萬7200元部分⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋」，為民間一般之用語，在學術界、主管機關及土木、結構業界向以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之國家規範值為判定標準。即社會一般民眾泛稱之「海砂屋」，在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範值，而房屋鋼筋混凝土氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，水泥塊剝落等情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具備之通常效用，而應認為物之瑕疵。
⒉原告主張系爭房屋交屋時具有混凝土氯離子含量過高等瑕疵
，經本院囑託新北市結構工程技師公會鑑定，結果認：經於1（含夾層）～2樓鑽心取樣及柱、樓版取混凝土塊試樣試驗結果，其1樓（含夾層）平均值約為每立方公尺1.238公斤，2樓平均值約為每立方公尺1.650公斤，均超過83年預拌混凝土國家標準規定之每立方公尺0.3公斤（所處環境須作耐久性考慮者）或每立方公尺0.6公斤（一般），研判屬高氯離子含量建築物。依現場勘查結果，系爭房屋部分頂版、柱有產生混凝土保護層剝落及鋼筋鏽蝕情況，1樓（含夾層）現有混凝土平均強度約為原設計強度之96％；2樓約為原設計強度之72.1％，研判已影響及系爭房屋之結構安全等情，有甲鑑定報告在卷可稽（見卷第167頁），而依系爭房屋現場照片顯示，屋內天花板與牆壁確有多處混凝土剝落及鋼筋裸露生鏽現象（見卷第229至237頁），就此除被告並不爭執系爭房屋混凝土確存有高氯離子之情外，證人陳永財於本院已具結證稱：是屋主說他電燈壞掉要更換時，看到天花板壁有問題，才找我去看是否為海砂屋，我去時是屋況都是新的，並沒有在裝潢，在挖開天花板前，透過燈孔就已經看到2樓房間天花板壁有混凝土剝落、鋼筋外露的情形等語（見卷第525頁），核與鑑定報告內容記載經由燈孔局部勘查天花板情況，即可見鋼筋鏽蝕及混凝土保護層剝落情況相合（見卷第168頁），足認被告辯稱水泥剝落及鋼筋裸露可能係原告雇工裝潢敲打或鑑定人取樣敲打所致云云，尚無可採。揆諸前揭說明，堪認系爭房屋確已因氯離子含量過高而導致混凝土剝落、出現鋼筋裸露生鏽等狀況，顯已足以影響系爭房屋之結構及居家安全。衡諸通常交易觀念，縱使買賣之標的為中古屋，惟房屋之結構仍必須達到可居住並且安全無虞之程度，始具備其通常之效用及品質，是系爭房屋既因氯離子含量過高，足以影響房屋之結構及安全，已欠缺房屋通常之效用及品質，且非無關重要，應認系爭房屋確具有物之瑕疵。⒊按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。是於特定物買賣之情形，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，自具有選擇行使減少價金之權利。查系爭房屋具欠缺通常效用之瑕疵，且此瑕疵係屬重要，被告應負物之瑕疵擔保之責，業如前述。而系爭買賣契約係105年12月17日簽訂，原告於交屋後之106年3月21日委請日笙公司進行混凝土氯離子含量取樣檢測發現超標，即於106年8月28日向被告寄達存證信函請求減少價金，可證原告發現有前述瑕疵後，未逾6個月即通知被告及行使物之瑕疵擔保權利，自交屋時起算亦顯未逾5年期間，是原告依民法第359條向被告請求減少價金，自屬有據。
⒋按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與
無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年台上字第1972號判決意旨參照）。查本件就系爭房屋因上開氯離子含量過高之瑕疵所致價值減損，經本院再囑託新北市結構工程技師公會進行鑑定，結果認：系爭房屋因為混凝土含有高氯離子致鋼筋鏽蝕將導致不動產交易價格減少，其市場交易價值減損比例經不動產估價之成果為14.4％，其若以反應為高氯離子建物之減損後，其無法補強修復於市場交易時並無明顯之其他減損差異等情，有乙鑑定報告附卷可憑（見乙鑑定報告第8頁），核上開鑑定報告係經具不動產估價師資格之鑑定人，經蒐集新北市之高氯離子建物交易案例，依其實際交易價格作為瑕疵建物影響價格，並透過不動產估價技術針對該建物若為正常建物之前提下應有之市場價格進行不動產估價，依其所得之價格減去作為高氯離子建物事實下交易價格，即為減損金額，並估算其市場交易價值減損比例，堪認符合鑑定常規足為參考。又兩造於105年12月17日未經考慮上開瑕疵因素而約定之買賣價格為1380萬元（被告辯稱訂約時原告知悉系爭房屋存有前開氯離子含量過高瑕疵，故已反映降低價金數額云云，尚無可採，詳如後述），是依上開減損比例計算結果，前述瑕疵致系爭房屋應減少之價金金額為198萬7200元（計算式：1380萬元×14.4％＝198萬7200元），堪認原告就此部分向被告請求減少價金之數額為可採。⒌按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。是本件被告就其出賣之系爭房屋應負物之瑕疵擔保責任，且原告已請求減少價金在案，被告自受有溢領價金之利益，而失其法律上之原因，原告則受有多付價金之損害，兩者間有相當因果關係，當成立不當得利。從而，原告依前開規定請求被告返還198萬7200元，於法有據，自應准許。
⒍被告雖依系爭買賣契約第17條約定，抗辯原告於簽約時即知
悉系爭房屋屬於海砂屋，其已預見或可預見具有高氯離子含量混凝土影響結構安全之瑕疵，依民法第355條第1項規定，被告自不負物之瑕疵擔保責任，且兩造約定價金既已反映高氯離子建物所致市場交易價值減損，縱無法補強修復，亦不得再准予減少價金云云。惟按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。查系爭買賣契約第17條雖約定：「甲乙雙方簽約時已明瞭海砂屋（如附所示）、切結書（如附所示）及現況說明所載之事項，並雙方願依內容所載遵循並承受」等語，且契約附件之不動產說明書製作表單在「建物瑕疵情形：1、有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測」之欄位勾選「是」之選項，然兩造均不爭執前開「海砂屋（如附件）」內容，係指簽約前委請立鋼公司所做之氯離子含量試驗情形（見卷第294頁），是僅能謂原告於簽約時知悉系爭房屋經立鋼公司辦理混凝土氯離子含量取樣檢測結果，尚不能單以此處使用「海砂屋」文字，即逕認原告獲知系爭房屋混凝土氯離子含量已超過國家標準之最高容許值或有影響結構安全之情。另參諸系爭買賣契約第7條第8項第1款、第4款分別明定：「本約簽訂後，若買賣之任一方針對標的物氯離子含量是否超標有疑義，則由雙方協議共同指定合格檢測廠商。檢測點以主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等三處取樣，如三處樣本檢測結果之平均值超過以下數值時（即建物建築完成日期在87年6月25日含當日以前之建物，約定為每立方公尺0.6公斤以上；在87年6月26日到104年1月13日含當日者，約定為每立方公尺0.3公斤以上；在104年1月14日以後者，約定為每立方公尺0.15公斤以上），除買賣雙方另有約定外，買賣雙方應先行協商，倘未有共識，專戶價金保留於履保專戶內，待爭議釐清或司法判決確定後，再由安新建經執行後續有關款項之作業」、「無論買方有無依本條約定辦理氯離子含量檢測或放射性汙染檢測，倘有依法應負瑕疵擔保責任之情事，則由賣方負擔」等語，可知兩造就氯離子含量應以是否超過每立方公尺0.6公斤之國家標準（因系爭房屋建築完成日期在87年6月25日以前）作為有無該瑕疵之判定依據，倘經取樣檢測平均值超標，後續即應啟動協商及保留專戶價金之程序，縱經取樣檢測平均值並未超標，亦非因此即免除被告之瑕疵擔保責任甚明。從而，立鋼公司所為試驗結果既均為每立方公尺0.6公斤以下，且兩造亦不爭執並未依系爭買賣契約第7條第8項第1款進行協商或扣款（見卷第293至294頁），足認原告於簽約時實無從知悉系爭房屋混凝土氯離子含量超過約定之國家標準而已屬海砂屋，亦不可能執此瑕疵協商要求被告降價售出。至被告雖尚抗辯原告配偶先前即曾透過永慶房屋居間向被告購買系爭房屋，嗣合意無條件解除契約等語，惟原告已否認先前解約係與氯離子含量或結構安全疑慮有關，且被告在不動產說明書製作表單內「建物瑕疵情形：6、樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕、房屋鋼筋有無裸露」之欄位乃勾選「否」之選項（見卷第77頁），而兩造均不爭執交屋時屋內肉眼所見範圍並無前開瑕疵狀況（見卷第294頁），核原告既無法於簽約時得悉系爭房屋實存有混凝土剝落、鋼筋裸露生鏽等情事，被告復已提出混凝土氯離子含量符合國家標準之立鋼公司試驗報告為憑，則原告自無可能預見或懷疑混凝土氯離子含量業已超標，是其不知系爭房屋存有前開瑕疵，亦無重大過失，就此被告同未提出其他證據證明原告於再次簽約時可得知悉系爭房屋為海砂屋之情，故被告前開所辯，自均難認可採。
㈡、就原告依民法第227條規定請求不完全給付之損害賠償19萬8750元部分：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條固有明文。然按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任，且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，核屬二事。故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院98年度台上字第1811號、101年度台上字第1898號判決意旨參照）。
⒉查系爭房屋如前述固具有混凝土氯離子含量超過國家標準最
高容許值之瑕疵，惟該瑕疵本係系爭房屋興築完成時即已存在，且被告單純係完工後之第一手買家（見卷第87、293頁），就系爭房屋發生前開瑕疵顯無可歸責被告之事由，是被告依據兩造簽立系爭買賣契約時之現況交付系爭房屋予原告，即屬依債務本旨提出給付該特定物，尚不生不完成給付之問題。從而，原告依民法第227條不完全給付規定，請求被告賠償其所受損害即支出拆除、施作天花板等工程費用19萬8750元，並無可採。
五、末按不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第
182 條第2 項、第203 條分別定有明文。本件原告前已於10
6 年8 月28日以存證信函送達被告而為減少價金之意思表示，是於前開本院認定之198 萬7200元範圍內，即因原告減少價金形成權之行使，致被告所受領給付失其法律上之原因，然被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告就前開金額併予請求自民事起訴狀繕本送達之翌日即106 年10月19日起（見卷第261 頁送達證書），按年息百分之五計算之法定遲延利息，亦無不合。
六、綜上所述，原告依民法第359條、第179條等規定，請求被告給付198萬7200元，及自106年10月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開金額範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 10 日
民事第四庭 法 官 張兆光以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 10 日
書記官 陳湘文