臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第4109號原 告 大永興業股份有限公司法定代理人 黃顏智美訴訟代理人 李文奇被 告 廖月慈訴訟代理人 李義政
張進豐律師張凱婷律師被 告 趙秉驊
李秉源上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國107年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告不定期承租坐落新北市○○區○○段○○○○號土地面積二四九平方公尺，其年租金自民國一○七年一月一日起，調整為按各該年度土地申報總價額年息百分之八。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告丙○○經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其對被告丙○○一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張
㈠、原告為新北市○○區○○段○○○○號土地（分割自新北市○○區○○段○○○○段0地號土地，重測前為同地段1-5地號，歷來土地所有權人為林熊光、林熊徵、大永興業株式會社即原告，下稱系爭土地）之所有權人，被告向原告承租系爭土地面積249平方公尺，用以建造房屋及屋前空地供停車使用，兩造間未簽訂書面契約，為不定期間之租賃關係，年租金自民國79年起按當年度申報地價5%固定比率計租，被告並有繳租之事實。查系爭土地於79年之土地公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）1萬1000元，迄至106年已調昇為每平方公尺9萬2700元，調幅達約743%，土地申報地價則自79年每平方公尺4400元，迄至105年已調昇為每平方公尺1萬5120元，調幅達約244%。由此可知，系爭土地之價格在過去27年來數度飆漲，作為計算租金基準之申報地價，與公告現值或市價之差距不斷攀升，79年之土地公告現值與申報地價比值約為11000/4400＝2.5，106年之土地公告現值與申報地價比值已升為92700/15120≒6.13，遑論歷年來申報地價的調整，因考量民眾需負擔地價稅，均較實際土地市價為低，並未切實反映市價水平，且數額差距逐年擴大，現系爭土地附近土地買賣實價已高達每坪約55萬3000元。同時系爭土地所處位置、基地周邊環境及四周工商業繁榮情形，亦遠超乎79年時所預見，諸如系爭土地所在之臺北縣，於99年升格為直轄市新北市；鄰近三峽土城間主要幹道○○○區○○路○段駕車行駛至北二高高速公路約5分鐘車程、公車路線增多、先前104年7月板南線頂埔捷運站通車，系爭土地步行約2分鐘即可到達頂埔捷運站等，目前交通便捷之情，遠非79年當時所能預見。又系爭土地周圍生活機能完善，近年來有各式新興商店進駐，頂埔捷運站附近亦新增高科技園區，大型企業紛紛在此區設點，可謂工商繁榮。次查，如比較鄰地租金，系爭土地鄰近之同地段641、781地號土地（其上建物門牌號碼○○○區○○街○○號），參照本院另案105年度訴字第740號民事判決，係依該地段土地之105年度申報地價8%計算租金；另同地段740、741地號土地（其上建物門牌號碼○○○區○○街○○號）、同地段596、597、643、644地號土地（其上建物門牌號碼○○○區○○街○○號）、同地段785地號土地（其上建物門牌號碼○○○區○○街○號），參照租賃雙方簽訂之調租同意書，均自107年起，係依該地段土地之申報地價8%定率計算年租金；另同地段656、721地號土地（其上建物門牌號碼○○○區○○路段○○○號），參照租賃雙方簽訂之土地租賃契約，係依該地段土地之105年度申報地價8%計算租金；另同地段739地號土地，參照該租賃雙方之約定，自107年起亦約定按每年申報地價總額8%計算租金。甚至位置不如系爭土地之頂福段土地，於103年6月之租賃單價每月亦達每坪918元之譜，而若以系爭土地之107年度申報地價每平方公尺1萬4560元，按原5%租率計算，每月每坪租金僅約201元（若按原告訴請調昇之8%租率計算，每月每坪租金亦僅約321元），實遠不及市場實價租金行情。承上開情事，足見系爭土地之價值自79年後確有昇漲之情形，惟原告先前向被告表示欲調整租金，雙方無法達成共識，且經調解仍不能成立（106年度板司調字第670號），為此爰依民法第442條、第227條之2第1項規定，訴請法院調整租金等語。
㈡、訴之聲明：被告不定期承租原告所有系爭土地，年租金自107年1月1日起，調整為按各該年度土地申報總價額年息8%計租。
二、被告抗辯
㈠、被告乙○○、甲○○部分本件原告主張為其所有而欲調整租金之系爭土地，依被告所有之資料顯示，應為被告乙○○之先祖廖明於清朝光緒年間即向地主購得，且被告現所居住之祖厝亦坐落於系爭土地上。由此可知，被告乙○○之先祖廖明早自清朝光緒年間起，即以所有權人之地位占有系爭土地並為使用、收益，廖明死後，其所收養之養女陳寶珠為其遺產之繼承人，而陳寶珠之贅夫又收養一養女為李甚，即被告乙○○之母親，因李甚對於廖明之財產應有繼承權，而李甚過世後，被告乙○○即繼承李甚之遺產，包括對於系爭土地之使用狀態。是以，自被告乙○○之先祖至被告一代，確信系爭土地均為廖氏宗族所占有使用並具有正當權源，且在廖氏宗族占有、使用系爭土地之期間，亦未有以所有權人名義自居之人前來請求返還系爭土地，故被告占有、使用系爭土地實有其正當之法律上依據。至原告所提供之土地謄本僅能說明系爭土地之「分割轉載」時間為70年間，卻無法證明其取得系爭土地之所有權之時間是否早於廖明，是其所有權登記即有可能該當於刑法上之竊占罪、民法上之無權占有行為等錯誤之權利義務關係而屬無效，且原告對系爭土地自始均未具有公然、和平、繼續之占有事實，故單憑登記謄本實難以斷言其確實為系爭土地之所有權人。此外，縱認原告為系爭土地之所有權人，其調整租金之請求實無理由，蓋被告乙○○居住之房屋坐落於系爭土地至少供被告自住長達30年之久，至今被告乙○○已屆耳順之年，無獨立經濟來源、在勞動市場中亦無謀生能力，在此情況下原告突欲以地區發展情況調整系爭土地租金，恐有危害被告基本經濟生活、迫使其喪失居住空間而有權利濫用之虞。雖原告提出該鄰近地區之交通、工商發展情形為調整租金之依據，然而，對於該地區之居民如被告而言，居住之價值與該鄰近地區之工商發展並未一定成正向相關，頂埔科技園區之建立雖帶入大量就業人口並刺激當地之交通和商業發展，另一方面卻使該地區之住戶被迫陷於住商混合之環境，參照現今房地交易市場之實況，位於商業發達之嘈雜擾嚷地段之房屋居住品質不佳、土地利用空間規劃不易，實際價格亦應遠低於基於生活機能評估之價值。因此，原告主觀上既有權利濫用之嫌，客觀上系爭土地價值亦應未有原告所主張之漲幅情形，且依照最高法院民事46年台上字第855號判決、68年台上字第3071號判例意旨，建築基地的租金百分之十是指最高額，並非一定要達到百分之十，是其主張調整租金云云，實不足採等語，併為本件答辯聲明：請求駁回原告之訴。
㈡、被告丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
㈠、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，視同自認，民事訴訟法第280條第1項前段、第3項定有明文。經查，原告主張自70年7月10日經地政機關登記為系爭土地所有權人迄今，被告自79年起向原告承租系爭土地面積249平方公尺迄今，用以建造房屋及屋前空地供停車使用，兩造未簽訂書面契約，屬不定期間之租賃關係，年租金則按當年度土地申報總價額百分之五固定比率計租，被告已繳付至105年度租金。另系爭土地於79年之公告現值為每平方公尺1萬1000元，至106年調昇至每平方公尺9萬2700元，土地申報地價則自79年每平方公尺4400元，至106年調昇為每平方公尺1萬5120元等情，業據提出土地登記第二類謄本、地價第二類謄本、104及105年度租金統一發票等件在卷可稽（見卷第17至25頁、第85、143頁），且為被告乙○○、甲○○於言詞辯論時所不爭執（見卷第230頁），而本院已發函諭命被告丙○○於相當時期提出答辯之事實及理由，並通知其到庭行言詞辯論，惟被告丙○○受合法通知後未提出書狀作何爭執或答辯聲明，亦未於言詞辯論期日到場行言詞辯論，揆諸上開規定，視同自認，是原告主張之前開事實，堪信為真實。
㈡、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。又按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例參照）。
㈢、經查，原告於79年間約定出租系爭土地之租金時，雖已按各年度土地申報總價額百分之五固定比率計算調整年租金，然本件租賃期間迄今已歷時26年以上，而系爭土地於79年之申報地價為每平方公尺4400元1萬1000元，至106年調昇至每平方公尺1萬5120元，調整幅度雖已達344％，惟系爭土地公告現值則自79年每平方公尺1萬1000元，逐年調昇至106年每平方公尺9萬2700元，可見系爭土地實際價值之漲幅已達843％，遠逾申報地價之調整幅度，顯已超越出租人當初訂立租賃契約時，就系爭土地所為之價值衡量。又系爭土地所在之臺北縣復於99年升格為新北市，且兩造於79年訂約後，鄰近系爭土地之國道三號高速公路、捷運板南線頂埔站均陸續開通使用，並佐以系爭土地屬住宅區，周邊有各式商店、金融機構、公園、圖書館等設施及新建住宅大樓林立，有地圖及現場照片為證（見卷第27頁、第87至113頁），足見交通便利、工商繁榮程度均較訂約當時顯著提升，並得促進承租人生活機能及利用系爭土地價值。再系爭○○○區○○○段641、781地號土地，前經本院另案認定自105年3月24日起，應以105年申報地價百分之八計算而調整租金，有本院105年度訴字第740號判決暨確定證明書在卷可參（見卷第31至41頁）○○○區○○段740、741地號、運校段596、597地號、運校段643、644地號、運校段785地號、運校段739地號等各筆土地，亦分別經承租人同意自107年1月1日起，改依各年度申報地價百分之八計租○○○區○○段656、721地號土地，則經承租人同意每年依申報地價總額百分之十計算，有地籍圖謄本、調租同意書、土地租賃契約、本院調解筆錄在卷可憑（見卷第29頁、第43至53頁、第215至217頁），可見系爭土地周邊環境、利用經濟價值確已有變更，致前揭周遭各筆土地租金同存有應予調整之情事，尚非原告於79年間出租時即得預料，若仍依原約定基地申報地價之比率計算將顯失公平，故原告依民法第227條之2第1項規定，請求調整系爭土地租金，於法有據，應予准許。就此本院審酌前揭系爭土地周邊環境現況及鄰地租金數額，暨被告租用面積249平方公尺實已近系爭土地275.35平方公尺全部範圍，原告就系爭土地其餘部分已難另為單獨利用，而被告係供自身建屋居住使用等情，認原告主張按系爭土地各該年度土地申報總價額年息百分之八而調整租金尚屬適當。
㈣、至被告乙○○、甲○○雖抗辯原告實非系爭土地之所有權人，無權要求調整及收受租金云云，惟按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院64年台上字第424號民事判例參照）。查被告如前述並不爭執自79年向原告承租系爭土地面積249平方公尺迄今，兩造間存有不定期租賃關係之情，是原告既為本件系爭土地之出租人無訛，則其自得僅依不定期租賃契約關係主張調整租金，要與原告是否確為系爭土地所有權人無涉，若被告認系爭土地之所有權人實質上為何人尚存有爭議，自應由被告另行提起訴訟確認釐清。又本件原告僅訴請本院調整租金，並未併請求被告給付租金，倘被告自認有何不應給付租金予原告之正當事由，縱經本院判決調整租金確定，亦仍得自行決定是否給付，併此敘明。另被告乙○○、甲○○尚抗辯原告主張調整租金有權利濫用之嫌，惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，且此規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文，是土地法為滿足人民居住需求及保護經濟上弱勢之承租人，已明文限制租金之上限，而本件原告僅主張依系爭土地各該年度土地申報總價額年息百分之八調整租金，並未達前揭規定百分之十之上限，且本件確有如前述整體客觀環境情事變更之狀態，被告亦同享有生活品質及便利性提升之利益，自難認原告主張有何權利濫用之情，故被告乙○○、甲○○前揭所辯均無可採。
四、綜上，原告依據民法第227條之2第1項規定，訴請被告向原告不定期承租之系爭土地面積249平方公尺，其年租金自107年1月1日起，調整為按各該年度土地申報總價額年息百分之八，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，而被告乙○○、甲○○雖尚聲請向土城區戶政事務所調閱被告乙○○曾祖父廖明之日據時代戶籍資料，及向臺灣新北地方檢察署調閱106年度偵字第29759號案卷，惟其等自承前揭證據資料均係為佐證系爭土地之所有權爭議事項，實與本件判斷結果無直接關聯性，已如前述，故本院認尚無調查之必要，均附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
民事第三庭 法 官 張兆光以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日
書記官 何嘉倫