臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第427號原 告 林美惠訴訟代理人 陳南瑜被 告 黃鐸兼上一人之訴訟代理人 張淑晶上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國106 年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○弄○○○號房屋遷讓返還原告。
被告張淑晶應自民國一零五年九月二十九日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣伍拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告係門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○ 弄○○○ 號房屋
（下稱系爭房屋）之所有權人，於民國102 年6 月17日與被告黃鐸簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋1 至3 樓出租予被告黃鐸，實際居住人係被告張淑晶，租期自102 年7 月8 日至112 年7 月7 日止，租期10年，第1 年每月租金（新臺幣）2 萬元，第2 年起每月租金
2 萬5,000 元。詎原告於105 年7 月間接獲新北市政府城鄉發展局（下稱城鄉發展局）函文，始知被告黃鐸、張淑晶將系爭房屋提供給訴外人蔡明中違法經營電子遊戲場使用，已違反都市計畫法新北市施行細則第14條第1 項第10款規定，且遭新北市政府警察局海山分局（下稱海山分局）於105 年
3 月29日以違反電子遊戲場業移送地檢署偵辦，原告甚為錯愕，被告黃鐸顯已違反系爭租約第11條規定「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」規定，原告得依系爭租約第14條約定終止系爭租約，經原告於寄發存證信函通知被告黃鐸即日起終止系爭租約、收回系爭房屋，且於文到20日內搬離原告之系爭房屋，惟均因招領逾期而遭郵局退回致無法送達，原告乃依法向法院聲請公示送達，經本院以105年度司簡聲字第169 號裁定准將上開存證信函通知被告黃鐸終止租約之意思表示為公示送達，原告並依本院通知於105年8 月19日登報在案，故原告對被告黃鐸之上開意思表示通知已於000 年0 月0 日生效，應認系爭租約已於105 年9 月
9 日合法終止，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告遷讓房屋。
㈡被告張淑晶自系爭租約終止後仍繼續居住使用，屢次勸說搬
離，均置之不理，應係無權占有，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，系爭租約經原告於105 年9 月9日終止已如前述，而被告張淑晶自105 年9 月10日起繼續占有使用系爭房屋，應屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，原告依民法第179 條規定，請求被告張淑晶自租約終止後之105 年9 月29日起至遷讓返還房屋之日止，按月依終止前每月租金給付2 萬5,000 元之損害。
㈢對被告答辯之陳述：
⒈被告任意將原告所有坐落住宅區之系爭房屋轉租給蔡明中，
作為蔡明中從事施用毒品、寄藏槍砲及經營六合彩場所等違法行為，業經本院以105 年度訴字第1057號刑事判決有罪（下稱系爭刑事案件），承租人即被告黃鐸及實際使用人即被告張淑晶已然違反善良管理人之注意義務。
⒉被告張淑晶與原告及訴外人即原告配偶陳金柱於105 年8 月
27日2 晚間9 時23分許之對話中，已坦承將原告所有之系爭房屋出租予蔡明中，且原告、原告配偶接獲城鄉發展局函文後，立即向被告張淑晶反應，並要求簽立字據要求被告張淑晶不要再犯，惟被告張淑晶一直推諉聲稱已經沒做了、不可能罰錢的等語，而拒絕承諾原告簽立不再轉租他人從事違法行業相關字據，足見被告確有將系爭房屋轉租他人從事違法行業，且原告與被告間已無協調改善空間，只能尋求終止租約一途以維護原告之權益。
⒊被告張淑晶於開庭時稱屢向原告反應房屋漏水、門窗修繕問
題，而原告置之不理，然被告張淑晶所言不實，被告黃鐸與原告簽立租約時，約定每月租金為2 萬5,000 元，嗣因實際居住人張淑晶居住期間反應房屋漏水，原告始與被告張淑晶商量每月減收1,000 元，每月實收2 萬4,000 元，以補貼修繕費用，並無被告張淑晶所稱原告故意不修繕，置之不理之情。況被告張淑晶屢向原告反應房屋何處漏水、何處門窗受損，可見確有實際居住在原告系爭房屋內，焉能推諉說不知其將系爭房屋轉租給他人從事違法電子遊戲場業等語。
㈣並聲明：⒈如主文第1 、2 項所示。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋乃被告張淑晶、黃鐸及黃鐸的朋友在使用，絕無出
租予蔡明中，當初被告黃鐸承租系爭房屋時，被告張淑晶向原告表示3 樓漏水且係違建，原告及其配偶當場承諾會修復漏水，且保證違建不會被拆除，被告張淑晶當時出借200 多萬元予被告黃鐸處理系爭房屋包括修漏水、壁癌等等，被告黃鐸並將系爭房屋轉租予其朋友，該朋友再轉租予被告張淑晶，現由被告張淑晶居住使用，惟不記得何時開始居住於系爭房屋。
㈡被告不認識蔡明中，且被告黃鐸並未與蔡明中簽訂任何契約
，不清楚蔡明中何以可使用系爭房屋，以及為何其會在系爭房屋內遭查獲經營電子遊戲場，蔡明中亦作證表示其僅係借住而非房客，並無作賭博之行為。
㈢系爭房屋現有漏水、大門損壞、不能開啟等情形，原告均應
修繕，惟原告置之不理，故被告張淑晶曾向原告表示其他房客即便是欠租，有關房屋損壞的部分，屋主應該修繕，被告張淑晶每次下雨均有錄影且用LINE傳予原告，原告已讀然都未予理會。系爭房屋租金調降1,000 元乃原告第2 年所給之優惠，與漏水無關。被告張淑晶均有與跟原告協商，而非要霸佔系爭房屋，系爭房屋裝潢已經花了上百萬元，原告現在要將系爭房屋拿回坐享其成。
㈣當初被告張淑晶與原告對話時，所談的內容有好幾項，為了
避免斷章取義，曾詢問原告是否有錄音，原告表示沒有，錄這個音幹嘛等語，故被告認該錄音不能做為證據，況且談的內容有好幾項，不能斷章取義，影響法院，被告張淑晶當時曾說房租沒有收到等語，係指別的房客，而非指蔡明中等語，資為抗辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：原告主張系爭房屋出租予被告黃鐸，實際使用人為被告張淑晶，惟其等卻將系爭房屋提供予蔡明中經營電子遊戲場使用，業已違反系爭租約第11條約定，其依系爭租約第14條約定得終止系爭租約，其並已向被告黃鐸為終止系爭租約之意思表示，然被告迄今並未返還系爭房屋，被告張淑晶仍繼續占有使用系爭房屋，原告得請求被告遷讓返還系爭房屋，及請求被告張淑晶按月賠償不當得利等語，被告固未否認系爭房屋乃由被告黃鐸向原告承租，且被告張淑晶迄今仍占有使用系爭房屋之事實，然就其等有無違反系爭租約約定，及應否返還系爭房屋及被告張淑晶應否給付不當得利予原告，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠被告黃鐸承租系爭房屋期間，系爭房屋有無供非法使用？㈡系爭租約是否業經原告終止？㈢原告得否請求被告遷讓返還系爭房屋，及請求被告張淑晶按月給付不當得利？經查：
㈠系爭房屋於被告黃鐸承租期間曾供非法使用：
⒈原告主張其將系爭房屋出租予被告黃鐸，雙方約定租賃期間
自102 年7 月8 日起至112 年7 月7 日止，且系爭房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全等情，業據其提出系爭租約1 份在卷可憑（見訴字卷第13頁至第14頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。又原告主張於系爭租約存續期間，蔡明中使用系爭房屋違法經營電子遊戲場，並於105 年
3 月28日遭查獲，且經系爭刑事案件判決有罪等情，有其提出城鄉發展局105 年6 月29日新北城開字第1051190215號函、系爭刑事案件判決在卷可稽（見訴字卷第15頁至第16頁、第140 頁至第162 頁），本院並向城鄉發展局調取查獲系爭房屋違規使用資料，經該局以106 年5 月31日新北城開字第1060969593號函檢送現場照片、海山分局刑事案件移送書、新北市政府經濟發展局105 年6 月24日新北經商字第1051123189號函等件（見訴字卷第114 頁至第129 頁），參諸前揭資料顯示蔡明中於上揭時間在系爭房屋內遭查獲擺放電子遊戲機及兌換賭客賭資之10元硬幣1,730 枚，且同日亦有訴外人即賭客歐隆毅一同遭移送海山分局，蔡明中並因此經系爭刑事案件認定違反未依電子遊戲場業管理條例規定領有電子遊戲場業營業級別證而經營電子遊戲場業，而判處拘役30日，與原告主張均屬相符，足認被告黃鐸向原告承租系爭房屋期間，系爭房屋確有供非法使用之情事。
⒉被告雖辯稱其不認識蔡明中，亦未出租系爭房屋予蔡明中，
不知悉蔡明中何以在系爭房屋內遭查獲云云。然證人蔡明中於本院審理時證稱：伊是跟伊朋友小龍住在系爭房屋，應該是小龍跟被告張淑晶承租，伊是聽小龍在講，伊不清楚是否真的承租，伊在系爭房屋內住了1 、2 個月才被查獲，伊平常都是透過系爭房屋前門進出，伊跟小龍當時是住3 樓，伊
1 個禮拜會住2 、3 天，伊住的時候有看過被告張淑晶在2樓進出，被告張淑晶可能住在該處，但伊不是很確定，除此之外並未看過其他人，系爭房屋1 樓到2 樓、2 樓到3 樓的樓梯只有1 個等語（見訴字卷第196 頁至第197 頁），明確證稱其確有居住系爭房屋，且於居住期間亦看過被告張淑晶於系爭房屋出入，本院審酌證人蔡明中與被告並無仇隙恩怨，且與兩造均無利害關係，衡情應無虛構情節而為前開證述內容之動機及必要，是其前開證詞應為可採，被告辯稱其等並未將系爭房屋轉租，且不知悉蔡明中何以在系爭房屋內遭查獲云云，並無可採。至證人蔡明中前揭證詞雖稱係友人小龍向被告張淑晶承租，且另證稱：伊沒有經營電子遊戲業，並無賭博之行為云云，然無論實際承租者係證人蔡明中或其友人小龍，就證人蔡明中有實際使用系爭房屋之事實認定並無影響，而證人蔡明中已因於系爭房屋內違法經營電子遊戲業經系爭刑事案件判處有罪，其於本院審理證稱時猶空言否認並無經營電子遊戲場業，委無可採，並不足作為有利於被告之認定。
㈡系爭租約業經原告於105年9月8日終止：
系爭租約第14條約定：「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，甲方（即原告）不得中途解約收回房屋，因此若乙方（即被告黃鐸）遭受損失需由甲方負責。」有前揭系爭租約在卷可憑（見訴字卷第14頁），是依前開約定反面解釋可知，若被告黃鐸有違反系爭租約內容情事，原告於租期屆滿前，即可單方終止系爭租約收回系爭房屋。而系爭房屋於被告黃鐸承租期間，因被告張淑晶復將系爭房屋轉租，蔡明中乃於該處經營電子遊戲場業，如前所述，已構成系爭租約第11條不得供非法使用之事由，則原告據此主張得向被告黃鐸提前終止系爭租約，為屬有據。又原告曾寄發存證信函向被告黃鐸為終止系爭租約之意思表示，惟均因招領逾期而遭退回，原告乃向本院聲請將存證信函所示終止系爭租約之意思表示向被告黃鐸為公示送達，經本院以105 年司簡聲字第169 號裁定准許，原告並於105 年8 月19日將公示送達公告刊登於新聞紙以為送達等情，有原告提出該裁定及新聞紙在卷可稽（見訴字卷第17頁至第21頁），並據本院調取前開卷宗核閱無訛，是堪認原告終止系爭租約之意思表示已合法送達被告黃鐸，依民事訴訟法第152 條規定，該公示送達自登載之日起經20日發生效力，故系爭租約已於105 年9 月8 日終止，應堪予認定。
㈢原告得請求被告遷讓返還系爭房屋，及請求被告張淑晶自10
5 年9 月29日起按月給付不當得利2 萬5,000 元：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767 條第1 項前段定有明文。原告為系爭房屋之所有權人，有其提出系爭房屋之建物第一類登記謄本在卷可憑（見訴字卷第52頁），被告自承其等現仍占有使用系爭房屋（見訴字卷第91頁至第92頁），而原告與被告黃鐸間之系爭租約已於105 年9 月8 日終止，原告並於終止時同意給予被告黃鐸20日搬遷期限，此參上揭存證信函可知（見訴字卷第18頁），故被告黃鐸迄至105 年9 月28日搬遷期限屆滿止，已無合法占有使用系爭房屋之權源，自亦無繼續同意被告張淑晶使用系爭房屋之權利，是被告黃鐸迄今尚未點交系爭房屋予原告，被告張淑晶亦未自系爭房屋遷出，原告依上開規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為屬有據。
⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參）。系爭租約業經原告終止，惟被告張淑晶迄今仍未自系爭房屋遷出，其繼續占有系爭房屋為無法律上之原因，並受有相當於租金之不當得利，則原告請求被告自105 年9 月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，自屬有據。又系爭租約約定每月租金第1 年為2 萬元，自第2 年開始為每月為2萬5,000 元，有系爭租約可參（見訴字卷第13頁），原告主張被告張淑晶繼續占有系爭房屋可受相當於租金之不當得利數額應以每月2 萬5,000 元計算，為屬適當，應為可採。
四、綜上所述，系爭房屋於系爭租約存續期間曾供非法使用，並經原告依系爭租約第11、14條規定終止系爭租約，被告黃鐸自搬遷期限屆滿即105 年9 月28日止仍未點交返還系爭房屋予原告，被告張淑晶亦未自系爭房屋遷出，原告得請求被告遷讓返還系爭房屋，被告張淑晶並應自105 年9 月29日起按月給付不當得利2 萬5,000 元。從而，原告依民法第767 條第1 項前段、第179 條規定請求被告給付如主文第1 、2 項所示，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述及調查，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 14 日
民事第五庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 14 日
書記官 李瑞芝