臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第607號原 告 林智遠訴訟代理人 楊進興律師被 告 王秀琴訴訟代理人 王安律師被 告 億萬萬不動產經紀股份有限公司法定代理人 吳秋遠訴訟代理人 陳芬芬律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年6 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告與被告王秀琴經由被告億萬萬不動產經紀股份有限公司（下稱億萬萬公司）仲介服務，於民國105 年2 月21日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告王秀琴買受坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍1517分之1327）、同區段346 地號土地（權利範圍1517分之32）之同區段18653 建號（門牌號碼新北市○○區○○路○ 段○ 巷○○弄○ 號1 樓，權利範圍全部）建物（下分稱系爭土地、系爭房屋，統稱系爭不動產），總價金新臺幣（下同）2,000 萬元。被告王秀琴於105 年5月4 日已辦理系爭不動產所有權移轉登記及交屋予原告，原告並已給付全部買賣價金完畢。
（二）原告於105 年8 月間進行房屋裝潢時，經設計師告知系爭房屋左側約9.1 坪及後側牆壁約2.7 坪有外推，即左側約
9.1 坪及後側約2.7 坪外推部分，均屬違章建築。又上開違建部分，因土地下面為化糞池，將來新北市政府工務局衛生下水道工程處實施衛生下水道接管工程時，必定會要求強制拆除。被告於系爭不動產買賣時，未誠實告知系爭房屋有外推情事，致原告購買時誤認為系爭房屋之違建部分為合法建築，簽約時遂以總價金為2,000 萬元購買。
（三）被告王秀琴部分：被告王秀琴為賣方，明知上情而刻意隱瞞而未告知，藉此增加系爭房屋美觀及寬敞感，致原告以高價購買系爭不動產，造成價金損失，有不完全給付情事及物之瑕疵，對於原告應負損害賠償責任或減少價金。
（四）被告億萬萬公司部分：
1、被告億萬萬公司為不動產經紀業者，其仲介服務系爭不動產之買賣，應屬居間及有償委任之混合契約，有被告億萬萬公司提出之被證4 第3 項第1 點載明：「買方（即原告）承諾買賣契約成立時，給付成交價百分之1 服務報酬予本公司」等文字可證。依民法第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第1 、2 項之規定，被告億萬萬公司應依善良管理人之注意履行契約之義務，亦即應就標的物詳為調查並為完整報告之義務，使原告經由其調查報告之內容，判斷是否購買及以何價格購買。詎被告億萬萬公司疏未盡其專業調查及說明之義務，未告知系爭房屋尚有上開外推之違建，致原告誤認而購買，造成價金上損失，應依民法第544 條負損害賠償責任。
2、又依內政部頒佈之不動產說明書應記載及不得記載事項，其中「壹、應記載事項：二、成屋⒈建物標示、權利範圍及用途：⑵未辦理建物所有權第一次登記：C 、若含有未登記之增建、加建部分，應一併敘明」，被告億萬萬公司於系爭買賣契約及不動產說明書上均未將系爭房屋左側及後側牆壁外推部分予以記載，有違政府所訂法令，依民法第184 條第2 項規定，違反保護他人之法律，被告億萬萬公司應負損害賠償責任。
（五）原告所受損害金額之計算如下：系爭不動產價金為2,000萬元，一般房地買賣契約總價金如未區分土地與建物，其比例為土地百分之70、建物為百分之30。故系爭房屋價金為600 萬元，建物登記面積為28.07 坪，核算建物平均單價約為21萬3,751 元，故原告所受損害之金額為252 萬2,
262 元（計算式：2,313,751 元×11.8坪＝2,522,262 元，元以下四捨五入）之損害。又系爭房屋裝潢總金額為33
0 萬元，合算牆壁外推增建部分之裝潢費用為30萬元，亦應由被告賠償損害。是原告受有損害之金額為282 萬2,26
2 元，為此請求被告王秀琴賠償損害或減少價金。另原告本於與被告億萬萬公司間居間及委任契約或侵權行為法律關係，請求損害賠償；本於原告與被告王秀琴間之買賣契約法律關係，請求不完全給付、物之瑕疵擔保之損害賠償或減少價金，雖債務發生原因不同，然給付內容則屬同一，故被告間為不真正連帶債務。
（六）對被告答辯之意見：
1、原告否認被告億萬萬公司所辯原告對於系爭房屋前側、左側、後側空地為增建及兩處平台有外移等情事均知之甚詳等語，查：仲介服務人員帶看過程中，從未告知1 樓房屋之左側、後側牆壁有外推增建情事，到現場也看不出來。又如果有告知1 樓包括前側、左側、後側均有牆壁外推增建，何以如此重要之事，未載明於系爭買賣契約書？參以原證1 之系爭買賣契約書第2 條增建或占用部分僅記載：
「一、增建或占用範圍：地下室、其他：平台外推…」等語，其上未載明1 樓空地有3 處增建，足證原告在購買系爭不動產時，雙方於簽約時確有就增建部分範圍確認過（即以系爭買賣契約書所載為準），被告億萬萬公司未告知系爭房屋左側及後側的牆壁部分有外推增建情事。至被證
3 之物件個案調查表，原告從未看過，故否認其真正。又原告事後聯繫被告億萬萬公司人員李宥嫺（當時與蔡元賓一起帶看之仲介服務人員），其亦稱不知系爭房屋左側（化糞池位置）為違建，此有原證5 之原告與被告億萬萬公司人員林承澤LINE對話紀錄中，林承澤與李宥嫺之對話截圖所示「此戶化糞池位置在下儲藏室，該處未違建」可稽，足見專業之仲介服務人員都不知道該處為違建，又怎麼可能在帶看房屋時，有告知原告此處是違建呢？故被告億萬萬公司上開辯解，顯與事實不符。
2、依新北市政府77使字第1890使用執照平面圖（附件1 ）比對顯示，系爭房屋有2 處平台已被外移，又3 處空地已增建，被告於買賣時，並未告知系爭房屋之左側及後側空地係屬增建，自應負損害賠償責任。
3、證人李宥嫺於審理中證稱：「（有無調閱使用執照或平面圖？）所有資料都在不動產說明書，我手上沒有調，產調部的話要看」、「（提示系爭買賣契約，其上第2 條有1樓空地攔位，為何未打勾？）在簽約當天，我們職責就是把不動產說明書交給代書，至於買賣合約書的內容是由買賣雙方跟代書做確認。我不清楚為何未打勾。」等語，惟參以最高法院84年台上字第1064號判例意旨及不動產經紀業管理條例第26條規定，被告億萬萬公司為不動產經紀業，其未提供充分資訊告知系爭房屋有多處增建，致原告誤認而購買，造成原告受有價金上損失，應負損害賠償責任。又參以證人李宥嫺承認原證5 係其與其主管林承澤之對話，足見其不知道化糞池位置所在之儲藏室是違建。退步言，縱證人李宥嫺知悉系爭房屋有前側、左側、後側牆壁外推增建之情事，當被告億萬萬公司配合之代書於系爭買賣契約第2 條增建或占用部分未勾選「一樓空地」，與現實狀況不符時，證人李宥嫺及被告億萬萬公司之其他人員未以積極作為告知原告，顯有過失，致原告受有損害，原告自得依民法第544 條及不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告億萬萬公司負損害賠償責任。
4、就被告王秀琴及其配偶蔡裕清於審理中之供述部分，查：被告王秀琴夫妻本於當事人之地位，渠等所為陳述，難期待客觀公正，實乃偏頗，不足採信。事實上當初看屋時，被告王秀琴僅有告知化糞池處不適合做衣帽間使用，原告認其所謂「不適合」，是因如日後化糞池滿了要抽水肥會不方便，會有環境衛生上的問題，並沒有告知此處是增建，原告非專業不動產人員，在仲介服務人員帶看過程中，亦從未被告知系爭房屋1 樓之左側、後側牆壁有外推增建情事，到現場看不出來，原告何能知道系爭房屋之左側及後側牆壁為外推之違建？
5、被告王秀琴辯稱原告於知有瑕疵後，並未立即通知被告王秀琴，依法視為承認所受領之物而不得再為請求或主張云云，惟查：原告於設計師來裝潢時告知有上開瑕疵，旋即告知被告億萬萬公司人員洽詢賣方處理，均無結果，最後才提起本訴，並無怠於通知。又依最高法院92年台上字第
882 號判例意旨，原告一併主張不完全給付，依法請求損害賠償，依法並無不合。
6、被告王秀琴辯稱原告所稱裝潢費用損害30萬元，欠缺客觀實據云云，查：裝潢費用30萬元，有原證4 之工程合約書可稽，裝潢費用總價330 萬元，依該部分裝潢費比例計算為30萬元，並無不合。
（七）為此，爰依民法第227 條、第354 條、第359 條規定（上開2 訴訟標的為擇一請求），請求被告王秀琴賠償損害及減少價金；另依民法第544 條、第184 條第2 項、不動產經紀業管理條例第26條（上開2 訴訟標的為擇一請求），請求被告億萬萬公司賠償損害，並聲明：⒈被告王秀琴應給付原告282 萬2,262 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉被告億萬萬公司應給付原告282 萬2,262 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒊前1 、2 項中如任一被告為給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付義務。⒋請准原告提供擔保宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
（一）被告王秀琴部分：
1、原告主張被告王秀琴於買賣系爭不動產時，未誠實告知系爭房屋左側、後側牆壁有外推情事云云，依債務不履行、物之瑕疵擔保責任等法律關係，請求被告王秀琴給付282萬2,262 元，為無理由，理由如下：
⑴被告王秀琴就系爭房屋後側、左側牆壁有外推，占用法定
空地情事，已有誠實告知。依原證1 之系爭買賣契約書後面所附文件：「房地產標的物現況說明書」第6 欄，有關建築改良物是否有增建物或格局變更乙事，被告王秀琴勾選「是」，並在後方備註欄：增建部分位置選項中勾選「一樓空地」、「陽台外推」，且經原告於簽約時在此說明書下方簽名欄位親自簽署「林智遠」等文字而確認在案。又於105 年5 月15日即簽約後交屋前，原告攜同仲介再次前往系爭房屋現場查看，原告在現場提出將來想在房屋左側空間裝潢成衣帽間，被告王秀琴立即表示：「此處為化糞池上方之法定空地，如果裝潢改成衣帽間，將來公家機關要做汙水管可能會被拆除，實在不宜」。原告步行走向後方陽台時，被告王秀琴主動向原告提及：「廚房抽油煙機這邊及櫥櫃之所以看起來比較凌亂未裝潢，是因為我們陽台有外推，將來在這邊還會做下水道處理，所以我們保留原屋主留下的原貌，等將來做好下水道要再裝潢會比較好」。原告聽聞後答：「喔！」。當天在場之人有原告夫妻、被告王秀琴夫妻及房仲人員，均有聽聞。
⑵原告於105 年6 月3 日交屋當日，攜同2 名設計師前往系
爭房屋內丈量格局，當時應已知悉系爭房屋有占用法定空地及陽台外推情事，縱原告當時不知悉，依原告自陳於同年8 月裝潢時，經設計師告知系爭房屋存在外推違建，亦應認原告已知悉。然原告就其所稱買賣標的物存在「瑕疵」乙事從未通知被告王秀琴，直到被告王秀琴於106 年2月初農曆年後收到法院公函方知曉原告對此有所爭執，依民法第356 條及臺灣高等法院92年度上易字第336 號判決意旨，可知買受人因怠於通知者，不但喪失瑕疵擔保請求權，買受人之其他損害賠償請求權，如積極侵害債權、締約上過失或侵權行為所發生之損害賠償請求，均亦應予排除。。
2、原告主張室內裝潢費用330 萬元，其就系爭房屋牆壁外推增建部分之裝潢費用為30萬元云云，然原告依據何種計算標準，得出牆壁外推增建部分之裝潢費用為30萬元，未見其提出計算式說明。況原告於105 年8 月間房屋裝潢時，既知悉系爭房屋牆壁有外推之違建，卻又僱請工人繼續裝潢施工，縱此部分造成損害，亦應由原告自行吸收，不應轉嫁給被告王秀琴承擔。更何況此部分違建亦未見拆除而使原告發生實際損害，是原告請求被告王秀琴應賠償其裝潢費用30萬元，實屬無據。
3、原告主張受有坪數短少溢付價金之損害252 萬2,262 元為無理由。依系爭買賣契約書及所附土地登記謄本，均載明交易房屋坪數為28.07 坪、土地9.28坪及房地總價金2,00
0 萬元，被告王秀琴交付系爭不動產，並無坪數短少。又原告主張房地價值比例為3 比7 ，進而依此比例計算損害云云，然上開系爭不動產價值比例，並無實際驗證、缺乏論述與經驗基礎，核屬原告臆測之詞，原告依臆測據以計算房屋每坪單價為21萬3,000 餘元，作為損害賠償依據，無可採信。
4、原告提出原證5 之證人李宥嫺與林承澤之LINE對話截圖所稱「此戶化糞池位置在左下儲藏室，該處未增建」等語，認被告王秀琴並未告知該處有違建云云，然證人李宥嫺於貴院106 年5 月11日審理中明確證稱「該處未增建」係指「標示儲藏室的地方因化糞池還沒有做，所以沒有推為室內空間使用」。且由證人李宥嫺及蔡裕清之證詞，均足以認定被告王秀琴確實於帶看房屋時，曾經當面向原告說明系爭房屋增建與外推情況。原告雖稱被告王秀琴夫妻本於當事人之地位而有偏頗不足採信云云，惟原告與被告王秀琴一同看屋時，被告王秀琴均將系爭房屋外推或增建情況如實告知，有證人李宥嫺及蔡裕清於106 年5 月11日言詞辯論筆錄筆錄可參，且庭訊當天將全部證人隔離後，各自對帶看房屋當天所發生對話內容之證述並無不一，故上開證人所述，並無不足採之情事。
5、爰答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均予駁回。⒉如受不利判決，被告王秀琴願供擔保請准免予假執行。
（二）被告億萬萬公司部分：
1、被告王秀琴於105 年1 月21日與被告億萬萬公司簽訂一般委託銷售契約書，委由被告億萬萬公司居間仲介銷售系爭不動產，當日被告億萬萬公司之經紀營業員李宥嫺會同確認系爭不動產現況，並由被告王秀琴填寫房地產標的物現況說明書並簽字確認。被告王秀琴於上開房地產標的物現況說明書第6 項：「建築改良物是否有增建物或格局變更（包含未登記之夾層、改建、增建、違建及建商2 次施工部分）」等文字，勾選「是」、「一樓空地」及「陽台外推」，有被證1 之一般委託銷售契約書可稽。
2、被告億萬萬公司於簽署上開委託銷售契約後，旋即進行產權調查，並依法製作不動產說明書，其中「物件個案調查表」並有實際建物圖說，清楚標示建物前測空地加蓋、左側空地加蓋、後側空地加蓋、兩處平台外移，並加註說明「其建物面積及登記範圍仍應依地政機關所載為準」等文字。前揭不動產說明書並檢附產權調查表、一般委託銷售契約書、房地產標的物現況說明書、土地謄本、建物謄本、建物測量成果圖、地籍圖謄本、土地權狀、建物權狀等相關必要資料，為符合法令規定所製作被證2 之不動產說明書。又經證人李宥嫺於審理時證稱：「在跟屋主接觸時就有告知，簽委託契約後有去看現場，屋主親自介紹他的房子，當時買方還沒有出現，屋主說他有另外買1 塊建地在前面，他賣的除房子本身還有土地，房子本身權狀28.0
6 坪，還有作法定空地的外推，他說有何處是外推，我也依照現場情形來繪製物件個案調查表」等語，可知被告億萬萬公司確實有調查房屋現況，並依房屋現況依法製作不動產說明書。
3、嗣原告經被告億萬萬公司居間，於105 年2 月19日由該公司經紀營業員即訴外人蔡元賓進行第一次帶看，於同年2月20日進行第二次帶看，2 次帶看被告億萬萬公司經紀營業員均有提供不動產物件個案調查表，供原告比對標的物現況，有證人李宥嫺於審理中證稱：「我們帶看時，有將物件調查表給原告看，上面有呈現清楚得坪數及照片，還有格局圖，交給買方對照看屋，看完後也有讓買方帶走。」等語，且被告王秀琴及其配偶蔡裕清均有陪同帶看並詳細說明房屋現況，並有特別告知系爭房屋有1 樓空地增建及平台外移之部分，亦指明增建及平台外移之區位，有被告王秀琴、證人李宥嫺於審理中之證述可稽。足見被告億萬萬公司、王秀琴確實在原告看屋時，明確告知系爭房屋之現況，並非如原告所稱隱瞞系爭房屋之增建情形。至原告以原證5 之LINE截圖，指稱被告億萬萬公司之仲介人員不知系爭房屋有增建一節，業經證人李宥嫺證稱：「對話是我跟總公司產調部主管林承澤的對話，我的意思是這間房子的下水道還沒做，哪時做不一定，要看政府有沒有錢，圖上標示儲藏室的地方因化糞池還沒有做，所以沒有推為室內空間使用，以後若要作化糞池，直接從外面拉，不會經過室內。」等語，可知原告任意擷取證人李宥嫺與公司主管內部對話，斷章取義而曲解該文字，其以此主張被告億萬萬公司有疏失，實無理由。
4、原告看屋後欲買受系爭不動產，由蔡元賓依法詳實解說前開不動產說明書，並確認原告對於系爭不動產1 樓空地有增建、平台有外移、地下室為增建等情事有充分暸解後，原告才於105 年2 月20日簽立不動產買賣意願書，亦有證人李宥嫺於審理中證稱：「具體作法是仲介會拿不動產說明書對著買方逐頁介紹不動產產權，在過程中，買方若有疑問，可以提出討論，在解說完後，我們會要求買方在上面簽名，簽名代表仲介對買方已做產權介紹，也代表買方已瞭解。」等語，可知原告在充分瞭解系爭房屋現況後，才會在不動產說明書上簽名確認。其後原告與被告王秀琴於105 年2 月21日簽立買賣契約，簽約時，原告更親自在房地產標的物現況說明書確認簽名，並以之作為買賣契約書之一部分，亦有被告王秀琴、證人李宥嫺、蔡裕清於審理中之證言可參，足稽原告簽約時對於系爭房屋有空地增建及平台外推情形知之甚詳。
5、原告於簽約前，曾2 次親自前往系爭不動產所在地查看屋況，當時李宥嫺及蔡元賓均在現場，並有提供物件圖說（含空地增建及平台外移說明）供原告比對建物現況，並有被告王秀琴及其配偶蔡裕清在原告看屋時親自帶看並說明房屋現況相關問題。又蔡元賓於帶看及進行不動產說明書之解說時，也有特別告知，有原告於不動產說明書第2 頁「對於委託人提供資料所製作之不動產說明書，委託人均已確認，且核對本不動產說明書內容。買方：林智遠」、第8 頁「房地產標的物現況說明書買方簽章：林智遠」，均有原告親筆簽名可證。再不動產說明書所檢附之臺北縣（現改制為新北市，下同）中和地政事務所建物測量成果圖尺寸形狀及建物坪數與實際建物明顯不同，稍加比對即可明瞭建物前側、左側及後側有增建之情形。原告為72年次之成年人，於歷次帶看及文件說明均明確知悉系爭不動產有1 樓空地增建3 處及平台外移2 處情事，並有地政機關之資料可供查對，卻於買賣成交後推稱不知情，要求被告億萬萬公司負損害賠償責任，實無理由。
6、原告主張被告億萬萬公司未調取系爭房屋之使用執照，供原告參考云云，然遍尋現行法令規章及仲介實務，無任何規定或慣例要求仲介業者須調取房地之使用執照，蓋因仲介業者已經依法調取產權調查表、一般委託銷售契約書、房地產標的物現況說明書、土地謄本、建物謄本、建物測量成果圖、地籍圖謄本、土地權狀、建物權狀等相關必要資訊，而建物測量成果圖係建物依照政府核准之使用執照，實際建築完成當時所測量繪製之圖樣，較複雜難懂且年代久遠之使用執照更為清楚而容易理解，原告上開主張，顯然過於牽強而無理由。
7、原告主張系爭買賣契約書第2 條第1 項就增建或占用範圍漏未勾選「壹樓空地」，以此認定被告億萬萬公司未善盡告知義務云云，惟以買賣雙方就契約標的意思表示合致後，簽訂契約、辦理過戶等事宜，並非仲介公司之業務，亦非居間契約之履約內容，屬於買賣雙方當事人與代書間之委任契約關係，因此買賣雙方都必須另行支付代書費給承辦代書辦理簽約、過戶等事宜，有被告王秀琴於審理中證稱：「這也是代書填寫，2 月21日簽買賣合約書，字都是代書寫的，章也是代書蓋的，增建跟平台外移也是代書寫的，我們都說有，但是他沒有一個字一個字講。」等語；證人李宥嫺於審理中證稱：「合約上的文字是代書寫的，章也是代書蓋的，是簽約當天寫的，當時兩造都在現場。代書簽約當天到場，我們會把不動產說明書交給他，代書依照不動產說明書來寫買賣合約書。」等語；又證人蔡裕清於審理中證稱：「這是代書勾的，章也是代書蓋的。是簽約的時候製作的。」、「（法官問：1 樓空地部分為何沒有勾？）我也不知道為什麼沒有勾，我是信任代書專業，我自己的現況說明書有勾。」等語，可知契約之簽訂與撰擬是代書之業務，被告億萬萬公司既已交付記載完整之不動產說明書，應已善盡責任，代書並非被告億萬萬公司之員工，若有誤繕，應非可歸責於被告億萬萬公司。況系爭買賣契約書，將房地產標的物現況說明書列為附件，視同契約的一部分，買賣雙方既在簽約前，當場確認系爭不動產標的物之現況說明書並當場簽名，縱代書於系爭買賣契約第2 條有誤繕情形，仍不影響原告就系爭房屋有1 樓空地增建及平台外移之事實已有明確認知。又依不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，仲介業者依法製作、解說並經買方確認簽名之不動產說明書，視為買賣契約之一部分，原告於不動產說明書第2 頁、第8 頁均有親筆簽名，自無法推稱其對於系爭房屋現況毫不知情。
8、原告主張被告億萬萬公司應依民法第544 條規定，負損害賠償責任云云，惟原告與被告億萬萬公司間應屬居間契約，而非委任契約，原告對於其與被告億萬萬公司間究係成立委任契約或居間契約，未見說明，其依民法第544 條規定，主張被告億萬萬公司負損害賠償責任，已有未洽。退步言，縱被告億萬萬公司與原告間有委任關係存在，惟被告億萬萬公司歷次帶看及製作不動產說明書均有依法說明系爭不動產增建之情事，並經原告親筆簽名確認內容，處理委任事務並無過失或逾越權限之處，原告未能就此舉證，其請求為無理由。
9、系爭不動產於105 年6 月3 日進行點交，原告當日聘請2位設計師至現場勘查丈量，原告有充分時間進行現況勘查確認屋況違建程度，並非如其所稱就系爭不動產增建情形一無所悉。按一般房屋裝潢實務，業主在進行大型房屋裝修前，必定會花費相當時間與裝潢商進行詳盡討論與規劃，觀之原告於105 年6 月3 日委託設計師到場丈量，於同年7 月31日完成全部規劃及設計圖並簽約（如原證4 工程合約書），如原告對於系爭不動產1 樓空地有增建之違建一無所悉，直到裝潢公司於同年8 月份告知始知有空地增建之情事，且設計師尚告知將來「必定會（被工務局）要求強制拆除」之巨大風險云云，原告既然擔心會有違建遭拆除之風險，自當於同年6 月份設計師丈量完畢後，立即向被告王秀琴告知瑕疵並提出減價請求，豈有可能花費高達300 餘萬元，在明知有被拆除風險的情形下大肆裝修？並遲至105 年10月份，才向被告億萬萬公司反映違建問題？則縱原告於簽約後才發現增建之瑕疵（被告億萬萬公司否認），其於知悉後長達4 個月，不但怠於通知被告王秀琴，且花費鉅款裝修之行為，應依民法第356 條第2 項之規定，視為承認其所受領之物。又依原告提出原證4 工程合約書係104 年7 月31日簽訂、同年8 月5 日開工、同年
9 月6 日提出設計工程單、同年9 月10日追加後續工程，且依照該合約書內容及圖說，原告所進行之室內裝修大幅涵蓋系爭不動產原建物及增建部分，舉例而言，就原告主張後陽台增建違建部分，原證4 之裝修工程有拆除壁磚、新設C 型鋼、加設氣密窗、後陽台牆上新作氣密窗（80×
400 ）等新建工程，顯見原告購屋當時原本就要利用這些違建擴大使用面積，並於增建部分繼續擴大蓋滿增加使用面積，始會在設計師明確告知為違建的情形下，仍然花費鉅額款項進行裝修，原告卻在裝修完畢獲得使用上之利益後，回頭主張其受有損害，實無理由。
10、原告主張系爭不動產增建部分，因土地下面為化糞池部分，「將來」新北市政府工務局衛生下水道工程處實施衛生下水道接管工程時，必定會要求強制拆除云云，未見原告舉證以實其說，究竟系爭不動產之增建部分，是否真是屬於新北市政府工務局衛生下水道工程處實施衛生下水道接管工程必經及必定會被拆除之處，尚有可疑，縱原告得以舉證證明前開事項，在系爭不動產違建部分遭拆除之前，損害並未發生，原告之請求並無理由。
11、原告主張一般房地買賣契約總價金，如未區分土地與建物，其比例為土地佔70％，建物佔30％云云，毫無根據，其所稱會遭到拆除違建部分，面積計算及損害計算方式，亦未經合格專業機構鑑定，其主張無任何根據，又裝潢費用損失計算，原告未舉證以實其說，均不可採。
12、爰答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均予駁回。⒉如受不利判決，被告億萬萬公司願供擔保請准免予假執行。
三、不爭執事項：
（一）系爭不動產原係被告王秀琴所有，被告王秀琴委請被告億萬萬公司出售系爭不動產，經被告億萬萬公司所屬仲介人員居間仲介後，原告與被告王秀琴於105 年2 月21日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金2,000 萬元，原告已支付前開買賣價金完畢，而被告王秀琴於105 年5 月4 日已辦理系爭不動產所有權移轉登記予原告。
（二）原告及被告王秀琴於105 年1 月21日，有於系爭不動產之房地產標的物現況說明書1 紙簽名。
（三）系爭房屋之左側、後側有增建之建物，並有占用法定空地（包含化糞池出口）之情形，其實際使用面積大於建物登記謄本所載之面積92.78 平方公尺（惟被告對於增建部分之範圍、面積有爭執）。
上開事實，有原告提出之不動產買賣契約書1 份、不動產買賣價金履約保證申請書1 份、系爭不動產之建物登記第二類謄本1 張、土地登記第二類謄本2 紙、地籍圖謄本1 份、台北縣中和地政事務所建物測量成果圖1 份、房地標的物現況說明書1 紙（均影本）在卷可查（本院第16至34頁），且兩造於審理中所不爭執（本院卷第156 、157 頁），堪信為真實。
四、本件原告主張被告王秀琴、億萬萬公司於原告購買系爭不動產時，未告知系爭房屋1 樓有左側及後側牆壁有外推之違章建築等瑕疵，依物之瑕疵擔保或債務不履行之規定，擇一請求被告王秀琴減少價金或損害賠償；另依民法第544 條、第
184 條第2 項、不動產經紀業管理條例第26條規定，擇一請求被告億萬萬公司負損害賠償責任，並聲明如前。被告則各以前詞置辯。是本件爭點應為：⒈原告主張被告王秀琴應負物之瑕疵擔保責任，是否有理由？⒉原告主張被告王秀琴應負債務不履行之損害賠償責任，是否有理由？⒊原告主張依民法第544 條委任之法律關係，或侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告億萬萬公司負賠償責任，是否有理由？爰分述如下：
（一）原告主張被告王秀琴應負物之瑕疵擔保責任，是否有理由？
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354 條第1 項前段、第355 條分別定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院103 年度台上字第196 號判決參照）。
2、經查：⑴系爭買賣契約第1 條不動產標示及買賣權利範圍部分，就
建物標示部分僅為主建物83.75 平方公尺、附屬建物（平台）9.03平方公尺，共計92.78 平方公尺；第2 條增建或占用部份，就增建或占用範圍勾選「地下室」欄位（另註明「增建」）及其他欄位（註明：平台外推），並蓋用原告及被告王秀琴之印文，有不動產買賣契約書影本在卷可參（本院卷第16、17頁）。又房地產標的物現況說明書第
6 項「建築改良物是否有增建物或格局變更（包括未登記之夾層、改建、增建、違建及建商二次施工部分）」欄勾選「有」，並於備註說明欄勾選「一樓空地」、「陽台外推」，且經原告、被告王秀琴於其上簽名，有房地產標的物現況說明書影本1 紙在卷可查（本院卷第34頁）。再被告億萬萬公司之仲介人員李宥嫺所製作之不動產說明書所附物件個案調查表，於圖示欄有標註陽台、庭院之空地加蓋、廚房、客廳平台外移等部分，亦有上開不動產說明書所附物件個案調查表影本1 紙在卷可參（本院卷第97頁）。
⑵證人即被告王秀琴於審理中證稱：出售前知道系爭房屋有
外推部分之增建，（提示本院卷第42頁圖示）有前面、後面跟左邊，下方黑色部分為空地，有10點多坪，中間是28坪多，都是有權狀的，左方黃色部分有11坪多的法定空地，黃色確實是增建的部分，下方黑色是做車庫使用，左方中間是做為儲藏室，左下方這塊是我的地，是我向前手買的時候就這樣了，我在100 年買的時候就蓋好了。我先生蔡裕清在第2 次看屋即105 年2 月20日時就有跟仲介及原告講，我先生有跟原告介紹加蓋處、屋況、地下室，還有可以送給他的物件，主要是我先生在談。簽約後交屋前，原告有於105 年5 月15日看屋，當天有我跟我先生，還有原告及其太太，還有李宥嫺跟蔡元賓。這次是我第2 次與原告見面，（提示本院卷第121 頁圖示）我們就走到主臥房，他太太有說這個地方（圖上寫儲）作衣帽間最好，我有說這邊是化糞池，下水道還沒做，以後會有變數，先不要做衣帽間，否則將會被拆除，原告站在我後面，原告的太太還說喔，我就帶他到廚房，我主動告訴他廚房都維持舊的，我說這個以後也會有變數，因為下水道還沒做，先不要處理這個，這些都是原屋主留給我的，陽台部分是圍牆是做一半的，我還說以後下水道可能走這邊，我們不確定，這個部分先不要動，牆的部分我們都沒有動過，臥室部分有外推，儲藏室部分只是牆，上面是窗戶，上面是做鐵皮，這些話都是我主動告訴他。105 年6 月3 日交屋當天，原告有來看房屋，當天7 點原告帶兩位設計師來丈量等語（本院卷第173 至176 頁）。
⑶證人李宥嫺於審理中證稱：我是屋主方的經紀人，於104
年6 月的時候第一次簽委託契約。跟屋主接觸時就有告知系爭房屋有外推部分之違建，簽委託契約後有去看現場，屋主親自介紹他的房子，屋主說他有另外買1 塊建地在前面，他賣的除了房子本身還有土地，房子本身權狀28.06坪，還有法定空地的外推，他有說何處是外推，我也依照現場情形來繪製物件個案調查表。（提示本院卷第97頁物件個案調查表）是我製作的，上面寫平台外移的部分有加蓋，庭院寫空地加蓋，現況是做圍牆，有作屋頂，是鐵皮的，廚房部分本來是陽台，後來做外推，黑實線部分是蓋出去，兩條細線的部分是半開放式的圍牆，沒有室內空間，屋頂是2 樓的陽台，左邊部分有做窗戶，右邊部分沒有做窗戶，原來的圍牆跟牆壁都在。臥室部分是在空地加蓋範圍內，臥室的一面牆有打掉，廁所與儲藏室的沒有打掉，只是多蓋了儲藏室跟廁所，儲藏室有圍牆跟屋頂，圍牆有作窗戶。左下方庭院是被告王秀琴的地，庭園部分包含空地加蓋的範圍，庭院的部分是獨立的權狀，我們給他2個權狀，我們沒有去現場測量，我們是照權狀標示範圍賣的。買賣過程中有將上開增建情形轉達原告，在第一次看房子的時候講的，於105 年2 月19日，買方即原告的夫妻、我跟我同事蔡元賓、賣方蔡裕清在場。帶看時有將物件調查表給原告看，上面有呈現清楚的坪數及照片，還有格局圖，交給買方對照看屋，看完後也有讓買方帶走。第2次看屋是隔天，原告有帶他小孩來看，但我沒有在現場。房地產標的現況說明書製作時我有在場，我及蔡裕清都有跟原告夫妻講，範圍是照圖上畫的，有帶他看化糞池，就是格局圖畫儲藏室的地方。我們有跟原告夫妻說目前污水下水道還沒做，未來是否會做、何時做都不確定，要看政府有沒有錢，帶看第1 天就講了，因為化糞池沒有做，儲藏室就沒有納入室內空間，因此臥室跟儲藏室中間的牆沒有拆，方便以後水肥車管線拉到化糞池的位置來抽。簽約後交屋前原告還有到現場看屋，我有在場，當天有再細看房屋，買方也有規劃如何裝修房子，當天買方太太有問儲藏室要做成衣帽間，但當時被告王秀琴立刻就跟她說不能這麼做，因污水下水道化糞池還沒有做，弄成衣帽間會很麻煩。原證5 的LINE對話是是我跟總公司產調部主管林承澤的對話，我的意思是這間房子的下水道還沒做，那時做不一定，要看政府有沒有錢，圖上標示儲藏室的地方因化糞池還沒有做，所以沒有推為室內空間使用，以後若要做化糞池，直接從外面拉，不會經過室內。儲藏室外觀可以看到化糞池，有一個化糞池的孔，孔是鐵蓋子，蓋子上沒有寫字，孔的直徑約20公分，但是很明顯，而且也有帶他們去看現場等語（本院卷第178 至184 頁）。
⑷證人即被告王秀琴之夫蔡裕清於審理中證稱：我看屋時去
過3 次，第一次是在2 月，第2 次是在隔天，日期不確定，第3 次是在禮拜天，在簽約後交屋前。房子當初買的時候我就知道有增建，只要是有眼睛的人都知道，因28.4坪的房子在1 樓至少有47坪，落差快20坪，誰都看得出是3個外推、3 個增建。（提示本院卷第121 頁物件個案調查表）有將外推情形告知原告，在第1 次看得時候講的，一進門那塊地就是建地，旁邊是圍牆加鋁門窗，建地上有鐵皮屋，這都是違建，只有建地的權狀，沒有建物權狀，客廳部分本來是陽台，外推後本來的牆不見了，臥室的牆還在，儲藏室有加一面牆，上面有鋁門窗，庭院部分加一個門，有跟原告講儲藏室部分有化糞池，是法定空地，右側浴室是原來的，左側的浴室是增建的，原來的牆還在，臥室左側的牆是外推的，原來的牆已經拆掉，陽台部分是增建，雙細線部分是圍牆加鋁門窗，上面是鐵皮屋，陽台部分只有左側是鋁門窗，右側部分只有圍牆，沒有鋁門窗，廚房部分也是外推，本來是後陽台，地下室整個22坪，還有包含浴室、廁所，地下室沒有權狀，是建商蓋的。這些我都有跟原告講。有告知原告化糞池的位置，他太太還說要做衣帽間，我們有說做衣帽間不妥，即便不做污水管，化糞池滿了以後也要抽，作成衣帽間後要如何抽水肥等語（本院卷第184 、185 頁）。
⑸觀諸上開稽證，證人李宥嫺、蔡裕清及被告王秀琴於簽訂
系爭買賣契約前，已經數度告知系爭房屋左側、後側等處有外推增建部分，並經李宥嫺於上開物件個案調查表繪製增建之情形，並交予原告觀看比對，且原告於系爭買賣契約簽訂前，曾2 度前往系爭房屋看屋，而系爭房屋（含增建部分）實際上得使用之空間，遠逾建物登記謄本所載面積92.78 平方公尺（換算為28.06 坪），甚且於儲藏室仍有化糞池之孔蓋存在，原告既曾2 度前往看屋，對於系爭房屋有外推之增建部分一節，應無不知之理，是原告主張被告王秀琴、億萬萬公司故意隱瞞未告知系爭房屋有外推增建部分云云，顯無足採。又原告雖指系爭買賣契約第2條就增建或占用範圍僅勾選「地下室」欄位及其他欄位（註明：平台外推），及上開房地產標的物現況說明書第6項「建築改良物是否有增建物或格局變更（包括未登記之夾層、改建、增建、違建及建商二次施工部分）」欄勾選「有」，然僅於備註說明欄勾選「一樓空地」、「陽台外推」，認被告王秀琴、億萬萬公司故意未告知系爭房屋有外推部分云云，惟以系爭買賣契約、房地產標的物現況說明書固未就系爭房屋之外推增建部分詳細載明，然以系爭買賣契約係承辦之代書所擬具，並有註記系爭房屋有「平台外推」之增建，而上開房地產標的物現況說明書亦確實勾選系爭房屋有增建之情形，則被告王秀琴、億萬萬公司若有隱瞞系爭房屋上開增建情形之意思，豈有仍由代書或自己為上開勾選之理，而原告亦明知系爭房屋之現況，要難再以系爭買賣契約、房地產標的物現況說明書未詳細記載增建部分，率認被告王秀琴、億萬萬公司故意未告知。再以原告提出證人李宥嫺與被告億萬萬公司人員林承澤之LINE對話記錄固載有「此化糞池位置在下儲藏室，該處未增建」等文字（本院卷第152 、153 頁），惟證人李宥嫺於審理中證稱：該對話內容係指因化糞池還沒有做，故系爭房屋儲藏室部分，並未作為室內空間使用等語（本院卷第182 頁），又參照上開對話完整內容：「污水下水道施工問題，我曾因其他案件去問過…」「除非目前執行發包的案件，他們才會回答」、「此化糞池位置在下儲藏室，該處未增建，只有加一個門，當成儲藏室而已」、「若要抽肥，從大門進來，完全不進室內，不影響居住」等文字，核與證人李宥嫺上開證言相符，況化糞池之孔蓋位於系爭房屋之儲藏室內，李宥嫺豈有可能不知該處為違建？原告亦不可能誤信該處為合法建物，應難以上開LINE對話紀錄，採為不利於被告之證據。另原告提出新北市政府77年使字第1890號使用執照平面圖影本1 紙（本院卷第221 、
223 頁），亦僅得證明系爭房屋有增建之情形，亦難據此認定被告王秀琴、億萬萬公司未告知系爭房屋之增建情形。
3、準此，原告既知悉系爭房屋除建物登記謄本所載之92.78平方公尺外，其餘均屬違建物，仍願買受系爭不動產，依原告與被告王秀琴之約定，自難謂系爭房屋之增建部分有何欠缺交換價值、使用價值或所保證品質之瑕疵可言，退步言，縱算該增建部分將來有遭拆除之可能一節屬於物之瑕疵，原告既知悉上情，揆諸上開說明，被告王秀琴亦不負瑕疵擔保責任，是原告主張被告王秀琴應負物之瑕疵擔保責任，為無理由。
（二）原告主張被告王秀琴應付債務不履行之損害賠償責任，是否有理由？按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約，民法第226 條、第256 條分別定有明文。 次按所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，然給付之
內容不符合債務本旨而言；所謂給付，應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之，故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101 年度台上字第1898號判決意旨參照）。又按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院87年度台上字第575 號判決意旨參照）。查：原告買受系爭不動產，被告王秀琴係以約定之現狀交屋，已如前述，自非屬於不完全給付，況系爭房屋之外推增建情形，係於契約成立前即存在，揆諸上開說明，原告主張被告王秀應負債務不履行之損害賠償責任，難認有理。
（三）原告主張依民法第544 條委任之法律關係，或侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告億萬萬公司負賠償責任，是否有理由？
1、按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544 條定有明文。又違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184 條第2 項前段亦有明文。再按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項規定甚明。
2、查：原告有委託被告億萬萬公司仲介系爭不動產之買賣，並由被告億萬萬公司之仲介人員蔡元賓負責上開事宜，有被告提出之確認書影本1 紙、要約書影本1 紙在卷可查（本院卷第123 、124 頁），堪信原告與被告億萬萬公司間成立委任契約，被告億萬萬公司辯稱渠等間並無委任關係存在，尚無足採，合先敘明。又被告億萬萬公司之仲介人員蔡元賓、李宥嫺有於看屋時將系爭房屋之增建情形告知原告，並將上開物件個案調查表交付原告觀看，且原告就系爭房屋之違建情形亦有所知悉，已如前述，難認被告億萬萬公司之仲介人員蔡元賓、李宥嫺處理系爭不動產之仲介事務有何故意或過失可言，原告主張被告億萬萬公司應依民法第544 條、侵權行為之法律關係及不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項規定負損害賠償責任，自無足採。至內政部訂定之不動產說明書應記載及不得記載事項固有應記載未登記之增建、加建部分之規定，依被告億萬萬公司所提出之不動產說明書影本1 份（本院卷第94至
120 頁），其中即包含上開物件個案調查表1 紙（本院卷第97頁），要難認被告億萬萬公司有違反上開規定，原告執此認被告億萬萬公司應負民法第184 條第2 項之侵權行為責任，亦無足採。
五、綜上所陳，原告依民法第227 條、第354 條、第359 條規定，請求被告王秀琴給付282 萬2,262 元之本息，及依民法第
544 條、第184 條第2 項前段、不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告億萬萬公司給付282 萬2,262 元之本息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 13 日
民事第一庭 法 官 張誌洋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 13 日
書記官 李佳寧