臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第954號原 告 陳進足訴訟代理人 謝憲愷律師複代理人 江孟洵律師被 告 張豊雄訴訟代理人 許進德律師
許峻鳴律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國106 年7 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應辦理就門牌號碼新北市○○區○○街○○○號房屋，自新北市○○區○○街○○○號房屋稅籍為分割，並申報契稅後，將該分割後之房屋稅稅籍納稅義務人變更為原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第256 條、第262 條第1 項分別定有明文。原告起訴時聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段○○○號土地（下稱46地號土地）、同區段48地號土地（下稱48地號土地）之門牌號碼新北市○○區○○街○ ○○ 號（下稱6 之2 號房屋）之所有權移轉登記予原告；㈡6 之2 號房屋應變更稅籍，以原告為納稅義務人，嗣於被告為本案之言詞辯論前，具狀撤回前開聲明第㈠項之請求，並將聲明第㈡項更正為：被告應將6 之2 號房屋（稅籍編號Z00000000000000000000000）辦理房屋稅籍名義變更為原告，復再更正為：被告應辦理6 之2 號屋自門牌號碼新北市○○區○○街○ ○○ 號（下稱8 之1 號房屋）之房屋稅稅籍分割，並申報契稅後，將之變更予原告，核其訴訟標的均係兩造間簽訂之買賣契約，並基於被告應負之出賣人義務而為請求，僅就被告應如何移轉
6 之2 號房屋稅籍予原告之內容為更正，並非訴訟標的之變更，於法並無不合，先予敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告前於民國97年3 月15日與被告簽訂土地買賣契約書（下
稱系爭買賣契約），原告依第1 條向被告買受46地號土地（面積70.97 平方公尺）全部、48地號土地（面積459.36平方公尺）分割出160.96坪部分，以及6 之2 號房屋（係門牌號碼新北市○○區○○街○ ○○ 號房屋之一部分，原告購買該部分後為廠房增建，並於興建完成後申請門牌為6 之2 號）。原告已按系爭買賣契約第2 、3 條給付被告買賣價金新臺幣（下同）2,170 萬元。然被告尚未將6 之2 號房屋辦理房屋稅籍名義變更為原告，是原告自得依系爭買賣契約第4 條及民法第348 條第1 項規定，請求被告辦理房屋稅籍分割並申報契稅後，將6 之2 號房屋之房屋稅籍變更予原告。
㈡本件買賣土地之沿革：
⒈系爭土地之上原有兩棟建物，一為一磚造破舊而可辦理滅失
登記之房屋即29建號建物（門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 號房屋，其位於系爭土地之北方，下稱29建號建物），二為一鐵皮造之未辦理保存登記建物（即後來6 之2 號房屋及房地產權點交書下方手寫條款所稱之「未辦保存登記建物」部分），而當初原告向被告購買房地時，因為工廠等相關營業之故，兩造間係就未辦理保存登記之建物部分成立買賣契約，並同時將未辦保存登記建物坐落之土地部分一併為買賣。
⒉兩造於買賣時固就現6 之2 號房屋為買賣，然當時原告發現
系爭土地上另有29建號建物存在，且其坐落之土地面積已涵蓋至兩造買賣契約中約定購買之土地部分，原告遂向被告要求一併購買跨越至原告購買土地面積之部分，並欲於29建號建物辦理滅失登記後將其裝潢為工廠之一部分，嗣兩造即就此一部分達成協議，並同時移轉被告所有之29建號建物權利範圍10分之3 之所有權。
⒊被告雖抗辯簽約當時僅有門牌號碼新北市○○區○○街○ ○
○ 號房屋（下稱8 之1 號房屋），而兩造簽約時被告僅係同意原告使用部分8 之1 號房屋，惟因前手之疏忽未就29建號建物辦理滅失登記，嗣被告已自行辦理滅失登記云云。然29建號建物之門牌號碼確實為8 之1 號房屋，此部分與原告所述相符，應足認為真實。而就被告抗辯土地上未有其他建物部分，然參酌房地產權點交書可知，兩造有就土地上「未辦理保存登記建物」達成移轉之協議，倘若土地上果真只有8之1 號房屋，則在其有門牌號碼之情形下，何以能稱其為「未辦保存登記之建物」，被告要如何解釋本句之建物標的為何。況參酌8 之1 號房屋之稅籍於97年後即以「鋼鐵造」之建物作為課稅之標的，此顯與29建號建物係為「磚造」明顯不符，自可證明土地上確有兩建物存在。承此，被告空言抗辯土地上只有一建物存在，即無理由。
㈢本件兩造間確有就6之2號房屋達成買賣合意：
⒈被告雖抗辯兩造間未就6 之2 號房屋達成買賣之合意，蓋系
爭買賣契約僅就土地為約定云云。惟參酌原告所提之買賣契約，其於第1 條第2 款以下早已標明「建物標示：……權利範圍3/10」、「雙方約定買賣建物面積136.32平方公尺」等語，且兩造間亦於隨後立有建築改良物所有權買賣移轉契約書，應足認兩造間簽立之契約雖標題訂為土地買賣契約，然實際上建物亦屬買賣之標的物之一，故被告辯稱兩造間無就建物達成買賣合意，並無理由。
⒉又參酌系爭買賣契約內容既已載明僅就建物之部分進行買賣
，而房地產權點交書中有特別載明就「未辦保存登記建物」應如何處理等語，應足認此部分事實即如同原告先前所述，兩造於買賣時固就現今6 之2 號房屋為買賣，然當時原告發現土地上另有29建號建物存在，且其坐落之土地面積已涵蓋至系爭買賣契約中約定購買之土地部分，原告遂向被告要求一併購買跨越至原告購買之土地面積之部分，並欲於29建號建物辦理滅失登記後將其裝潢為工廠之一部分，嗣兩造即就此一部分達成協議，並同時移轉被告所有29建號建物權利範圍10分之3 之所有權，否則自無僅購買建物之部分所有權之必要性存在，亦無法解釋為何要就未辦保存登記建物特別約定，此顯與常情不符。
㈣被告應有依訴之聲明之方式，配合原告辦理6 之2 號房屋稅
稅籍之義務。蓋如前所述，兩造當初之買賣真意係就6 之2號房屋為買賣，則依房屋稅條例第4 條第1 項規定與臺灣臺北地方法院106 年度簡上字第85號、臺灣士林地方法院106年度訴字第665 號判決見解，應認為出賣人即被告就6 之2號房屋負有配合辦理將6 之2 號房屋自8 之1 號房屋之稅籍獨立出來之義務，此乃被告本於民法第348 條第1 項交付買賣物之附隨義務。房屋稅籍雖不能充分代表房屋產權之狀態，惟卻能某程度上反映房屋之占有狀態之情形下，買受人即原告自得向出賣人即被告請求協助辦理6 之2 號房屋之稅籍。又被告雖辯稱上開實務見解僅為第一審法院見解而無拘束力，惟上開第一審法院之見解既未為上級審所推翻，足認此為現今實務多數肯認之見解，自可採納之，原告之主張應有理由等語。
㈤並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：㈠8 之1 號房屋（包含依房地產權點交書贈與原告之部分）僅
有使用執照，並未辦理保存登記，故無所有權狀，惟仍係可合法使用之房屋。現況則是將房屋面積按10分之7 與10分之
3 之比例搭牆隔成2 邊，各自有獨立的出入口，一邊門牌為
8 之1 號（被告所有），另一邊則為6 之2 號（原告所有），原告並在6 之2 號房屋經營工廠。
㈡系爭買賣契約名稱為「土地」買賣契約書。而系爭買賣契約
第一條中雖有「建物標示」欄，並記載為「台北縣○○鄉○○街○ ○○ 號，建物29建號，面積454.4 平方公尺，權利範圍為3/10」，然觀第二條價金、第三條付款方法及點交日期、第五條稅費負擔及第十一條訴訟管轄之約款文字中均只提及「土地」而無「建物」，此顯與一般房地買賣契約不同，故雙方於簽約當時之真意是否包含「買賣」建物在內，並非無疑，且依民法第345 條之規定，就建物部分既未見兩造有價金的約定，則買賣契約恐亦不成立。
㈢再者，事實上於兩造簽約即97年3 月15日當時，48地號土地
上只有1 棟建物即臺北縣政府建設局所發73使字第1106號使用執照存根所示之建物，系爭買賣契約第一條所記載之29建號建物實際上已不存在，此由該使用執照記載建築地號是「大窠口小段129-89地號」（48地號土地重測前地號）、建造類別是「新建」，即可證明。兩造於簽約當時，係以由原告購入分割前46地號土地及48地號土地的部分土地，並同意由原告使用部分8 之1 號房屋為前提，故兩造簽約後，被告即依系爭買賣契約第三條約定，依照契約附圖申請將48地號土地分割為48及48之2 地號土地，並於同年6 月5 日辦妥。惟因29建號建物所有權人連福公司先前不知何故並未辦理29建號建物之滅失登記，致使原告向銀行申請貸款以支付尾款時遭到銀行拒絕，原告為免違約，一再央求被告協助辦理29建號建物之滅失登記，被告認為既29建號建物的確已不存在，不忍原告已支付之700 餘萬元恐因違約遭沒收，體諒之下方才同意配合辦理，並亦於同年8 月26日申請登記，原告始能順利取得銀行貸款。嗣於銀行同意撥貸後，兩造始於同年8月29日進行點交並簽立房地產權點交書。而於簽立點交書當時，原告為保障有使用部分8 之1 號房屋的權利，要求被告承諾將泰林段46及分割後48地號土地上的建物無償提供予其使用，經雙方協議，才會於點交書六、其他欄記載「雙方合意，賣方願無償贈與買○○○鄉○○段46、48地號其地上未辦保存登記建物」，並記載「惟若有稅籍編號亦應一併移轉」等句，而於點交完畢後原告即按地界於8 之1 號房屋內以鐵皮搭牆隔開並自行向區公所申請6 之2 號門牌。因此，兩造就現6 之2 號房屋部分應非以買賣方式將權利移轉予原告，且原告主張點交書上所謂未辦保存登記建物是指嗣後編列門牌號碼為6 之2 號房屋。是以，就6 之2 號房屋而言，被告於本件自無需負如原告所主張之買賣附隨義務而應配合將
6 之2 號房屋部分自8 之1 號房屋稅稅籍分割出來，並以買賣移轉名義申報契約變更房屋所有人名義予原告。
㈣退步言之，即便依房地產權點交書六、其他欄之記載，而認
為被告另負有一移轉房屋稅稅籍之義務，但由「惟若有稅籍編號亦應一併移轉」之文義，顯然此義務是一附條件之義務，既然6 之2 號房屋於簽立點交書當時並無稅籍存在，則被告自不負移轉義務。至於新北市政府稅捐稽徵處新莊分處回覆本院之函中雖記載：8 之1 號房屋當初設立1 個房屋稅籍，若分割為多個可獨立使用及移轉之個別房屋，依財政部賦稅署函釋，可由納稅義務人申請稅籍分割為多個獨立稅籍編號（房屋所有人名義不變），再依買賣移轉方式申報契稅變更房屋所有人名義等語。然如上述，雖然現況係將原8 之1號房屋隔成2 邊，各自有獨立的出入口，亦即可獨立使用，惟因未辦理保存登記，故亦無法在地政機關辦理建物分割及移轉成個別房屋，從而回函所述方式應無法適用在本件之情形上。其實，若原8 之1 號房屋能先辦保存登記後，再辦分割時，除2 邊建物均能分別領取所有權狀外，也一定會有各自的稅籍編號。被告約2 年前曾詢問原告是否願一同辦理，然原告只表示維持現況即可。再者，依回函所引用之賦稅署函內容：「房屋稅籍之編配…以建號或『門牌號碼』為準…」，可知房屋稅籍編配本可僅以門牌號碼為設籍依據，現既原告自己有申請6 之2 號門牌使用中，當可自行向新莊分處申請6 之2 號的稅籍，實無需再請求被告應配合從8 之1 號的稅籍中獨立出來，多此一舉等語，資為抗辯。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張其與被告就6 之2 號房屋簽訂系爭買賣契約，被告負有將6 之2 號房屋稅籍自房屋稅籍8 之1 號房屋分割出來，並將該房屋稅籍移轉予原告之義務等語，被告固未否認簽訂系爭買賣契約後，原告取得6 之2 號房屋之事實上處分權，惟就其應否將該房屋之房屋稅籍移轉予原告，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠系爭買賣契約之標的有無包括6 之2 號房屋？㈡被告有無將6 之2 號房屋之房屋稅籍移轉予原告之義務？經查：
㈠系爭買賣契約標的包含6之2號房屋：
⒈原告主張兩造就46地號土地全部、48地號土地部分土地及現
今6 之2 號房屋簽立系爭買賣契約，業據其提出系爭買賣契約1 份在卷可憑（見第14頁至第19頁），雖系爭買賣契約關於建物標示部分係於第一條第2 項記載「建物標示：台北縣○○鄉○○街○ ○○ 號，建物29建號，面積454.4 平方公尺，權利範圍為3/ 10 。」等語，惟原告嗣後申請門牌號碼為
6 之2 號房屋乃自門牌號碼8 之1 號房屋分出乙節，為被告所不爭執（見第120 頁），原告並提出門牌初編證明書1 紙在卷可佐（見第115 頁），是堪認原告主張之6 之2 號房屋，即為系爭買賣契約所載8 之1 號房屋之一部分。又觀諸系爭買賣契約第一條第2 項後方特別註記：「雙方約定買賣『建物』面積136.32平方公尺、『土地』面積為46地號面積全部，及48地號壹佰壹拾捌坪〈390.08平方公尺〉為分割48地號後之面積，位置如附圖調整依平行移動為之，地號依分割後地政編定為準。」，以及第十四條第3 項約定「雙方合意移轉後建物買方權利範圍3/10，賣方權利範圍7/10。」等內容，兩造特別於系爭買賣契約內約定買賣之「房屋面積」及「權利範圍」，可認兩造於系爭買賣契約所約定之買賣標的物除土地外，尚包括房屋，而6 之2 號房屋係自系爭買賣契約所指8 之1 號房屋所分出，與系爭買賣契約關於房屋部分僅有約定移轉部分權利範圍予原告之情形相符，原告主張6之2 號房屋為系爭買賣契約之標的物之一，應為可採。
⒉被告雖辯稱系爭買賣契約之標題係載「土地買賣契約」，且
契約內容亦係使用「土地標示」、「土地買賣總價款」等文字，系爭買賣契約之標的物僅有土地云云。然證人即擬定系爭買賣契約內容之代書陳萬霖於本院審理時證稱：土地相關法規例如土地法，除土地外，就建築改良物亦有做規範，所以契約雖然文字是使用土地，但還有包括建築改良物部分等語明確（見第218 頁），是尚難逕以系爭買賣契約之用語，即謂系爭買賣契約之標的物並未包括房屋。又參諸證人即系爭買賣之仲介徐福成於本院審理時證稱：當時土地上面有2個鐵皮屋，中間有走道，只有1 個門牌號碼，兩造當時約定以走道劃分成2 個部分，原告是買其中一邊的鐵皮屋，鐵皮屋的坪數多少當時沒有丈量，另外還有買其中一邊鐵皮屋下方坐落的土地，土地面積是161 坪等語（見第200 頁），亦表示兩造係就土地與房屋併為約定買賣，益證系爭買賣契約之標的物亦包含房屋，被告前開所辯，並非可採。
⒊被告雖復辯稱依房地產權點交書「六、其他」欄位記載「一
、雙方合意，賣方願無償贈與買○○○鄉○○段46、48地號其地上未辦保存登記建物，惟若有稅籍編號亦應一併移轉。」等語，該未辦保存登記建物為6 之2 號房屋，乃被告無償贈與原告云云。然原告提出之房地產權點交書雖有前開記載（見第20頁），且原告就該未辦保存登記建物即指6 之2 號房屋之事實並未爭執（見第157 頁），惟房地產權點交書前開內容係證人陳萬霖所書寫，其與本院審理時證稱：當時依兩造及仲介提供給伊的資料，買賣標的物8 之1 號房屋是有建物所有權狀，但之後因為原告貸款問題，所以要辦建物滅失登記，伊需要到現場確認，所以那時才知道被告就8 之1號房屋坐落之基地有2 張使用執照，1 張是加強磚造，1 張應該是鋼造，伊的認知兩造當初買賣標的物是指加強磚造的建物，但該建物後來辦理滅失，被告無法依照買賣契約來移轉該建物應有部分給原告，被告擔心之後會有履約上的問題，因為加強磚造建物是原告也同意辦理滅失，而現場現存有鋼造的建物，但未辦保存登記，故直接將該鋼造建物點交給原告，並且用無償贈與方式，日後也不用擔心原告要求要就該鋼造建物去辦理建物所有權狀等語（見第219 頁至第220頁），可知其使用「無償贈與」等語乃因系爭買賣契約所載29建號建物嗣後辦理滅失登記，而證人陳萬霖為避免被告日後有遭原告追究債務不履行，及6 之2 號房屋可能遭原告要求應辦理所有權移轉登記之風險，乃以「無償贈與」方式為被告履行系爭買賣契約所為之便宜或補救措施而已，自無從因其使用之文字，即變更兩造就6 之2 號房屋係買賣之真意。
⒋被告雖又辯稱29建號建物於兩造簽約時已不存在，因未辦理
滅失登記致使原告無法順利申請貸款，其乃配合辦理滅失登記，原告為保障有使用部分8 之1 號房屋的權利，要求被告承諾將6 之2 號房屋無償提供予原告云云。然倘非兩造簽訂系爭買賣契約時，已約定6 之2 號房屋係買賣標的物之一，被告何有必要保障原告有使用6 之2 號房屋權利之義務？且參之29建號建物雖登記門牌號碼為8 之1 號，然其係於53年
8 月建造完成之磚造建物，此有被告提出新北市土地建物異動清冊1 紙在卷可稽（見第171 頁），而房屋稅籍為8 之1號房屋乃鋼鐵造，房屋面積包括現今6 之2 號房屋，係被告於95年6 月19日申報設立房屋稅籍等情，有新北市政府稅捐稽徵處新莊分處106 年5 月8 日函覆檢送8 之1 號房屋稅籍證明書、107 年4 月19日函覆內容在卷可參（見第82頁、第
183 頁），併參以證人陳萬霖於本院審理時證稱：伊要辦理滅失登記需要到現場確認，伊去時有看到一個鋼造建物，裡面有一面磚造的牆，該磚造的牆面就是去辦理滅失登記的建物等語明確（見第221 頁），可知現場乃同時存有可移轉所有權，惟無法實際使用之29建號建物，以及未辦保存登記，惟可使用收益之房屋稅籍8 之1 號房屋，此二者對被告而言均係有交易價值之物，酌以被告就辦理29建號建物滅失登記已要求減少佣金之給付，此業據證人陳萬霖於本院審理時證稱：因為被告表示他原本有合法之建物，因原告要辦理貸款而辦滅失登記受有損害，最後賣方佣金減為25萬元等語（見第219 頁），被告何有僅因原告之要求，即就仍有使用價值之6 之2 號房屋無償贈與原告之可能？被告此部分所辯，與常情相違，並無可採。
㈡被告有將6 之2 號房屋之房屋稅籍移轉予原告之義務：
⒈按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義
務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益（最高法院98年度台上字第78號判決意旨可參）。又房屋稅之稅籍固非房屋所有權之移轉要件，惟就未辦理保存登記之建物，因其無法為所有權之移轉，僅能以受讓事實上處分權之事實以證明其權利，而房屋稅之納稅義務人原則上應向所有人徵收，是登記為房屋稅納稅義務人者，自較未登記為納稅義務人者，更有可信其為事實上處分權受讓人之外觀，是於買受未辦保存登記建物之情形，出賣人為履行其移轉事實上處分權之給付義務，及保護買受人因登記為房屋屋稅納稅義務人，而得受登記外觀之財產利益，應負有移轉該未辦保存登記建物之房屋稅籍予買受人之附隨義務。
⒉兩造約定之買賣標的屋包含6 之2 號房屋，已如前述，被告
依買賣契約之附隨義務，自應使原告取得6 之2 號房屋稅籍。又同一房屋稅籍之建物，倘可分割為多個可獨立使用及移轉之房屋，可辦理稅籍分割，而房屋稅籍8 之1 號房屋之面積包括6 之2 號房屋，如欲移轉6 之2 號房屋部分之房屋稅籍，應由被告申報分割稅籍後，再行申報契稅移轉，尚無由原告自行申報設立房屋稅籍之適用，此業經新北市政府稅捐稽徵處新莊分處107 年4 月19日函覆明確（見第183 頁），是以，6 之2 號房屋乃可獨立使用，此為兩造所不爭執，原告請求被告應履行系爭買賣契約之附隨義務，即就6 之2 號號房屋辦理自8 之1 號房屋稅籍為分割，並申報契稅後，將該分割後之房屋稅納稅義務人變更為原告，為屬可採。被告雖辯稱因房屋稅籍8 之1 號房屋未辦理保存登記，故亦無法在地政機關辦理建物分割及移轉成各別房屋，且房屋稅籍編配本可僅以門牌號碼為設籍依據，現既原告自己有申請6 之
2 號門牌使用中，當可自行申請稅籍，毋須被告配合辦理云云，惟此均與前開主管機關之函覆不符，並無可採。至被告雖另辯稱系爭買賣契約簽訂時，6 之2 號房屋並無稅籍，被告自不負移轉義務云云，然6 之2 號房屋乃嗣後自房屋稅籍
8 之1 號房屋分出，且需被告配合稅籍分割始能取得獨立稅籍，如前所述，兩造簽訂系爭買賣契約時，既有8 之1 號房屋稅籍存在，被告即負有分割該稅籍予原告之義務，被告此部分所辯，仍無可採。
四、綜上所述，兩造就系爭買賣契約約定之買賣標的物包括6 之號房屋，被告依系爭買賣契約之附隨義務，有辦理包含6 之
2 號房屋面積在內之8 之1 號房屋稅籍分割，並於申報契稅後，將該分割後之房屋納稅義務人變更為原告。從而，原告依系爭買賣契約請求被告給付如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 23 日
民事第六庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 23 日
書記官 李瑞芝