臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第930號原 告 王淑玲訴訟代理人 莊惟堯律師被 告 楊秋霖訴訟代理人 劉家豪律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107 年1 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號五樓房屋騰空返還原告。
被告應自民國一百零五年六月二十一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟柒佰貳拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾參萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣貳佰捌拾壹萬捌仟伍佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項各到期部分於原告每期以新臺幣壹仟玖佰零柒元供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如每期以新臺幣伍仟柒佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)門牌號碼為新北市○○區○○街○○號5樓即新北市○○區○○段○○○○○號房屋，及坐落之同段1117、1117-3地號土地(下稱系爭房地)原係訴外人即被告之前妻呂月美所有，民國103年3月4日呂月美將系爭房地出售予訴外人即原告之夫呂文平，並於同年7月16日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記至原告名下。103年6月20日原告與呂月美訂立房屋租賃契約，約定租期自103年6月20日起至105年6月20日止，租金每月新臺幣（下同）20,000元。被告與訴外人呂月美於106年1月5日離婚，被告非系爭房地之所有權人，更無任何居住系爭房屋之權源，原告前於105年7月22日以潭子潭北郵局存證信函通知被告應於一周內搬離，然被告迄今仍強占系爭房屋，拒不返還。依民法第767條第1項規定，原告為系爭房屋之所有權人，被告無合法權源占有系爭房屋，致原告無法管理使用系爭房屋，所有權受到侵害，故原告請求被告返還系爭房屋，實屬有據。次按民法第179條規定，被告無法律上原因占有使用系爭房屋，受有利益，致原告受有損害，二者間具有因果關係，原告自得依不當得利請求返還，又系爭房屋所在位置周邊房屋出租價格約每坪800元，以系爭房屋為34.1825坪計算，每月可出租27,346元，原告請求給付每月20,000元相當於租金之損害賠償，並無不合。
(二)綜上，原告依所有物返還請求權及不當得利法律關係，請求被告返還系爭房屋，並自105年6月21日至返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利。並聲明：1、被告應將系爭房屋騰空後返還原告。2、被告應自105年6月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元。⑶如原告獲致有利判決，原告願供擔保請求假執行。
二、被告答辯以：
(一)訴外人呂月美於105年3月21日對被告提起離婚訴訟，經鈞院以105年度婚字第396號成立離婚之和解，於離婚事件程序進行中，被告曾提起反請求，對呂月美訴請分配夫妻剩餘財產差額事件，由鈞院以105年度重家訴字第50號審理中。被告與呂月美於84年結婚，於婚姻存續期間未約定夫妻財產制，依民法第1005條規定應適用法定財產制，被告於婚後購買系爭房地，並登記在呂月美名下，呂月美於103年4月23日將系爭不動產以買賣為登記原因過戶予原告，乃是為避免被告依民法第1030條之1第1項規定，向呂月美為夫妻剩餘財產差額分配請求，故上開買賣行為顯屬呂月美及呂文平之通謀虛偽意思表示而無效，原告並非系爭房地之所有權人，原告請求被告返還系爭房屋，顯無理由。
(二)被告否認原告為系爭房地之所有權人，原告不得依民法第179條規定請求被告返還相當於租金之不當得利。退萬步言，縱認原告得向被告請求返還相當於租金之不當得利，依土地法第97條第1項規定，原告僅得請求之租金最高以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，非原告主張之每月租金20,000元。
(三)綜上，原告請求無理由，答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如被告受不利之判決，請准供擔保免予假執行。
三、本院得心證之理由:原告主張其為系爭房地之所有權人，請求被告將系爭房屋騰空返還原告，及自105年6月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元，被告則以前詞置辯，是本件之爭點為:(一)原告是否為系爭房屋之所有權人？系爭房地之買賣契約是否為原告之夫呂文平與被告之前妻呂月美基於通謀虛偽意思表示所為？(二)原告依民法第767條第1項前段請求被告騰空返還系爭房屋是否有理由？(三)原告依民法第179條規定，請求被告自105年6月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付占用之不當得利有無理由？如是，則原告得請求之金額為若干？茲分述如下：
(一)原告是否為系爭房屋之所有權人？系爭房地之買賣契約是否為原告之夫呂文平與被告之前妻呂月美基於通謀虛偽意思表示所為？
1、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。又所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之表示而言（最高法院50年台上字第421號民事判例意旨參照）。另第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號民事判例意旨參照）。查原告主張系爭房地原登記為訴外人呂月美所有，嗣呂月美與原告之夫呂文平於103年3月4日簽訂系爭房地之買賣契約，並於同年7月16日以買賣為原因，將系爭房屋暨坐落土地所有權移轉登記予原告等情，有卷附不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀、土地及建物謄本可稽（見補字卷第10、11頁、本院卷一第25至33頁)，堪以採認。
2、被告雖以其前妻呂月美為避免被告依民法第1030條之1規定向呂月美請求分配夫妻剩餘財產之差額，與原告之夫呂文平為通謀虛偽意思表示而簽訂系爭房地買賣契約，足見系爭房地買賣契約應屬無效為由，抗辯原告並未取得系爭房屋所有權云云。惟查，訴外人呂月美前以105年1月6日遭被告施以家庭暴力，向法院聲請保護令獲准，及呂月美與被告於106年1月5日於法院離婚和解成立，有本院105年家護字第1450號民事通常保護令、被告戶籍謄本可按(見本院卷一第38、98頁)，佐以被告稱呂月美於105年3月21日對被告提起離婚訴訟，被告於訴訟中提起反請求分配夫妻剩餘財產差額(見本院卷一第20頁)，足見呂月美與被告之婚姻狀況於105年間開始惡化，與系爭房地之買賣契約簽訂之103年3月4日相隔近2年，被告抗辯呂月美及呂文平於103年3月4日簽訂系爭房地之買賣契約係基於通謀虛偽意思表示乙節並未舉證，而逕以105年間呂月美與被告之離婚訴訟，推認呂月美於103年3月4日與訴外人呂文平訂立系爭房地買賣契約係本於通謀虛偽意思表示而為，自難憑採。再者，原告之丈夫呂文平分別於103年3月17日、103年6月3日、103年7月22日匯款400,000元、2500,000元、800,000元予訴外人呂月美；原告於103年7月22日自國泰世華銀行轉匯11,200,000元至被告帳戶，有彰化銀行匯款回條聯及交易明細查詢各3紙、國泰世華商業銀行匯出匯款憑證1紙可參(見本院卷第114頁至第120頁)。
且系爭房地於103年7月16日設定最高限額抵押權，擔保債權總金額為13,500,000元，債權人為國泰世華商業銀行；另原告每月於國泰世華銀行豐北分行帳戶自動扣款繳納貸款，及原告上開帳戶於103年7月28日、103年8月14日、103年11月6日、103年12月24日以金融卡於ATM存款，該交易備註013262T1為國泰世華銀行潭子分行ATM機號，有系爭房地建物及土地登記第二類謄本、國泰世華銀行豐北分行106年7月11日國世豐北字第1060000060號函、國泰世華銀行豐北分行106年7月31日國世豐北字第1060000067號函、國泰世華銀行豐北分行存摺影本可參(見本院卷一第25頁至第33頁、第140頁、第151頁；本院卷二101頁至115頁)，可徵系爭房地之貸款係由原告之帳戶扣款繳納，且原告繳納貸款之國泰世華銀行豐北分行帳戶經金融卡存款之自動櫃員機地點亦位於原告居住之臺中市潭子區，堪信原告之夫呂文平與呂月美訂立系爭房地買賣契約後，確有支付買賣價金予呂月美，原告亦有繳納向國泰世華銀行申辦之貸款，呂月美及呂文平確有買賣系爭房屋之真意。而被告迄未就其所稱呂月美與呂文平間係基於通謀虛偽意思表示而締結系爭房地買賣契約之情，提出任何證據以實其說，是其此節所辯，已無可採。
3、綜上，被告未能舉證證明系爭房地之買賣契約為原告之夫呂文平與被告之前妻呂月美基於通謀虛偽意思表示所為，系爭房地於103年7月16日以買賣為原因移轉登記予原告名下，原告確為系爭房地之所有權人。
(二)原告依民法第767條第1項前段請求被告騰空返還系爭房屋是否有理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。原告為系爭房屋之所有權人，被告於本院行準備程序中亦稱:若原告為系爭房屋所有權人，被告無占有權源等語(見本院卷二第34頁)，則被告無正當權源占有系爭房屋，原告依上開規定請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有據。
(三)原告依民法第179條規定，請求被告自105年6月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付占用之不當得利有無理由？如是，則原告得請求之金額為若干？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1 項、
105 條定有明文。所謂土地之申報總價，係指法定地價，所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人若未申報地價，則以公告地價80% 為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例第16條規亦有明定。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
2、經查，系爭房屋係66年2月14日建築完成，屋齡約40年，位於5樓，鋼筋混凝土造，總面積113.65平方公尺，系爭房地位於新北市永和區，鄰近頂溪捷運站及永安市場捷運站，步行約十分鐘即可到達國立臺灣圖書館，有原告提出之系爭房屋坐落地區之地圖、環境照片影本、交通工具動線照片可參(見本院卷一第61頁至第85頁)，本院審酌系爭房地之屋齡、坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，認本件租金以土地申報地價及建物課稅現值年息百分之八為適當。系爭房屋坐落之基地即新北市○○區○○段○○○○號、1117-3地號土地之105年1月申報地價為每平方公尺24,800元，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第25頁至第29頁），系爭房屋之課稅現值為345,600元，亦有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷可參（見本院卷二第43頁），以此計算被告應給付原告相當於租金之不當得利為每月5,722元〔計算式：｛1427平方公尺（1117地號及1117-3地號基地面積）×269583分之3905（應有部分）×24,800元（申報地價）＋345,600元（房屋課稅現值）｝×8%（年息）÷12（月）=5,722元（元以下4捨5入）〕。是原告依民法第179條，請求被告自105年6月21日起自其騰空交付上開房屋之日止，按月給付原告5,722元，為有理由，逾此部分，即屬無據。
(四)綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告將系爭房屋騰空返還原告，並請求被告自105年6月21日起自其騰空交付上開房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利5,722元，為有理由，應予准許；逾此部分之主張，則屬無據，應予駁回。本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行。就原告請求勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；就原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
四、又被告固聲請傳訊呂月美，以確認呂月美之中華郵政股份有限公司潭子郵局(下稱潭子郵局)帳號於103年7月16日至103年12月15日使用金融卡提領100,000元現金，提領之人為何及提領後現金之流向；並請求函詢潭子郵局上開款項在何郵局之自動提款機提領，以證明呂月美將出賣系爭不動產之款項回流至原告或呂文平；又請求調閱原告國泰世華銀行豐北銀行帳戶104年2月24日迄今之交易名細，以確認原告前揭帳戶與呂月美帳戶間之資金流向云云。惟本院審酌原告提出之系爭房地建物及土地登記第二類謄本、彰化銀行匯款回條聯及交易明細查詢、國泰世華商業銀行匯出匯款憑證、原告國泰世華銀行豐北分行存摺影本等，已足認原告業依買賣契約取得系爭房屋所有權，呂月美及呂文平關於系爭房地之買賣契約並非基於通謀虛偽意思表示而為，無再行調查之必要。另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
民事第五庭 審判長法 官 連士綱
法 官 賴彥魁法 官 黃繼瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 30 日
書記官 黃伊媺