臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第1023號原 告 弘鎮企業股份有限公司法定代理人 簡逸昀訴訟代理人 楊政雄律師複 代 理人 陳美華律師被 告 徐桂枝訴訟代理人 連世昌律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國107 年10月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（面積1,18
8.39平方公尺），其分割方法如附表一所示：依本判決所附新北市中和地政事務所民國107 年3 月19日土地複丈成果圖所示673 ⑴地號土地分歸原告取得，所示673 地號土地分歸被告取得。
二、原告應補償被告如附表二所示之應補償金額。
三、訴訟費用由兩造各按如附表一所示訴訟費用負擔比例負擔。事實及理由
一、原告主張：坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，原告應有部分為1000分之508 ，被告則為1000分之492 ，兩造就系爭土地未定有不分割之契約，亦無不能分割之限制，惟兩造始終無法協議達成分割方法。系爭土地坐落新北市○○區○○街○○巷與立德街口附近，地形方整，如以原物分割予兩造，將有損不動產之完整性及經濟價值，並使法律係趨於複雜，應以變賣共有物後分配價金之方式為分割，較為妥適，且系爭土地倘按兩造應有部分比例分割，將使各自分之土地面臨馬路之寬度減縮一半，顯無法發揮系爭土地之經濟利用價值，則本件自應以變價分割對兩造最為公平有利。爰依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項規定，請求分割共有物。並聲明：兩造共有系爭土地准予變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配。
二、被告則以：系爭土地自民國50年間由被告及胞姐繼承取得，對被告而言，系爭土地具有長期情感依賴及家業傳承意義，原告自102 年9 月間向被告之胞姐買受取得系爭土地之應有部分，逕自破壞所約定管理收益之既存狀態，導致系爭土地現有狀態無法出租收益使用，而原告請求變賣分割共有物，亦與法規不符，系爭土地旁邊新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱674 地號土地）所有權亦屬被告所有，則系爭土地倘採原物分配作直向、對切分割後之左側分配予被告，日後被告亦可連同上開土地發揮經濟上及法律上最適效用。並聲明：請求原物分割，分割方法如新北市中和地政事務所10
7 年3 月9 日複丈成果圖所示丙方案。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為兩造所共有，面積1,188.39平方公尺，原告應有部分為1000分之508 ，被告應有部分為1000分之492。
㈡兩造就系爭土地並無不分割之約定，也無訂立分管契約，且兩造迄今尚無法達成協定分割之方法。
㈢相鄰系爭土地之674 地號土地，現登記所有權人為被告，現狀為新北市○○街○○巷○ 弄道路。
四、得心證之理由：原告主張系爭土地為兩造所共有，並無不能分割情事，兩造亦無不能分割系爭土地之約定，爰依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項規定請求變價分割等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠原告訴請本院分割系爭土地，有無理由？㈡系爭土地應如何分割為適當？㈠原告訴請本院分割系爭土地，有無理由？⒈按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的
不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1 項定有明文。故共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割（最高法院19年上字第1853號判例意旨參照）。
⒉查，本件原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分如附
表一所示之事實，業據其提出土地登記謄本為證（見本院
106 年度板司調字第678 號卷〈下稱板司調卷〉第17頁），且為被告所不爭執，堪信為真。又兩造就系爭土地並無不為分割之約定，且系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情事，此經本院職權查詢新北市地政局及新北市中和區公所，可知系爭土地屬都市計畫內土地，並無土地法第31條規定之最小面積分割限制，亦非屬農業發展條例第3條所定義之耕地，自無同法第16條規定之分割限制，又系爭土地都市計畫使用分區為乙種工業區，依現存資料未有核發建築執照等情，業經新北市政府107 年2 月2 日新北府城測字第1070239456號、新北市政府地政局107 年2 月
2 日新北地測字第1070239667號、新北工建字第1070239037號、新北市中和區公所107 年2 月6 日新北中工字第1072045813號等件函文在卷可稽（見本院卷第91至98頁），另因兩造間彼此之意見不同，致迄今仍無法就分割方法達成協議等情，此有兩造各陳明在卷為證，是此部分事實應堪認明確。
⒊依此以言，本案兩造就系爭土地既無不為分割之約定，且
依系爭土地之使用目的，亦無不能分割之情事，則原告訴請分割系爭土地，核與民法第823 條第1 項之規定相符，應予准許。至原告聲請函詢新北市工務局「（一）有關系爭土地如分割為附圖所示之673 、673 ⑴二宗土地，在辦理分割登記後，可否分別指定建築線以作為建築基地使用？（二）上開673 、673 ⑴二宗土地之面積，是否已符合最小建築基地之面？」以說明將來分割後，可否符合建築法規取得建築執照云云，然本院已分別函詢上開機關，已確認無最小面積分割限制，亦無法令上分割限制，已如前述，是分割後能否符合建築法令而取得建築執照，涉及建築物使用目的、結構安全等因素，應由行政機關依職權審認，且分割後土地是否於合於建築法規，實屬各共有人各自取得土地後將來土地利用之方式（如被告表示無建築之意願，僅供出租使用），究非本院得以判斷之依據，是原告上開聲請函調乙節，於本案爭點上要無判斷上必要性及關連性，自不予准許，併此敘明。
㈡系爭土地應如何分割為適當？⒈按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824 條第2 項定有明文。準此，法院裁判分割共有物時，應以原物分配於各共有人為原則，於原物分配於各共有人或部分共有物顯有困難時，始得變賣共有物，以價金分配於各共有人。次按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，不受共有人主張之拘束，但須以其方法適當者為限。法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係、使用情形，及各共有人分割後所得之利用價值、利用前景及分割後各部分之經濟價值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平。於共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，應以適當之價格補償之，始符合公平經濟之原則（最高法院105 年度台上字第111 號判決意旨參照）。
⒉查，系爭土地南側鄰新北市○○街○○巷道路，西側與坐落
系爭674 地號土地（即新北市○○街○○巷○ 弄道路）相鄰，業經本院勘驗現場及囑託新北市中和地政事務所測量屬實。且經本院請兩造指出系爭土地位置及其上使用情形，亦確認系爭土地上並無任何建物，亦未有核發建築執照之情形，復無分割之限制等情，有空照圖、本院勘驗筆錄、現場照片、新北市中和地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（見板司調卷第9 頁、本院卷第117 至118 頁、第153至162 頁、第239 頁）。再觀諸兩造各自所提出之原物分割方案即新北市中和地政事務所107 年3 月19日土地複丈成果圖中甲、乙、丙3 個方案及107 年6 月29日土地複丈成果圖中丁方案，既均已可各自標明出所欲分得之土地位置及面積，顯見本件採原物分配顯無事實或法律上之困難，是本件自應以「原物分配」為本件系爭土地分割之最先選擇。至原告主張以變價分割為首要分割方法云云，然此主張始終未能舉證說明系爭土地採原物分配方式，有何事實或法律上之困難之事實，是其主張以變價分割為首要分割方法，已與前揭條文規定不符。又原告主張：若採上開原物分割甲、乙方案，將造成其中一部分土地形成袋地，而採上開原物分割丙、丁方案，則造成兩造分得之土地形狀狹長，導致將來利用或開發不易，且經鑑價後，可知若採原物分割將導致兩造分得之土地有3,000 萬至5,000 萬不等之經濟價值上損失，顯有分配上困難云云，然系爭土地並無分割土地之最小限制面積，業如前述，且採原物分割中丙、丁方案，兩造所分得系爭土地之面積分別為603.70平方公尺、584.69平方公尺，面積顯無過小之情，且各自有對外聯絡道路，殊難想像有何將來不能利用致無法發開之情事，況原本面積大之土地經分割後，面積本會變小，可利用情況亦會隨之變動，是土地分割前、後，市場上價值本會變異，實屬市場上必然之結果，而此結果自應由共有人間於訴請裁判分割或協議分割當時所要自行判斷及承擔之後果，換言之，共有人間在始終無法達成共同開發、利用土地，以此共同獲利之共識前提下，於協議分割或訴請裁判分割土地之際，共有人間自應承擔分割後可能造成之結果（如造成市場價值上減損等），但上情與法院判斷採取原物分割方式，有無事實上或法律上顯有困難要件無關，是原告前開所辯，尚乏所據。至原告於準備（四）狀所舉之最高法院102 年度台上字第1336號判決意旨為由，認本件有因分割後而價值減損之情形，故應變價分割為妥云云，然該案事實與本案並不相同，自無法比附援引之。因此，本件採原物分割顯無事實或法律上之困難，自應以原物分割為妥。
⒊而據兩造所提出之原物分割方案即上開甲、乙、丙、丁方
案，本院基於尊重共有人主觀上之意願，爰就兩造各自提出之甲、乙、丙、丁案，予以審酌如下：
⑴若採甲、乙兩案，將造成其中一部分土地位處內側，對外
僅得以目前現狀上被告所有之系爭674 地號土地（即作為新北市○○街○○巷○ 弄道路）作為對外連接新北市○○街○○巷道路通行用，此結果將造成因分割所形成之內側土地部分，對外聯絡道路上將與系爭674 地號土地之地主（即被告），可能產生後續衝突及法律上爭議性，且依據永大不動產估價師事務所鑑定結果，倘採甲或乙方案，均將造成內側土地市場價值大幅降低，而取得外側土地之人，將補償分得內側土地之人金額分別高達1,419 萬8,702 元、1,735 萬1,754 元，有永大不動產估價師事務所不動產估價報告書在卷可查，足見甲、乙方案均無助於提升土地利用價值與便利及符合經濟效用及全體共有人之最大利益，復參酌兩造均認若採原物分割方式，不同意甲、乙方案，而各自主張丙、丁方案（見本院卷第278 頁），是兩造所提之甲、乙兩案，均不妥適。
⑵若採丙、丁方案，兩造所分得之土地位置，均有臨接現有
道路（即新北市○○街○○巷）而得以對外聯絡，惟採丙方案，則被告可分得新北市中和地政事務所107 年3 月9 日土地複丈成果圖所示673 地號土地，此部分土地與被告所有之系爭674 地號土地相鄰，兩筆土地所有權人既均為被告，土地產權將會單純化，與鄰地整合之可能性提高，亦較符合兩造未來就分得土地之運用計畫，並擴大系爭土地其他利用之可能性。相對於丁方案，若由原告分得107 年
6 月29日土地複丈成果圖所示673 地號土地、被告分得67
3 ⑴地號土地，將使得原告分得之土地位處被告所有之兩筆土地中間，不僅原告將來開發該分得之土地將侷限於遭被告左右包夾之兩筆土地，被告亦無法整合分得之土地及系爭674 地號土地，對兩造因系爭土地分割後所得享有之利益影響甚大，影響未來土地之發展性。至採取丁方案進行分割，固可使原告所分得之土地相鄰新北市○○街○○巷○ 弄道路及新北市○○街○○巷道路，而對原告有利，但經鑑價後，依永大不動產估價師事務所鑑定結果，確認無論採取丙方案、丁方案，原告得以分得之土地價值（即丙方案中新北市中和地政事務所107 年3 月9 日土地複丈成果圖所示673 ⑴地號土地、丁方案中107 年6 月29日土地複丈成果圖所示673 地號土地），價值均為1 億0,270 萬5,
488 元，此有永大不動產估價師事務所不動產估價報告書附卷可稽，兩者並無市場上價值差異性，是原告認採取丁方案對伊較為公平云云，自不足採。
⑶綜上所述，本院認依本判決所附新北市中和地政事務所10
7 年3 月9 日土地複丈成果圖所示673 ⑴地號土地分歸原告取得，所示673 地號土地分歸被告取得，應足以發揮系爭土地之最大使用利益，並兼顧共有人之意願、土地整體之利用價值，及兩造間共有價值平等均衡原則，是丙分割方案為分割方法，應屬公平妥適。
⒋按共有物分割而以原物為分配時，如共有人中有未受分配
，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定有明文；且法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之；又共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院57年台上第2117號、85年台上第2676號判例意旨參照）。查，本件經送請永大不動產估價師事務所鑑定結果，本件經採本判決所附新北市中和地政事務所107 年3 月9 日土地複丈成果圖所示673 ⑴地號土地分歸原告取得，所示673 地號土地分歸被告取得之分割方法分割，兩者具有些微市場上價差，原告自應補償被告如附表二所示應為補償金額即517元。
⒌至原告於107 年10月2 日當庭表示若採原物分割，亦請依
民法第821 條第1 項第1 款但書，將系爭土地全部判給原告，原告願意補償被告為分割方案云云（見本院卷第179頁），為被告所否認，並稱此分割方法非法律規定之方法云云。然民法第821 條第1 項第1 款但書，應以共有人間均受原物分配顯有困難為要件，當依社會一般觀念認定之，包括事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償為要件（見謝在全，民法物權論（上），99年9 月修訂5 版，第560 至561 頁；及該條文98年1 月23日修正立法理由），而查系爭土地以丙方案進行分割，兩造皆可依渠等之應有部分均受原物分配，要無法律上或事實上困難情節存在，是原告此部分主張，亦不足採。
五、綜上所述，原告依民法第823 條、第824 條規定，請求裁判分割系爭土地，為有理由，本院依系爭土地之性質及分割後之經濟效用等情形，認以原物分割為適當已詳如前述，爰判決如主文第一項所示。
六、次按兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，法院依民法第824 條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，即不生原告提起訴訟有無理由之結果。惟分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，亦不因何造起訴而有不同，縱法院認原告請求分割共有物為有理由，而依法定方法分割，被告應訴並提出不同主張，促使法院就如何為適法分割形成積極心證，要屬其等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准許原告分割共有物之請求及其分割方案，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡而有顯失公平情形。是本院審酌上情，並依民事訴訟法第80條之1 規定，爰命兩造按其所有系爭土地原應有部分比例（即附表一）分擔訴訟費用。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 107 年 10 月 30 日
民事第三庭 法 官 趙伯雄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 30 日
書記官 王敏芳附表一：
┌────┬───────┬─────┬───────┬────────┐│ 共有人 │分得土地位置 │ 面積 │ 應有部分比例 │訴訟費用負擔比例│├────┼───────┼─────┼───────┼────────┤│ 原告 │附圖所示673⑴ │1188.39 平│ 508/1000 │ 同左 ││ │ │方公尺 │ │ │├────┼───────┤ ├───────┼────────┤│ 被告 │附圖所示673 │ │ 492/1000 │ 同左 │└────┴───────┴─────┴───────┴────────┘附表二：
┌──────────────────────┐│ 應為補償人、應受補償人之補償金額明細 │├───────┬──────┬───────┤│ 應為補償人 │ 應受補償人 │應為補償金額 │├───────┼──────┼───────┤│ 原告 │ 被告 │517元 │└───────┴──────┴───────┘