臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第258號原 告 郭佳真訴訟代理人 蕭介生律師被 告 鄭勝群訴訟代理人 范宗熙律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101 年12月13日向被告購買坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍：618/30000 ）及其上同段3565建號即門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號
6 樓之建物之建物（權利範圍：全部）（下稱系爭房地），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），該契約第
9 條第2 項並載明：乙方（被告）保證標的物絕無海砂屋、輻射屋、非自然事故（即凶宅）之情事，否則視為物之瑕疵，兩造並於102 年1 月18日及同月24日辦妥系爭房地移轉登記及交屋。嗣於104 年2 月間，原告委請信義房屋仲介公司蘆洲店業務員即訴外人黃美月出售系爭房地，始查知系爭房地曾有房客於99年間在屋內燒炭自殺，經註記為凶宅，原告旋於104 年4 月8 日通知被告上情。惟被告拒不置理，原告遂於104 年4 月20日向被告提起刑事詐欺告訴，經刑事案件調查後，已證實系爭房地確係有人非自然死亡，屬凶宅，是依上開買賣契約約定，該物視為瑕疵，被告自負物之瑕疵擔保責任，爰依系爭買賣契約第9 條第2 項約定、民法第25 9條第1 款、第2 款及第359 條規定，以本件起訴狀送達作為解除契約意思表示，請求被告返還價金。並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）640 萬元，及自起訴狀送達翌日起到清償日止按年息百分之5 計算利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊係於99年9 月4 日，向訴外人劉國熙購入系爭房地，當時劉國熙跟伊確認系爭房地並非凶宅後始成交，是伊並不知系爭房地係凶宅，亦無故意不告知原告系爭房地曾發生非自然死亡乙節。況伊向劉國熙購入系爭房地後，該系爭房屋之承租人均平安舒適並無感覺有任何不適異狀，原告住在系爭房屋5 年有餘，亦平安無不適異狀，系爭房屋不應視為凶宅。又原告買受系爭房地已逾2 年有餘，迨予檢查，依民法第356 條規定，應視為承認受領之物。另依民法第14
8 條之規定，權利之行使不得以損害他人為主要目的，原告因現在房價低落，率而解除系爭買賣契約，圖將其損失還嫁予被告，實非可取。並為答辯聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行
三、兩造不爭執事項：㈠被告於99年9 月21日向劉國熙購買系爭房地，總價金330
萬元，並於長青地政士事務所簽立不動產買賣契約書，而該不動產買賣契約書其他特別約定事項第14項第4 款約定：「…。俟簽約起7 日內，甲方確認無自然身故事實後，甲方同意支付後，不得因此原因解約。」等語，有系爭買賣契約書為據（見本院卷第50頁至第55頁）。
㈡訴外人林佩儀於99年8 月9 日，在系爭房地之房間內燒炭
自殺，是系爭房地曾發生非自然死亡乙節，有臺灣新北地方法院檢察署99年度相字第1117號卷、偵訊筆錄、相驗屍體證明書、相驗報告書等件為憑（見本院卷第147 頁至16
5 頁）。㈢原告於101 年12月13日向被告購買系爭房地，總價金640
萬元，並於102 年1 月18日辦理系爭房地移轉登記，亦於
102 年1 月24日交屋。而系爭買賣契約書第9 條第2 項約定：乙方（被告）保證標的物絕無海砂屋、輻射屋、非自然事故（即凶宅）之情事，否則視為物之瑕疵等語，有系爭買賣契約書為證（見本院卷第1 頁、第14頁至第18頁）。
㈣原告於104 年2 月間，因委託仲介出售系爭房地而知悉系
爭房地有非自然死亡（即凶宅）乙節（見本院卷第10頁、臺灣新北地方法院檢察署104 年度偵字第12230 號卷〈下稱第12230號偵卷〉第1 頁）㈤原告於上述時間知悉系爭房地為凶宅後，於104 年4 月8
日寄發存證信函通知被告系爭房地為凶宅乙情，有浩宇法律事務所104 年4 月8 日（104 ）浩律字第040801號函為證（見第12230 號偵卷第11頁）。
㈥原告於104 年4 月20日具狀向被告提起刑事詐欺告訴，業
經臺灣新北地方法院檢察署以104 年度偵字第12230 號、
105 年度偵續字第273 號為不起訴處分確定（見第12230號偵卷第1 頁至第4 頁、本院卷第21頁至第26頁）。
㈦原告於105 年4 月20日以浩宇律師事務所函為解除契約之
意思表示乙情，有浩宇法律事務所105 年4 月20日（105）浩律字第042001號函為憑（見本院卷第56頁）。㈧被告向劉國熙提起刑事詐欺告訴，業經臺灣新北地方法院檢察署檢察官以105 年度偵字第11761 號為不起訴處分。
四、得心證之理由：原告主張系爭房地曾發生非自然死亡之情，依雙方買賣契約約定應視為凶宅而有物之瑕疵，被告自應負物之瑕疵擔保責任，原告得解除契約請求返還價金，且因被告故意不告知系爭房地曾有非自然死亡乙節，上開解除契約請求返還價金之權利並未於逾民法第365 條第1 項規定之6 個月除斥期間等語。被告則以上詞置辯。從而，本件所應審究者即為：㈠原告所為解除契約意思表示是否已因6 個月除斥期間屆滿而不得解除契約返還價金？㈡系爭房地於被告移轉登記交付原告時，被告是否具有故意不告知原告系爭房屋曾發生非自然死亡，而無民法第365 條第1 項規定之適用？爰分敘如下：㈠按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356 條第1 、2 項定有明文，此買受人應從速檢查其所受領之物，乃法律課以買受人之責任，並為買受人是否得請求出賣人負瑕疵擔保責任之依據，足見買受人之檢查、通知義務乃出賣人負瑕疵擔保責任之前提。再按買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使而消滅，民法第365 條第1項亦有明定。且按民法第365 條第1 項規定：買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權，於物之交付後
6 個月間，不行使而消滅。此項期間係屬無時效性質之法定期間，買受人之減少價金請求權已否因該期間之經過而消滅，法院無待當事人之主張或抗辯，亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據（參最高法院87年度台上字第2872號判決意旨）。而查，原告於104 年2 月間知悉系爭房地有非自然死亡乙節後，旋於104 年4 月8 日寄發存證信函予被告，於該函主旨中載明「為代當事人郭家真通知台端妥慎處理有關出售不動產係屬凶宅一事，詳如說明」，且於說明欄中「……。（三）為此，本人等特委請貴律師代為發函通知鄭勝群，其以違反應保證系爭房屋非凶宅之責任，系爭房屋具有瑕疵，請其於函到三日內與貴律師聯繫解約、賠償事宜，倘鄭勝群逾期不理會者，本人將依法追訴其一切民、刑責任，絕無寬貸」等語，有浩宇法律事務所104 年4 月8 日（104 ）浩律字第040801號函在卷為證（見第12230 號偵卷第11頁），顯僅以上開存證信函內容通知被告系爭房地具有非自然死亡之瑕疵（即凶宅）告知，尚無解除契約之意，迄至105 年4 月20日始以浩宇律師事務所105 年4 月20日（105 ）浩律字第042001號函主旨表示「僅代當事人郭家真小姐通知台端，解除與台端間於101 年12月13日就新北市○○區○○段○○○ ○號土地及同段539 建號建物（門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○○號六樓）所締結之不動產買賣契約，請於函到3 日內返還上開房地之買賣價金共新台幣（以下同）6,400,000 元，否則即依法追訴台端之法律責任」等內容向被告為解除契約之意思表示，有上開浩律字第042001號函附卷可考（見本院卷第56頁），又原告於105 年12月4 日提起本件訴訟時亦於起訴狀內再次表示以訴狀送達作為解除契約意思表示（見本院卷第13頁），原告所為兩次解除契約之意思表示，距離上述原告通知被告瑕疵之時間即104 年4 月8日，分別約為1 年又11日、1 年又7 月26日，原告復無舉證證明已於通知被告瑕疵存在後6 個月內行使解除權之請求權，揆諸上開說明，原告未於通知後6 個月行使權利，其解除權已因除斥期間經過而消滅，原告主張依民法第
359 條規定解除契約後，請求返還價金，於法不合，自不應准許。至被告歷次書狀雖未以除斥期間屆滿作為本件訴訟之抗辯事由，爰依上開說明，本院仍得依職權調查審認之，併此敘明。
㈡又原告主張被告具有故意不告知原告系爭房屋曾發生非自
然死亡之情事，本件並無民法第365 條第1 項所定6 個月除斥期間之適用，並分舉證人劉國熙、彭戴來喜證詞為證，及敘明被告身為不動產買賣從業人員，理應知悉系爭房地曾發生非自然死亡之情事，且被告向劉國熙購買系爭房地之價格顯然低於市價，足徵被告明知系爭房地曾發生非自然死亡乙事而故意不告知原告等語，該情為被告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條本文亦有明定。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，有最高法院17年上字第917 號判例意旨可資參照。經查：
⒈證人劉國熙於第12230 號偵卷偵查時中先證稱：伊知道
系爭房地是凶宅，伊出售系爭房地予被告時，有告訴被告這間房子不乾淨，裡面有死過人，但伊不清楚怎麼死的，請被告去調查，如果調查過後沒有問題再來買等語（見第12230 號偵卷第99頁背面），後又補充證稱：伊沒有講的非常肯定，只是要他們自己去調查，買方問伊是什麼情形，伊說詳細情形伊不瞭解，請他們自己去調查，他們要伊給一週去調查，一週後合約才生效等語（見第12230 號偵卷第101 頁），佐以證人即辦理被告與劉國熙買賣本件房屋登記事宜之代書助理鄧棋鋒證稱：一般簽約過程中，會詢問有無輻射屋、海砂屋、非自然身故之問題，當初簽約時有問到非自然身故的問題，但是屋主（即劉國熙）沒有明確回答，所以才由買方（即被告）自行去確認此事，確認過沒有問題，合約才繼續下去等語（見第12230 號偵卷第100 頁背面），暨參考被告與劉國熙訂立之不動產買賣契約書其他特別約定事項第14項第4 款約定內容：「俟簽約起7 日內，甲方（即被告）確認無非自然身故事實後，甲方同意支付後，不得因此原因解約。」等文字，有該不動產買賣契約書附卷可稽（見本院卷第50頁至第55頁），足認證人劉國熙並無明確告知被告系爭房地曾發生非自然死亡乙情，而僅係表示要被告去調查此事。而證人彭戴來喜於第12
230 號偵查案中證稱：本件房屋伊原來出租，有房客在屋內燒炭自殺，伊不記得房客燒炭自殺發生的時間，但事發後沒多久，伊就將本件房屋出售，買者是一位姓劉的男子，伊出售本件房屋時，也有告知該劉姓男子本件房屋為凶宅，劉姓男子的配偶還有寫切結書給伊表示已知悉此事等語（見第12230 號卷第84頁背面），是證人彭戴來喜乃與當時系爭房地之買受人劉國熙接觸，始終並無與被告接觸，亦未曾告知被告系爭房地曾有非自然死亡乙節，自難憑證人劉國熙、彭戴來喜之上述證詞認定被告具有知悉系爭房地曾發生非自然死亡而故意不告知原告乙情。至原告另認本院公務電話紀錄（見本院卷第117 頁）可知被告有故意不告知瑕疵之情，惟據該公務電話紀錄內容可知，證人彭戴來喜來電僅是表示有跟代書及買方劉國熙說明，並無提及有告知被告系爭房地曾發生非自然死亡乙情，原告上開所認，容有誤會。
⒉又證人即仲介被告向證人劉國熙購買系爭房地之業務員
邱于昕於第12230 號偵查卷偵查時證稱：被告購買本件房屋時，不知道本件房屋有發生過事故，簽約時代書有問過，被告很重視，也問賣方（即劉國熙），賣方說他不知道，所以簽約時有備註說如果查出是凶宅，買賣就結束，伊有去問斜對面的守衛、鄰居，他們都說不知道，伊也有去警局、消防局問，警局、消防局都說他們沒在管這個等語（見第12230 號偵卷第100 頁）。復證人即辦理被告與劉國熙買賣本件房屋登記事宜之代書助理鄧棋鋒於第12230 號偵查卷偵查時證稱：伊可以確認當時賣方（即劉國熙）沒有告知有非自然身故之情形，因為如果有講，伊一定會在合約上中註明等語（見第1223
0 號偵卷第100 頁背面）。另證人即曾任系爭所屬社區之管理委員會主任委員高仁偉證稱：伊在新北市○○區○○街○○巷的社區居住近10年，伊曾擔任過2 屆的管理委員會主任委員，卸任後仍有在負責收取社區管理費、機電保養之事，伊曾聽說過系爭房屋發生自殺事件，當時是屋主自己報警處理，但事發後該彭姓屋主有來向伊說已將本件房屋出售，又事發後約1 、2 個月，曾有人來詢問伊該屋是否為凶宅，因伊不清楚前來詢問之人的來歷，故回答說不清楚，請該人自己去問里長或警察，被告曾來繳交過管理費，但伊沒有主動向被告提及本件房屋曾發生自殺之事，因為伊認為被告既已是屋主，就不會再去過問被告是否知悉本件房屋是凶宅等語（見10
5 年度偵續字第273 號卷〈下稱第273 號偵續卷〉第75頁）。觀諸上開證人前開證述內容，且彼此及先後針對未曾告知被告系爭房地曾發生非自然死亡乙節，證述綦詳且互核相符，是被告當無知悉系爭房地曾發生非自然死亡而故意不告知原告。另被告是否會因本身曾從事不動產買賣從業人員，且依其與劉國熙訂立之不動產買賣契約書約定內容進行查證而知悉系爭房地曾發生非自然死亡乙節，惟據證人即曾受被告委託銷售系爭房地之業務員李佳霖於第12230 號偵卷偵查時證稱：被告曾將本件房屋委託伊公司賣過，就伊所知伊公司經手2 次，但都沒有成交，伊公司承接案件都會做1 本不動產說明書，如果房屋有特殊情況包括漏水、凶宅、海砂屋等狀況，伊都會在注意事項做註記，公司會建檔，如果資料庫有查到，就會在注意事項中做記載，伊會先問屋主，本件被告說不是凶宅，伊等業務員也會去查訪，查訪時沒有問到，伊也有將資料傳到公司去比對，當時並無此情形。就伊所知，公司後來有做註記，在伊公司第2 次接受委託之前伊就知道了，會知道這件事情是因為伊同仁有承接同社區的其他房子，該件買方有特別要求不能有非自然身故的房子，承接那件的同仁問附近鄰居問了很久，附近鄰居才說本件房屋疑似非自然身故的狀況，所以公司之後就有做註記等語（見第12230 號偵卷第113至114 頁），參以檢察官曾分別函詢新北市政府警察局蘆洲分局暨該分局集賢派出所後，乃得知附近住戶不知悉系爭房地曾發生非自然死亡乙事，且新北市政府警察局蘆洲分局並無架設凶宅查詢系統，無法查明本件房屋是否曾發生非自然死亡之事，有新北市政府警察局蘆洲分局104 年6 月5 日新北蘆刑字第1043386596號、105年10月31日新北蘆刑字第1053396846號函各1 份及臺灣新北地方法院檢察署公務電話紀錄各1 份在卷可稽（見第12230 號偵卷第22頁、第38頁、第273 號偵續卷第78頁），且經本院函詢新北市政府警察局蘆洲分局後，新北市政府警察局蘆洲分局亦函覆「經本分局鑑識人員登入勘察案件通報系統，查詢結果尚未發現有非自然身故情事紀錄資料」，直至本院向臺灣新北地方法院檢察署函詢後，才得以知系爭房地曾有非自然死亡乙情，有臺灣新北地方法院檢察署106 年8 月11日新北檢兆醫字第10617000020 號函暨所附99年度相字第1117號卷宗影本
1 份，是被告於委託李佳霖出售系爭房地時，具有專業屋況調查能力之全國知名房仲業者信義房屋公司尚未能輕易查證系爭房地曾有非自然死亡凶宅情形，且具公權力之警察機關亦未能第一時間提供一般民眾查證此情，可見系爭房地曾發生非自然死亡之事實尚非一般民眾得以輕易查知，反而需要本院透過公文函詢檢察機關終能順利查知，自不能僅憑被告曾為不動產買賣之從業人員，遽認被告可查證知悉系爭房地曾有非自然死亡之情，且原告既未能舉證證明被告曾因查證後知悉系爭房地曾發生非自然死亡乙節而故意不告知原告乙節，自不能認原告主張可取。
⒊另原告稱被告向證人劉國熙買受系爭房屋之價格顯然低
於市價，可推知被告知悉系爭房屋曾有非自然死亡乙節而故意不告知等語。然據原告於檢察官偵查中所提出99年7 月至同年12月間同地段房屋價格之銷售資料，成交之每坪單價約介於23.49 萬至31.94 萬元間，則以總價
330 萬元價格及系爭登記坪數（14.69 坪）計算，被告與劉國熙間成交價每坪價格約22.46 萬元，尚非明顯低於市價，況不動產之坐落地段、方位、樓高、屋齡、屋況、面積大小、採光、交通、嫌惡設施或是所有權人是否急需脫手等，均會影響成交價格，自難僅以系爭房地之成交價低於一般市價，遽認被告明知系爭房地曾有非自然死亡乙事，是原告所舉理由，亦難採認。
⒋從而，原告未舉證證明被告故意不告知之情事，自無民法第365 第2 項規定之適用。
五、綜上，原告既未於通知被告瑕疵後6 個月內行使權利，其解除權已因除斥期間經過而消滅，且原告對於被告知悉系爭房地曾有非自然死亡而故意不告知乙情，亦未能舉證以實其說，則原告本於民法第359 條規定解除契約後，請求返還640萬價金，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核不影響判決結果，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 11 月 10 日
民事第三庭 法 官 趙伯雄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 10 日
書記官 黃炎煌