臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第200號原 告 陳燕婷訴訟代理人 戴維余律師
林若婷律師被 告 嘉泉建設股份有限公司法定代理人 王凱裕上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國106 年7 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹仟捌佰貳拾貳萬伍仟元，及其中新臺幣壹仟貳佰貳拾貳萬伍仟元自民國一○六年三月七日起，其餘部分自民國一○六年六月十七日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸佰零捌萬元為被告供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）12,250,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%之利息（見本院卷第10頁）。嗣於民國
106 年6 月9 日具狀變更訴之聲明為：被告應給付原告18,225,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第149 頁）。核原告上開所為，皆係基於被告違反兩造間房地預定買賣契約書（下稱系爭契約）之同一基礎事實所請求，暨未變更訴訟標的法律關係，而擴張應受判決事項之聲明者，揆諸前揭法條規定，自應准許，合先敘明。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於102 年4 月26日向被告購買位於新北市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○○○○ ○號之「復興路集合住宅」建案（下稱系爭建案）之A 棟A8戶房屋以及平面停車位編號第79號停車位壹位，兩造簽有系爭契約，原告已將總價金12,225,000元全數給付予被告。被告於103 年3 月31日取得建築執照，同年5 月21日申報開工後，系爭建案卻未有任何施工進度，違反系爭契約第8 條「開工日起1200個日曆天完工，完工日期以主管機關核發建物使用執照之日期為認定標準」之約定，又被告之其他建案亦皆停工未如期交屋，顯見被告已無履約之意願及能力，且縱使被告此時復工，亦不可能來得及在原定期限即106 年9 月2 日前，完成地下6 層地上15層之系爭建案並取得使用執照，顯見被告亦無履約之可能，爰依民法第256 條以本件起訴狀繕本作為解除系爭契約之意思表示，復依同法第226 條第1 項、259 條規定、系爭契約第20條第2 項約定，請求被告賠償損害及返還原告已給付之價金12,225,000元，暨賠償房屋價款1 倍之違約金予原告，本件先一部請求6,000,000 元等語。並聲明：被告應給付原告18,225,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張之事實，業據提出與所述相符之系爭契約書影本、帳戶交易明細表、支票收據影本、系爭建案執照存根查詢結果、系爭建案105 年11月至12月、106 年4 月27日至5 月3日工地現場照片等件為證（見本院卷第15至51頁、145 頁至
147 頁），而被告經合法公示送達，未到庭爭執，復未提出任何書狀答辯或聲明證據以供本院審酌，堪認原告之主張為真。按「本契約房地總價合計新臺幣12,225,000元整。一、土地價款：新臺幣7,946,250 元整。二、房屋價款：新臺幣4,278,750 元整。上開價款不受物價波動之影響而有所增減。」、「乙方（即被告）應於取得建照執照並申報開工日起1200個日曆天以前完工，完工日期以主管機關核發建物使用執照之日期為認定標準。」、「倘乙方無故拒絕出售本約買賣標的物或違約時，除應退還甲方（即原告）已付價款及遲延利息外，並應同時賠償一倍之房屋總價違約金予甲方，但該違約金如超過甲方已繳之價款者，則以已繳之價款為限。」，系爭契約第5 條、第8 條、第20條第2 項分別定有明文。經查，本件原告依兩造間系爭契約將系爭房地總價金12,225,000元交付予被告，被告於103 年3 月31日取得建築執照，103 年5 月21日申報開工，依契約第8 條約定，原應於10
6 年9 月2 日前完工取得使用執照，然依迄今系爭建案之工地現場情形，並對照105 年及106 年間之現場照片，堪認已停工多時，並無施工進度，且其連同主體結構均無完成跡象，顯然不可能於前揭預定時間完工，而將陷於給付遲延；且依上述情形，可見被告根本已無繼續施作系爭建案之意願，縱目前完工期限尚未屆至，而未確定違反契約第8 條之約定，然應可認為該當於系爭契約第20條第2 項所訂「無故拒絕出售本約買賣標的物」之情形，依約應使原告能於預定完工日前，即取得請求返還價金之權利，始符衡平。從而，原告依系爭契約第20條第2 項之約定，請求被告退還原告已支付之房地價款12,225,000元，要屬有據。
四、次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250 條第2 項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨參照）。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決要旨參照）。查系爭契約第20條第2 項後段所載：「……並應同時賠償一倍之房屋總價違約金予甲方，但該違約金如超過甲方已繳之價款者，則以已繳之價款為限。」等語之文義，雖未記載該違約金係屬懲罰性質，然依系爭契約第8 條所載乙方逾期未申報開工或未取得使用執照時，每逾1 日應給付甲方已付本約價款萬分之五計算遲延利息之規定，應屬損害賠償性質，則兩造既已就違約時所應負之損害賠償責任另有約定，關於系爭租賃契約第20條所約定之違約金，亦約明與上揭遲延利息應同時給付，顯然係以強制契約當事人依約履行契約債務為目的，確保契約債權效力所定之強制罰，而屬懲罰性違約金。再本院審酌系爭契約屬被告所提出之定型化契約，是被告顯然係於擬訂條文時，即衡量該契約所定各違約金條款所示違約風險及可能賠償金額而訂定之，自應受該違約金約定之拘束，況被告無故拒絕出售房地所造成原告之損害，不僅限於倘未支出已付價金所能取得之利息，尚可能包括無法將系爭房地另行出售或為其他處置之所失利益，又無相當事證足認上開比例之違約金確有過高之情形等，本院審酌上情，認原告請求被告依系爭契約第20條第2 項所訂數額賠償違約金，應屬適當，被告即應給付依房屋總價1 倍計算之違約金12,225,000元予原告（本件因原告已全額付清價款，無以已繳價款為限之情形），原告於本件一部請求6,000,000 元，自屬有據。
五、復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第22
9 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告返還房屋價款及給付違約金，查原告請求被告給付18,225,000元（計算式：房屋價款12,225,000元＋違約金6,000,000 元＝18,225,000元）係以支付金錢為標的，且無確定期限，復未約定利率，而原告於起訴時僅請求被告給付12,225,000元，其餘則以106 年6 月9 日之民事擴張聲明狀為擴張請求。從而，原告依系爭契約第20條第2 項，請求被告給付18,225,000元，及其中12,225,000元起訴狀繕本送達翌日即106 年3 月7 日起（係於106 年2 月24日寄存送達，經10日發生效力，見本院卷第84頁），其餘6,000,000元自106 年6 月17日即民事擴張聲明狀繕本送達翌日起（係於106 年6 月15日依民事訴訟法第150 條規定依職權為公示送達，按民事訴訟法第152 條後段之規定，自黏貼牌示處之翌日起發生效力，見本院第165 頁），均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就其勝訴部分，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 2 日
民事第四庭 審判長法 官 高文淵
法 官 張誌洋法 官 宋泓璟以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 2 日
書記官 楊玉寧