臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第331號原 告 祭祀公業法人新北市楊六賽法定代理人 楊政信訴訟代理人 林凱律師
蔡宜衡律師被 告 安傳之
林江楓（即魏碧珠之承受訴訟人）林春秀（即魏碧珠之承受訴訟人）林惠鈴（即魏碧珠之承受訴訟人）林佑玲（即魏碧珠之承受訴訟人）陳瑱華林榮華共 同訴訟代理人 陳守文律師複 代理 人 郭千華律師上列當事人間請求定地上權存續期間等事件，本院於民國110 年
3 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告就如附表一所示之地上權，存續期間至如附表一「地上權存續期間」欄位所示。
被告林江楓、林春秀、林惠鈴、林佑玲應均自民國一○六年一月二日起，被告林榮華應自民國一○五年十二月二十一日起，按年給付原告如附表一「每年租金」欄位所示租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告安傳之、陳瑱華各負擔八分之一、被告林江楓、林春秀、林惠鈴、林佑玲負擔四分之一、被告林榮華負擔四分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168 條、第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。查原告之法定代理人原為楊証傑，於訴訟進行中之民國107 年8 月2 日變更為楊政信，另被告魏碧珠於本件訴訟進行中之106 年1 月13日死亡，其繼承人為林江楓、林春秀、林惠鈴、林佑玲（下稱林江楓等4 人），並均經渠等具狀聲明承受訴訟等情，有民事聲明承受訴訟狀、法人登記證書、委任書、民事答辯一狀、戶籍謄本在卷可稽（見本院卷一第55頁、第67頁、第71頁至第77頁、本院卷二第27
1 頁至第279 頁），核與上開規定相符，均應准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（重測前為臺北縣
永和市○○○○○段○○○○段0000000000000地號土地，以下分別稱703 、704 地號土地，合稱系爭土地）為原告所有，被告就系爭土地均設定如附表一所示之地上權（下稱系爭地上權），並有各被告所有如附表二編號1 至7 所示房屋（下稱附表二房屋）坐落其上。而依臺灣高等法院63年度上字第950 號判決（下稱另案判決）可知，原告與被告安傳之就系爭土地曾有不定期租約存在，約定每年租金為每坪新臺幣（下同）12元，並經該判決調整為以每坪46.4元計，則在無其他約定情形下，該租金約定應轉換為地上權租金，且被告安傳之、陳瑱華曾各以每年租金137 元、1,000 元為原告提存地上權租金，可證原告與被告安傳之、被告陳瑱華前手曾約定每戶每年地上權租金為137 元或1,000 元。至其餘被告雖未曾提存租金，然附表二所示房屋均位於同一棟建物內，應可推知當初亦有約定租金，惟系爭地上權之租金數額迄今未調整，且亦未經定有存續期間。
㈡又附表二房屋均係68年7 月26日興建完成，依行政院所頒之
固定資產耐用年數表，鋼筋混凝土房屋耐用年限僅50年，故附表二房屋應將屆不堪使用狀態，且至今使用系爭土地已逾40年，是系爭地上權既未經兩造定有存續期間，基於土地使用收益及促進整體社會經濟發展之考量，並斟酌被告使用系爭土地已長達40年之久，原告無法有效使用收益系爭土地，爰依民法第833 條之1 規定，請求將系爭地上權之存續期間酌定為3 年。再原告就703 、704 地號土地於105 年應納之地價稅分別高達10萬2,618.9 元、11萬189.14元，申報地價亦均由104 年間之1 萬8,720 元調升為105 年間之2 萬5,76
0 元，可見系爭土地價值於系爭地上權設定後有大幅昇漲，兩造當初約定之租金與系爭土地現在價值不成比例，而有顯失公平之處，且系爭土地遭被告低價使用，致使原告資產不敷使用，已影響原告設立目的及正常營運，原告應得依民法第835 條之1 第1 項、第227 條之2 第1 項規定，或類推適用民法第442 條規定，請求增加租金。而考量系爭土地周遭環境開發情形，附近有捷運頂溪站，地處永和中正橋旁，學校、商家、住宅及醫療院所比鄰，交通便利性及生活機能良好等一切情狀，故系爭地上權租金應調整為每年按當年度土地申報地價之年息10% 計算為適宜。
㈢退步言之，如認原告與被告林江楓等4 人、林榮華間並無租
金約定，則系爭土地具有相當價值，被告林江楓等4 人、林榮華使用系爭土地應給付相當對價，此為一般社會通念，且因系爭地上權並未定有存續期間，故原告必須容忍被告林江楓等4 人、林榮華無償、無期使用系爭土地，並承擔相關稅賦，顯不符合公平正義，原告亦得依民法第227 條之2 第1項、第835 條之1 第2 項規定，請求酌定系爭地上權租金，並以每年按當年度土地申報地價年息10 %計算之。為此，爰依民法第833 條之1 、第835 條之1 、第227 條之2 第1 項規定，及類推適用民法第442 條規定，提起本件訴訟等語，並先位聲明：⒈系爭地上權之存續期間應定為自本訴訟繫屬之日起算3 年。⒉系爭地上權租金應自本訴訟繫屬日起，調整為每年依703 、704 地號土地當年度申報地價年息10% 計算；及備位聲明：⒈系爭地上權之存續期間應定為自本訴訟繫屬之日起算3 年。⒉附表一編號1 、6 所示地上權之租金自本訴訟繫屬日起調整為每年依703 、704 地號土地當年度申報地價年息10 %計算。⒊附表一編號2 至5 、7 所示地上權之租金應自本訴訟繫屬日起，酌定為每年依703 、704 地號土地當年度申報地價年息10% 計算。
二、被告則均以：㈠依最高法院86年度台上字第3585號判決、臺灣高等法院103
年重上字第226 號判決可知，土地登記謄本之存續期間如記載為「空白」者，係指設定永久存續之地上權，記載為「無定」者，方指未定存續期間，且民法第833 條之1 明定僅適用於未定期限之地上權，定有期限且期限為永久存續之地上權則無上開規定之適用。查，系爭地上權之存續期間於土地登記謄本及土地登記簿上均記載為「空白」，可知系爭地上權為定有期限且期限為永久存續之地上權，自無民法第833條之1 之適用，原告請求依上開規定酌定系爭地上權存續期間，於法無據。退步言，縱認系爭地上權為未定期限之地上權，然系爭地上權均以設立建物為目的，而附表二房屋均為鋼筋混凝土建造，至今結構穩定，屋況良好，並無任何不堪使用之情，且具有相當交易價值，現仍持續供被告居住使用，足認系爭地上權之設定目的仍持續存在，並無依民法第83
3 條之1 定存續期間之必要。至系爭土地之利用狀況、是否有效利用及區域狀況與是否定地上權存續期間無涉，因設立地上權致土地所有權與使用權難以合一之情形，亦非民法第
833 條之1 規定立法目的所欲解決，況系爭土地因被告興建房屋，長時間管理維護、經營社區而有所發展，價值因此高漲，可見系爭地上權存在並未影響系爭土地之經濟利用，反係促進系爭土地之經濟價值，亦與民法第833 條之1 要件不符，原告自不得持此主張定系爭地上權之存續期間。另地上權亦屬憲法保障之財產權，且依物權施行法第13之1 規定，民法第833 條之1 得溯及既往適用，倘使原告得依民法第83
3 條之1 規定，任意終止合法之地上權，無異剝奪被告之財產權，自應審慎為之，則如系爭地上權並未明顯破壞物之經濟使用，自不許原告嗣後任意終止系爭地上權。退萬步言，縱系爭地上權應定其存續期間，然依新北市建築師公會109年5 月6 日新北市建師鑑字第172 號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）可知，附表二房屋尚可安全使用年限為23.5年，故原告請求酌定系爭地上權存續期間為3 年，實屬過短，顯有不當。
㈡再，系爭地上權之土地登記謄本及土地登記簿上關於他項權
利部之地租欄位均載明為「空白」，且原告從未要求被告繳納租金，可知兩造並無地上權租金之約定，原告亦未證明兩造間有租金約定，是兩造既無地上權租金約定，自無從請求增減租金數額。至另案判決係調整租賃契約租金，與地上權之地租分屬不同概念，無從將租約租金默示同意轉換為地上權地租，亦與系爭地上權租金無涉，被告安傳之、陳瑱華係因不瞭解法律，方為原告提存，亦不足證明兩造間就系爭地上權曾有租金約定。又民法第835 條之1 係於99年2 月3 日時修訂新增，並無溯及既往規定，而系爭地上權設定時點均在該條新增之前，本件無從適用上開規定，且系爭地上權設定之初既未約定租金，原告應可預料且同意概括承受系爭土地未來地價及稅賦之起落，被告亦有原告不收取租金之信賴，與民法第227 條之2 第1 項規定不符，有違誠信原則，是原告主張依民法第835 條之1 或類推適用第227 條之2 第1項規定，請求調整或酌定租金，均不應准許。倘認原告得請求調整或酌定租金，依實務上相關判決見解，僅得以系爭土地之價值升降或土地負擔之增加作為標準，亦即以地價稅增漲稅額為依據，始符合情事變更原則及公平法則，與土地位置、繁榮程度、交通便利、生活機能等因素無關，且地價稅額上漲代表土地現值上漲，此為對原告絕對有利，對被告並無任何利益，原告自不應將地價稅漲幅轉嫁被告。況703 、
70 4地號土地面積各為122 ㎡、131 ㎡，而附表二房屋層數總面積範圍僅有66.98 ㎡至82.4㎡，系爭地上權之權利範圍復僅10分之1 至10分之2 不等，可知被告實際利用系爭土地之面積範圍並非全部，原告並已出售系爭土地之部分所有權，自不得請求領取全部租金，是本件原告倘得請求調整或酌定租金，應以地價稅額漲幅10% ，並依被告地上權之權利範圍及實際使用面積、並以原告就系爭土地之應有部分比例相乘之數額為適當等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠原告為系爭土地共有人，被告為系爭土地之地上權人，設有
如附表一所示之系爭地上權，且系爭地上權之存續期間、地租欄位於土地登記簿、土地登記謄本上均記載為「空白」。
㈡被告分別為附表二房屋之所有人。
㈢被告陳瑱華就系爭土地以每年租金1,000 元，為原告提存10
3 至105 年之地上權租金共計3,000 元，被告安傳之就系爭土地以每戶每年租金137 元，為原告提存105 至106 年地上權租金共548 元等事實，有土地登記謄本、建物登記謄本、本院105 年度存字第1711號提存通知書、新北市中和地政事務所106 年6 月28日新北中地籍字第1064070224號函及附件、本院106 年度存字第287 號提存通知書、新北市中和地政事務所106 年7 月28日新北中地籍字第1064072041號函及附件、另案判決在卷可稽（見板司調字卷第11頁至第21頁、第25頁、第29頁至第30頁、第33頁，本院卷一第79頁、第115頁至第197 頁、第235 頁、第265 頁至第548 頁，本院卷三第103 頁至第122 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷原告主張系爭地上權未定存續期限，附表二房屋現已不堪使用，請求定其存續期間為3 年，並調整或酌定系爭地上權租金，惟均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠系爭地上權是否未定有存續期限？㈡原告請求酌定系爭地上權之存續期間自起訴狀繫屬本院之日起算3 年，有無理由？㈢原告先位請求調整系爭地上權租金，備位請求調整被告安傳之、陳瑱華之地上權租金，並酌定被告林江楓等4 人、林榮華之地上權租金，有無理由？㈣如原告得請求調整或酌定地上權租金，租金應核定為多少？茲分述如下：㈠系爭地上權是否未定有存續期限？⒈原告主張系爭地上權未約定存續期限，被告抗辯依土地登記
謄本、土地登記簿之記載，系爭地上權存續期間登記為空白者，應屬永久存續之地上權云云。查系爭地上權之存續期間於土地登記謄本上記載為「空白」一節，為兩造所不爭執，而原告於本院另案聲請函詢地上權記載為「空白」之意義及相關法令依據，經新北市中和地政事務所函覆：「…二、查35年10月2 日制定公布並於同日施行之土地登記規則第80條規定：『聲請為地上權設定或移轉之登記時，聲請書內應記明地上權設定之目的及範圍，其登記原因定有存續期間或地租並付租時期者，亦同。』（附件一之第290 頁）；嗣為簡化申請書格式，避免重複書寫，上開規定於69年1 月修正時已刪除（附件一之第271 、272 頁）；復為配合99年2 月3日修正公布之民法第832 條、第836 條至第836 條之2 、第
838 條等規定，當事人申請設定地上權登記，經登記後，已為地上權等之內容，方能發生物權效力，使足以對抗第三人，爰依上開規定及配合登記實務作業而增訂現行土地登記規則第108 條之1 第1 項有關申請地上權設定登記，登記機關應依約定記明存續期間等事項之規定（附件一之第56頁），合先敘明。三、查本所地籍資料，旨揭標的地上權係於民國62年間以板登字37485 收件號辦竣地上權登記，權利人陳三育，存續期間欄位空白。參依當時土地登記規則規定，存續期間係依當事人雙方間之約定，倘當事人間未約定，且向登記機關申請地上權登記時案附申請書或契約書皆未載明存續期間，登記簿之存續期間欄位則未予登載而有空白之情形。惟前開案件因逾15年保存年限業已銷毀，本所無檔存原案可稽，故本案土地於登記簿所載存續期間欄位空白係當事人間合意約定，抑或未約定之結果，本所自無從據以判別或推知。」等內容，有新北市中和地政事務所106 年11月7 日新北中地登字第1064077452號函在卷可參（見本院卷三第100 頁至第101 頁）。
⒉由上開函文可知，依當時有效之土地登記規則，申請辦理地
上權登記時，如當事人檢附之申請書或契約書均未載明存續期間時，地政機關即未予登載而留白。再本院依原告聲請調取系爭地上權登記資料，斯時之116-65、116-63地號土地於67年分別經訴外人陳華生、鄭金龍以確定判決登記地上權，嗣後各讓與訴外人齊周正、陳華生，並由地政機關核發他項權利證明書，該他項權利證明書上就存續期間之欄位均未填載而留白，於土地登記簿則登載為「空白」，並沿用於後續登記等情，亦有新北市中和地政事務所106 年7 月28日新北中地籍字第1064072041號函及所附土地登記簿、地上權設定資料等在卷可佐（見本院卷一第265 頁至第480 頁），足認系爭地上權就存續期間登載為「空白」，應係設定地上權之初即未載明存續期間，而非係指當事人間約定有永久存續期限。復參以系爭地上權之設定目的係在使系爭土地得供附表二房屋作為基地使用，而房屋無永久存續可能，亦為一般常理，尚難認系爭地上權有約定為永久存續之必要性。此外，本件被告陳瑱華係陳華生長女，被告安傳之、林榮華、魏碧珠之地上權亦均係於67年間分別直接受讓自陳華生、鄭金龍而來，亦有上開新北市中和地政事務所函所附資料可查，是倘當時原告與陳華生、鄭金龍等地上權人確有約定永久存續期限，被告當可提出相當事證以為佐證，然被告卻未能提出任何證據資料以實其說，是被告以繼續使用收益附表二房屋為目的，而由前手繼受取得系爭地上權（詳後述），自應以土地登記簿之登載公示內容為形式上認定，即系爭地上權並未約定存續期間。是原告主張系爭地上權係未定存續期限，洵屬可採。
⒊被告雖抗辯依最高法院86年度台上字第3585號、臺灣高等法
院103 年重上字第226 號判決見解，土地登記謄本上存續期間經記載為「空白」者，係指沒有期限，亦即永久存續云云。惟查，系爭土地於67、68年之他項權利證明書上，存續期間之欄位均未填載而留白，並非登載為「空白」一節，業如前述，且細繹上開最高法院判決之個案事實為，土地登記簿謄本上之存續期間欄位記載為「無期」，而地政機關轉載時將存續期間改列為「空白」，故認該案所指地上權應係永久存續，核與本件土地登記簿上欄位自始係記載「空白」，且他項權利證明書自始未記載任何存續期間之情形，顯然有別，尚不得比附援引。另被告援引之上開臺灣高等法院判決並無拘束本院之效力，且該判決並未向地政機關詢明登載「空白」之意義為何，亦與本件判決基礎不同。是被告持上開實務判決見解，抗辯系爭地上權之期間應為永久存續云云，尚無可採。
㈡原告請求酌定系爭地上權之存續期間自起訴狀繫屬本院之日
起算3 年，有無理由？⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目
的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833 條之1 定有明文。
又該條規定係於99年2 月3 日修正公布，自公布後6 個月施行，且於修正施行前未定有期限之地上權，亦適用之，亦為民法物權編施行法第13條之1 、第24條第2 項所明定。次按形成判決固於判決確定時，始發生形成力，惟此係指形成力本身發生之時期而言，倘形成判決之內容係使其標的之法律關係溯及既往而發生、變更或消滅者，則於發生形成力之際，其所形成之法律效果即溯及既往發生。本件上訴人訴請定系爭地上權存續期間，性質上屬形成之訴，法院所定存續期間之起算日，似非不得溯及既往發生效力（最高法院104 年度台上字第2157號判例參照）。
⒉查附表一編號1 、7 所示地上權均係68年1 月8 日登記為被
告安傳之、林榮華所有；附表一編號2 至5 所示地上權原係68年1 月8 日登記為魏碧珠所有，嗣魏碧珠去世，由被告林江楓等4 人於106 年2 月15日因分割繼承取得；又附表一編號6 所示地上權係於67年5 月8 日登記為陳華生所有，嗣由被告陳瑱華於98年9 月15日因分割繼承取得等情，有新北市中和地政事務所106 年7 月28日新北中地籍字第1064072041號函所附資料在卷可憑（見本院卷一第265 頁至第480 頁），堪認系爭地上權之存續期間均已逾20年。又系爭地上權未定有存續期間一節，亦經認定如前，故系爭地上權雖係於民法物權編99年1 月5 日修正前所設定，亦得適用民法第833條之1 規定（民法物權編施行法第13條之1 參照），則原告依上開規定，請求酌定系爭地上權之存續期間，應屬有據。被告抗辯附表二房屋結構穩定，屋況良好，並無任何不堪使用之情，故系爭地上權供附表二房屋為基地使用之成立目的現仍存在，並無定地上權存續期間之必要云云。惟稽民法第
833 條之1 規定之文義，該條內容為未定存續期限之地上權，如「存續期間逾20年」或「地上權成立目的已不存在」者，當事人即得請求法院酌定地上權之存續期間，非必以地上權成立目的已不存在為要件，是被告此部分抗辯，容屬有誤，自不可採。
⒊次查，附表二房屋均為鋼筋用混凝土造，主要用途為住家用
，且均係於68年7 月26日建築完成，有建物登記謄本在卷可考（見板司調字卷第20頁至第22頁、第25頁、第29頁至第31頁），是附表二所示房屋迄今使用已逾40年，堪以認定。再本院依原告聲請送由新北市建築師公會鑑定，鑑定結果為：「建築整體結構耐久性狀況以建築結構評估專用程式PSERCB驗證其耐震能力，計算結果風險值R 達到40.36 ，因為30﹤R=40.36 ﹤45，依目前使用狀況尚無安全虞慮，惟依據建築物結構耐震能力分析仍屬老舊危險建築之列，尚存耐震風險，建議可再進行耐震能力詳評。本案以鋼筋混凝土殘餘壽命預測法分析建築物殘餘壽命，試算得本鑑定標的建築物之耐用年數評估為23.5年」，有系爭鑑定報告書在卷可憑（另置卷外）。原告雖主張依固定資產耐用年數表，附表二房屋之耐用年限僅為50年、將屆不堪使用狀態，且依系爭鑑定報告可知，附表二房屋可能未達5 級強震即予破壞，且各層平均強度未達單層平均強度之平均值、多個混凝土試體抗壓強度未達標準，則系爭鑑定報告認附表二房屋之使用年限可達23.5年，尚有可疑等語。然固定資產耐用年數表乃係行政院財政部依所得稅法第121 條規定所訂定，僅係用以作為固定資產折舊之基礎以利所得稅稅額之計算，並非指建物實際之耐用年數，自不足以作為附表二房屋使用年限之唯一依據。又附表二房屋固有單層試體平均強度及單一試體之混凝土抗壓強度不足之情形，惟查，本件鑑定人係參考附表二房屋現況、混凝土抗壓強度試驗、混凝土中性化深度試驗、氯離子含量、鋼筋掃描檢測結果，以鋼筋混凝土殘餘壽命預測法評估後得出耐用年限為23.5年，且輔以建築結構評估專門程式PS
ER CB 驗證後，結果為附表二房屋可耐5 級強震，然考量混凝土鑽心取樣試體檢測結果及樑柱鋼筋掃描結果，對耐震能力採較保守估計，故建議再進行耐震能力詳評等情，業詳載於系爭鑑定報告中，堪認鑑定人已將單層試體平均強度及單一試體之混凝土抗壓強度不足之情形列入考量，且原告未指出鑑定方法有何未盡或欠缺完備情事，導致鑑定結果有錯誤或與經驗法則顯然相悖，則鑑定人本其專業知識，依據附表二房屋現況及各項檢測結果，判斷附表二房屋尚可使用年限為23.5年，堪以採信。是本院參酌系爭鑑定報告結論，併斟酌系爭地上權之成立目的、附表二房屋均係鋼筋用混凝土造，主要用途為住家之種類、性質及利用狀況，且系爭地上權迄今已存續逾40年，影響原告對於系爭土地之使用、收益之權利難謂不重大等一切情狀，認應以系爭鑑定報告所載附表二房屋之安全使用年限23.5年即23年6 個月定系爭地上權之存續期間為適宜。再系爭鑑定報告之耐用年限係以附表二房屋建造完成日計算至系爭鑑定報告完成日，而非以本件訴訟繫屬日為計算基準日，是系爭地上權存續期間應自系爭鑑定報告完成日即109 年5 月6 日起算，並非以本件訴訟繫屬日為計算基準日，爰酌定系爭地上權存續期間如附表一「地上權存續期間」欄位所示以兼衡兩造利益，又本件原告訴請定系爭地上權存續期間，性質上既屬形成之訴，依前揭判例要旨，於本件判決確定後即溯及既往發生效力，則原告請求定系爭地上權之存續期間均自本件起訴繫屬日起算3 年，尚屬無據。
⒋至被告抗辯任意終止合法之地上權無異剝奪被告之財產權，
，應不許原告嗣後任意終止云云。惟查系爭地上權未定期限，業如前述，是被告基於系爭地上權在系爭土地上興建房屋居住使用，固屬合法，然其使用期間尚非永久無期限，且已造成原告無法完全使用收益系爭土地，致原告就系爭土地之所有權能受限，是系爭地上權之存續期間久懸未決均不利於兩造，則酌定系爭地上權存續期間，非但可確認被告所有之附表二房屋合法使用占有系爭土地之權益期間，亦可保障原告就系爭土地所有權之使用收益權能，當可兼顧兩造權益，況附表二房屋將來於系爭地上權存續期間屆至時，倘仍具相當經濟價值，尚得依民法第840 條請求系爭土地所有人按建物時價為補償或延長地上權期間，復足使被告權益獲得相當保障，是被告抗辯酌定系爭地上權存續期間，無異剝奪被告財產權，應不許原告終止云云，尚無足取。
㈢原告先位請求調整系爭地上權租金，備位請求調整被告安傳
之、陳瑱華之地上權租金及酌定被告林江楓等4 人、林榮華之地上權租金，有無理由？⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文。又地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租顯失公平者，當事人得請求法院增減之。未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有權人得請求酌定其地租，民法第835 條之1 第1 項、第2項亦各有明文。其立法理由為土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，爰增訂第1 項，由當事人提起民事訴訟，請求法院以判決增減其地租，以期允當等語，是本條項規定，實乃民法第227 條之2 情事變更原則於地上權租金調整之具體化，故於未定期限之地上權設定情形，契約當事人雖有約定地租之數額，惟倘契約成立後，土地周邊環境，工商繁榮之程度，地上權人利用土地之經濟價值及所受利益等，已有變更，非當時所得預料，而地租依原約定內容計算顯失公平者，土地所有權人自得依民法第22
7 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金。原告雖主張依民法第835 條之1 請求調整系爭地上權租金，惟民法第835條之1 係於99年2 月3 日民法物權篇修正時新增之條文，且無溯及既往規定，而系爭地上權係最早係於67年間為登記，），當無前揭規定之適用，是原告依民法第835 條之1 規定，請求調整或酌定系爭地上權租金，要屬無據。
⒉原告主張依另案判決可知，原告與被告安傳之就系爭土地曾
有不定期租約存在，並有租金約定，此租金約定應轉換為系爭土地之地上權租金，且被告安傳之、陳瑱華均曾就系爭土地為原告提存地上權租金，可證被告安傳之、陳瑱華與原告間就系爭地上權確有租金約定，而其他被告所有之房屋均屬同棟建物，應可推知當初亦有租金約定等語，並提出本院10
5 年度存字第1711號提存通知書、106 年度存字第287 號提存通知書、另案判決為憑（見板司調字卷第33頁，本院卷一第235 頁，卷三第103 頁至第122 頁）。惟查，另案判決中所載被告安傳之所承租之土地為臺北縣○○鎮○○○○○段○○○○段000000地號土地，並非系爭土地，自無從以另案判決認定原告與被告安傳之間就系爭土地有租金約定。至被告安傳之、陳瑱華固曾就系爭土地分別為原告提存105 年至
106 年地上權租金548 元、103 年至105 年地上權租金3,00
0 元，然，系爭地上權之地租欄位記載為「空白」，有系爭土地土地登記謄本可查（見本院卷一第179 頁至第197 頁），且非全部被告均辦理地租提存，被告安傳之、陳瑱華復僅就部分年度地租辦理提存，要難僅憑上開提存通知書逕認原告與被告安傳之、陳瑱華間就系爭地上權存有地租之約定，況兩造間倘有地租之約定，何以原告未對任一被告請求過任何一期之地租，原告復未就兩造有約定地租一節舉證以實其說，是原告依民法第835 條之1 第1 項或第227 條之2 第1項規定，先位請求調整系爭地上權地租或備位請求調整被告安傳之、陳瑱華之系爭地上權地租，即屬無據。
⒊又原告主張如原告與被告林江楓等4 人、林榮華就系爭地上
權並無租金約定，則依民法第227 條之2 第1 項規定，請求酌定地租等語。經查，系爭土地之公告現值自62年12月間之每平方公尺983 元，迄至106 年1 月間已調整為每平方公尺15萬8,000 元，有系爭土地歷年公告地價查詢資料在卷可稽（見本院卷二第75頁至第81頁），漲幅為160 餘倍，且系爭地上權設定距今已逾40年，系爭土地附近之周圍生活機能、土地利用等情形，顯與系爭地上權設定時之四周環境、交通、生活便利、經濟繁榮程度不可同日而語，堪認目前系爭土地之價值與系爭地上權設定時之價值，已有大幅提升，且此非當事人行為時所得預料，亦非可歸責於當事人所致，參以被告並非原告之派下員或具有何特殊利害關係，倘仍由被告林江楓等4 人、林榮華持續以無對價方式，繼續占有使用系爭土地，在原告無任何租金收入之情形下，復不能就系爭土地另為使用、收益，卻需負擔逐年攀升之地價稅，顯屬有失公平，是原告依民法第227 條之2 第1 項規定，請求就被告林江楓等4 人、林榮華之地上權即附表一編號2 至5 、7 所示地上權酌定租金，核屬有據。
㈣如原告得請求調整或酌定地上權租金，租金應核定為多少？
自何時起算？⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10% 為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。第按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。本院審酌系爭土地之地目為建，位處新北市永和區內，距離頂溪捷運站僅5 分鐘之步行距離，鄰近周圍均為住宅，自巷口右轉約200 公尺即達永和中正橋，步行可達頂溪捷運站商圈及公車站，周遭有學校、商家、醫院等情狀，有現場照片、GOOGLE地圖、本院109 年11月2 日勘驗筆錄在卷可佐（見板司調字卷第34頁至第38頁，本院卷三第189 頁至第193 頁），堪認系爭土地交通便利、生活機能甚佳，參以附表二房屋坐落面積、位置、系爭土地之經濟價值、當前社會經濟發展情形，暨系爭地上權成立之目的為建屋居住使用等一切因素，認被告林江楓等4 人、林榮華各所有即附表一編號2 至5 、7 所示地上權，按年依系爭土地之當年度申報地價年息8%計算地上權租金即附表一「每年租金」欄計算式所示租金，應屬適當，原告主張以申報地價之年息10% 作為租金之計算標準，顯屬過高。
⒉被告雖抗辯應僅以地價稅增漲稅額，作為調整地租依據云云
。惟調整、酌定系爭地上權地租之目的，本在決定被告所應給付使用系爭土地之對價，非為原告分擔租稅費用，原告所負擔之相關稅賦，僅係使用系爭土地之費用一部，自不能以此推認被告僅需負擔租稅費用作為使用系爭土地對價即為已足，則被告上開抗辯，委無足採。被告另抗辯附表二房屋未使用系爭土地之全部面積，不應以系爭土地之全部面積作為計算地上權租金之依據云云。查附表二房屋固未占用系爭土地之全部面積，然系爭地上權之權利範圍亦非全部，故於計算地上權租金時，僅須乘以設定地上權之權利範圍即可適切反應被告占有使用系爭土地之情形，尚無以系爭房屋占用系爭土地之面積比例，作為地上權租金計算基準之必要。
⒊末按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民
法第442 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院82年度台上字第1877號判決意旨可參）。是地上權之地租酌定，因與租金調整之法理一致，其起算時點之認定亦應採相同標準，即應以土地所有人調整租金之意思表示到達地上權人時起算。查本件起訴狀繕本係於105 年12月21日送達被告林榮華，於105 年12月23日寄存送達被告林江楓等4 人之被繼承人魏碧珠，有本院送達證書在卷可稽（見板司調字卷第53頁、第63頁），堪認於斯時原告請求調整租金之意思表示即已到達，故原告主張酌定系爭地上權租金之起算日，應以起訴狀繕本送達被告林榮華之日即105 年12月21日、送達魏碧珠之日即106 年1 月2 日為起算日，核屬有據，逾上開範圍之請求（即原告備位請求自本訴訟繫屬日即105 年11月23日起酌定租金之部分），即非有據。
五、綜上，原告主張系爭地上權未定期限及租金，依民法第833條之1 、第227 條之2 第1 項，請求酌定系爭地上權之存續期間、租金，應屬可採，從而，原告請求酌定系爭地上權之存續期間為如附表一「地上權存續期間」欄位所示，即均自
109 年5 月6 日起至132 年11月5 日止，且被告林江楓等4人自106 年1 月2 日起、被告林榮華自105 年12月21日起，按年給付原告如附表一「每年租金」欄計算式所示租金，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 110 年 3 月 30 日
民事第七庭 審判長法 官 陳映如
法 官 王婉如法 官 蔡惠琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
書記官 黃筱玲