臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第65號原 告 蔡欣霖訴訟代理人 劉佳強律師被 告 張世興訴訟代理人 朱逸群律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國106 年7 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之；被告自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 項、第2 項、第4 項後段定有明文。原告原起訴聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○○○路0 段00號12樓房屋（新北市○○區○○段○○○○○號，下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告；㈡被告應將系爭房屋如起訴狀附表所示之鑰匙返還予原告，另請求被告給付違約金新臺幣（下同）10萬元（併同其他請求聲明被告應給付15萬8,287 元及法定遲延利息），嗣於訴訟中，以書狀撤回前開聲明㈠、㈡及違約金10萬元部分之請求（見訴字卷第158 頁至第163 頁），被告該書狀送達後未提出異議，依上開規定，視為同意原告撤回，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第25
5 條第1 項但書第2 款、第3 款分別定有明文。原告原起訴請求被告給付計算至民國105 年10月31日止積欠租金、賠償律師費用5 萬5,000 元（併同其他請求聲明被告應給付15萬8,287 元及法定遲延利息），及自105 年11月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害賠償3 萬元，嗣於訴訟中將前開積欠租金變更計至105 年10月18日止，另請求自105 年10月19日起至105 年10月31日之無權占用系爭房屋之不當得利1 萬2,581 元，及將律師費用變更為4 萬元（併同其他請求聲明被告應給付4 萬3,287 元及法定遲延利息），復將自105 年11月1 日起至返還系爭房屋之日止按月給付不當得利部分，變更為請求被告給付17萬7,000 元（即自105 年11月1 日起至106 年4 月27日止之不當得利）及法定遲延利息，核其就積欠租金、律師費用及自
105 年11月1 日起按月給付不當得利部分，均乃減縮其應受判決事項之聲明，而105 年10月19日起至105 年10月31日止之租金請求變更為不當得利請求，乃基於被告占有使用系爭房屋之同一基礎事實，與上開規定均屬相符，被告雖表示不同意原告所為訴之變更，惟仍應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告於105 年5 月1 日委任訴外人即太平洋房屋林口長庚加
盟店之不動產營業員李嘉修代為出租原告所有系爭房屋，原告於105 年5 月24日即經由李嘉修之仲介而與被告就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約明租賃期限自
105 年7 月1 日起至107 年6 月30日止，計2 年，租金為每個月3 萬元，被告應於每月5 日前繳納，每次應繳納2 個月份，被告並先行給付105 年7 、8 月份租金合計6 萬元予原告。另被告並交付原告擔保金6 萬元。此外，原告於交付系爭房屋之同時，亦交付系爭房屋之相關設備及鑰匙予被告。㈡原告於105 年7 月底忽經由李嘉修轉知被告因系爭房屋未能
使用光纖網路之故而欲提前終止系爭租約，然因光纖網路本非原告依約所須提供予被告，是原告遂向被告表明欲依系爭租約第3 條第2 項第2 款及第6 條第2 、4 項之規定請求被告給付違約金10萬元，並以被告所給付之擔保金6 萬元加以扣除，詎被告拒絕而向新北市政府提起消費申訴爭議，兩造並於105 年9 月20日在新北市政府法制局由消費者保護官以為協商，原告並曾一度表明願就系爭租約所約定之10萬元違約金僅以被告所交付之擔保金6 萬元為抵充即可，詎被告竟仍堅持原告須返還擔保金6 萬元及105 年8 月份之租金3 萬元外，就被告主張終止契約前之105 年7 月份租金3 萬元部分，亦要求原告應一併加以返還，誠難為原告所得接受，是兩造遂協商不成立。
㈢被告雖於105 年7 月底即已轉知原告表明欲終止系爭租約之
意，惟始終仍未將系爭房屋之鑰匙返還，致原告無從進入系爭房屋內，亦無從窺知系爭房屋內是否尚有留存被告之物品，況被告無正當理由而欲提前終止系爭租約，亦未給付105年9 、10月份之租金予原告，當屬拒絕給付，自亦屬違約事由，故原告於105 年10月14日寄發桃園府前郵局第001218號存證信函予被告，向被告表明終止系爭租約暨請求被告返還系爭房屋之鑰匙暨給付扣除擔保金及105 年8 月份租金後尚有不足之違約金暨代墊水電費合計8 萬8,287 元，詎被告於
105 年10月18日收受後全無回應，是原告不得不提起本件訴訟。
㈣原告請求被告給付之金額，臚列如下：
⒈兩造間系爭租約業於105 年10月18日被告收受原告存證信函之日起即告終止，則原告請求被告給付下列金額：
⑴105 年9 月1 日至105 年10月18日止積欠之租金：
依民法第439 條前段、系爭租約第3 條第1 項，於系爭租約經合法終止或租期屆滿前，被告負有按月給付租金3 萬元予原告之義務。被告於承租時已先付105 年7 、8 月份租金，故迄至系爭租約於105 年10月18日終止前，尚積欠租金4 萬7,419 元【3 萬元＋（3 萬元×18/31 日）＝4 萬7,419 元】。
⑵代墊水電費3,287 元：
依系爭租約第6 條第1 項約定，系爭房屋之水電費應由被告負擔，被告於105 年7 月底向原告表明欲終止系爭租約後即不聞無問，原告乃不得已先行代墊本應由被告負擔之105 年
6 月21日起至105 年8 月2 日止之水費167 元、105 年6 月24日起至105 年8 月24日止之電費3,120 元，合計3,287 元，被告因而受有利益，原告自得依系爭租約前開約定及民法第179 條規定請求被告返還。
⑶律師費用4 萬元：
系爭租約第7 條第3 項約定任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方因涉及之訴訟費、律師費，而本件訴訟之提起，係源於被告違法終止系爭租約，復未依約給付租金，亦未將系爭房屋騰空遷讓、鑰匙返還予原告所致，被告就原告因而支出律師費用自有賠償之責。而依財政部所頒布
105 年度執行業務者收入、費用標準，律師執行代理民事訴訟程序之收入標準於直轄市及市係為4 萬元，故原告請求被告賠償原告律師費用4 萬元。
⑷105 年10月19日至105 年10月31日無權占用系爭房屋所應返還之不當得利：
被告於收受原告終止系爭租約之存證信函翌日起，即屬無合法權源占用原告所有系爭房屋，並因而受有利益而致原告受有損害，故原告依民法第179 條規定，請求被告給付105 年10月19日起至105 年10月31日止之之不當得利1 萬2,581 元【3 萬元×13/31 日＝1 萬2,581 元】。⑸據此，被告本應給付原告上開金額合計10萬3,287 元，經依
系爭租約第3 條第2 項第2 款及第6 條第2 項之約定，而以被告所交付之擔保金6 萬元予以抵充，是被告自仍負有給付原告4 萬3,287 元之義務。
⒉被告於收受原告終止系爭租約之存證信函翌日起，即屬無合
法權源占用原告所有系爭房屋，除受有不當得利外，亦係對原告就系爭房屋之所有權造成侵害，而被告業於訴訟中之10
6 年4 月28日將系爭房屋暨其鑰匙返還予原告，是原告依民法第179 條及第184 條第1 項前段之規定，請求被告給付自
105 年11月1 日起至106 年4 月27日止之不當得利及損害數額為17萬7,000 元【計算式：3 萬元×5 月（即105 年11月份至106 年3 月份）＝15萬元；3 萬元×27/30 日＝2 萬7,
000 元（即106 年4 月1 日至106 年4 月27日）。二者共計17萬7,000 元】。
㈤對被告答辯之陳述：
⒈被告雖稱其業於105 年7 月23日即自系爭房屋遷出，惟其既
仍持有系爭房屋之大門、社區、窗戶之鑰匙及磁扣與車道感應器，自仍得自由進出、使用系爭房屋，仍對系爭房屋具事實上之管領力，此觀被告於106 年3 月5 日凌晨4 時許仍得自由進出系爭房屋所屬社區乙節，即足證之，是系爭房屋自仍屬由被告無權占有中。據此，被告當負有返還無權占用系爭房屋期間內所獲得相當於租金之不當得利予原告之責甚明。
⒉被告提出影片檔案光碟，稱其有返回系爭房屋處而發見系爭
房屋之大門門鎖已遭更換等云云，然自系爭房屋交付予被告迄今，系爭房屋之大門門鎖皆維持原有之狀態，故無如被告所指更換門鎖之事實。又被告雖提出影片檔案欲證明系爭房屋之門鎖業遭原告加以更換，然因系爭房屋所屬社區各樓層房屋之方位、大門、門鎖之樣式皆屬一致，觀諸被告所提出之影片檔案並未有攝得其所拍攝房屋大門之房屋門牌號碼，是能否確認其所拍攝者確屬系爭房屋之大門，實已有疑。復以，被告曾於106 年3 月18日自行致電予原告而欲聯繫返還房屋點交事宜，經原告請其與訴訟代理人聯絡而未有下文。然被告於該通電話中乃不斷向原告陳稱其係承租6 樓房屋之房客，然觀系爭房屋係位處12樓，則被告所提出之影片檔案是否有誤記樓層以致所拍攝者非系爭房屋大門，亦非無疑。⒊被告又稱其自行更換系爭房屋內之燈具係本於為原告管理之
意思，進而主張其得依民法第176 條第1 項之規定以其因而所支出費用1 萬元與原告之請求以為抵銷。然觀被告係於兩造間租賃關係存續中之105 年7 月3 日為更換，被告本於租賃關係就系爭房屋本即有使用之權限，則其擅將系爭房屋內之燈具以為更換，顯係為供己於租賃期間內以為使用，衡諸最高法院102 年度台上字第912 號民事判決所揭之旨，顯非係出於為原告管理之意思，自與無因管理請求權之成立要件未符。況「乙方於本租賃契約終止或租賃期滿，應將房屋恢復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權利，且不得向甲方請求遷移費或任何費用」，為系爭租約第4 條第2 項所約明。職此，被告於租賃契約終止後本負有將系爭房屋回復原狀後交還予原告之義務，則就被告所更換之燈具部分，被告毋寧反負有將之拆除並將原告原有燈具加以恢復之義務。是以，益得證被告更換燈具斷非係為原告管理之意，誠與無因管理請求權之成立要件不符，是被告主張依民法第176 條第1 項之規定以為抵銷云云，自非可採。
⒋依系爭租約第4 條第2 項約定，被告非但不得藉支出有益費
用而致增加系爭房屋價值為由向原告請求外，反應負有將系爭房屋回復原狀後返還予原告之責，誠屬與民法第431 條第
1 項規定相反之特約，當生排除民法第431 條第1 項規定之效，被告自無據之以向原告請求之可能。又民法第431 條規定尚以承租人所支出者係為有益費用為要件。惟觀兩造間所簽立之設備收據所載，業已載明「【其他】LED 燈組客廳雙管＊2 、走道單管＊1 、廚房單管＊1 、房間單管＊1 」等文字，並經被告加以簽名確認，可證系爭房屋本即有裝設LE
D 燈具，除再次證明被告自行更換燈具係為供己使用外，亦可證系爭房屋並不因被告自行更換燈具而致價值增加，被告所因而支出之費用得否認係屬「有益費用」，實有疑義。退步言，縱認被告得依民法第431 條第1 項之規定以為請求，惟被告所主張之1 萬元顯係為有益費用而非系爭房屋之現存增價額，是姑縱暫毋論燈具之更換有無致生房屋價值增加之可能，然此既屬對被告有利之事實，被告自應須就系爭房屋確有因而增價既其增加之價值若干等節負舉證之責。
⒌又兩造於106 年4 月28日就系爭房屋辦理點交事宜之際，雖
確認被告有自行更換燈具之事實，惟同時亦發見系爭房屋主臥室所裝設之窗簾因窗戶未關閉而生有損壞之情事。當場由原告之代理人陳香蓁、原告之訴訟代理人、被告及被告之訴訟代理人朱逸群律師以為協商，兩造遂達成原告就所受窗簾損壞部分不向被告請求賠償，而被告亦同意其所自行更換燈具任由原告處理而不另向原告請求之協議。承此，兩造爰簽立點交協議書，並各自於協議書所載「甲方於簽訂本協議書之同時，業已確認房屋暨其附屬設施並未遭毀損破壞」及「乙方於簽訂本協議書並返還房屋予甲方之同時，確認於房屋內已無未搬遷之物品，若尚遺有未搬遷之物品，乙方同意均由甲方得自行處理，乙方絕無異議」後簽名確認以表同意。據上，被告於簽立上開點交協議書之際，既有其之訴訟代理人偕同在場而共為協商並向其說明點交協議書之內容，當得證被告係本於自由意志而簽立點交協議書，當亦已同意其所自行更換之燈具任由原告自行處理而拋棄其所稱1 萬元有益費用之請求權。是以，被告現復翻異主張其仍欲就所支出更換燈具之1 萬元與原告請求之賠償互為抵銷或請求賠償等云云，自無理由。
⒍按「任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方
之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費」（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用」，為系爭租約第7 條第3項所約明。據此，倘因承租人即被告或出租人即原告有所違約而致損害他方之權益，並進而涉訟者，依上開約定，自得對他方請求賠償因而所支出之律師費用。被告主張原告之違約事由，無非即係指原告於兩造簽訂系爭租約之際本有告知系爭房屋得裝設光纖網路，然嗣被告發見系爭房屋未能裝設光纖網路，故系爭房屋欠缺原告出租時保證之設備等云云，然原告就被告主張原告於簽訂系爭租約之際有向被告保證系爭房屋得裝設光纖網路乙節加以否認。衡諸一般房屋租賃之常情，房屋網路之裝設率由承租人自行申辦、安裝，由出租人負責申辦、安裝網路誠屬少見，是被告主張原告有向伊保證系爭房屋得安裝光纖網路乙節，誠與常情有悖，已難採信。復就房屋租賃而言，出租人所負之給付義務，通常僅限於交付適於居住之房屋，即除房屋本體外，至多僅擴及水、電、瓦斯或天然氣等設備。職此，誠難謂光纖網路係屬一般房屋租賃契約雙方當事人所重之標的，是被告之主張亦與通常房屋租賃契約所著重之標的不符。末以，苟得否裝設光纖網路果係如被告所稱係伊承租房屋之要求或著重之點，且觀被告陳稱其有於租屋時先行詢問乙節，則何以被告未將得裝設光纖網路乙節要求載明於系爭租約中？又系爭租約根本未載明與光纖網路相關約定之前提下，焉能稱此係屬原告保證之設備？據上，被告現既未能就其所陳原告有於兩造簽訂系爭租約之際向其保證系爭房屋得裝設光纖網路乙節加以舉證，復其所述亦有如上反於房屋租賃常情，是當難認原告有何如被告所述之違約情事。承此，原告既無違約情事存在，自與系爭租約第7 條第3 項約定之要件有所不符，被告自無從據此約定請求原告給付律師費用5 萬元或主張以該律師費用5萬元與原告之請求互為抵銷等語。
㈥並聲明：⒈被告應給付原告4 萬3,287 元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告應給付原告17萬7,000 元，及自民事補充理由㈠暨訴之變更聲請狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告出租系爭房屋予被告時，其經手之仲介一再向被告表明
系爭房屋為智慧型公寓，可提供光纖網路上網，被告不疑有他，乃欣然同意加以承租，並未細看租約內容即行簽約。不料被告於105 年7 月1 日進住後竟發現系爭房屋根本無法上網，被告向中華電信公司申請裝設網路，該公司技術人員到場後告知被告系爭房屋內部並無光纖網路配置，被告縱使申請也只能將網路線拉到屋外，無法連到屋內。因系爭房屋欠缺原告出租時所保證之設備，導致被告生活上十分不便，被告乃於105 年7 月23日即經由「崔媽媽基金會」委請搬家公司自系爭房屋遷出，而未繼續占有使用，並經由承辦出租系爭房屋之仲介營業員李嘉修告知原告。職故，被告事實上自
105 年7 月23日起即未再繼續占有使用系爭房屋，亦未受有任何相當於租金之利益，原告訴請被告按月給付租金，及給付終止契約後相當於租金之不當得利等節，顯非有理。
㈡兩造簽訂系爭租約內固有約定承租人違約時應賠償他方因之
支付之律師費，然核其約定性質應屬違約金之一種，而系爭房屋係因原告欠缺應提供之設備，故被告終止租約自無違約情事，被告既無違約，原告此部分請求亦非有理，況被告自
105 年7 月23日起即未再繼續占有使用系爭房屋，且於遷離後即告知原告，原告當可迅速作相關之處裡。今原告拖延至數月後始終止合約及進行訴訟程序，而仍要求被告負擔律師費，顯非合理。另被告於106 年3 月16日言詞辯論庭稱原告已經持其備份鑰匙將門鎖換掉，並提出被證二影片檔檔案證明，是以原告要求被告給付6 個月租金合計17萬7,000 元部分應無理由。
㈢又被告進住後發現系爭房屋內之燈具均為較耗電之傳統燈具
，即自費將燈具更換為LED 燈具，共花費1 萬元，依民法第
431 條第1 項及第176 條第1 項規定，原告應將該費用返還被告。另被告因本件訴訟支出之律師費用5 萬元，亦應由原告加以賠償。再被告自105 年7 月23日起即未占有使用系爭房屋，雙方間之租賃關係已不存在，原告應將被告之押租保證金6 萬元返還予被告。是以原告共應給付被告12萬元，被告並主張與原告之請求加以抵銷。從而抵銷後原告應已無從請求被告賠償等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：原告主張其將系爭房屋出租予被告，惟被告以系爭房屋未能使用光纖網路而欲提前終止系爭租約，且未給付105 年9 月後之租金，而有違約情事，原告乃依系爭租約第7 條第5 項約定，寄發存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，而被告迄至訴訟中之106 年4 月28日始將系爭房屋點交返還予原告，故扣除被告交付之擔保金萬6 元後，請求被告給付積欠租金、代墊水電費、律師費用、105 年10月19日起至105年10月31日止之不當得利共計4 萬3,287 元，及105 年11月
1 日起至106 年4 月27日止之不當得利及損害賠償共計17萬7,000 元等語，被告固未否認其於系爭租約屆滿前，以系爭房屋未能使用光纖網路為由向原告表示欲提前終止，且其並未支付105 年9 月後之租金，然就其是否違約及應否賠償原告前開請求，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠系爭租約是否業經原告合法終止？㈡被告於106 年4 月28日將系爭房屋鑰匙交還前，是否無權占有系爭房屋？㈢原告得請求被告給付之數額為何？㈣被告得否以系爭租約擔保金6 萬元、更換燈具費用1 萬元及支出律師費用5 萬元，向原告主張抵銷？經查：
㈠系爭租約並未經原告於105年10月18日合法終止：
⒈按本租賃契約租賃期限未滿，一方擬解約時，需得他方之同
意，若乙方（即被告）提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即原告）10萬元違約金，如甲方擬提前收回房屋，亦應賠償乙方10萬元之違約金，此為兩造簽訂系爭租約第6 條第4 項所明定，有系爭租約1 份在卷可憑（見訴字卷第30頁）。而兩造約定系爭租約自105 年7 月1 日起至107 年6 月30日止，共計2 年，此參系爭租約第2 條亦可得知（見訴字卷第27頁），是倘兩造任一方欲於107 年6 月30日租期屆滿前提前終止系爭租約，依兩造之約定，若未能得他方之同意，亦可支付他方違約金而取得單方終止系爭租約之權利，反面言之，倘欲提前終止租約之一方未獲他方同意提前終止，亦未支付任何違約金予他方，其單方所為之終止即非合法，而不生終止系爭租約之效力。
⒉原告主張被告於系爭租約尚未屆滿前之105 年7 月底，經由
仲介李嘉修轉知稱因系爭房屋無法使用光纖網路而欲提前終止租約等語，為被告所不爭執（見訴字卷第101 頁），而該提前終止並未經原告同意，且被告亦未支付任何違約金予原告，此參兩造因系爭租約糾紛無法達成共識，而前往新北市政府法制局由消費者保護官進行協商，會中原告表示願放棄向被告請求違約金，而改以2 個月押金即擔保金抵充，然為被告所拒絕等情可知，有該局消費者保護官申訴案件處理紀錄1 份在卷可按（見訴字卷第37頁至第38頁），是被告雖向原告表示提前終止系爭租約之意思，惟其終止租約並未符合系爭租約前開內容，不生合法終止之效力，應屬明確。被告雖辯稱系爭房屋無法使用光纖網路，欠缺原告出租時所保證之設備，被告得提前終止系爭租約云云，然就原告曾承諾系爭房屋得使用光纖網路乙節，為原告所否認，且就此承諾內容亦未見於系爭租約內有所記載，被告復未提出任何事證以佐其說，其空言主張，自無可採。
⒊原告雖主張被告無正當理由而欲提前終止系爭租約，亦未給
付105 年9 、10月份租金予被告，當屬拒絕給付，亦屬違約事由，其已依系爭租約第7 條第5 項約定寄發存證信函向被告為終止租約之意思表示，該存證信函並於105 年10月18日送達被告而生終止效力云云。然查：
⑴系爭租約第7 條第5 項固約定兩造如有違約時，他方各得終
止系爭租約，有前開系爭租約在卷可憑（見訴字卷第32頁），且被告提前終止租約並非合法，如前所述，惟依系爭租約第6 條第4 項約定，被告未經原告同意，亦未支付違約金予原告即提前終止系爭租約，僅未生合法終止系爭租約之效力而已，即系爭租約依然有效存續，自難謂被告單方所為提前終止系爭租約之意思表示，猶有違反系爭租約第2 條關於租賃期限約定之情事，倘非如此，則原告一方面得主張被告提前終止租約之意思表示不生終止效力，另一方面復得主張被告提前終止租約之意思表示違反租賃期限之約定，實有邏輯上之矛盾，是原告主張被告未合法終止系爭租約而構成違約事由，其得依系爭租約第7 條第5 項規定終止租約，即非有據。
⑵又原告主張被告自105 年9 月起即未給付租金等語，雖未為
被告否認，然按土地法第100 第3 款規定「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時」出租人方得收回房屋，該條雖就不定期租賃契約所為規定，惟定期租賃，亦有同一理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例足資參照），且土地法第100 條為強行規定，不得以特約排除，為學界及實務通說（院字第二四一九號解釋參照），是被告未給付租金之數額，倘以擔保金抵償後，尚未達2個月以上者，原告仍不得以被告積欠租金為由而終止系爭租約，縱兩造約定被告僅需未按期給付租金即屬違約，原告並得據此終止系爭租約，該約定仍因違反土地法第100 條強行規定而無效。觀諸原告寄發存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示時，係於105 年10月14日所寄發，並於105 年10月18日送達被告，有原告提出中華郵政掛號郵件收件回執2紙在卷可憑（見訴字卷第48頁），惟斯時被告僅未依期支付
105 年9 、10月租金共計6 萬元，而被告於簽訂系爭租約時已交付擔保金6 萬元，此為系爭租約第3 條第2 項所載明（見訴字卷第28頁），是被告積欠租金6 萬元經扣除擔保金6萬元後，並無積欠租金，原告於被告積欠租金並未達2 個月以上時，即以存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，自非適法，堪認系爭租約並未經原告於105 年10月18日合法終止，是原告主張系爭租約業經其以存證信函於105 年10月18日終止云云，並非有據。
㈡被告於106 年4 月28日將系爭房屋鑰匙交還前，並非無權占有系爭房屋：
⒈系爭租約雖未經被告合法提前終止，亦未經原告合法以存證
信函終止，然兩造於訴訟進行期間，業於106 年4 月28日由被告點交系爭房屋及鑰匙予原告，有兩造簽訂之點交協議書
1 紙在卷可稽（見訴字卷第162 頁），參之該點交協議書乃記載「緣甲、乙雙方前就門牌號碼：新北市○○區○○○路○段○○號12樓房屋所簽訂之房屋租賃契約『業經終止』，茲為返還房屋、鑰匙之點交事宜，雙方協議如下：…」等語，堪認兩造於106 年4 月28日始合意提前終止系爭租約，被告並願交還系爭房屋及鑰匙予原告，並經原告同意收受，則系爭租約既於106 年4 月28日始告終止，則被告於該日前占有系爭房屋，乃基於系爭租約而為占有使用，自非無權占有系爭房屋，應屬明確，雖其自105 年9 月後即未給付租金予原告，然此僅係原告要否向被告請求租金之問題，原告既未舉證其於被告實際積欠租金經扣除擔保金後達2 個月以上時，有再次向被告為終止系爭租約之意思表示，被告縱有積欠租金情事，其於系爭租約存續期間占有系爭房屋，仍難謂係無權占有。
⒉至被告雖辯稱其已於105 年7 月23日已自系爭房屋遷出，原
告並已更換系爭房屋鑰匙，其自105 年7 月23日起即未實際占有系爭房屋云云。然被告固提出搬家公司「天興台北」10
5 年7 月23日搬運之簽收單1 紙為憑（見訴字卷第116 頁），惟被告遲至於106 年4 月28日始將系爭房屋及鑰匙點交返還予原告，則就系爭房屋有實際管領力之人，於106 年4 月28日前仍係被告，被告縱未居住於系爭房屋內，亦係被告得自行決意所為，原告無從干預，被告非得據此主張其並無占有系爭房屋。而被告雖另提出光碟1 片，主張其事後曾欲返回系爭房屋，惟系爭房屋之鑰匙已經原告更換云云，然經本院當庭勘驗該光碟，因拍攝角度關係，未能看出該大門之門牌號碼為何，有勘驗筆錄1 份在卷可憑（見訴字卷第165 頁至第166 頁），自難為有利於被告之認定，況被告另曾持電梯感應器操作系爭房屋所在社區電梯，且順利操作該電梯等情，亦有原告提出監視器畫面光碟1 份，並經本院勘驗確認，有勘驗筆錄1 份在卷可按（見訴字卷第166 頁），復且10
6 年4 月28日點交系爭房屋當日乃持被告交還之鑰匙開啟進入系爭房屋內，此為證人即當日代理原告點交之友人陳香蓁到庭證稱屬實（見訴字卷第185 頁），被告亦未否認此情（見訴字卷第167 頁），益徵被告於實際歸還系爭房屋鑰匙予原告前，仍可自由進出系爭房屋甚明，是被告前開所辯，顯無可採。
㈢原告得向請求被告給付之數額共計5 萬539 元：
⒈積欠租金部分：
兩造於系爭租約第3 條第1 項約定，被告應於每月5 日前給付租金3 萬元予原告（見訴字卷第28頁），而被告自105 年
9 月後即未給付租金，為被告所不否認，如前所述，則原告請求被告給付系爭租約於106 年4 月28日終止前之105 年9月1 日起至105 年10月18日止之租金共計4 萬7,419 元【3萬元×（1 又18/31 月）＝4 萬7,419 ，元以下四捨五入】，自屬有據。至被告雖辯稱其於105 年7 月23日已自系爭房屋搬遷，原告不得再請求給付租金云云，然其並未點交系爭房屋及鑰匙予原告，仍屬占有系爭房屋，如上所述，其自據此辯稱自105 年7 月23日後已無庸給付租金予原告云云，並無可採。
⒉水、電費用部分：
又兩造於系爭租約第6 條第1 項約定系爭房屋水、電費用係由被告自行負擔（見訴字卷第30頁），而系爭房屋於105 年
6 月21日起至105 年8 月2 日期間之水費為167 元，且於10
5 年6 月24日起至105 年8 月24日期間之電費為3,120 元，有原告提出台灣自來水股份有限公司105 年9 月份水費通知單、台灣電力公司105 年9 月繳費通知單各1 紙附卷可參（見訴字卷第49頁至第50頁），而被告就其並未繳納上開費用之事實並未爭執，則原告請求被告給付上開水費、電費共計3,287元，亦屬有據。
⒊律師費用部分：
另兩造固於系爭租約第7 條第3 項約定，倘若一方有違約情事致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之律師費（見訴字卷第31頁），而原告主張其提起本件訴訟係因被告違法終止系爭租約在前，復未依約給付租金及騰空返還系爭房屋及鑰匙，被告應賠償其支出之律師費用4 萬元云云。然被告提前終止系爭租約雖不生終止效力，然並未另構成違約事由，而系爭租約並未經原告合法以存證信函終止，乃兩造於106 年4 月28日合意終止，均如前述，是原告以被告有違約情事致其委請律師提起本件訴訟，依上開規定請求被告賠償律師費用4 萬元，尚非有據。至被告雖自105 年9 月起即未給付租金予原告，然原告提起本件訴訟時，被告積欠之租金尚未達原告可終止系爭租約之數額，即難認被告構成系爭租約第7 條第5 項所稱原告得終止系爭租約之違約情事，是原告主張因被告違約，而請求被告賠償其提起本件訴訟支出之律師費用4 萬元，仍非有據。
⒋105 年10月19日起至106 年4 月27日占有系爭房屋損害部分：
系爭租約經兩造於106 年4 月28日前合意終止前，被告並非無權占有系爭房屋，如前所述，是被告自105 年10月19日起至106 年4 月27日期間仍占有系爭房屋乃基於系爭租約，被告雖未給付租金予原告，亦係積欠租金之問題，而非無權占有受有相當於租金之不當得利，抑或侵害原告所有權致原告受有損害，是原告依民法第179 條、第184 條第1 項規定，請求被告給付該段期間相當於租金之不當得利或所有權損害分別為1 萬2,581 元（105 年10月19日起至105 年10月31日）、17萬7,000 元（105 年11月1 日起至106 年4 月27日），均非有據。
⒌綜上所述，被告應給付原告積欠租金4 萬7,419 、水電費3,
120 元，共計5 萬539 元。㈣被告得以系爭租約擔保金6 萬元向原告主張抵銷：
兩造於系爭租約第3 條第2 項第2 款約定，原告應於系爭租約終止，被告騰空並交還房屋時，扣除因被告使用所必需繳納之費用後，無息返還該擔保金6 萬元予被告（見訴字卷第28頁），而系爭租約經兩造於106 年4 月28日合意終止，被告並已交還系爭房屋及鑰匙予原告，有前開點交協議書可參，是原告扣除被告必需繳納之費用後，應無息返還該擔保金
6 萬元予被告。又依原告之本案請求，被告應給付原告積欠租金4 萬7,419 、水電費3,120 元，共計5 萬539 元，如上所述，經以擔保金6 萬元扣除後，被告已毋須給付費用予原告，是被告主張其得以擔保金6 萬元主張抵銷，於5 萬539元之範圍內，為屬有據，原告請求被告給付5 萬539 元，並非可採。至被告另主張以更換燈具費用1 萬元及支出律師費用5 萬元主張抵銷部分是否有據，既被告於本案已毋庸給付費用予原告，上開抵銷部分即無再予審酌之必要。
四、從而，系爭租約未經原告於105 年5 月18日合法終止，惟兩造已於106 年4 月28日合意終止，被告於106 年4 月28日將系爭房屋鑰匙交還前，並非無權占有系爭房屋，故原告主張被告有違約情事而請求賠償律師費用，及給付105 年10月18日起至106 年4 月27日期間之不當得利或損害，均非有據，其請求被告給付積欠之105 年9 月1 日起至105 年10月31日止之租金4 萬7,419 元、水電費用3,287 元，固屬有據，惟經以被告交付之擔保金6 萬元抵銷後，原告已不得再請求被告給付，是原告依系爭租約、不當得利及侵權行為規定，請求被告給付積欠租金、水電費、律師費及105 年10月19日起至105 年10月31日期間無權占有系爭房屋所受損害共計4 萬3,287 元，及105 年11月1 日起至106 年4 月27日期間無權占有系爭房屋所受損害共計17萬7,000 元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 10 日
民事第一庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 10 日
書記官 李瑞芝