臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第666號原 告 祭祀公業法人新北市楊六賽法定代理人 楊政信訴訟代理人 林凱律師
蔡宜衡律師被 告 許桂芬
安邦華張中璽陳亮東莊翔欽共 同訴訟代理人 陳守文律師複 代理 人 郭千華律師上列當事人間請求定地上權存續期間事件，本院於民國109 年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告就如附表一所示之地上權，存續期間至如附表二「地上權存續期間」欄所示。
被告許桂芬應自民國一○六年八月十一日起，被告安邦華、張中璽、陳亮東、莊翔欽均自民國一○六年七月二十八日起，按年給付原告如附表二「每年租金」欄所示租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。查原告之法定代理人原為楊証傑，於訴訟進行中之民國107 年8 月2 日變更為楊政信，並由其具狀聲明承受訴訟等情，有民事聲明承受訴訟狀、法人登記證書在卷可稽（見本院卷二第675 頁至第679 頁），核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地（重測前為
臺北縣○○市○○○○○段○○○○段00000000000000000000地號土地，以下分別稱698 、699 、700 地號土地，合稱系爭土地）為原告所有，被告所有如附表二編號1 至5 所示房屋各坐落於698 、699 及700 地號土地上，並均就建物坐落之土地設有附表一所示之地上權（下稱系爭地上權）登記。而依臺灣高等法院63年度上字第950 號判決可知，原告與被告張中璽曾就698 地號土地有不定期租賃契約存在，約定使用面積為25坪，每年租金為每坪新臺幣（下同）12元，經上開判決調整為以每坪46.4元計算，嗣被告張中璽將其地上權移轉登記部分與被告安邦華、許桂芬，則被告張中璽、安邦華、許桂芬就698 號土地之租金約定應轉換為698 地號土地之地上權地租，且被告安邦華曾以每年租金為510.5 元為原告提存，可證原告與被告安邦華間確有租金之約定，至其餘被告雖未曾提存租金，然附表二所示房屋均屬同一棟建物內，應可推知當初應有約定相當租金，惟系爭地上權租金迄未曾調整，亦未就系爭地上權定有存續期間。
㈡又附表二房屋自設定地上權起，至今使用系爭土地已逾40年
，依行政院所頒之固定資產耐用年數表，鋼筋混凝土房屋耐用年限僅50年，故附表二房屋之使用年限將屆不堪使用狀態，則系爭地上權既未經兩造定有存續期間，基於土地使用收益及促進整體社會經濟發展之考量，並斟酌被告使用系爭土地已長達40年之久，原告身為系爭土地所有人，卻無法更加有效使用收益系爭土地，爰依民法第833 條之1 規定，請求將系爭地上權之存續期間酌定為3 年。再105 年間原告就69
8 、699 、700 地號土地應繳納之地價稅金分別高達11萬1,
030.28元、5 萬8,038.56元、4 萬1,215.79元，申報地價亦自104 年之1 萬8,720 元調升為105 年之2 萬5,760 元，可見系爭土地價值於系爭地上權設定後有大幅昇漲，可徵兩造當初約定之租金與系爭土地現在之價值不成比例，而有顯失公平之處，且因系爭土地遭被告低價使用，致使原告資產不敷使用，已影響原告設立目的及正常營運，原告自得依民法第835 條之1 第1 項、第227 條之2 第1 項規定，及類推適用民法第442 條規定，請求重新酌定租金。而環諸系爭土地周遭環境開發情形，附近有捷運頂溪站，地處永和中正橋旁，學校、商家、住宅及醫療院所比鄰，交通便利性及生活機能良好等一切情狀，認系爭地上權租金應調整為每年按當年度土地申報地價年息10% 計算。
㈢退步言，如認原告與被告許桂芬、張中璽、陳亮東、莊翔欽
間並無租金約定，則系爭土地具有相當之財產價值，被告使用系爭土地應給付相當對價，此為一般社會通念，且因系爭地上權並未定有存續期間，則原告必須容忍被告無償、無期使用系爭土地，並承擔稅賦，顯不符合公平正義，原告亦得依民法第227 條之2 第1 項、第835 條之1 第2 項規定，請求酌定被告許桂芬、張中璽、陳亮東、莊翔欽之地上權租金，並按當年度土地申報地價年息10% 計算。為此，爰依民法第833 條之1 、第835 條之1 、第227 條之2 第1 項，及類推適用民法第442 條等規定，提起本訴等語，並先位聲明：
⒈系爭地上權之存續期間自本訴訟繫屬日起算3 年。⒉系爭地上權租金自被告收受起訴狀繕本之日起，調整為依當年度申報地價年息10 %計算；備位聲明：⒈系爭地上權之存續期間為自本訴訟繫屬日起算3 年。⒉附表一編號2 所示地上權之租金自被告安邦華收受起訴狀繕本之日起，調整為依69 8地號土地當年度申報地價年息10% 計算。⒊附表一編號1 、
3 、4 、5 所示地上權之租金，應自本訴訟繫屬日起，定為依系爭土地之當年度申報地價年息10% 計算。
二、被告則均以：㈠依相關實務判決見解可知，土地登記謄本之存續期間如記載
為「空白」者，係指設定永久存續之地上權，記載為「無定」者，方指未定存續期間，且民法第833 條之1 已明定僅適用於未定期限之地上權，定有期限且期限為永久存續之地上權無上開規定之適用。而系爭地上權之存續期間於土地謄本登記上均記載為「空白」，即為定有期限且期限為永久存續之地上權，自無民法第833 條之1 之適用。又倘認系爭地上權為未定期限之地上權，然系爭地上權均係以設立建物為目的，而附表二房屋於設立之初迄今，現仍供被告居住或營業使用，且上開房屋均為鋼筋混凝土建造，屋況結構良好，使用機能完善，並無任何不堪使用情況，具有一定之交易價值，足認系爭地上權之成立目的仍持續存在，尚無定系爭地上權存續期間之必要。至系爭土地之利用狀況、是否有效利用及區域狀況與是否定地上權存續期間無涉，且因設立地上權致土地所有權與使用權難以合一之情形，並非民法第833 條之1 規定立法目的所欲解決，況系爭土地因系爭地上權人興建房屋而有所發展，價值因此高漲，可見系爭地上權存在並未影響系爭土地之經濟利用，反係促進系爭土地之經濟價值，與民法第833 條之1 要件不符，原告自不得持此主張定系爭地上權之存續期間。況地上權亦屬憲法保障之財產權，且依物權施行法第13之1 規定，民法第833 條之1 得溯及既往適用，倘使原告得依民法第833 條之1 規定，任意終止合法之地上權，無異剝奪被告之財產權，似應審慎為之，則如系爭地上權並未明顯破壞物之經濟使用，自不許原告嗣後任意終止系爭地上權。退步言，縱認系爭地上權應定存續期間，然附表二房屋為鋼筋混凝土材質，依台北市土木技師公會之鑑定結果可知，附表二編號1 至3 所示房屋尚可安全使用之年限為37.5年，附表二編號4 、5 房屋尚可安全使用之年限為29.7年。是原告請求酌定系爭地上權存續期間為3 年，實屬過短，顯有不當。
㈡再從系爭地上權之土地登記謄本上他項權利部關於地租欄位
均載明「空白」可知，兩造並未就系爭地上權約定租金，原告亦未證明兩造間有租金約定，復從未要求被告繳納租金，是兩造既無地上權租金之約定，自無從請求增減租金數額。又民法第835 條之1 係99年2 月3 日修訂新增，且無溯及既往，而系爭地上權設定時點係在99年2 月3 日前，並無該條規定適用，原告自不得依上開規定請求調整或酌定地租。又系爭地上權設定之初既未約定租金，原告應可預料且同意概括承受系爭土地未來地價及稅賦之起落，被告亦有原告不收取租金之信賴，與民法第227 條之2 第1 項規定不符，有違誠信原則，自不應准許。縱認原告得請求調整或酌定系爭地上權租金，依實務上相關判決見解，原告僅得以系爭土地之價值升降即地價稅之增漲稅額，作為調整租金之依據，始符情事變更原則意旨，至位置、繁榮程度、交通及生活機能等因素均非可納入調整租金之因素，且地價稅額上漲代表土地現值上漲，此為對原告絕對有利，對被告並無任何利益，原告自不應將地價稅漲幅轉嫁被告。再者，698 地號土地面積為132 ㎡，而附表二編號1 至3 所示房屋占用面積均僅81.3
8 ㎡，699 、700 地號土地面積總計為118 ㎡，附表二編號
4 、5 所示房屋占用面積均僅各84.77 ㎡，且被告就系爭地上權之權利範圍亦僅為5 分之1 至4 分之1 不等，可知被告實際利用系爭土地之面積範圍並非全部，原告並已出售系爭土地之部分所有權，自不得請求領取全部租金，是本件原告倘得請求調整或酌定租金，應以地價稅額漲幅10% ，並依被告地上權之權利範圍及原告就系爭土地之應有部分比例相乘之數額為適當等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠原告為系爭土地共有人，被告為系爭土地之地上權人，設定
如附表一所示之系爭地上權，且系爭地上權之存續期間、地租欄位於土地登記謄本上均記載為「空白」。
㈡被告各為附表二編號1 至5 所示房屋所有人。
㈢原告曾於62年間對被告張中璽起訴請求調整698 地號土地租
金，經臺灣高等法院63年度上字第950 號判決將被告張中璽應給付之年租金調整為當時申報地價4%即以每坪46.4元計算。
㈣被告安邦華曾於106 年1 月17日寄發存證信函與原告，通知
原告領取698 地號土地於105 年至106 年之地上權租金，共計1,021 元等事實，有土地登記謄本、建物登記謄本、存證信函、新北市中和地政事務所106 年10月30日新北中地籍字第1064077226號函及所附地籍異動索引、土地登記簿、地上權設定等相關資料、臺灣高等法院63年度上字第950 號判決在卷可稽（見調字卷第12頁至第18頁、第21頁至第23頁、第25頁至第26頁、第29頁，本院卷二第151 頁至第517 頁，本院卷三第169 頁至第188 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷原告主張系爭地上權未約定期限，附表二房屋因年代久遠，已不堪使用，請求定系爭地上權之存續期間為3 年，並調整或酌定系爭地上權租金等語，惟均為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭地上權是否未約定期限？㈡原告請求酌定如附表一所示地上權之存續期間自起訴狀繫屬本院之日起計算3 年，有無理由？㈢原告先位請求調整系爭地上權之地租，及備位請求酌定被告許桂芬、張中璽、陳亮東、莊翔欽之地上權租金，有無理由？㈣如原告得請求調整或酌定地上權租金，租金應核定為多少？茲分述如下：㈠系爭地上權是否未約定期限？⒈原告主張系爭地上權未約定期限，被告抗辯依土地登記謄本
記載，系爭地上權之存續期間登記為空白，應屬永久存續之地上權等語。查，系爭地上權之存續期間於土地登記謄本上記載為「空白」一節，為兩造所不爭執，而原告於本院另案聲請函詢地政機關有關地上權記載為「空白」之意義及相關法令依據，經新北市中和地政事務所函覆：「. . . 二、查35年10月2 日制定公布並於同日施行之土地登記規則第80條規定：『聲請為地上權設定或移轉之登記時，聲請書內應記明地上權設定之目的及範圍，其登記原因定有存續期間或地租並付租時期者，亦同。』（附件一之第290 頁）；嗣為簡化申請書格式，避免重複書寫，上開規定於69年1 月修正時已刪除（附件一之第271 、272 頁）；復為配合99年2 月3日修正公布之民法第832 條、第836 條至第836 條之2 、第
838 條等規定，當事人申請設定地上權登記，經登記後，已為地上權等之內容，方能發生物權效力，使足以對抗第三人，爰依上開規定及配合登記實務作業而增訂現行土地登記規則第108 條之1 第1 項有關申請地上權設定登記，登記機關應依約定記明存續期間等事項之規定（附件一之第56頁），合先敘明。三、查本所地籍資料，旨揭標的地上權係於民國62年間以板登字37485 收件號辦竣地上權登記，權利人陳三育，存續期間欄位空白。參依當時土地登記規則規定，存續期間係依當事人雙方間之約定，倘當事人間未約定，且向登記機關申請地上權登記時案附申請書或契約書皆未載明存續期間，登記簿之存續期間欄位則未予登載而有空白之情形。惟前開案件因逾15年保存年限業已銷毀，本所無檔存原案可稽，故本案土地於登記簿所載存續期間欄位空白係當事人間合意約定，抑或未約定之結果，本所自無從據以判別或推知。」等內容，有新北市中和地政事務所106 年11月7 日新北中地登字第1064077452號函在卷可參（見本院卷三第166 頁至第167 頁）。
⒉由上開函文可知，依當時有效之土地登記規則，申請辦理地
上權登記時，如當事人檢附之申請書或契約書均未載明存續期間時，地政機關即未予登載而留白。再本院依原告聲請調取之698 、699 地號土地之地上權登記資料所示，698 、69
9 地號土地於61、63年設定地上權之初，存續期間之欄位均未填載而留白，嗣因轉載於土地登記簿時始將原留白處登載為「空白」，並沿用於後續登記等情，亦有新北市中和地政事務所106 年10月30日新北中地籍字第1064077226號函及所附土地登記簿、地上權設定等相關資料在卷可佐（見本院卷二第151 頁、第187 頁至第209 頁、第255 頁至第287 頁），足認系爭地上權就存續期間登載為「空白」，應係設定地上權之初即未載明存續期間，而非指當事人定有永久存續之期限。復參以系爭地上權之設定目的係在於使系爭土地得供附表二房屋為基地使用，而房屋無永久存續可能，亦為一般常理，自難認系爭地上權有約定為永久存續之必要，此外，被告復未舉證系爭地上權設立當時有永久存續之合意，則被告以繼續使用收益附表二房屋為目的，由前手繼受取得系爭地上權（詳見後述），自應以土地登記簿之登載公示內容為形式上認定，即系爭地上權未定有存續期間。是原告主張系爭地上權係屬未定期限之地上權，堪以採信。
⒊被告雖抗辯依最高法院86年度台上字第3585號、臺灣高等法
院103 年重上字第226 號判決見解，土地登記謄本上存續期間經記載為「空白」者，係指沒有期限，亦即永久存續云云。惟查，698 、699 地號土地於61、63年設定地上權之初，存續期間之欄位均未填載而留白，並非登載為「空白」一節，業如前述，且細繹上開最高法院判決之個案事實為，土地登記簿謄本上之存續期間欄位記載為「無期」，而地政機關轉載時將存續期間改列為「空白」，故認該案所指地上權應係永久存續之意，核與本件土地登記簿上欄位自始即未記載任何存續期間之情形顯然有別，自不得比附援引。另被告援引之上開臺灣高等法院判決並無拘束本院之效力，且該判決並未向地政機關詢明登載「空白」之意義為何，亦與本件判決基礎不同，本院仍應審究本件事實自為認定，自不受上開判決認定所拘束，是被告持上開實務見解，抗辯系爭地上權之期間為永久存續云云，要無可採。
㈡原告請求酌定如附表一所示地上權之存續期間自起訴狀繫屬
本院之日起計算3 年，有無理由？⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目
的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833 條之1 定有明文。
又該條規定係於99年2 月3 日修正公布，自公布後6 個月施行，且於修正施行前未定有期限之地上權，亦適用之，亦為民法物權編施行法第13條之1 、第24條第2 項所明定。次按形成判決固於判決確定時，始發生形成力，惟此係指形成力本身發生之時期而言，倘形成判決之內容係使其標的之法律關係溯及既往而發生、變更或消滅者，則於發生形成力之際，其所形成之法律效果即溯及既往發生。本件上訴人訴請定系爭地上權存續期間，性質上屬形成之訴，法院所定存續期間之起算日，似非不得溯及既往發生效力（最高法院104 年度台上字第2157號判例參照）。
⒉查，附表一編號1 、3 、4 所示地上權分別於82年3 月3 日
、62年10月2 日、69年8 月5 日登記為被告許桂芬、張中璽、陳亮東所有；而附表一編號2 所示地上權係訴外人安林菊係於72年11月3 日自被告張中璽讓與取得，安林菊去世後由被告安邦華於104 年2 月5 日因分割繼承取得，又附表一編號5 所示地上權係訴外人楊寶珠於77年8 月5 日買賣取得，再於104 年3 月16日受讓與被告莊翔欽等情，有土地登記謄本、地籍異動索引、地上權設定相關資料在卷可憑（見板司調字卷第12頁至第19頁，本院卷二第153 頁至第197 頁、第
287 頁、第397 頁至第419 頁），堪認系爭地上權之存續期間均已逾20年，而系爭地上權未定有存續期間一節，業經認定如前，是系爭地上權雖係於民法物權編99年1 月5 日修正前所設定，亦得適用民法第833 條之1 （民法物權編施行法第13條之1 參照），則原告依上開規定，請求酌定系爭地上權之存續期間，洵屬有據。被告雖抗辯系爭地上權供附表二所示房屋為基地使用之成立目的現仍存在，並無應定存續期間之必要云云。惟稽民法第833 條之1 規定之文義可知，該條所定情形為未定存續期限之地上權，如「存續期間逾20年」或「地上權成立目的已不存在」者，當事人即得請求法院定地上權之存續期間，非以地上權成立目的已不存在為要件，是被告上開抗辯，容屬有誤，自無可採。
⒊再查，附表二房屋均為鋼筋用混凝土造，主要用途為住家用
，其中附表二編號1 至3 所示房屋均係73年3 月30日建築完成，附表二編號4 、5 所示房屋則係68年7 月20日建築完成等情，有建物登記謄本在卷可參（見調字卷第21頁至第23頁、第25頁至第26頁），是附表二所示房屋迄今已使用3 、40年。再本院依原告聲請送台北市土木技師公會鑑定，鑑定結果為：「使用鋼筋混凝土殘餘壽命預測法取得耐用年數再配合市場抽取法及年限壽命法，因建物所有人配合度不高，鋼筋混凝土鑽心取樣試體不足，部分數據不夠客觀，以下再度使用內插法計算因為屋齡差7.4 年，年折舊率為0.18% 所以平均年折舊率為0.0245故可以計算出總經濟壽命為70年。博愛街27巷1 號2-3 樓70減40.3年為29.7年殘餘耐用壽命，另外博愛街27巷3 號2-4 樓為70減32.5年得到37.5年」，有台北市土木技師公會108 年2 月21日北土技字第00000000000號鑑定報告、108 年11月22日北土技字第1083001990號函在卷可憑（見本院卷三第119 頁、另置卷外），原告固主張本件應以附表二房屋之物理耐用年數為鑑定建物安全使用年限之方式，經濟耐用年數僅係用以計算建物經濟上之折舊價值及作為不動產估價之依據，無從作為判定附表二房屋之安全使用年限，並請求再為採樣鑑定等語。然按「建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算。經濟耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。物理耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數」，不動產估價技術規則第65條第1 項定有明文。是以估算附表二房屋之折舊率應以經濟耐用年限為主，且經本院函詢再次取樣檢測之必要性，經台北市土木技師公會函覆：「有關系爭建物因為需要增加取樣及補足混凝土強度分析資料，以茲判斷是否影響耐用年限之依據，則必須要整棟住戶皆納入分析才能正確判斷，況且依據本案報告第8 頁總經濟壽命試算表，並未列入鋼筋混凝土鑽心試驗為重要影響因素。」等內容，亦有該會109 年2 月
4 日北土技字第1093000176號函在卷可佐（見本院卷三第20
9 頁），足認倘有施以鋼筋混凝土鑽心試驗之必要，亦需以附表二房屋所在整棟建物施測方能正確判斷，且鋼筋混凝土鑽心試驗未列為影響經濟耐用年限之重要因素，此外，原告未能指出鑑定程序、方法有何未盡確實或欠缺完備情事，導致鑑定結果有何錯誤或與客觀經驗法則顯然相悖之情事（誤載之處亦已函覆本院更正），則該鑑定機關之土木技師本其專業知識，依其以往鑑定所累積之經驗，以上開鑑定程序、方法綜合判斷附表二房屋尚可使用之經濟年限，並於鑑定報告中詳敘其認定之依據，核其鑑定之經過及認定之依據，已符合專業鑑定之要求，自堪採信，原告請求再為採樣鑑測自無必要。是參酌上開鑑定報告之結論，併斟酌系爭地上權之成立目的、附表二房屋均係鋼筋用混凝土造，主要用途為住家用之種類、性質及利用狀況，且系爭地上權迄今已存續近或逾40年，影響原告對於系爭土地之使用、收益之權利難謂不重大等情狀，認應以上開鑑定報告所載期間即附表二編號
1 至3 所示房屋為37.5年即37年6 個月、附表二編號4 、5所示房屋為29.7年即29年8 個月（小數點以下四捨五入）定系爭地上權之存續期間為適宜，又上開使用年限係以附表二房屋興建日計算至前揭鑑定報告書出具時即108 年2 月21日為止，並非以本件訴訟繫屬日為計算基準日。準此，系爭地上權存續期間應以自上開鑑定報告完成日即108 年2 月21日為起算日，爰酌定如附表二所示之地上權存續期間以兼衡兩造權利，且依前揭最高法院104 年度台上字第2157號判例要旨，於本件判決確定後即溯及既往發生效力，則原告請求定系爭地上權之存續期間均自本件起訴繫屬日起算3 年，尚屬無據。
⒋至原告主張應採用固定資產耐用年限表計算附表二房屋之存
續期間云云，然固定資產耐用年數表乃係行政院財政部依所得稅法第121 條規定所訂定，僅係用以作為固定資產折舊之基礎以利所得稅稅額之計算，並非指建物實際之耐用年數，是原告依固定資產耐用年數表主張附表二房屋之耐用年數僅有50年，現已不堪使用狀態等語，洵非可採。另被告抗辯任意終止合法之地上權無異剝奪被告之財產權，如系爭地上權並未明顯破壞系爭土地之經濟使用，自不許原告嗣後任意終止云云。惟查，系爭地上權並未定期限，業如前述，是被告基於系爭地上權在系爭土地上興建附表二房屋居住、使用，固屬合法，然其使用期間非永久無期限，且已使原告無法完全使用、收益系爭土地，致原告就系爭土地之所有權能受限，則系爭地上權之存續期間久懸未決均不利於兩造，則酌定系爭地上權存續期間，非但可以確認被告所有之附表二房屋合法占有系爭土地之權益期間，亦可保障原告就系爭土地所有權之使用權能，當可兼顧兩造之權益，況附表二房屋將來於地上權存續期間屆至後，若仍具相當經濟價值，自得依民法第840 條請求系爭土地所有人按建物時價為補償或延長地上權期間，亦足使被告之權益獲得相當保障，是被告抗辯酌定系爭地上權存續期間，無異剝奪被告財產權云云，洵屬無理，自不足取。
㈢原告先位請求調整系爭地上權租金，及備位請求酌定被告許
桂芬、張中璽、陳亮東、莊翔欽之地上權租金，有無理由？⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文。又地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租顯失公平者，當事人得請求法院增減之。未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有權人得請求酌定其地租，民法第835 條之1 第1 項、第2項亦有明文。其立法理由為土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，爰增訂第1 項，由當事人提起民事訴訟，請求法院以判決增減其地租，以期允當等語。是本條項規定，實乃民法第227 條之2 情事變更原則於地上權租金調整之具體化，故於未定期限之地上權設定情形，契約當事人雖有約定地租之數額，惟倘契約成立後，土地周邊環境，工商繁榮之程度，地上權人利用土地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而地租依原約定內容計算顯失公平者，土地所有權人自應得依民法第
227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金。原告雖主張依民法第835 條之1 請求調整系爭地上權租金，惟民法第83
5 條之1 係於99年2 月3 日民法物權篇修正時新增之條文，且無溯及既往之規定，而系爭地上權登記最早於62、63年間（見本院卷二第188 頁、第356 頁），當無前揭規定之適用，是本件原告依民法第835 條之1 規定，請求調整或酌定系爭地上權租金，要屬無據。
⒉原告主張依臺灣高等法院63年度上字第950 號判決可知，原
告與被告張中璽曾就698 地號土地有不定期租賃契約存在，經上開判決調整為以每坪46.4元計算，嗣被告張中璽將其地上權移轉登記部分與被告安邦華、許桂芬，則被告張中璽、安邦華、許桂芬就698 地號土地之租金約定應轉換為698 地號土地之地上權租金，被告安邦華亦曾為原告提存租金等語，並提出被告安邦華存證信函、臺灣高等法院63年度上字第
950 號判決為憑（見調字卷第29頁、本院卷三第169 頁至第
188 頁）。經查，系爭地上權之地租欄位固均記載為「空白」，有系爭土地之土地登記謄本在卷可查（見本院調字卷第12頁至第19頁），然兩造對於原告曾於62年間對被告張中璽起訴請求調整698 地號土地租金，經臺灣高等法院63年度上字第950 號判決酌定被告張中璽應給付之年租金調整為每坪
46.4元計算一情並未爭執，足認原告與被告張中璽就地上權之使用應有約定租金。而被告張中璽嗣後於72年各將地上權1/4 權利範圍移轉與訴外人許振中、許思敏、安林菊，許思敏再於82年將地上權贈與被告許桂芬，安林菊於103 年5 月
4 日去世後，由被告安邦華繼承取得地上權等情，亦有698地號土地登記簿、土地登記申請相關資料在卷可稽（見本院卷二第195 頁至第209 頁、第397 頁至第407 頁），復參以被告安邦華於106 年1 月17日寄送存證信函與原告，載明：
「為貴祭祀公業法人所有土地座落新北市○○區○○段○○○○號，承租人即地上建物所有權人並設定地上權在案，承租人為繳納上列土地地租特函通知台端，承租人每年地租＄51
0.5 ，應繳納105 ～106 年共按年合計NT＄1021，承租人所有建物門牌新北市○○區○○街○○巷○ 號三樓. . . 」，亦有上開存證信函可查（見調字卷第29頁），是原告與被告許桂芬、安邦華、張中璽間應有地上權租金約定，堪以認定。又原告主張被告陳亮東、莊翔欽雖未曾提存租金，然附表二房屋於同棟建物內，應可推知當初亦有租金約定等語，惟查，附表二編號1 至3 所示房屋係73年3 月30日建築完成，附表二編號4 、5 所示房屋則係68年7 月20日建築完成一節，如前所述，是附表二編號4 、5 所示房屋顯非與附表二編號
1 至3 房屋為同棟建物，亦非同時興建，且原告復未就其與被告陳亮東、莊翔欽或前手間有地上權租金約定之事實舉證以實其說，尚難認原告主張就附表一編號4 、5 所示地上權亦有約定租金等語屬實，是附表一編號4 、5 所示地上權應無租金之約定，亦堪認定，則原告主張先位請求調整附表一編號4 、5 所示地上權之租金，自屬無據。
⒊查，系爭土地之公告現值自62年12月間之每平方公尺983 元
，迄至106 年1 月已調整為每平方公尺15萬8,000 元，有系爭土地歷年公告地價查詢資料在卷為憑（見本院卷二第551頁至第561 頁），漲幅為160 餘倍，且系爭地上權之設定距今已近或逾40年，系爭土地附近之周遭生活機能、土地利用等情形，顯與系爭地上權設定時之四周環境、交通、生活便利、經濟繁榮程度不可同日而語，足認目前系爭土地之價值與系爭地上權原約定租金或設定時之價值，有大幅提升，此非當事人行為時所得預料，亦非可歸責於當事人所致，併參以被告並非原告之派下員或具有何特殊利害關係，若仍由被告繼續以顯不相當之租金或以無對價方式，繼續占有使用系爭土地，在原告無任何租金收入或收入甚微之情形下，復不能就系爭土地另為使用、收益，卻需負擔逐年攀升之地價稅及其他稅賦，顯屬有失公平，是原告主張依民法第227 條之2第1 項規定，先位請求就附表一編號1 至3 所示地上權調整地上權租金，備位請求就附表一編號4 、5 所示地上權酌定地上權租金，即屬有據。又本件原告就被告許桂芬、安邦華、張中璽之先位聲明訴既經准許，則渠等備位聲明部分，本院即毋庸審究裁判，併予敘明。
㈣如原告得請求調整或酌定地上權租金，租金應核定為多少？
自何時起算？⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10% 為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1 項及第105 條分別定有明文。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。本院審酌系爭土地之地目為建，位處新北市永和區內，距離頂溪捷運站僅5 分鐘之步行距離，鄰近周圍均為住宅，地處永和中正橋旁及頂溪捷運站商圈，周遭有學校、商家、醫院等情狀，有現場照片、GOOGLE地圖在卷可佐（見調字卷第32頁至第35頁、本院卷二第563 頁至第573 頁），堪認系爭土地交通便利、生活機能甚佳，並參以附表二房屋坐落面積、位置、系爭土地之經濟價值、當前社會經濟發展情形暨系爭地上權成立之目的為建屋居住使用等一切因素，認被告按年依系爭土地之當年度申報地價年息百分之8 計算租金，尚稱適宜，則被告分別就如附表一所示之地上權，按年依如附表二「每年租金」欄所示計算式給付原告地上權地租，核屬適當，原告主張以申報地價之年息10% 作為租金之計算標準，顯屬過高。
⒉被告抗辯應以地價稅增漲稅額，作為調整地租租金依據云云
，惟調整、酌定系爭地上權地租之目的，本在決定被告應給付使用系爭土地之對價，非為原告分擔租稅費用，原告所負擔之相關稅賦，僅係使用系爭土地之費用一部，自不能以此推認被告僅需負擔租稅費用作為使用系爭土地對價即為已足，則被告上開抗辯，委無足採。被告另抗辯原告僅係系爭土地共有人，且系爭房屋未使用系爭土地之全部面積，不應以系爭土地之全部面積作為計算地上權租金之依據云云，惟查，附表二房屋雖未占用系爭土地之全部面積，然系爭地上權之權利範圍亦非全部，故於計算地上權租金時，僅須以設定地上權之權利範圍即可適切反應被告使用系爭土地之情形，尚無以系爭房屋占用系爭土地之面積比例，作為租金計算基準之必要。
⒊末按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民
法第442 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院82年度台上字第1877號判決意旨參照）。是地上權之地租酌定，因與租金調整之法理一致，其起算時點之認定亦應採相同標準，亦即以為土地所有人調整租金之意思表示到達地上權人時起算。查本件起訴狀繕本係於106 年8 月1 日寄存送達被告許桂芬，於106 年7 月28日送達被告張中璽、安邦華、陳亮東、莊翔欽，有本院送達證書可查（見本院卷一第25頁至第31頁、第47頁至第51頁），堪認於斯時原告請求調整租金之意思表示已到達被告，故原告主張就系爭地上權為調整或酌定租金之起算日，應以起訴狀繕本送達被告許桂芬之日即106 年8 月11日，送達被告安邦華、張中璽、陳亮東、莊翔欽之日即106 年7 月28日，核屬有據，逾上開範圍之請求即原告備位請求自本訴訟繫屬日即106 年7 月7 日起酌定租金之部分，即屬無據。
五、綜上，原告依民法第833 條之1 、第227 條之2 第1 項等規定，請求本院酌定系爭地上權之存續期間為如附表二地上權存續期間所示，即附表一編號1 至3 之地上權至145 年8 月21日、附表一編號4 、5 之地上權至137 年10月21日，且被告許桂芬自106 年8 月11日起，被告安邦華、張中璽、陳亮東、莊翔欽均自106 年7 月28日起，分別按年依如附表二「每年租金」欄所示計算式給付原告租金，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 109 年 10 月 13 日
民事第七庭 審判長法 官 陳映如
法 官 王婉如法 官 蔡惠琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 13 日
書記官 廖俐婷