臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第672號原 告 張明昆訴訟代理人 林殷廷律師被 告 陳惠容訴訟代理人 陳妍伊律師
吳弘鵬律師上 1 人 之複代理人 簡大為律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國107 年4 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造原為夫妻，後於民國103 年8 月13日經本院以103 年度
家調字第742 號調解離婚，就夫妻財產剩餘分配請求權部分，另約定被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○號9 樓房地及停車位（下稱系爭不動產）以底價新臺幣（下同）1,42
5 萬元委託出售，並於買賣價金扣除相關費用後，將其所得價金之半數匯入原告指定之銀行帳戶，而原告應於系爭不動產出售後交屋前1 週內遷出。豈料，被告以空屋較易出售為由，要求原告先遷出，故原告早於103 年8 月間遷出系爭不動產，任被告委託出售，迄今卻仍未獲上開價金。原告復於
104 年9 月16日寄發簡訊予被告，盼其能依約履行，卻遲遲未獲回應，且得知被告重新裝潢系爭不動產，顯見被告並無任何出售意圖。
㈡系爭不動產房屋之建物總面積共計46.51 坪，若以1,425 萬
元計算，每坪單價約為30.6萬元，參之內政部實價登錄網站資訊，以新北市○○區○○路○○○○○ 號搜尋，於104 年7 月間有單坪36至39萬元之交易紀錄，顯見系爭不動產若以底價1,425 萬元委託出售，應無難以出售之情形。然以同區段搜尋，於105 年11月間同一社區之交易紀錄，係以單坪30.7萬元成交，現若仍以1,425 萬元委託出售，顯已無法成交。又依兩造調解時約定被告應將系爭不動產「以底價1,425 萬元委託出賣」之文義解釋，被告即負有此義務，而非任以「心中保留底價，而另以高價委託出售」，惟被告卻以1,600 萬元、1,800 萬元之高價委託仲介公司出售，致系爭不動產無法出售，顯故意不履行義務而侵害原告之權益。兩造於調解筆錄約定之內容並非條件，而係於該事實發生時，為原告權利行使期限屆至，今被告故意未委託出售，違反誠信之行為致該事實不發生，且現已無法以約定價金出售，該事實之到來確定不發生，均足認被告履行約定之期限已屆至。
㈢綜上，若以106 年7 月計算土地增值稅，參財政部線上試算
稅額網站試算表，以自用住宅用地稅率預估稅額為6 萬9,97
9 元，另以價金2%計算仲介費用，約為28萬5,000 元。今被告應將系爭不動產之價金，於扣除相關費用後餘額之半數給付原告，若以1,425 萬元計算價金，扣除土地增值稅及仲介費用，價金餘額為1,389 萬5,021 元，故被告應將此餘額之半數即694 萬7,510 元給付原告，原告僅請求其中650 萬元等語。
㈣並聲明：被告應給付原告650 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：㈠原告本件請求權基礎為兩造於103 年8 月13日簽訂之103 年
度家調字第742 號調解筆錄，該筆錄記載「聲請人陳惠容願將系爭房地以新臺幣壹仟肆佰貳拾伍萬元為底價委託仲介出售…」，雙方已言明該1,425 萬元為底價，而底價之定義依一般社會通念應係指「出賣人可承受之最低底線價格」，並非指必須依該價格出售。又不動產買賣實務中，議價為必然程序，若以1,425 萬元為銷售價格委賣，實難想像得以達成1,425 萬元出售之最低底價要求，是以依文義解釋應已足認雙方對於該1,425萬元係指最低出賣價格，而非委賣價格。
㈡又被告自始即有履行調解筆錄給付義務之意願，即自103 年
11月1 日起至104 年1 月2 日止，委託住商不動產臺北信義加盟店以底價1,800 萬元出售系爭不動產；又自104 年1 月
2 日起至104 年6 月30日止，調整底價以1,600 萬元出售，仍未售出，復自106 年5 月1 日至106 年12月31日止，同以1,600 萬元底價持續委託銷售迄今，然仍因底價過高而未售出，原告主張被告故意不履行契約，與客觀事實不符。另系爭不動產之房地包含附屬建物及共同使用部分係35.23 坪，屋齡21年，若以1,425 萬元出售，平均1 坪價格為40.4餘萬元。而近2 年內同地段之成交價格，縱令屋齡、坪數等條件優於或等於系爭不動產，其成交價格亦低於一坪以40.4萬元出售近16% ，是以前揭底價出售系爭不動產，買家難尋實屬正常，被告並非故意不出售系爭不動產。再被告自行出資將系爭不動產整修，係為能吸引更多覓屋者之購買意願，否則被告毋須於103 年8 月至105 年8 月在外租屋居住，被告並無故意使給付條件不發生之情，是被告之給付義務期限尚未屆至，原告請求被告履行契約給付價金650 萬元，於法不合等語，資為抗辯。
㈢並聲明：如主文第1項所示。
三、本院之判斷：原告主張兩造簽訂本院103 年度家調字第742 號調解筆錄，被告負有以1,425 萬元出售系爭不動產，並將該買賣價金扣除相關稅金及費用之半數給付原告，惟被告故意致使系爭不動產出售之事實不發生，被告之給付義務期限視為屆至，應給付原告買賣價金扣除相關稅金及費用後之半數650 萬元等語，被告固未否認其依兩造簽訂前揭調解筆錄負有出售系爭不動產，並分配出售利益半數予原告之義務，而系爭不動產迄今仍未能出售之事實，然就其應否給付650 萬元予原告，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：被告有無故意致使系爭不動產無法以1,425 萬元出售之行為？被告分配系爭不動產出售利益之半數予原告之期限是否已經屆至？經查：
㈠被告並無故意致使系爭不動產無法以1,425 萬元售出之行為：
⒈兩造於103 年8 月13日簽訂本院103 年度家調字第742 號調
解筆錄，依該調解筆錄第五條之記載「聲請人陳惠容願將坐落於新北市○○區○○路○○號9 樓之房屋及坐落之土地（包含停車位一個B2，97號）以新臺幣壹仟肆佰貳拾伍萬元為底價委託仲介出售，並將實際買賣所得價金之總額扣除所有系爭房地之稅金、貸款、仲介費、代書費、規費等一切房地買賣相關稅金及費用後，該買賣所得價金之餘額由兩造平均分配，聲請人陳惠容應於收受全部買賣價金扣除上開應扣除稅金及費用後，將相對人張明昆所應得之金額，於三日內匯入相對人張明昆指定之帳戶。」等內容，被告負有以1,425 萬元底價委託仲介出售系爭不動產，並將出售所得買賣價金之半數分配予原告之義務，此有原告提出該調解筆錄1 份在卷可參（見卷第27頁至第31頁）。
⒉原告雖主張系爭不動產迄未出售乃因被告故意未委託出售系
爭不動產云云。然被告於前揭調解筆錄簽訂後，業已委託訴外人標柱信義股份有限公司（下稱標柱公司）於103 年11月
1 日起至104 年4 月30日止以總價1,800 萬元出售系爭不動產，嗣於104 年1 月2 日將委託期限延長至104 年6 月30日，委託銷售之底價則調降為1,600 萬元，後復委託於106 年
5 月1 日起至106 年12月31日止以總價1,600 萬元出售系爭不動產等情，有被告提出一般委託銷售契約書、委託銷售/出租契約內容變更同意書等件在卷可稽（見卷第81頁至第91頁、第145 頁），且標柱公司亦以106 年11月7 日陳報狀表示受被告委託出售系爭不動產之事實，有該陳報狀在卷可憑（見卷第151 頁至第153 頁），是原告前開主張，與事實不符，並無可採。
⒊又原告固主張被告依調解筆錄應以1,425 萬元價格委託仲介
出售，被告卻以1,600 萬元、1,800 萬元之價格委託，故意未依約履行云云。然原告於本院審理時自承：1,425 萬元價格係委託仲介最低要成交之價格，也就是最後出售的價格不能低於1,425 萬元等語明確（見卷第109 頁），可知兩造於調解筆錄所約定之1,425 萬元乃系爭不動產最後「實際售出」之價格，而非「委託仲介出售」之價格，即兩造簽訂調解筆錄時之真意，僅有要求被告不得以低於1,425 萬元價格出售系爭不動產，而無限制被告僅得以1,425 萬元委託仲介出售，是被告以高於1,425 萬元之底價委託標柱公司出售系爭不動產，並無違背調解筆錄而故意使系爭不動產無法出售之情形，原告此部分之主張，洵無可採。
⒋另原告復主張系爭不動產以1,425 萬元價格計算每坪單價為
30.6萬元，於104 年7 月間尚有每坪36至39萬元之交易紀錄，然依105 年11月間同一社區之交易紀錄，係以每坪30.7萬元成交，現若仍以1,425 萬元委託出售，顯已無法成交，且被告自稱房價行情不佳，卻仍以1,600 萬元、1,800 萬元之高價委託仲介出售，故意致使系爭不動產無法出售云云。惟縱依原告主張系爭不動產含停車位部分之總坪數46.51 坪計算，被告以1,800 萬元委託標柱公司出售，委託價格約為每坪38萬7,000 餘元（1,800 萬元÷46.51 坪），對照原告提出104 年7 月不動產之實價登錄資料（見卷第45頁），斯時同區段不動產仍有以每坪41.7萬元、39萬元出售之成交紀錄，難認被告以1,600 萬元、1,800 萬元價格委託仲介出售，有顯然高於市場行情，而故意使系爭不動產無法售出之情形。至104 年7 月迄今，不動產交易價格雖呈滑落趨勢，然影響不動產交易價格之因素眾多，且房市不無日後復甦之可能，原告逕謂系爭不動產現已確定無法以1,425 萬元出售，亦屬率斷，尚難憑採。
㈡被告分配系爭不動產出售利益之半數予原告之期限尚未屆至：
⒈按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就
或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款，故使法律行為效力發生或消滅，為附條件法律行為之本質。倘當事人非以法律行為效力之發生，而僅以其履行繫於不確定之事實者，雖亦屬約款之一種，然此約款並非條件，應解釋為於其事實發生時，為權利行使期限之屆至。在此情形，若債務人因其違反誠信之行為致該事實不發生，應認其期限已屆至（最高法院88年度台上字第1451號判決意旨參照）。
⒉被告依兩造簽訂之調解筆錄，雖負有以不低於1,425 萬元之
價格出售系爭不動產，並將該出售利益之半數分配予原告之義務，然系爭不動產迄今尚未實際出售，被告對原告所負分配利益之清償期尚未屆至，且系爭不動產未能出售，並非因被告故以高價委託出售所致，被告並無違反誠信之行為致系爭不動產無法出售之情形，復且系爭不動產縱現無法以1,42
5 萬元價格出售，亦難謂已確定無法以此價格出售，而認清償期業已屆至。是原告以被告分配利益之清償期已屆至，而請求被告依調解筆錄分配系爭不動產出售利益650 萬元，尚乏所據。
四、從而，原告依兩造簽訂調解筆錄請求被告給付650 萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 5 月 10 日
民事第六庭 法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 10 日
書記官 李瑞芝