臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第684號原 告 祭祀公業法人新北市楊六賽法定代理人 楊証傑訴訟代理人 林 凱律師
蔡宜衡律師上 一 人複 代 理人 詹奕聰律師被 告 蔡里鈞
蔡連桂香共 同訴訟代理人 陳守文律師複 代 理人 郭千華律師上列當事人間請求定地上權存續期間事件，經本院於民國107年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造間就坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地如附表所示之地上權，定其存續期間為自民國一百零六年七月二十八日起為期十年。
被告應分別就附表編號1、2所示之地上權，自本判決確定之日起，依附表編號1、2所示地上權權利範圍，按年依申報地價年息百分之八計算並給付原告地上權地租。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊所有之新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），由被告蔡里鈞、蔡連桂香（下分稱姓名，並合稱被告）分別於民國62年10月2日設定如附表編號1、2所示之地上權（下合稱系爭地上權），且各為坐落於系爭土地上、於65年間興建完成之門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號1至4樓房屋（即同段890至893建號建物）、同巷8號1至4樓房屋（即同段894至897建號建物，下與同段890至893建號建物，合稱系爭房屋）所有權人。系爭地上權未定有期限，佐以被告所有系爭房屋占有系爭土地達40年之久，爰依民法第833條之1規定，請求酌定系爭地上權之存續期間。又系爭土地具有相當價值，而被告占有使用系爭土地應給付相當之對價，倘伊需容忍被告無償使用系爭土地，本身卻需承受高額稅捐之負擔，顯非公平，依民法第227條之2第1項、第835條之1第2項規定，請求酌定且被告應按年給付系爭地上權之地租等語。並聲明：㈠請准就系爭地上權定其存續期間為自本件起訴繫屬之日起為3年。㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起，按年依系爭土地當年度申報地價年息百分之10給付地租予原告。
二、被告則以：系爭地上權之存續期間記載為空白，即謂系爭地上權沒有期限，亦即永久存續之意，則系爭地上權非未定期限之地上權，原告依民法第833條之1定存續期間，於法無據；縱系爭地上權為未定期限之地上權，然系爭地上權成立之目的仍持續存在，且系爭房屋屋況良好，使用機能完善，並無依原告請求定存續期間之必要。其次，系爭地上權設定後始新增民法第835條之1規定，且民法第835條之1並無溯及既往之規定，則原告爰依民法第835條之1規定請求酌定系爭地上權地租，於法未合，縱有酌定地租之必要，亦應以地價稅之增漲稅額作為酌定之依據，並以被告就系爭土地之地上權範圍為酌定地租之上限，則原告請求以系爭土地當年度申報地價年息百分之10計算地租，洵無足採等語，資為置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為原告所有，並由被告分別於62年10月2日設定系
爭地上權，系爭地上權之存續期間分別登載為「空白」，有系爭土地登記謄本為證（見本院調字卷第9至10頁）。
㈡門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○號1至4樓房屋（即同段8
90至893建號建物，下分稱系爭6號1至4樓房屋）、同巷8號1至4樓房屋（即同段894至897建號建物，下分稱系爭8號1至4樓房屋），均坐落於系爭土地上，且分別於65年9月11日登記被告蔡里鈞、蔡連桂香為所有權人（登記原因：第一次登記，原因發生日期：65年1月20日）。有系爭房屋建物登記謄本、系爭房屋使用執照、門牌號碼證明書為證（見本院調字卷第11至18頁、本院卷第133、135頁），並有新北市政府107年1月10日函附系爭房屋建造執照案卷置於卷外可稽。
㈢上開事實，為兩造不爭執，復有上開證據為證，是此部分事實堪以認定，合先敘明。
四、原告主張：系爭地上權未定有期限，且被告無償使用系爭土地顯失公平，爰依民法第833條之1、第835條之1第2項、第227條之2第1項規定，請求酌定系爭地上權之存續期間為自本件起訴繫屬之日起為3年，並請求被告應自起訴狀繕本送達之翌日起，按年依系爭土地當年度申報地價年息百分之10給付地租等語，為被告否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者在於：㈠原告依民法第833條之1規定，請求酌定系爭地上權之存續期間，有無理由？㈡原告依民法第835條之1第2項、第227條之2第1項規定，請求被告自起訴狀繕本送達之翌日起，按年依系爭土地當年度申報地價年息百分之10給付地租，有無理由？爰析述如下。
五、就原告依民法第833條之1規定，請求酌定系爭地上權之存續期間，有無理由部分：
㈠按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目
的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833條之1定有明文。究其立法理由係以：「地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權」。是舉凡未定期間之地上權，或地上權約定存續期間逾20年，為兼顧土地所有人之利益，土地所有人均得依前開規定請求法院酌定地上權之存續期間，其理自明（參照最高法院103年度台上字第2443號判決意旨）。㈡查，被告前執臺灣臺北地方法院61年訴字第8926號民事確定
判決，申請於系爭土地起造系爭房屋，有臺北市政府公務局函及上開判決附於系爭房屋建造執照案卷可稽（見本院卷第155至163頁）。觀諸上開確定判決主文記載，原告應將系爭土地（即重測前龜崙蘭溪洲段頂溪洲小段116之88地號）146平方公尺（即0.0146公頃）、202平方公尺（即0.0202公頃）分別設定地上權予蔡里鈞、蔡連桂香（見本院卷第160頁），核與系爭地上權登記內容相符，足見被告係為建築系爭房屋而設定系爭地上權至明。又兩造不爭執系爭地上權之存續期間分別登載為「空白」（見不爭執事項㈠），則被告以建築系爭房屋為目的，據以設定之系爭地上權即係未定有存續期間，應堪認定。被告固辯以系爭地上權登載存續期間「空白」，其意係指存續期間為「永久」，並非未定存續期間，無民法第833條之1規定之適用云云。然民法第833條之1規定之適用，原不以地上權未約定存續期限為必要，舉凡地上權約定存續期間逾20年，土地所有人亦得請求法院依本條規定酌定地上權存續期間，已如前述。是被告以建築系爭房屋為目的，所據以設定之地上權之存續期間登載為「空白」，縱如被告所辯係指存續期間永久之意，該地上權約定之存續期間顯然已逾20年，自亦屬民法第833條之1規定適用之對象，被告此部分所辯，顯無可取。準此，原告依民法第833條之1規定，請求酌定系爭地上權存續期間，即屬有據。
㈢次查，系爭房屋之建材加強磚造、主要用途為住家用，有系
爭房屋建物登記謄本可稽（見本院調字卷第11至18頁），參以兩造不爭執系爭房屋於65年間興建完成，迄今已使用42年餘，佐以加強磚造建物之耐用年數為35年，有固定資產耐用年數表為憑（見本院調字卷第23頁），又系爭房屋1樓目前經被告分隔停車格供人停放車輛，2至4樓分別出租或出借予他人使用，5樓之頂樓平台相通，並搭設鐵皮屋頂作為儲物使用乙節，業經本院勘驗在卷（見本院卷第121頁），可知系爭房屋建築完成迄今固逾其耐用年數，然系爭房屋仍可作為一般房屋功能之使用，本院參酌系爭地上權成立之目的在供系爭房屋使用，該建物之結構、目前使用機能仍尚稱完善，認系爭地上權之存續期間以自本件起訴繫屬即106年7月28日（見本院調字卷第3頁）起存續10年期間，核屬適宜。又被告基於系爭地上權而在系爭土地上建有系爭房屋，原告就系爭土地之所有權能因此受到限制，無法完全行使其所有權，則酌定系爭地上權存續期間，非但可以確認被告所有之系爭房屋合法占有系爭土地之權益期間，亦可保障原告系爭土地所有權之使用權能，當可兼顧兩造之權益，被告辯稱酌定系爭地上權存續期間，係剝奪渠等財產權云云，而忽略原告因此不能完全行使所有權，誠屬無理，自不足取。原告雖請求定存續期間為3年，容有過短，而被告辯稱因系爭房屋還可以再使用3、40年，應據此定存續期間云云（見本院卷第168頁），則嫌過長，均不可採。
六、就原告依民法第835條之1第2項、第227條之2第1項規定，請求被告自起訴狀繕本送達之翌日起，按年依系爭土地當年度申報地價年息百分之10給付地租，有無理由部分：
㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果；未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租，民法第227條之2第1項、第835條之1第2項定有明文。觀諸民法第835條之1第2項99年2月3日增訂之立法理由，乃係土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，原未訂有地租之地上權，如因土地所有人就土地之租稅及其他費用等負擔增加，而非設定地上權當時所得預料者，如仍令土地所有人單獨負擔，顯失公平，基於情事變更法則，土地所有人亦得提起民事訴訟，請求法院酌定地租。準此，系爭地上權固係在民法第835條之1規定增訂之前即已設定，且依民法物權編施行法並未訂有溯及適用之規定，惟該條文乃係實現契約成立後之情事變更原則，且土地所有權人訴請法院核定地租之數額，其性質屬形成之訴，於未經法院核定地租之數額前，土地所有權人無從請求給付地租，自無從溯及適用，惟未限制土地所有權人於該條規定增訂後，依上開規定請求法院酌定地租，並於判決確定後發生形成力。又兩造不爭執系爭地上權未約定地租（見本院調字卷第6頁、本院卷第37頁），則原告依民法第835條之1第2項規定，請求酌定系爭地上權地租，即非無據。被告辯稱：系爭地上權係在民法第835條之1增訂前即已設定，且該法文並無溯及既往之規定，原告據此請求酌定系爭地上權地租，於法未合云云，自不足取。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限；上開規定，於租用基地建築房屋準用之；土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地價額，係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）百分之80為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之土地申報總價，即指該土地之申報地價而言。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（參照最高法院68年台上字第3071號判例意旨）。查，觀諸系爭土地105、104年地價稅課稅明細表、歷年之公告土地現值、公告地價等資料（見本院調字卷第24至25頁、本院卷第71至73頁），可知系爭土地公告現值逐年上昇，原告就系爭土地104、105年應納地價稅額分別為21萬1,777.82元、29萬7,763.03元，原告主張其因系爭土地價值增加、公告地價攀升，致其租稅負擔亦隨之增加，即非無稽。其次，系爭土地位於新北市永和區，鄰近捷運頂溪站商圈，有系爭土地周圍地圖、照片可稽（見本院卷第77至83頁），況被告將其所有系爭6、8號房屋1樓分隔各4個停車位（每個停車位每月租金為3千至4千元），系爭6、8號房屋2、3樓各隔成2間（每間每月租金為1萬2千元），系爭6號4樓房屋出借予親戚使用，而系爭8號4樓房屋則未隔間全部出租他人（每月租金1萬8千元），目前均滿租乙節，業據蔡里鈞於本院勘驗時陳述明確（見本院卷第121頁），蔡里鈞、蔡連桂香就系爭房屋每月至少有租金收益分別為6萬元（即：4個停車位×3千元＋2、3樓各隔成2間共4間×1萬2千元＝6萬元）、7萬8千元（即：4個停車位×3千元＋2、3樓各隔成2間共4間×1萬2千元＋4樓租金1萬8千元＝7萬8千元），而系爭房屋非占有系爭土地不可，倘認被告無償使用並就占有系爭土地之系爭房屋收取租金，原告既不能使用系爭土地，又要負擔高額地價稅，顯失公平。本院審酌系爭土地坐落位置、工商繁榮程度，並佐以系爭房屋使用之經濟目的，認應以被告設定系爭地上權之權利範圍分別為146平方公尺、202平方公尺，以系爭土地按年依申報地價年息百分之8計算地租，尚稱適宜。又酌定系爭地上權地租目的，在於酌定被告應給付使用系爭土地之對價，非在為原告分擔租稅費用，原告所負擔之相關稅賦，僅係使用系爭土地之費用一部，尚不能反認被告僅需負擔租稅費用茲為使用系爭土地即為已足，則被告辯稱系爭地上權地租應以地價稅之增漲稅額作為酌定之依據云云，委無足採。
㈢復按土地所有權人訴請法院核定地租之數額，其性質屬形成
之訴，為求訴訟之經濟，雖得合併請求給付地租，惟如土地所有權人於起訴前未向地上權人為請求地租之意思表示，即不得溯及請求，或如未經法院核定地租之數額前，土地所有權人亦尚無從請求給付地租（最高法院103年度台上字第1822號裁判意旨參照）。易言之，於未定地租地上權之情況，土地所有權人欲請求未定地租之地上權人給付地租，自應先請求法院酌定地租生效後，始有地租給付請求權，如未經法院判決核定地租之數額確定前，土地所有權人尚無從請求給付地租。查，原告雖請求被告應自本件起訴狀繕本送達之翌日起，按年給付系爭地上權地租，然徵諸上開說明，倘本件酌定系爭地上權地租之判決尚未確定，原告自無從請求被告給付地租，是則原告請求被告自本件判決確定之日起，依被告設定系爭地上權之權利範圍，按年依申報地價年息百分之8計算並給付原告地租，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求（即起訴狀繕本送達之翌日起至本件判決確定之前一日止），誠屬無理，不應准許。
七、從而，原告依民法第833條之1、第835條之1第2項、第227條之2第1項規定，請求酌定系爭地上權之存續期間以自本件起訴繫屬即106年7月28日起存續10年，被告應自本判決確定之日起，分別依渠等設定系爭地上權之權利範圍，按年依申報地價年息百分之8計算並給付原告地租，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。末本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 6 日
民事第四庭 法 官 陳心婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 6 日
書記官 黃炎煌附表：
┌─┬───────┬───────┬──────┬──────┬────┬──────┐│編│ 地 上 權 人 │設定地上權之土│ 登 記 日 期│ 收 件 字 號│權利範圍│ 備 註 ││號│ │地號及建物建號│ │ │ │ │├─┼───────┼───────┼──────┼──────┼────┼──────┤│1 │蔡里鈞 │新北市永和區中│62年10月2日 │北中地登字第│146平方 │原告起訴狀誤││ │ │正段683地號土 │ │027796號 │公尺 │載為2分之1，││ │ │地；同段890至 │ │ │ │應更正如左欄││ │ │893建號建物 │ │ │ │所示。 │├─┼───────┼───────┼──────┼──────┼────┼──────┤│2 │蔡連桂香 │新北市永和區中│62年10月2日 │北中地登字第│202平方 │原告起訴狀誤││ │ │正段683地號土 │ │027797號 │公尺 │載為2分之1，││ │ │地；同段894至 │ │ │ │應更正如左欄││ │ │897建號建物 │ │ │ │所示。 │└─┴───────┴───────┴──────┴──────┴────┴──────┘