臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第61號原 告 祭祀公業法人新北市楊六賽法定代理人 楊政信訴訟代理人 林 凱律師訴訟代理人 蔡宜衡律師被 告 董台生法定代理人 林鶴壽被 告 羅金萬被 告 張盆被 告 羅葉英妹被 告 羅福全上五人共同訴訟代理人 陳守文律師複代理人 郭千華律師上列當事人間定地上權存續期間等事件，經本院於民國108 年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文如附表一所示之地上權之存續期間均至民國一百三十六年七月十五日止。
被告董台生、羅金萬、張盆、羅葉英妹、羅福全各就如附表一所示之地上權，均自民國一○五年十一月三十日起，分別按年依如附表二「每年地租欄」所示計算式給付原告地上權地租。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告董台生、羅金萬、張盆、羅葉英妹、羅福全負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：原告之法定代理人於原告起訴後已變更為楊政信，並經該新法定代理人具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第271 至272 頁），經核於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊所有坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），有被告董台生所有同段136 建號（門牌號碼：新北市○○區○○街○ 巷○○弄○○號1 樓）之房屋、被告張盆所有同段135 建號（門牌號碼：新北市○○區○○街○巷○○弄○○號2 樓）之房屋、被告羅葉英妹所有同段133 建號（門牌號碼：新北市○○區○○街○ 巷○○弄○○號3 樓）之房屋、被告羅金萬、羅福全所有同段134 建號（門牌號碼：新北市○○區○○街○ 巷○○弄○○號4 樓）之房屋坐落其上，並均取得系爭土地之地上權設定登記（即如附表一所示之地上權，以下合稱系爭地上權），而伊於民國66年、68年間將系爭土地設定地上權予被告等人或其前手之初所約定每戶每年之租金為新臺幣（下同）434 元。然因系爭地上權未定有期限，迄今已逾40年，周遭環境開發建設程度甚高，倘被告繳納如此低廉之年租金，由伊負擔高額稅賦，顯非公平等情。爰依民法第833 條之1 、第835 條之1 第1 項、第227 條之
2 、類推適用第442 條規定，求為酌定系爭地上權存續期間自本件起訴繫屬於本院起為期3 年，及命被告分別自本判決確定之日起，按年依系爭土地申報地價年息10％給付地租，並聲明：㈠請鈞院准就如附表所示之地上權，定其存續期間為自本件起訴繫屬於鈞院之日算3 年。㈡被告董台生、張盆、羅葉英妹、羅金萬、羅福全就原告所有坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地，設定分別如附表所示之地上權，應支付之年地租應自被告收受繕本時起，調整為每年依上開土地當年度申報地價年息百分之10計算。
二、被告則以：系爭地上權存續期間記載為空白，應指永久存續，與未定有期限不同，且被告所有如附表所示之房屋保存良好，地上權設定之目的仍持續存在不能請求定其存續期間。縱認得定存續期間，亦應考量被告單純作為住家使用，經被告悉心維護、定期修繕等情，系爭房屋之可使用年限勢必將可再延長，而不僅止於新北市建築師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）之鑑定結論所載之28.33 年，是原告起訴請求僅酌定3 年存續期間實屬過短，顯有不當。又依系爭土地登記謄本他項權利部關於地上權之地租欄均記載「空白」，原告亦拒絕領取被告提存之租金，因此兩造間並無約定地上權之地租，故原告主張依民法第835 條之1 第1 項、民法第
227 條之2 第1 項及類推適用民法第442 條，請求調整地上權之地租，並無理由。倘若本件應調整地租，則被告主張就地價稅額漲幅之10％範圍內由被告依其等地上權之權利範圍負擔等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：㈠新北市○○區○○段○○○ ○號土地（重測前為臺北縣○○市
○○○○○段○○○段00000 地號土地）為原告所有。（見本院卷一第37頁）㈡被告董台生所有同段136 建號（門牌號碼：新北市○○區○
○街○ 巷○○弄○○號1 樓）之房屋、被告張盆所有同段135 建號（門牌號碼：新北市○○區○○街○ 巷○○弄○○號2 樓）之房屋、被告羅葉英妹所有同段133 建號（門牌號碼：新○○○區○○街○ 巷○○弄○○號3 樓）之房屋、被告羅金萬、羅福全所有同段134 建號（門牌號碼：新北市○○區○○街○ 巷○○弄○○號4 樓）之房屋均坐落於系爭土地上（原證二），並取得原告之地上權設定登記。（見本院卷一第38頁）㈢原告於66年、68年間將系爭土地設定地上權予被告等人或其
前手之初所約定每戶每年之租金為434 元（原證三），迄今皆未曾調整。（見本院卷一第38頁）㈣系爭土地105 年1 月之申報地價為每平方公尺25,760元。（
見本院卷二第52頁）
四、原告請求酌定系爭地上權之存續期間，並按系爭土地之申報地價年息10％計算地租各節，為被告以前開情詞所否認。經查：
㈠原告主張依民法第833 條之1 請求酌定如附表一所示地上權
之存續期間自起訴狀繫屬本院之日起計算3 年，有無理由？⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目
的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833 條之1 定有明文。
本條規定，係於99年2 月3 日修正公布，依民法物權編施行法第24條第2 項，自公布後六個月施行；依同施行法第13條之1 ，於修正施行前未定有期限之地上權，亦適用之。是本條文具有溯及適用於修正施行前未定期限地上權之效力，先予敘明。又民法第833 條之1 立法理由係以：「地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權」。是舉凡未定期間之地上權，或地上權約定存續期間逾20年，為兼顧土地所有人之利益，土地所有人均得依前開規定請求法院酌定地上權之存續期間，其理自明（最高法院103 年度台上字第2443號判決意旨參照）。次按我國民法就不動產物權採登記要件主義，除法律另有規定外，不動產物權之有無，全依土地或建物登記簿登載之狀態為準，而法律上固無地上權最長存續期限之限制，解釋上應解為當事人間得設定永久存續之地上權，然永久存續之地上權，以土地之永久支配權歸於地上權人，將使土地所有人喪失回復能力，有害所有權之完整性與彈性，也與用益物權應有期限之本質有違。因此，除非當事人於設定地上權時，已載明為永久存續或無期限，而得認定當事人間有設定永久存續之地上權之情形者外，當應解為當事人間所設定者為未定存續期限之地上權。
⒉經查，依系爭土地之土地登記第一類謄本（見補字卷第18頁
至第19頁）所示，且依如附表一編號1 、3 所示之地上權設定登記申請資料（見本院卷一第53頁至第65頁）所示，如附表一所示之地上權於設定或移轉時，亦均無關於存續期間之記載，如附表一所示之地上權有關存續期間欄位均記載為「空白」，本即難謂系爭地上權係定有「永久存續」期限。又依本院依原告聲請函詢之新北市中和地政事務所106 年11月
7 日新北中地登字第1064077452號函文所載：「…三、查本所地籍資料，旨揭標的地上權於民國62年間以板登字37485收件號辦竣地上權登記，權利人陳三育，存續期間欄位空白。參依當時土地登記規則規定，存續期間係依當事人雙方間之約定，倘當事人間未約定，且向登記機關申請地上權登記時案附申請書或契約書皆未載明存續期間，登記簿之存續期間欄位則未予登載而有空白之情形。惟前開案件因逾15年保存年限業已銷毀，本所無檔存原案可稽，故本案土地於登記簿所載存續期間欄位空白係當事人間合意約定，抑或未約定之結果，本所自無從據以判別或推知」等語（見本院卷二第163 頁至第
164 頁），足悉地政機關係因當事人未於申請書或契約書載明存續期間，故於登記簿之存續期間欄位記載「空白」，而非係指如附表一所示之地上權定有永久存續之期限。復參以如附表一所示之地上權之設定目的，係在於使系爭土地得供系爭房屋作基地使用，而系爭房屋不可能永久存續，自難認如附表一所示之地上權定有「永久存續」期限。是被告既未舉證證明兩造就如附表一所示之地上權存續期間具有永久存續之合意，則其以繼續使用收益系爭房屋為目的，由前手繼受取得之如附表一所示之地上權（詳見後述⒋），自應依土地登記簿內容形式上認定並未定有存續期間為是。準此，如附表一所示之地上權係屬未定期限之地上權，應堪認定。
⒊被告辯稱系爭土地登記簿之存續期間欄位記載「空白」，乃
指地上權永久存續等語，並援引最高法院86年度台上字第3585號判決意旨為其論據。惟細譯上開最高法院判決之案件事實，係於土地登記簿上有記載「無期」，而地政機關將土地登記簿之資訊轉載至電子謄本時，登載為「空白」，與本件土地登記簿上並無登載存續期間，兩者有所不同，況本件事實之認定，本不受上開最高法院判決見解之拘束，自不得比附援引，認定系爭土地之土地登記第一類謄本上關於地上權存續期間登載「空白」，係指如附表一所示之地上權之期限係永久存續，是被告此部分辯解，容有誤會，要無足採。⒋再查，如附表一所示之地上權原為一體，係於62年9 月14日
由陳三育設定取得，設定原因登記為「地上權設定」，復①於68年10月3 日陳三育讓與地上權權利範圍四分之一登記在蕭玉珍名下，再於100 年4 月13日由被告董台生繼承（即如附表一編號1 所示之地上權）；②於66年3 月19日陳三育讓與地上權權利範圍四分之一登記在劉林玉彩名下，再於68年12月18日由劉林玉彩讓與登記在張盆名下（即如附表一編號
2 所示之地上權）；③於66年3 月19日陳三育讓與地上權權利範圍二分之一登記在彭官榮珍名下，再由彭官榮珍於68年
4 月4 日讓與地上權權利範圍四分之一至林琴鳳名下，嗣於99年5 月27日由林琴鳳讓與登記在羅葉英妹名下（即如附表一編號3 所示之地上權）；④彭官榮珍另於66年11月2 日分別各讓與地上權權利範圍八分之一至羅金萬、羅福全名下（即如附表一編號4 、5 所示之地上權），有新北市中和地政事務所106 年11月7 日新北中地登字第1064077452號函暨所附臺灣省臺北縣土地登記簿、地籍異動索引等件附卷可稽（見本院卷二第163 頁至第194 頁、板司調字卷第39至42頁），且系爭房屋之使用執照字號為65年使字第643 號，有建物登記第二類謄本等件（見本院卷一第28頁至第34頁）附卷可查，可知系爭房屋自62年間即取得如附表一所示之地上權而興建建物。據上，堪認如附表一所示之地上權之存續期間已逾20年，且如附表一所示之地上權雖係於民法物權編99年1月5 日修正前所設定，依民法物權編施行法第13條之1 之規定，亦適用民法第833 條之1 之規定，是原告請求定如附表一所示之地上權之存續期間，應有理由，被告抗辯本件不適用修正後之民法第833 條之1 之規定云云，顯有誤會。
⒌被告另辯稱如附表一所示地上權之成立目的仍然存在，且系
爭房屋狀況良好，並無定系爭地上權存續期間之必要等語，惟參以民法第833 條之1 係規定「存續期間逾20年」或「地上權成立之目的已不存在時」，當事人得請求定地上權之存續期間，故僅需合乎其中一項要件，原告即得請求定地上權之存續期間，並不以兩項要件均需兼備為必要，如附表一所示之地上權既為未定期限之地上權，且存續期間已逾20年，原告自得請求定地上權之存續期間，被告上開辯解，容有誤解。
⒍本件原告請求就如附表一所示之地上權定地上權之存續期間
，既屬有據，則應進一步探究如附表一所示之地上權之存續期間為何？按法院定地上權之存續期間，應以地上權成立當時之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形為斟酌之依據。經查，被告所有之系爭房屋均為五樓以下鋼筋混泥土造，主要用途為住家用，竣工日期為65年3 月15日，有系爭房屋之65年使字第643 號使用執照存根（見外放之鑑定報告書附件八）在卷可稽，迄今已使用40餘年；又本院參酌系爭房屋鄰近臺北捷運中和新蘆線，鄰近有頂溪捷運站（步行5 至10分鐘即可到達），交通便利，地處永和中正橋旁及頂溪捷運站商圈，附近有學校、商家、醫院，生活機能發達，商業活動繁榮等情，有GOOGLE地圖列印資料、系爭房屋外觀照片等件（見本院補字卷第33頁至第37頁）存卷可參，系爭房屋雖有些許陳舊，但客觀上並不影響使用，且建築外觀可謂保持良好；且本件經原告聲請送請新北市建築師公會鑑定，鑑定結果認：「本案先以層級分析法分析建物目前之結構安全狀況，再以鋼筋混凝土殘餘壽命預測法分析建築物殘餘壽命。結論如下：㈠本案以層級分析法分析新北市○○區○○街○ 巷○○弄○○號全棟之建物目前之建築整體結構耐久性狀況屬正常使用類。（詳表15，其分析過程參見第3 頁到第18頁。
）但鑑定標的建築物的結構安全狀況另以電腦結構專用程式PSERCB評估其耐震能力, 經計算結果總評估分數為17.73 ，（R=17.73 ﹤30），即表示建築物耐震能力尚無疑慮。（分析過程參見第21頁到24頁。另詳見附件9 之PSERCB電腦結構專用程式評估結果。）㈡本案另以鋼筋混凝土殘餘壽命預測法分析建築物殘餘壽命，試算得到本鑑定標的建築物之耐用年數評估為28.33 年。（詳表22。分析過程參見19頁到21頁。）」等語，有社團法人新北市建築師公會108 年6 月18日新北市建師鑑字第214 號鑑定報告1 份（另置隨卷存放）在卷可考，是依前開鑑定結果暨綜合上開地上權成立之目的、系爭房屋種類、性質、利用狀況等情節，另參以如附表一所示之地上權迄今已存續40餘年之久，已多年來影響系爭土地之所有權人之使用、收益之權利，應以上開鑑定報告書所載期間28.33 年（即為28年4 個月，小數點以下四捨五入，算至整數）定如附表一所示之地上權之存續期間為妥。且因上開鑑定報告書所載系爭房屋已使用43年，而經鑑定系爭房屋耐用年數為71.33 年，該數字係以上開建物興建完成日（即為66年間）為起算之基準日，扣除系爭房屋已使用之年數43年，剩餘使用壽命為28.33 年（參見上開鑑定報告第19至22頁之鑑定標的建築物耐用年數評估─鋼筋混凝土殘餘壽命的預測法），而非以本件民事訴訟事件繫屬於第一審法院之日為起算日。準此，如附表一所示之地上權之存續期間應以建物興建完日即66年3 月31日起存續71.33 年（即自65年3 月15日起至136 年7 月15日止），以兼衡地上權人及土地所有權人之權利，核屬適宜，認原告請求定如附表一所示之地上權之存續期間均自本件訴訟繫屬日起算3 年，尚屬過短。至原告另主張系爭房屋之耐用年數應採用固定資產耐用年限表計算系爭建物之存續期間，然查，固定資產耐用年數表乃係行政院財政部依所得稅法第121 條規定所訂定，僅係用以作為固定資產折舊之基礎以利所得稅稅額之計算，並非指建物實際之耐用年數，是原告依固定資產耐用年數表主張被告所有建物之耐用年數僅有50年，現已不堪使用狀態云云，實無足採。
⒎至對於上開鑑定報告書之內容，原告主張：系爭房屋之多數
樓層在混凝土抗壓強度試驗、混凝土中性化深度試驗之項目均不符合規定，系爭房屋是否仍能依照鑑定報告書所認定之結論，即「本案另以鋼筋混凝土殘餘壽命預測法分析建築物殘餘壽命，試算得到本鑑定標的建築物之耐用年數評估為
28.33 年。」，並可供法院酌定本件地上權存續期間之參考，實不無疑問等語，惟查，本件鑑定機關依循中華民國全國建築師公會2015鑑定手冊、建築技術規則，⑴鑑定標的建築物現況及周圍環境調查，⑵鑑定標的建築現況混凝土之鑽心取樣試驗檢測，⑶鑑定標的建築物現況之鋼筋掃描檢測，⑷綜合上述3 項結果，採用層級分析法，先試算鑑定標的建築物各樓層的耐久性，再試算鑑定標的建築物整體的耐久性等級，⑸再以鋼筋混凝土殘餘壽命預測法，試算建物結構在安全無虞之情況下尚可在結構安全使用之年限，⑹最後再以電腦結構專用程式PSERCB驗證建物結構耐震之安全性（參見上開鑑定報告書第4 頁之鑑定分析步驟），勘認為適法適當之鑑定方法，亦與通常一般事理亦無違，鑑定結果亦核無何等論理或邏輯上之謬誤或與客觀經驗法則顯然相悖之情事，且該鑑定機關之建築師本其專業知識，依其以往鑑定所累積之經驗，以上開鑑定程序、方法綜合判斷系爭房屋在結構安全無虞之情況下尚可使用之年限，並於鑑定報告書中詳敘其認定之依據，核其鑑定之經過及認定之依據，已符合專業鑑定之要求，所得之結論，乃鑑定人員本於專業知識經驗所為之判斷，自堪採信。茍非原告明確舉證指出該鑑定人之學經歷、鑑定程序、方法有未盡確實或欠缺完備情事，是原告徒憑己見，任意質疑該鑑定結果，要無可採。因此，本院認社團法人新北市建築師公會本於專業所為之前開鑑定內容，應屬可採。
⒏又被告基於如附表一所示之地上權而在系爭土地上建有系爭
房屋，原告就系爭土地之所有權能因此受到限制，無法完全行使其所有權，則酌定如判決主文第一項所示之地上權存續期間，非但可以確認被告所有之系爭房屋合法占有系爭土地之權益期間，亦可保障原告就系爭土地所有權之使用權能，當可兼顧兩造之權益，是被告辯稱：酌定本件地上權存續期間，有侵害人民合法財產權之虞等語，顯然忽略原告因此不能完全行使系爭土地之所有權，誠屬無理，自不足取。
⒐再按，形成判決固於判決確定時，始發生形成力，惟此係指
形成力本身發生之時期而言，倘形成判決之內容係使其標的之法律關係溯及既往而發生、變更或消滅者，則於發生形成力之際，其所形成之法律效果即溯及既往發生。本件上訴人訴請定系爭地上權存續期間，性質上屬形成之訴，法院所定存續期間之起算日，似非不得溯及既往發生效力（最高法院
104 年度台上字第2157判決意旨參照）。而民法第833 條之
1 規定關於酌定地上權存續期間之請求，係由法院變更原物權之內容，在性質上為形成之訴，應以形成判決為之，是關於本件地上權存續期間之變更，應於判決確定後即溯及既往發生效力，附此敘明。
⒑基上，原告請求定如附表一所示之地上權之存續期間，應有
理由，且經本院審酌上開情節，定如判決主文第一項所示之地上權存續期間。末按，地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約定者，從其約定。土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。第一項之時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁定之時價補償者，適用前項規定。依第二項規定延長期間者，其期間由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之。前項期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，不適用第一項及第二項規定，民法第840 條定有明文。是如附表一所示之地上權原為未定存續期間，經本院依民法第833 條之1 規定酌定存續期間，已如前述，則如附表一所示之地上權於本件判決確定時已變更為定有存續期限之地上權，準此，系爭房屋將來於地上權存續期間屆至後，若仍具相當經濟價值，自仍得依上開規定請求系爭土地所有權人按建物時價為補償，是被告就系爭房屋之權益，應仍可藉此獲致相當保障，附此敘明。
㈡原告請求調整如附表一所示之地上權之地租，是否有理由？
原告請求被告自起訴狀繕本送達之日起，按年依系爭土地當年度申報地價年息百分之10給付地租，有無理由？⒈按，按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請
法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第
442 條定有明文。而地上權之地租與租賃契約之租金。固屬不同。然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似。故關於民法第442 條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用。」（司法院院字第986 號解釋意旨可資參照）。因此，鑑於土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，乃仿照民法442 條之規定，於99年2 月3 日新增民法第835 條之1 第1 項規定：
「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之」，以期允當。該規定雖依民法物權編施行法並未訂有溯及適用之規定，然係因土地所有權人訴請法院核定地租之數額，其性質屬形成之訴，並未限制土地所有權人於該條規定增訂後，請求法院酌定地租，而於判決確定後發生形成力。是本件原告自得主張「適用」民法第835 條之1 第1 項為請求，不需再主張依該條項之法理，及「類推適用」民法第442 條之規定。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文。而依上述民法第835 條之1 第1 項之立法理由，本條項規定，實乃民法第227 條之
2 情事變更原則於地上權租金調整之具體化。故於未定期限之地上權設定情形，契約當事人雖有約定地租之數額，惟倘契約成立後，土地周邊環境，工商繁榮之程度，地上權人利用土地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而地租依原約定內容計算顯失公平者，土地所有權人自亦應得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其地租。
⒉經查，如附表一所示之地上權之地租欄位記載為「空白」，
有系爭土地之土地登記第一類謄本1 份（見本院補字卷第18頁至第19頁）在卷可查，惟以原告主張其與被告之前手所約定之如附表一所示之地上權之地租，為每年每戶434 元，業據其提出提存通知書為證（見本院補字卷第29至32頁），足見如附表一所示之地上權確有約定租金。又系爭土地之公告現值自63年12月間之每平方公尺1,800 元，迄106 年1 月已調整為每平方公尺158,000 元，有系爭土地之公告地價查詢資料在卷可據（見本院卷二第65至67頁）。且依前揭系爭土地及系爭房屋附近之周遭生活機能、土地利用等情形，顯與系爭地上權原約定租金時之四周環境、工商繁榮程度不可同日而語，益見系爭土地之目前價值，與系爭地上權原約定租金時之價值，已有大幅提升，又非當事人行為時所得預料，亦非可歸責於當事人所致，而被告復非原告之派下員或具有何特殊利害關係，若仍由被告繼續以顯不相當之租金占有使用系爭土地，原告租金收入甚微，不能另就系爭土地為使用收益，又要負擔逐年攀升之地價稅及其他稅賦，顯失公平。是原告主張依民法第835 條之1 第1 項、民法第227 條之2第1 項規定，請求調整系爭地上權之租金，即屬有據。
⒊按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1 項及第105 條分別定有明文。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。本院審酌系爭土地地目為建，有系爭土地登記謄本在卷可按，及上述系爭土地之週邊環境、交通及生活機能情形等情，並系爭建物之坐落位置、工商業繁榮程度、經濟價值、系爭土地地價漲幅等因素，暨系爭地上權成立之目的為建屋居住使用等情，認被告按年依系爭土地之當年度申報地價年息百分之八計算地租，尚稱適宜，故被告分別就如附表一所示之地上權，按年依如附表二「每年地租欄」所示計算式給付原告地上權地租，核屬適當。原告主張應以系爭土地當年度申報地價年息百分之十計算每月地上權租金，顯屬過高。至酌定系爭地上權地租目的，本在於酌定被告應給付使用系爭土地之對價，非在為原告分擔租稅費用，原告所負擔之相關稅賦，僅係使用系爭土地之費用一部，尚不能反認被告僅需負擔租稅費用茲為使用系爭土地即為已足，則被告辯稱如附表一所示之地上權地租應以地價稅之增漲稅額作為酌定之依據等語，委無足採。又被告辯稱系爭房屋並未使用系爭土地全部面積，故不應以系爭土地全部面積作為計算租金之標準等語，惟系爭房屋固非占用系爭土地全部面積，然如附表一所示之地上權之權利範圍亦非全部，故於計算地上權地租時，僅需乘以如附表一所示之地上權之權利範圍，當可適切反應被告使用系爭土地之情形，無另以系爭房屋之面積作為計算基準之必要，附此敘明。
⒋末按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民
法第442 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院82年度台上字第1877號判決要旨參照）。則地上權之地租酌定，因與租金調整之法理一致，其起算時點之認定亦應採相同標準。查本件起訴狀繕本均於
105 年11月29日送達被告，有送達證書在卷可查（本院板司調字卷第13至21頁），堪認於斯時原告請求酌定租金之意思表示已到達被告，故原告主張本件調整租金，即應以起訴狀繕本送達之翌日即105 年11月30日為調整之始點，依上說明，即無不合，併此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第833 條之1 、第835 條之1 第1 項、第227 條之2 第1 項之規定，請求本院酌定系爭地上權存續期間，及酌定其地租，為有理由，並經本院酌定如附表一所示之地上權之存續期間均至136 年7 月15日，且被告應自起訴狀繕本送達之翌日即105 年11月30日起，分別按年依如附表二「每年地租欄」所示計算式給付原告地上權地租，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。而原告上開請求係變更系爭地上權原有內容之形成之訴，本院就系爭地上權所定存續期間及地租數額，屬法院裁量權行使之範疇，不受原告聲明之拘束（最高法院102 年度臺上字第1157號判決意旨參照），併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
民事第四庭 法 官 許珮育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
書記官 陳冠云附表一：
┌─┬────────┬───────┬─────┬────┬────┬────┐│編│設定地上權之地號│ 登記日期 │ 收件字號 │權利種類│ 權利人 │權利範圍││號│ │ │ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼─────┼────┼────┼────┤│1 │新北市永和區中正│100 年4 月13日│北中地登字│ 地上權 │董台生 │ 1/4 ││ │段494 地號 │ │第092400號│ │ │ │├─┼────────┼───────┼─────┼────┼────┼────┤│2 │新北市永和區中正│68年12月18日 │北中地登字│ 地上權 │張盆 │ 1/4 ││ │段494 地號 │ │第094397號│ │ │ │├─┼────────┼───────┼─────┼────┼────┼────┤│3 │新北市永和區中正│99年5 月27日 │北中地登字│ 地上權 │羅葉英妹│ 1/4 ││ │段494 地號 │ │第137570號│ │ │ │├─┼────────┼───────┼─────┼────┼────┼────┤│4 │新北市永和區中正│66年11月2 日 │北中地登字│ 地上權 │羅金萬 │ 1/8 ││ │段494 地號 │ │第049343號│ │ │ │├─┼────────┼───────┼─────┼────┼────┼────┤│5 │新北市永和區中正│66年11月2 日 │北中地登字│ 地上權 │羅福全 │ 1/8 ││ │段494 地號 │ │第049343號│ │ │ │└─┴────────┴───────┴─────┴────┴────┴────┘附表二：
┌─┬─────┬────────┬──────┬─────────────┐│編│ 權利人 │ 建築門牌號碼 │調整後每年地│ 每年地租欄 ││號│ │ │租之起算日 │ │├─┼─────┼────────┼──────┼─────────────┤│1 │ 董台生 │新北市永和區光復│105 年 11 月│系爭土地當年度每平方公尺申││ │ │街2 巷16弄59號1 │30 日 │報地價×系爭土地面積205 平││ │ │樓（新北市永和區│ │方公尺×附表一編號1 所示地││ │ │中正段136 建號建│ │上權權利比例×年息百分之八││ │ │物） │ │×原告就系爭土地所有權比例│├─┼─────┼────────┼──────┼─────────────┤│2 │ 張盆 │新北市永和區光復│105 年 11 月│系爭土地當年度每平方公尺申││ │ │街2 巷16弄59號2 │30 日 │報地價×系爭土地面積205 平││ │ │樓（新北市永和區│ │方公尺×附表一編號2 所示地││ │ │中正段135 建號建│ │上權權利比例×年息百分之八││ │ │物） │ │×原告就系爭土地所有權比例│├─┼─────┼────────┼──────┼─────────────┤│3 │ 羅葉英妹 │新北市永和區光復│105 年 11 月│系爭土地當年度每平方公尺申││ │ │街2 巷16弄59號3 │30 日 │報地價×系爭土地面積205 平││ │ │樓（新北市永和區│ │方公尺×附表一編號3 所示地││ │ │中正段133 建號建│ │上權權利比例×年息百分之八││ │ │物） │ │×原告就系爭土地所有權比例│├─┼─────┼────────┼──────┼─────────────┤│4 │ 羅金萬 │新北市永和區光復│105 年 11 月│系爭土地當年度每平方公尺申││ │ │街2 巷16弄59號4 │30 日 │報地價×系爭土地面積205 平││ │ │樓（新北市永和區│ │方公尺×附表一編號4 所示地││ │ │中正段134 建號建│ │上權權利比例×年息百分之八││ │ │物） │ │×原告就系爭土地所有權比例│├─┼─────┼────────┼──────┼─────────────┤│5 │ 羅福全 │新北市永和區光復│105 年 11 月│系爭土地當年度每平方公尺申││ │ │街2 巷16弄59號4 │30 日 │報地價×系爭土地面積205 平││ │ │樓（新北市永和區│ │方公尺×附表一編號5 所示地││ │ │中正段134 建號建│ │上權權利比例×年息百分之八││ │ │物） │ │×原告就系爭土地所有權比例│└─┴─────┴────────┴──────┴─────────────┘