臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第754號原 告 吳余美寶法定代理人 吳姿儀訴訟代理人 徐明水律師被 告 吳宏明訴訟代理人 黃敬唐律師
劉昌樺律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，經本院於民國106年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告吳余美寶為00年0月00日出生，於103年9月11日被告將
之攜至某林姓代書辦公室簽署買賣契約書及申請不動產移轉登記等相關文件時，已高齡76歲又6個月，且吳余美寶僅有小學學歷，在此之前2、3年，已有日漸嚴重之失智症狀，包括烹煮食物忘記關火、出門忘記攜帶鑰匙、在外購物忘記帶回..等等情形。至103年9月17日，吳余美寶經家人陪同，於長庚醫院腦功能暨癲癇科門診初診，同年10月16日接受簡易心智量表（MMSE）及臨床失智評估量表（CDR）檢測，所得檢查結果，前者滿分30分，吳余美寶僅獲得9分，後者經判別為1，有吳余美寶在長庚醫院之檢查報告及病歷資料可證。依據測驗評量等級判別，吳余美寶屬於重度認知功能障礙及輕度失智之程度，呈現中度記憶力衰退，處理問題時，在分析類似性及差異性時，有中度困難之情況，醫生並診斷吳余美寶確係罹患老年期癡呆症。
㈡另案（即本院104年度重訴字第300號案件）審理時，曾函請
林口長庚醫院，就吳余美寶於103年9月11日及同年月24日之精神狀態為何？其於上開時點是否有意識（為意思表示、受意思表示）可與他人為合意如附表所示之不動產買賣契約之行為？等事項進行精神鑑定。林口長庚醫院於105年12月9日進行精神鑑定，並提出該院所製作之精神鑑定報告書（原證11號），其鑑定報告結論：「1、推估此個案於遷讓房屋事件發生時之精神狀態，易因精神障礙致其意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足；亦即其辨識行為違法或依其辨識而為行為之能力，顯著降低。2、此個案其作成遷讓房屋意思之能力應有缺損，然其缺損程度難以用現有的資料來推斷。」云云。由上開鑑定報告之結論，綜合吳余美寶於上開時點之前，於生活上已常有遺忘事情，且原本持續進行股票投資買賣，卻自99年起僅有零星交易，至102年7月起迄今完全未進行任何交易，家人亦準備陪同前往接受精神科專業診療，加上當時並無出售系爭房屋之需求(無論係資金方面或自身與訴外人吳岳昌家人居住之需求)，事前從未提及欲出售附表所示之不動產，以及以低於市場價格不到一半之不合理價格出售等諸多客觀事實，應足以斷定吳余美寶於103年9月11日及同年月24日與被告就附表所示之不動產成立買賣之債權契約行為及移轉所有權之物權契約行為時，其為意思表示與受意思表示之能力顯然欠缺完整，無法為有效之法律行為甚明。
㈢另依該林姓代書業者於另案臺灣新北地方法院檢察署103年
度偵字第29784號案件偵查中所述，在被告與吳余美寶簽署買賣契約及申請附表所示不動產所有權移轉等相關文件之過程，均係由被告主導，買賣契約內容係代書按例稿撰擬，買賣價金為620萬元係被告決定，吳余美寶係被動簽署，而620萬元價金中220萬元並充為吳余美寶對被告之年度贈與而加以扣除，被告交付之價金實際僅有400萬元。可知，被告與吳余美寶於當時所為之交易行為中，除附表所示不動產之買賣外，尚夾雜價金之贈與，其交易行為已較一般股票更為複雜，吳余美寶於當時既無已能力繼續為單純之股票交易，則於與被告為交易行為時，更不可能具有為合法、有效意思表示之能力甚明。
㈣吳余美寶係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀況下，與
被告就附表所示不動產成立買賣之債權契約行為及移轉所有權之物權契約行為，依據民法第75規定，該買賣之債權契約行為及移轉所有權之物權契約行為應屬自始、當然、確定無效，被告並未合法有效取得附表所示不動產之所有權。退步言，縱認吳余美寶與被告就附表所示不動產成立買賣之債權契約行為及移轉所有權之物權契約行為，並非係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀況下所為（假設語氣），吳余美寶亦係受被告詐欺或對附表所示不動產之實際價格認知有所錯誤情況下所為（買賣契約價金為620萬元，實價登錄價格約為1443萬餘元），吳余美寶已於104年4月14日發函予被告，對之表示依民法第92條或第88條規定，撤銷就附表所示不動產與被告成立買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為之意思表示，則依民法第114條第1項規定，該買賣債權契約行為及移轉所有權物權契約行為應視為自始無效，被告並未合法有效取得附表所示不動產之所有權。依最高法院之見解，吳余美寶應可居於附表所示不動產真正所有權人身分，依據民法第767條第1項中段規定之除去妨害請求權、民法第184條第1項前段規定之侵害所有權損害賠償(回復原狀)請求權、民法第179條規定之不當得利返還請求權及民法第113條規定之無效法律行為回復原狀請求權，對被告行使權利，請求被告塗銷附表所示不動產之所有權登記，並回復登記為吳余美寶所有。
㈤並聲明：被告應將附表所示不動產於103年10月9日以買賣為
原因向新北市三重地政事務所，以103年重登字第208670號收件字號所辦理之所有權移轉登記予以塗銷，並回復所有權登記予吳余美寶。
二、被告辯稱：㈠林口長庚醫院所製作之精神鑑定報告書，已明白表示：「
1、推估此個案於遷讓房屋事件發生時之精神狀態，易因精神障礙致其意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足；亦即其辨識行為違法或依其辨識而為行為之能力，顯著降低。2、此個案其作成遷讓房屋意思之能力應有缺損，『然其缺損程度難以用現有的資料來推斷』。」。顯然林口長庚醫院無法判斷吳余美寶辦理系爭房地買賣及所有權移轉行為時係處於欠缺意思能力之狀態，或處於無法為有效之法律行為之狀況。
㈡由民間公證人李坤霖及代書林昌生於歷次偵審中所為之證詞
可知，吳余美寶於103年9月11日出售系爭房地予被告，並於同月24日偕同被告至代書事務所簽訂系爭買賣契約，及辦理系爭買賣契約公證時，吳余美寶意思清楚，了解系爭買賣契約內容，並可為完整之意思表示，並無遭被告親情攻勢或威脅利誘之情形。而公證人與代書與本案並無利害關係，代書並曾具結作證，豈有甘冒偽證罪責而惟需為陳述之理？㈢尤其，吳余美寶長子吳忠法於另案審理時提出103年11月間
由原告所簽立之「權利歸屬協議暨授權書」，吳余美寶、吳余美寶長子、三子、長女均未曾爭執或指摘於「103年11月間」吳余美寶之意思表示有所欠缺。且同一時間，吳余美寶對被告提起刑事告訴後，分別於103年11月27日、104年3月10日、104年4月2日以告訴人身分到庭接受檢察官訊問並回答問題，於接獲不起訴處分書後尚以告訴人身分聲請再議，如此以觀，如何能主張「吳余美寶於103年9月11日出售系爭房地予被告，並於同月24日偕同被告至代書事務所簽訂系爭買賣契約，及辦理系爭買賣契約公證時，係處於罹患失智症且係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀況下」？㈣吳余美寶雖另主張系爭房地成立買賣之債權行為及移轉所有
權之物權行為，應依民法第92條、第88條規定撤銷而自始無效云云。惟依證人林昌生代書證詞可知，證人有提供大於或等於公告現值加房屋評定現值給被告及吳余美寶參考，也有提供制式買賣契約書給被告及吳余美寶簽名，契約上約定之價金是買賣雙方決定，證人有將系爭買賣契約內容一些細節說明給吳余美寶聽，問吳余美寶是否要照契約內容辦理，並有用台語問原告是否確定要將系爭房地賣給被告，被告也說確定，顯然原告於系爭買賣當時，精神狀態正常，具有意思能力，吳余美寶對於「買賣標的、買賣價金、契約內容」等契約重要之點，均可為完整之意思表示，並無遭被告詐欺，或就系爭房地買賣之意思表示內容或行為有錯誤，或係被告趁吳余美寶急迫、輕率、無經驗之際，使吳余美寶同意出售並移轉系爭房地所有權予被告之情事，故吳余美寶此部分主張，也不足採信。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造為母子關係。
㈡附表所示之系爭房地原於76年11月7日，以買賣為原因登記
所有權於吳余美寶名下。之後於103年10月9日以買賣為登記原因，移轉所有權登記於被告名下。
㈢103年9月17日，吳余美寶經家人陪同於長庚醫院腦功能暨癲
癇科門診初診，同年10月16日接受簡易心智量表（MMSE）及臨床失智評估量表（CDR）檢測，所得檢查結果，前者滿分30分，吳余美寶僅獲得9分，後者經判別為1，有吳余美寶在長庚醫院之檢查報告及病歷資料可證。依據測驗評量等級判別，吳余美寶屬於重度認知功能障礙及輕度失智之程度，呈現中度記憶力衰退，處理問題時，在分析類似性及差異性時，有中度困難之情況，醫生並診斷吳余美寶確係罹患老年期癡呆症。
㈣本院104年度重訴字第300號案件審理時，曾函請林口長庚醫
院，就吳余美寶於103年9月11日及同年月24日之精神狀態為何？其於上開時點是否有意識（為意思表示、受意思表示）可與他人為合意如附表所示之不動產買賣契約之行為？等事項進行精神鑑定。林口長庚醫院於105年12月9日進行精神鑑定，並提出該院所製作之精神鑑定報告書（原證11號），其鑑定報告結論為：「1、推估此個案於遷讓房屋事件發生時之精神狀態，易因精神障礙致其意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足；亦即其辨識行為違法或依其辨識而為行為之能力，顯著降低。2、此個案其作成遷讓房屋意思之能力應有缺損，然其缺損程度難以用現有的資料來推斷。」㈤吳余美寶業經本院於105年5月10日以104年輔宣字第46號裁定為監護宣告，並選定吳姿儀為監護人。
四、本件爭執點及本院判斷如下：㈠原告主張系爭買賣契約，依民法第75條規定應為無效，是否
有理由？
1.本件被告主張吳余美寶於103年9月11日出售系爭房地、並於同月24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證時，吳余美寶之意思清楚，可為完整意思表示等情，已據其提出系爭買賣契約及公證書影本各1份為證（見本院卷第245-257頁）。且公證書明確記載：「公證人實際體驗情形：(一)……出賣人吳余美寶陳稱願將其所有之位於新北市○○區○○路○段000號4樓之房屋及其坐落土地之所有權出售予吳宏明。(二)……2.公證人向出賣人詢問買賣標的物、價金及其他特別約定，出賣人皆能清楚表示，查無意思能力欠缺或意思表示有瑕疵之情形。(三)……公證人向請求人說明，本件買賣契約須經地政機關登記完畢，始生所有權移轉之效力，請求人均表示瞭解。」等語。足見吳余美寶與被告間就買賣系爭房地並為移轉所有權之意思表示已經合致。
2.又承辦系爭房地所有權移轉登記之代書即證人林昌生104年3月10日於103年偵字第29784號案件到庭證稱：「（你有無跟吳余美寶確認過？）有，吳余美寶有親自簽名。」「（當時你看不出來吳余美寶有失智症的情形？）看不出來，我有問吳余美寶，我問他說這個房子你是否確定要賣給吳宏明，他說確定。」「（你是用國語還是台語跟他說的？）應該是台語…」「﹝這些（指國稅局檢附的說明書、切結書、存摺影本與貸款給付流向）余美寶的簽名，都是吳余美寶在你面前簽的？還是吳宏明用印完成之後再送件？﹞是吳余美寶在我面前簽的，這也是我們送件的」「（你有無確認過吳余美寶是否瞭解簽名的意義？）有，他都說確定。」「（你認為當時吳余美寶的情形，與今天在庭的情況有何差異？）我覺得他今天比較特別，好像晃神」等語（見本院卷第263-264頁）。且證人林昌生於000年0月00日再次於本院另案（104年度重訴字第300號）審理時到庭證稱：「（上開提示資料所示門牌號碼新北市○○區○○路○段000號4樓之房屋及基地下稱系爭房地之移轉，是否由證人辦理？）是」、「（何人前來委託證人辦理系爭房地上開移轉登記事宜？過程為何？）先由被告來洽詢，之後雙方當事人到我事務所來辦理這個買賣移轉。」、「（吳余美寶將系爭房地出售與吳宏明之買賣價金是如何決定？）價金約定基本上是依照二親等買賣習慣，為了不課徵贈與稅，所以我們提供數據可以避免課徵到贈與稅，再買賣雙方自己決定。我們提供大於或等於土地公告現值加房屋評定現值就不會課徵到贈與稅。」、「（本件買賣是照你們提供的價金的數據簽買賣契約嗎？）應該是。」、「（他們買賣雙方來的時候有跟你說他們已經談好買賣價金嗎？）有，金額不確定。」「（記得是誰的嗎？）誰記得不記得了，當時依照他們所說的金額簽立買賣契約。」、「（當時吳余美寶的精神狀況如何?理解你說的內容嗎？）依我看來是正常。我有跟他談到過戶的事情，我看他的反應很正常。」等語（見本院卷第271-273頁）。依前述證詞內容及公證書所載，顯見原告於103年9月11日出售系爭房地予被告，並於同月24日偕同被告至林昌生代書之事務所簽訂系爭買賣契約，及辦理系爭買賣契約公證時，吳余美寶之意思清楚，瞭解系爭買賣契約內容，並可為完整之意思表示，則原告起訴所稱吳余美寶於103年9月11日、24日罹患失智症而欠缺完整思辨能力云云，即無法採信。
3.又台灣高等法院105年上字第591號民事判決審酌相關證據後，亦認定吳余美寶於103年9月11日出售房地、103年9月24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證時，精神狀況並無缺陷，其仍可處理買賣系爭房地之事務，此有民事判決書附卷可稽（見本院卷第291-304頁），足以佐證吳余美寶103年9月11日出售房地、103年9月24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證時，精神狀況並無缺陷，所為之法律行為自屬合法有效甚明。
4.原告雖主張吳余美寶僅有小學學歷，在系爭房地買賣之前2、3年，已有日漸嚴重之失智症狀，包括烹煮食物忘記關火、出門忘記攜帶鑰匙、在外購物忘記帶回..等等情形。惟「吳余美寶於102年3月15日曾因泌尿道感染住進林口長庚醫院，並於同月21日出院，吳余美寶於住院期間之意識清醒（清楚）、知覺感受無缺損等情，有林口長庚醫院之入院護理評估、急診護理紀錄、護理紀錄單等附卷可參」等情，業經前述台灣高等法院民事判決認定屬實（見本院卷第297頁）。
故原告此部分主張仍有疑義，無法為其有利之認定。
5.原告又主張吳余美寶於103年10月16日至林口長庚醫院接受簡易心智量表（MMS E）及臨床失智評估量表（CDR）檢測結果，吳余美寶之MMSE總評分為9分（滿分為30分），CDR總評分為1（mild dement ia），而有重度認知功能障礙及輕度失智之情形，經醫生診斷吳余美寶罹患老年期癡呆症等情。惟「吳余美寶於另案偵查案件，分別於103年11月27日、104年3月10日、104年4月2日接受檢察官訊問時，吳余美寶尚能針對檢察官詢問之問題回答，此有前揭訊問筆錄在卷可佐。可見吳余美寶之失智症狀並非持續處於欠缺思辨能力、認知功能障礙之情形。」等情，亦經前述台灣高等法院民事判決認定屬實（見本院卷第297-298頁），並有吳余美寶104年3月10日於103年偵字第29784號案件接受檢察官訊問時對答之筆錄附卷可稽（見本院卷第265頁），依此訊問筆錄所載，吳余美寶就檢察官所訊問之「你有無看過你身旁的林昌生？」、「你有無跟吳宏明去過林昌生的辦公室？」、「你說你不要賣，但為何還要去林昌生的辦公室？」、「吳宏明叫你去的時候，你是否知道要去那裡做甚麼？」、「林昌生或吳宏明有無叫你簽名？」等問題，均能針對問題逐一回答，如有重度認知功能障礙之情形，豈有可能如此回答？檢察官亦無可能不發現此情形。故吳余美寶前開檢測及診斷結果，僅能證明吳余美寶於103年10月16日在林口長庚醫院接受檢測時之精神狀況，尚難據此往前推認吳余美寶於103年9月11日出售系爭房地予被告，並於同月24日簽訂系爭買賣契約及辦理公證時，吳余美寶已罹患失智症，而欠缺完整思辨能力，致無法處理買賣系爭房地之事務。
6.再者，依原告所提出林口長庚醫院於105年12月9日對吳余美寶再進行精神鑑定之鑑定報告書（見本院卷第139-145頁），其鑑定報告結論也記載：「1、推估此個案於遷讓房屋事件發生時之精神狀態，易因精神障礙致其意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力，顯有不足；亦即其辨識行為違法或依其辨識而為行為之能力，顯著降低。2、此個案其作成遷讓房屋意思之能力應有缺損，然其缺損程度難以用現有的資料來推斷。」等語（見本院卷第145頁），既然「其缺損程度難以用現有的資料來推斷」，顯然依此林口長庚醫院鑑定結果，亦無法認定吳余美寶辦理系爭房地買賣及所有權移轉行為時係處於欠缺意思能力之狀態，或處於無法為有效之法律行為之狀況。
7.更何況，依吳余美寶與其子吳忠法於103年11月間簽立，並經另二名子女吳岳昌、吳姿儀為見證人之「權利歸屬協議暨授權書」（見本院卷第309-311頁），明白記載：「吳余美寶及吳忠法茲就下列權利歸屬事宜，『雙方在意思健全及充分認知下』，達成協議暨授權之合意」，合意事項包括系爭房地係原告出資購買，於76年11月間借名登記於吳余美寶名下（第1條）；吳余美寶願無條件隨時配合原告辦理系爭房地之各項地政登記事宜（包括但不限於所有權回復登記等），及相關必要之手續（第2條）；吳余美寶確認系爭房地相關使用、收益及處分之權利，自76年11月間記名登記於吳余美寶名下起，迄所有權回復登記與原告時止，均歸原告所有（第3條）；吳余美寶授權原告得全權處理系爭房地權利維護之事宜，包括但不限於以原告個人名義或代位吳余美寶名義之方式，委任他人進行民、刑事訴訟、假扣押、假處分、行政救濟及強制執行等。吳余美寶並同意授權原告代刻印章、申請印鑑證明及取得其他履行第2條約定應配合手續所需之文件及資料。吳余美寶此條授權及同意不可撤回、撤銷、終止或解除性（第4條）等內容。而且，見證人吳岳昌於104年8月7日本院另案審理時到庭證稱：「（提示原證1之權利歸屬協議暨授權書）我有簽名，該權利歸屬協議暨授權書內容是是在庭的徐律師所寫的，…是徐律師提議要簽立，因為當時我們已經知道系爭房屋已經變更為被告名義，擔心被告賣掉。是原告跟我、還有我姊姊吳姿儀、還有母親協商簽立。」、「（簽立原證1之權利歸屬協議暨授權書當時，吳余美寶之精神狀態如何？）精神狀況時好時壞，簽立的當天我們有跟他解釋讓我媽媽了解，媽媽看了看後有同意後才簽名，當天媽媽的精神狀況還可以」、「（原證1之權利歸屬協議暨授權書內容，有解釋給吳余美寶聽嗎？何人解釋？）是我大哥(即另案原告吳忠法)解釋給我媽媽聽」、「（你媽媽有無理解全部的內容？）她有認同，應該是有理解，因為跟我媽媽講時她有一直點頭」等語（見本院卷第380 -382頁）；見證人吳姿儀於同日也到庭證稱：「（原證1之權利歸屬協議暨授權書）我有簽名，該權利歸屬協議暨授權書內容是哥哥決定這樣寫，有委託律師寫的，是哥哥跟現在在庭的律師商討要簽的，因為媽媽知道還是登記他的名下，他不知道弟弟已經變更過了，所以要把房子變更回來」、「（簽立原證1之權利歸屬協議暨授權書當時，吳余美寶之精神狀態如何？）當時是正常，我們有告知媽媽房子已經過到被告名下，媽媽當時也很生氣」、「（原證1之權利歸屬協議暨授權書內容，有解釋給吳余美寶聽嗎？何人解釋？）有，律師（即本件原告訴訟代理人）還有哥哥(即另案原告吳忠法)解釋給媽媽聽的，媽媽當下聽知道」等語（見本院卷385-386頁）。由上可知，吳余美寶103年11月間，尚能在「意思健全及充分認知下」，與律師（即本件原告訴訟代理人）、其子女吳忠法、吳岳昌、吳姿儀共同討論而簽訂上開「權利歸屬協議暨授權書」，並經由律師及吳忠法解釋授權書所載各項條文之複雜內容（尤其第3條、第4條），而且「她有認同，應該是有理解」、「媽媽當下聽知道」，即如該書面第5條所載「兩造係於充分了解彼此權益，且意識健全之狀況下，達成本件協議暨授權事宜」。換言之，律師（即本件原告訴訟代理人）及三名子女吳忠法、吳岳昌、吳姿儀一致認定吳余美寶於「103年11月」當時仍然意思健全，可為完整之意思表示，並有效簽訂前述有關系爭房地借名登記、使用收益處分權利歸屬、進行民刑行政各項訴訟救濟途徑等複雜內容之「權利歸屬協議暨授權書」。故原告於本件訴訟復主張「吳余美寶於103年9月間已罹患失智症而欠缺完整思辨能力」，進而主張「吳余美寶於103年9月11日出售系爭房地予被告，並於同月24日偕同被告至林昌生代書之事務所簽訂系爭買賣契約，及辦理系爭買賣契約公證時，均無法為完整之意思表示」云云，不僅自相矛盾，難以自圓其說，更足見其於本件所為之主張並非事實，無法採信。
7.從而，原告主張吳余美寶於103年9月11日、24日與被告簽署系爭買賣契約、申請不動產所有權移轉登記等相關文件，及就系爭買賣契約辦理公證事宜時，係在精神錯亂，無法為完整意思表示之狀況下，與被告就系爭房地成立買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為，依民法第75條規定，該買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為應屬無效，被告並未合法有效取得系爭房地之所有權云云，尚乏依據，無法成立。
㈡原告主張系爭房地成立買賣之債權行為及移轉所有權之物權
行為業經依民法第92條、第88條、第74條規定撤銷而自始無效，是否有理由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。次按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號民事判例意旨參照）。再按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言（最高法院51年台上字第3311號民事判例意旨參照）。
2.本件原告主張吳余美寶係受被告詐欺或對系爭房地之實際價格認知有所錯誤，使其為財產上之給付或為給付之約定云云，原告自應就其前開主張有利於己之事實負舉證之責。經查，本件被告與吳余美寶到林昌生代書之事務所辦理系爭房地之買賣移轉事宜時，林昌生有提供大於或等於土地公告現值加房屋評定現值給被告及吳余美寶參考；亦有提供之制式之系爭買賣契約予被告及吳余美寶簽名，契約上約定之價金是買賣雙方決定。且林昌生有將系爭買賣契約內容一些細節說明給吳余美寶聽，問吳余美寶是否要照契約內容辦理，並有用台語問吳余美寶是否確定要將系爭房地賣給被告，吳余美寶說確定等情，業如證人林昌生前開所證述。另參酌被告與吳余美寶簽署之公證書上明確記載：「公證人實際體驗情形：(一)……出賣人吳余美寶陳稱願將其所有之位於新北市○○區○○路○段000號4樓之房屋及其坐落土地之所有權出售予吳宏明。(二)……2.公證人向出賣人詢問買賣標的物、價金及其他特別約定，出賣人皆能清楚表示，查無意思能力欠缺或意思表示有瑕疵之情形。(三)……公證人向請求人說明，本件買賣契約須經地政機關登記完畢，始生所有權移轉之效力，請求人均表示瞭解。」等語。顯見吳余美寶於103年9月11日出售系爭房地予被告，並於同月24日偕同被告至林昌生代書之事務所簽訂系爭買賣契約，及前往公證人處辦理系爭買賣契約公證時，吳余美寶之意思清楚，瞭解系爭買賣契約內容包括買賣標的、買賣價金等，並可為完整之意思表示，並無受被告之詐欺，或就系爭房地買賣之意思表示內容或行為有錯誤，使吳余美寶同意出售並移轉系爭房地所有權之情事。且原告復未能就其此部分主張舉證以實其說。是此部分主張，亦無可採。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、第179條及第113條規定，請求被告塗銷附表所示不動產之所有權登記，並回復登記為原告吳余美寶所有，為無理由，應予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 17 日
民事第二庭 法 官 劉以全以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 17 日
書記官 蔡忠衛不動產附表：
┌──┬────────────────────┐│土地│ │├──┼──────────────┬─────┤│編號│地號 │權利範圍 │├──┼──────────────┼─────┤│1. │新北市○○區○○段○○○○○號 │1/5 │└──┴──────────────┴─────┘┌───────────────────────────┐│ ││建物 ││ │├──┬───────┬──────────┬─────┤│ │ │ │ ││編號│建號 │門牌號碼 │權利範圍 ││ │ │ │ │├──┼───────┼──────────┼─────┤│ │ │ │ ││1. │新北市三重區新│新北市○○區○○路2 │全部 ││ │ │ │ ││ │海段1425建號 │段160號4樓 │ ││ │ │ │ │└──┴───────┴──────────┴─────┘