臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第757號原 告 祭祀公業法人新北市楊六賽法定代理人 楊政信訴訟代理人 林凱律師
蔡宜衡律師複 代理 人 詹奕聰律師被 告 潘彥潔
潘彥江潘雲辰李國瑜李國嘉洪麒博洪聖能洪威勳共 同訴訟代理人 陳守文律師複 代理 人 郭千華律師上列當事人間請求定地上權存續期間事件，本院於中華民國108年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文附表一所示之地上權，定其存續期間為分別自民國一百零六年七月十二日起算至如附表二「地上權存續期間」欄所示之期間。
被告就附表一所示之地上權應給付予原告之年地租，應自民國一百零六年七月十二日起調整如附表二「調整後之每年地租」欄所示。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：原告之法定代理人於原告起訴後已變更為楊政信，並經該新法定代理人具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第71-73頁、第87頁），經核於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（重測前為臺北縣○
○市○○○○○段○○○○段000000地號土地，下稱系爭685地號土地）及同段686地號土地（重測前為臺北縣○○市○○○○○段○○○○段000000地號土地，下稱系爭686地號土地）均為原告所有。而被告李國瑜所有同段881建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○○號1樓房屋、被告李國嘉所有同段882建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○○號2樓房屋、被告洪麒博所有同段883建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○○號3樓房屋、被告洪聖能、洪威勳共有同段884建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○○號4樓之房屋均坐落於系爭685地號土地上；被告潘彥潔所有同段991建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○號3樓房屋、被告潘彥江所有同段977建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○號1樓、同段986建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○號2樓房屋、被告潘雲辰（與被告潘彥潔、潘彥江、李國瑜、李國嘉、洪麒博、洪聖能及洪威勳下合稱被告，分則以其姓名簡稱）所有同段992建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○號4樓之房屋均坐落於系爭686地號土地上，並均取得原告之地上權設定登記。而被告前手於民國66年間於上列房屋興建完成時即取得系爭685、686地號土地之地上權設定登記，兩造所約定每戶每年之地租為新臺幣（下同）627元、573元（至於李國瑜、潘雲辰固未將地上權租金提存於法院，然因被告所有之房屋均位於同一棟建物內，且坐落於相同地號之土地上，故可推定兩造間所約定之租金金額皆相等，而為627元、573元），迄今皆未曾調整且地上權亦未定有存續期間。
㈡被告所有上列房屋係於66年5月5日即興建完成，迄今已使用
系爭685、686地號土地逾40年，環諸該土地周遭之開發建設情形，其鄰近臺北捷運中和新蘆線，附近之捷運站有頂溪站，由此處前往臺北市僅有一橋之隔，附近學校、商家遍布，新建之住宅及醫療院所櫛次比鄰。審酌行政院頒布「固定資產耐用年數表」所示鋼筋混凝土房之耐用年限為50年，上列房屋之使用年限已將屆不堪使用之狀態，更凸顯被告所居住使用之房屋對於該土地已不足發揮地上權之社會機能。既兩造間就上列地上權並未定有存續期間，基於確保土地使用收益能達利益最大化及促進整體社會經濟發展之考量，並斟酌被告使用該土地所受益之時間已長達逾40年之久，原告身為該土地所有權人卻無法更加有效地使用收益，故請求鈞院依照民法第833條之1之規定，將被告之地上權存續期間酌定為三年；原告於105年間就該土地應繳納之地價稅金即高達129,535.33元，該土地之申報地價已由104年1月之18,720元/平方公尺調升為105年1月之25,760元/平方公尺，足見該土地之價值於地上權設定後以至於被告之使用期間，確有呈現大幅昇漲之情事，致兩造所約定之條件已顯有不公平之情形。再者，由於原告為一祭祀公業社團法人，除固定應繳納之地價稅外，其每年所用以祭祀先祖、召開管理人會議及派下員大會之例行性花費（每年開銷約為5百餘萬元），除仰賴向各地上權人及使用人收取之地租外，別無其他生財之管道，惟因原告所有之系爭685、686地號土地長期遭被告無償暫用，致原告之資產早已入不敷出，導致原告曾於100年間因積欠地價稅而遭新北市政府稅捐稽徵處中和分處查封其名下所有土地，更徵兩造於地上權設定之初之約定，已嚴重影響原告設立祭祀公業法人之目的及正常營運，故應有請求法院酌定租金之必要。依土地法第97條第1項、土地法第105條、土地法第148條、土地法施行法第25條規定，該土地所在位置交通便利，距通衢大道甚近，為大都會衛星城市之中心區域，商業及生活機能均甚為良好，應可認地上權租金應調整為每年按當年度該土地申報地價年息10%計算，應屬合理適當。設若鈞院認李國瑜、潘雲辰未有將地上權租金提存於法院，即無法證明原告與其前手間曾定有地租之情形，原告依民法第227條之2第1項、第835條之1第2項之規定，請求法院以判決定上列地上權之地租數額，應屬有據。又依土地法第97條第1項、土地法第148條、土地法第105條，系爭685、686地號土地所在位置交通便利，距通衢大道甚近，為大都會衛星城市之中心區域，商業及生活機能均甚為良好，應可認系爭地上權租金定為每年按當年度系爭土地申報地價年息10%計算，應屬合理適當。
㈢爰就先位聲明部分依民法第833條之1、第835條之1第1項、
第227條之2第1項、類推適用民法第442條規定；備位聲明部分依民法第833條之1、第835條第1項、第227條之2第1項、類推適用民法第442條、第835條之1第2項規定，聲明求為判決：先位聲明：⒈請鈞院准就如變更後附表（即本院卷一第17-18頁之更正後附表）所示之地上權，定其存續期間為自本件起訴繫屬於鈞院之日算三年。⒉李國瑜、李國嘉、洪麒博、洪聖能、洪威勳就原告所有系爭685地號土地；潘彥潔、潘彥江、潘雲辰就原告所有系爭686地號土地，設定分別如變更後附表所示之地上權，應支付之年地租應自被告收受繕本時起，調整為每年依上開土地當年度申報地價年息百分之十計算；備位聲明：⒈請鈞院准就如變更後附表所示之地上權，定其存續期間為自本件起訴繫屬於鈞院之日算三年。⒉李國嘉、洪麒博、洪聖能、洪威勳就原告所有系爭685地號土地；潘彥潔、潘彥江就原告所有系爭686地號土地，設定分別如變更後附表所示之地上權，應支付之年地租應自被告收受繕本時起，調整為每年依上開土地當年度申報地價年息百分之十計算。⒊李國瑜就原告所有系爭685地號土地；潘雲辰就原告所有系爭686地號土地，設定分別如變更後附表所示之地上權，應給付原告地上權租金，其年地租自起訴繫屬於鈞院之日起，定為每年依上開土地當年度申報地價年息百分之十計算。
三、被告則以：㈠依最高法院86年度台上字第3585號判決、臺灣高等法院103
年重上字第226號民事判決意旨可知，不動產關於地上權之設定，如於土地登記謄本上存續期間欄為「空白」，乃指地上權永久存續，而若於存續期間欄記載「無定」方係指地上權未定存續期間，而僅有未定存續期間之地上權始得依民法第833條之1規定定存續期間或終止。被告於系爭685、686地號土地上關於地上權登記之存續期間欄均為「空白」，可知被告於系爭685、686地號土地之地上權乃定有期限，且期限為永久存續之地上權，自無民法第833條之1之適用。縱認被告之地上權為未定期限之地上權，依最高法院100年度台上字第第599號民事判決意旨，地上權是否定存續期間應斟酌設立目的及地上權人之利用加以判斷，然而「利用狀況」與「土地是否有效利用及區域狀況」並無相干，而仍應僅限於土地之實際利用狀況是否影響地上權之存續為判斷。被告之地上權係以建築房屋為成立目的，而設定地上權之初所建築之房屋仍使用迄今，故地上權成立目的持續存在。且上列房屋為鋼筋混凝土造，結構良好，房屋外觀維護整齊、屋況良好，使用機能完善，並無不堪使用之情況，雖建設近40年，然於不動產交易實境上，大臺北地區仍不乏30、40年之中古屋買賣，難謂已無利用價值，且上列房屋現仍持續供被告居住或開設店面營業使用，土地之利用狀況與設定地上權之目的相符，故本件無依原告之請求定存續期間之必要。倘若依原告之主張僅考量原告自身之利益而未顧及被告之財產基本權即定存續期間終止地上權，顯然無異係剝奪被告之財產權，自與法未合。再者，設定地上權建築房屋與租用基地建築房屋固有不同，然就其「使用土地建築房屋」之點而言，二者實相類似，故依土地法第103條規定，租用建築房屋基地者非有土地法第103條所示情形，出租人不得收回土地。而土地法為民法之特別法規，且物權效力具公示外觀，拘束力較債權強烈，是基於舉輕以明重之原則，地上權人若無違反土地法第103條之規定，土地所有權人自不得主張收回土地。而被告並無土地法第103條所示情形，則原告自不得主張收回土地，故原告起訴請求就地上權定存續期間，實屬無理由。又兩造間並無約定地上權之地租，此觀土地登記謄本他項權利部關於地上權之地租攔記載「地租：空白」，即可知兩造並無約定地上權地租，既兩造未有地上權地租之約定，則原告自無從要求增減地租。民法第835條之1係於99年2月3日民法物權篇修正時新增之條文，而本件被告等人或其前手就系爭685、686地號土地之地上權設定均係發生於民法物權編99年2月3日修正施行前，且民法第835條之1之增訂並無溯及既往之規定，是本件自無民法第835條之1第1項之適用，故原告主張依民法第835條之1第1項請求調整地租，於法無據。
㈡縱使本件原告得請求調整地租，然依民法第835條之1第1項
規範之要件可知，原告應僅得以系爭土地價值之升降，亦即以地價稅增漲稅額作為調整地租之標準依據，其餘因素（如：基地位置、繁榮程度、交通及生活機能、地上權人利用基地之經濟價值及所受利益、鄰地租金等等）均非條文規範可得納入調整地租之斯酌依據，故原告主張考量土地經濟價值、繁榮程度等等應依系爭土地每年度之申報地價年息百分之十調整地租之計算方式顯有違誤。再者，系爭685地號土地面積為154平方公尺，然而李國嘉、李國瑜、洪麒博、洪聖能、洪威勳所有建物之面積僅82.30平方公尺，而系爭686地號土地面積為154平方公尺，然而潘雲辰、潘彥潔、潘彥江所有建物之面積僅82.30平方公尺，可知被告實際利用系爭
685、686地號土地之面積範圍不大，而其餘未經被告利用之土地或為道路用地、或為他途，且被告各自就系爭土地之地上權權利範圍僅有8分之1至2分之1不等，是故縱使本件原告得請求調整地租，然除應僅得以增漲之地價稅額作為調整地租之依據外，更應僅就被告實際利用之土地面積及權利範圍作為地租調整之上限，而不得將增漲之地價稅全數轉嫁由被告負擔。
㈢民法第835條之1係於99年2月3日民法物權篇修正時新增之條
文，而被告等人或其前手之地上權設定係發生於民法物權編99年2月3日修正施行前，且民法第835條之1之增訂並無溯及既往之規定，是本件無民法第835條之1第2項之適用，原告主張依民法第835條之1第2項請求鈞院就被告等人之地上權酌定地上權地租，顯與法未合。兩造於設定地上權之時既已約定永久存續且無地租之地上權，則原告應已可預料並已同意概括承受系爭685、686地號土地未來地價之起落及其稅賦之昇跌，被告亦基於信賴原告不收取地租之意思表示而同意於系爭685、686地號土地設定地上權，然原告現欲片面違反兩造當初之約定而執意向被告收取地租，顯然違反誠實信用原則，自不應予准許。縱使本件原告得請求酌定地租，然亦應僅以系爭685、686地號土地之地價稅增漲稅額作為酌定地租之標準依據，其餘因素（如：基地位置、繁榮程度、交通及生活機能、地上權人利用基地之經濟償值及所受利益、鄰地租金等等）均非酌定地租之標準，故原告主張考量土地經濟價值、繁榮程度等，認為應依系爭土地每年度之申報地價年息百分之十調整地租之計算方式顯有違誤。再者，系爭685地號土地面積為154平方公尺，然而李國瑜所有建物所占系爭685地號土地面積82.30平方公尺，而系爭686地號土地面積為154平方公尺，然而潘雲辰所有建物所占系爭686號土地面積僅82.30平方公尺，可知被告實際利用之土地或為道路用地、或為他途，且李國瑜、潘雲辰各自就系爭685、686地號土地之地上權權利範圍僅有4分之1，是故縱使原告得請求酌定地租，然除應僅得以增漲之地價稅額作為調整地租之依據外，更應僅就被告使用之土地面積及權利範圍作為酌定地租之上限，而不得將增漲之地價稅額全數轉嫁由被告負擔。㈣本件地上權係以建築房屋為目的而設定，而上列房屋種類為
鋼筋混凝土建造房屋，經鈞院囑託新北市建築師公會鑑定可知，系爭房屋於107年11月8日會勘期日，屋齡為41.6年，尚可安全使用年限為18.4年，且若考慮被告單純作為住家使用，經被告悉心維護、定期修繕等情，系爭房屋之可使用年限勢必將可再延長，而不僅止於18.4年，是原告起訴請求僅酌定3年存績期間實屬過短，顯有不當。原告雖提出原證六固定資產耐用年數表主張被告所有建物之耐用年數僅有50年，現今已屆不堪使用狀態云云，惟原證六乃係行政院財政部依所得稅法第121條規定所訂定，僅係用以作為固定資產折舊之基礎以利所得稅稅額之計算，並非指建物實際之耐用年數，是原告執原證六主張被告所有建物之耐用年數僅有50年，現今已屆不堪使用狀態，請求酌定3年存續期間實無足採等語，資為抗辯。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（堪信為真）：㈠系爭685、686地號土地於61年10月9日均因分割轉載而登記
為原告所有（權利範圍均為全部）。被告於系爭685、686地號土地上設有附表一所示之地上權，且該地上權之存續期間、地租欄位均為記載為「空白」（見本院板橋簡易庭106年度板司調字第489號卷第11-14頁之系爭685、686地號土地之土地登記第一類謄本）。
㈡李國瑜所有坐落新北市○○區○○段○○○○號即門牌號碼為
新北市○○區○○街○○巷○○號1樓房屋、李國嘉所有同段882建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○○號2樓房屋、洪麒博所有同段883建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○○號3樓房屋及洪聖能、洪威勳共有同段884建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○○號4樓之房屋均坐落於系爭685地號土地上；潘彥潔所有同段991建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○號3樓房屋、潘彥江所有同段977建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○號1樓、同段986建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○號2樓房屋及潘雲辰所有同段992建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○號4樓之房屋均坐落於系爭686地號土地上（見本院板橋簡易庭106年度板司調字第489號卷第15-24頁之上列房屋之建物登記第三類謄本及新北市中和地政事務所函、本院卷一第21-31頁之系爭686地號土地最新登記謄本、系爭977、986、991、992建號最新建物登記謄本）。
㈢被告前手於66年間於上列房屋興建完成時即取得系爭685、6
86地號土地之地上權設定登記（見本院卷一第255-375頁之附表一所示之地上權設定登記申請資料）。
五、兩造爭執要點為：㈠附表一所示之地上權是否為未定期限之地上權？抑或定有「永久存續」期限之地上權？㈡原告請求酌定附表一所示之地上權之存續期間，是否有據？若是，則附表一所示之地上權之存續期間為何？㈢原告請求調整附表一所示之地上權之地租，是否有據？若是，則應調整之金額為何？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：
㈠附表一所示之地上權是否為未定期限之地上權？抑或定有「
永久存續」期限之地上權？⒈依系爭685、686地號土地之土地登記第一類謄本（見本院板
橋簡易庭106年度板司調字第489號卷第11-14頁）所示，附表一所示之地上權有關存續期間欄位均記載為「空白」，且依附表一所示之地上權設定登記申請資料（見本院卷一第255-375頁）所示，附表一所示之地上權於設定或移轉時，亦均無關於存續期間之記載，尚難謂附表一所示之地上權係定有「永久存續」期限。又依原告於另案（本院106年度重訴字第289號）提出其於本院另案函詢之新北市中和地政事務所106年11月7日新北中地登字第1064077452號函文所載：「…參依當時土地登記規則規定，存續期間係依當時雙方間之約定，倘當事人間未約定，且向登記機關申請地上權登記時案附申請書或契約書皆未載明存續期間，登記簿上存續期間欄位則未予登記而有空白情形。」等語（見本院106年度重訴字第289號民事判決）可知地政機關係因當事人未約定，且未於申請書或契約書載明存續期間，故於登記簿上存續期間欄記載「空白」，而非係指系爭地上權定有永久存續之期限。復參以附表一所示之地上權之設定目的，係在於使系爭
685、686地號土地得作為上列房屋之基地使用，既為兩造所不爭執，而上列房屋不可能永久存續，自難認附表一所示之地上權定有「永久存續」期限。是附表一所示之地上權自屬未定期限之地上權。
⒉被告雖援引最高法院86年度台上字第3585號民事判決意旨，
辯稱：如於土地登記謄本上存續期間「空白」，係指沒有期限，亦即永久存續云云。惟細查上開判決之案例事實，係於土地登記簿上有記載「無期」，而地政機關將土地登記簿之資訊轉載至電子謄本時，登載為「空白」，與本件土地登記簿上並無登載存續期間，兩者有所不同，況且本件事實之認定，本不受上開判決之拘束，自不得比附援引而遽認系爭68
5、686地號土地之土地登記第一類謄本上關於附表一所示之地上權存續期間登載「空白」即係指附表一所示之地上權為永久存續。是被告此部分之抗辯，即屬無據，洵不可採。
㈡原告請求酌定附表一所示之地上權之存續期間，是否有據？
若是，則附表一所示之地上權之存續期間為何？⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾二十年時，法院得因當
事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833條之1定有明文。本條規定，係於99年2月3日修正公布，依民法物權編施行法第24條第2項，自公布後六個月施行；依同施行法第13條之1，於修正施行前未定有期限之地上權，亦適用之。是本條文具有溯及適用於修正施行前未定期限地上權之效力，先予敘明。又民法第833條之1修正理由謂：「地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾二十年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權。」即甚明瞭。次按形成判決固於判決確定時，始發生形成力，惟此係指形成力本身發生之時期而言，倘形成判決之內容係使其標的之法律關係溯及既往而發生、變更或消滅者，則於發生形成力之際，其所形成之法律效果即溯及既往發生。本件上訴人訴請定系爭地上權存續期間，性質上屬形成之訴，法院所定存續期間之起算日，似非不得溯及既往發生效力（最高法院104年度台上字第2157號判例意旨參照）。
⒉附表一所示之地上權係未定有期限之地上權，已如前述。又
系爭685地號土地上之地上權人分別為李國嘉、李國瑜、洪麒博、洪聖能、洪威勳，其地上權分別自訴外人吳國勝、蔡敦雄、洪朝騫、郭香貴受讓，並於102年10月15日、103年4月3日、103年7月30日、104年5月12日、104年5月12日登記（吳國勝、蔡敦雄、洪朝騫、郭香貴分別自66年3月18日、65年6月22日、81年1月31日、66年3月18日為地上權登記）；系爭686地號土地上之地上權人分別為潘雲辰（於66年3月18日為地上權登記）、潘彥潔、潘彥江，潘彥潔、潘彥江之地上權分別自潘金發、郭菜受讓，並於105年10月13日、105年10月13日登記（潘金發、郭菜分別於66年3月18日、66年3月18日為地上權登記）（見本院板橋簡易庭106年度板司調字第489號卷第11-14頁之系爭685、686地號土地之土地登記第一類謄本及本院卷一第255-375頁之附表一所示之地上權設定登記申請資料），應認附表一所示之地上權之存續期間已逾20年，且附表一所示之地上權雖係於民法物權編99年1月5日修正前所設定，依民法物權編施行法第13條之1之規定，亦適用民法第833條之1之規定，是原告依民法第833條之1規定，請求定附表一所示之地上權之存續期間，即屬有據。⒊被告雖辯稱附表一所示之地上權成立目的仍然存在，且上列
房屋狀況良好，並無定附表一所示之地上權存續期間之必要云云。惟參以民法第833條之1係規定「存續期間逾20年」或「地上權成立之目的已不存在時」，當事人得請求定地上權之存續期間，故僅需合乎其中一項要件，原告即得請求定地上權之存續期間，並不以兩項要件均需兼備為必要，附表一所示之地上權既為未定期限之地上權，且存續期間已逾20年，原告自得請求定附表一所示之地上權之存續期間，是被告此部分之辯解，即有未合；被告另辯稱渠等以設定附表一所示之地上權建築房屋，與租用基地建築房屋相類似，故應有土地法第103條規定之適用，被告並無違反土地法第103條之規定，原告不得主張回收系爭土地，故原告請求定地上權存續期間，應無理由云云。惟按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時，土地法第103條固有明文，惟以上開條文與民法第833條之1之規定，不論就立法目的、權利性質（債權或物權效力）均有不同，且原告僅係請求定附表一所示之地上權之存續期間，亦非請求收回系爭土地，應無土地法第103條之適用，是被告此部分之辯解，亦屬無據。
⒋本件原告請求就附表一所示之地上權定地上權之存續期間，
既屬有據，則應進一步探究附表一所示之地上權之存續期間為何？查被告前手於66年間於上列房屋興建完成時即取得系爭685、686地號土地之地上權設定登記，已如前述，足見附表一所示之地上權設定之目的係為上列房屋所有權取得繼續租用而設定，以確保坐落系爭685、686地號土地上之上列房屋有合法使用土地之權限，且迄今已使用系爭685、686地號土地逾40年。而依固定資產耐用年數表（見本院卷一第441頁）所示，加強磚造住宅用房屋之耐用年數為35年、磚構造住宅用房屋之耐用年數為25年。又上列房屋經原告聲請本院囑託社團法人新北市建築師公會鑑定結果，亦認：「㈠依107年9月21日院囑鑑定一項：『系爭建物之安全使用年限』結果如下：⒈技術性使用壽命結果：按『鋼筋混凝土殘餘壽命預測法』推估『殘餘壽命』為：2.22年。但此法僅為內政部委託研究報告，非業界所通用『殘餘壽命』或『安全使用年限』，另依PS ERCB電腦結構專用程式，初步評估結果為『耐震能力有疑慮』。…㈢建議：本案引用內政部研究，預測推估『殘餘壽命』為2.22年，雖業界並無通用或共識，可完整而明確計算出鋼筋混凝土建築物之『安全使用年限』，但PSERCB電腦結構專用程式，初步評估結果為『耐震能力有疑慮』。再依經濟性使用壽命，卻又有政府機關或公會團體之公告耐用年限，這也不是建築物真正的『安全使用年限』。考量技術分析『殘餘壽命』及『耐震能力有疑慮』，雖可經由高額費用結構補強延續使用，再考慮經濟性直接耐用年數仍有18.4年。建議採用：18.4年。（標的物結構安全不含於本鑑定範圍）」等語，有該公會108年3月7日之鑑定報告書（第26頁）附卷可稽，爰參酌附表一所示之地上權成立之目的、上列房屋種類、性質、利用狀況及上列鑑定報告內容，認原告請求定附表一所示之地上權之存續期間均自起訴日起算3年，尚屬過短，附表一所示之地上權之存續期間應為18.4年（即18年又146日）較為適當，是被告所設定附表一所示之地上權存續期間，詳如附表二「地上權存續期間」欄所載。
㈢原告請求調整附表一所示之地上權之地租，是否有據？若是
，則應調整之金額為何？⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。又地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租顯失公平者，當事人得請求法院增減之，民法第835條之1第1項亦有明文。其立法理由為土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，爰增訂第1項，由當事人提起民事訴訟，請求法院以判決增減其地租，以期允當等語。是本條項規定，實乃民法第227條之2情事變更原則於地上權租金調整之具體化。故於未定期限之地上權設定情形，契約當事人雖有約定地租之數額，惟倘契約成立後，土地周邊環境，工商繁榮之程度，地上權人利用土地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而地租依原約定內容計算顯失公平者，土地所有權人自應得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其地租。再者，民法第835條之1第1項雖係於民法物權編99年2月3日修正時新增條文，然其立法理由既係情事變更原則於地上權租金調整之具體化，自得適用設定於上開條文修正前之地上權，並往後發生地上權租金調整之效力，並無不得溯及既往之問題，附此敘明。
⒉查系爭685、686地號土地之土地登記謄本關於附表一所示之
地上權之地租欄位固均記載為「空白」，惟以原告主張其與被告之前手所約定之附表一所示之地上權之地租，為每年每戶627元、573元，業據其提出提存通知書為證（見本院板橋簡易庭106年度板司調字第489號卷第25-29頁），足見附表一所示之地上權確有約定租金。至李國瑜、潘雲辰雖未將地租辦理提存，然以渠等所設定之地上權與其他地上權人係屬同一地上權之不同應有部分，衡情尚無同一地上權之部分應有部分未約定地租之理，自應認附表一所示之地上權有約定地租。
⒊雖被告所有上列房屋於66年間領得66使字第1115號使用執照
後，尚無改建或增建情形（見本院卷一第475-485頁之新北市政府工務局107年1月16日函及檢附之資料）。惟本院考量附表一所示之地上權關於地租金額之約定距今已逾40年以上，以當時農業社會之時空背景與今日相較，已有甚大差異，不動產價值於該段期間亦有極大幅度之增加，並參酌GOOGLE地圖，足稽上列房屋所在區域之交通便利性、工商繁榮程度，早非60、70年間可比，且其原因非可歸責於原告或各該地上權人所致，而附表一所示之地上權並未定有期限，且設定後迄今系爭土地價值已有明顯大幅上昇，堪信有情事變更之事實存在，且該事實之發生，係在附表一所示之地上權之存續期間內，又非當事人行為時所得預料，亦非可歸責於當事人所致，則依上列說明，原告依民法第835條之1第1項、第227條之2第1項規定，請求調整系爭地上權之地租，即屬有據。
⒋又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查原告起訴時，系爭685、686地號土地於106年1月之公告地價均為32,200元/平方公尺，又公告地價百分之八十為其申報地價，則系爭685、686地號土地之申報地價應為25,760元/平方公尺（見本院卷一第213-215頁），本院審酌上開所述有關附表一所示之地上權坐落位置之繁榮狀況，包括其四周環境、建設情形、鄰近交通便利程度及工商業繁榮狀況，生活機能要件是否充足等，以及當事人將來利用附表一所示之地上權之可能經濟價值與所受利益等一切情形，認以系爭685、686地號土地106年申報地價年息8%計付地租為適當，原告主張應以系爭685、686地號土地當年度申報地價年息10%計算，計算每月地上權租金，顯屬過高，爰調整被告就附表一所示之地上權每年應給付之地租如附表二「調整後之每年地租」欄所示，其逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。
⒌被告雖辯稱應以地價稅增漲稅額作為調整附表一所示之地上
權地租之依據等語，惟查，以地價稅係以申報地價乘以土地面積，再乘以依土地稅法第16條所定之稅率為計算，故依此所計算之稅額，可能會受到稅率之影響，應以直接採用申報地價為調整地租之標準，較為適當；被告雖又辯稱渠等所有之上列房屋並未使用附表一所示之地上權全部面積，故不應以系爭685、686地號土地全部面積作為計算租金之標準等語，惟查，被告所有之上列房屋固非占用系爭685、686地號土地全部面積，但渠等所設定之附表一所示之地上權之權利範圍亦非全部，故於計算地租時，僅需乘以被告所設定之地上權之權利範圍，當可適切反應被告使用系爭685、686地號土地之情形，尚無僅以上列房屋之面積作為計算基準之必要，附此敘明。
六、從而，原告先位聲明依民法第833條之1、第835條之1第1項、第227條之2第1項規定，請求定附表一所示之地上權之存續期間為自本件訴訟繫屬日即106年7月12日（見本院板橋簡易庭106年度板司調字第489號卷第3頁）起算如附表二「地上權存續期間」之期間及請求調整附表一所示之地上權之地租如附表二「調整後之每年地租」欄所示金額範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。又本件原告就同一先位聲明，同時主張依民法第833條之1、第835條之1第1項、第227條之2第1項、類推適用民法第442條規定請求，乃為重疊合併，故原告依民法第833條之1、第835條之1第1項、第227條之2第1項規定有理由部分，本院自無庸再就類推適用民法第442條規定部分予以審究；按預備合併之訴，係以先位聲明有理由，為備位聲明之解除條件。查本件原告先位聲明之請求既經本院認上列部分為有理由，則依上列說明，其備位聲明之解除條件成就，自毋庸再予審究，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
民事第六庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
書記官 郭德釧附表一：
┌─┬──────┬────────┬─────┬───────┬──────┐│編│ 權利人 │設定地上權之地號│ 權利種類 │ 登記日期（民│ 收件字號 ││號│ │土地 ├─────┤ 國） │ ││ │ │ │ 權利範圍 │ │ │├─┼──────┼────────┼─────┼───────┼──────┤│1 │李國嘉 │新北市永和區中正│ 地上權 │ 102年10月15日│北中地登字第││ │ │段685地號土地 ├─────┤ │264490號 ││ │ │ │ 1/4 │ │ │├─┼──────┼────────┼─────┼───────┼──────┤│2 │李國瑜 │新北市永和區中正│ 地上權 │ 103年4月3日 │北中地登字第││ │ │段685地號土地 ├─────┤ │072490號 ││ │ │ │ 1/4 │ │ │├─┼──────┼────────┼─────┼───────┼──────┤│3 │洪麒博 │新北市永和區中正│ 地上權 │ 103年7月30日 │北中地登字第││ │ │段685地號土地 ├─────┤ │172710號 ││ │ │ │ 1/4 │ │ │├─┼──────┼────────┼─────┼───────┼──────┤│4 │洪聖能 │新北市永和區中正│ 地上權 │ 104年5月12日 │北中地登字第││ │ │段685地號土地 ├─────┤ │081790號 ││ │ │ │ 1/8 │ │ │├─┼──────┼────────┼─────┼───────┼──────┤│5 │洪威勳 │新北市永和區中正│ 地上權 │ 104年5月12日 │北中地登字第││ │ │段685地號土地 ├─────┤ │081790號 ││ │ │ │ 1/8 │ │ │├─┼──────┼────────┼─────┼───────┼──────┤│6 │潘雲辰 │新北市永和區中正│ 地上權 │ 66年3月18日 │北中地登字 ││ │ │段686地號土地 ├─────┤ │006516號 ││ │ │ │ 1/4 │ │ │├─┼──────┼────────┼─────┼───────┼──────┤│7 │潘彥潔 │新北市永和區中 │ 地上權 │ 105年10月13日│北中地登字第││ │ │段686地號土地 ├─────┤ │159460號 ││ │ │ │ 1/4 │ │ │├─┼──────┼────────┼─────┼───────┼──────┤│ │潘彥江 │新北市永和區中正│ 地上權 │ 105年10月13日│北中地登字第││8 │ │段686地號土地 ├─────┤ │159480號 ││ │ │ │ 1/2 │ │ │└─┴──────┴────────┴─────┴───────┴──────┘附表二：
┌─┬──────┬────────┬─────┬─────────────┐│編│ 權利人 │ 建物門牌號碼 │地上權存續│ 調整後之每年地租 ││號│ │ │期間 │ │├─┼──────┼────────┼─────┼─────────────┤│1 │李國嘉 │新北市永和區博愛│18年又146 │79,341元（計算式：25,760元││ │ │街31巷11號2樓 │日 │×154平方公尺×1/4×8%＝79││ │ │ │ │,341元，元以下四捨五入） │├─┼──────┼────────┼─────┼─────────────┤│2 │李國瑜 │新北市永和區博愛│18年又146 │79,341元（計算式：25,760元││ │ │街31巷11號1樓 │日 │×154平方公尺×1/4×8%＝79││ │ │ │ │,341元，元以下四捨五入） │├─┼──────┼────────┼─────┼─────────────┤│3 │洪麒博 │新北市永和區博愛│18年又146 │79,341元（計算式：25,760元││ │ │街31巷11號3樓 │日 │×154平方公尺×1/4×8%＝79││ │ │ │ │,341元，元以下四捨五入） │├─┼──────┼────────┼─────┼─────────────┤│4 │洪聖能 │新北市永和區博愛│18年又146 │39,670元（計算式：25,760元││ │ │街31巷11號4樓 │日 │×154平方公尺×1/8×8%＝39││ │ │ │ │,670元，元以下四捨五入） │├─┼──────┼────────┼─────┼─────────────┤│5 │洪威勳 │新北市永和區博愛│18年又146 │39,670元（計算式：25,760元││ │ │街31巷11號4樓 │日 │×154平方公尺×1/8×8%＝39││ │ │ │ │,670元，元以下四捨五入） │├─┼──────┼────────┼─────┼─────────────┤│6 │潘雲辰 │新北市永和區博愛│18年又146 │79,341元（計算式：25,760元││ │ │街31巷9號4樓 │日 │×154平方公尺×1/4×8%＝79││ │ │ │ │,341元，元以下四捨五入） │├─┼──────┼────────┼─────┼─────────────┤│7 │潘彥潔 │新北市永和區博愛│18年又146 │79,341元（計算式：25,760元││ │ │街31巷9號3樓 │日 │×154平方公尺×1/4×8%＝79││ │ │ │ │,341元，元以下四捨五入） │├─┼──────┼────────┼─────┼─────────────┤│8 │潘彥江 │新北市永和區博愛│18年又146 │158,682元（計算式：25,760 ││ │ │街31巷9號1、2樓 │日 │元×154平方公尺×1/2×8%＝││ │ │ │ │158,682元，元以下四捨五入 ││ │ │ │ │） │└─┴──────┴────────┴─────┴─────────────┘