臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第796號原 告 李師明訴訟代理人 賴素如律師
洪文浚律師被 告 張笠莘訴訟代理人 盧駿毅律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國106年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國106 年6 月24日經由訴外人齊富房屋仲介有限公司居間仲介，將名下所有坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○號土地（權利範圍均為0000000 分之4129
3 ），及其上建物門牌號碼即新北市○○區○○街○○○ 巷○號房屋（下稱系爭房屋；下合稱系爭房地），以總價新臺幣（下同）1,200 萬元出售予被告，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）；另向訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）申請辦理價金履約保證，合泰建經公司並核發買賣價金履約保證書在案，於系爭契約簽訂後，原告即依系爭契約特別約定事項所載內容，將地下室隔間牆砌好，亦將系爭房地辦理所有權移轉登記予被告所有。詎被告於雙方約定之106 年8 月5 日結案日前，竟提出系爭契約未約定之要求，諸如：地下室要有分管協議、電線電燈開關要恢復最原始房屋的位置及數量、壁癌修繕應負保固責任、二次施工部分須附結構技師鑑定書、或由原告提供一定金額予被告為其自行善後之補貼等諸多無理要求，拒絕與原告辦理點交程序，是被告上開藉詞拒不依約辦理點交，使原告無法領取買賣價款，已有違約之情事，故原告乃於106 年8 月7日發函，催請被告應於函到後7 日內完成點交手續，惟被告不願配合，並提出保留爭議款300 萬元之要求，故原告即於
106 年8 月17日發函解除系爭契約。爰依系爭契約第12條第
2 項後段約定及第259 條第1 項第1 款規定，請求被告負回復原狀責任，即將所受領之系爭房地返還予原告；並因上開約定，沒收被告已給付之全部款項即1,200 萬元。並聲明：
㈠被告應將系爭房地之所有權辦理移轉登記予原告。㈡被告應給付原告1,200 萬元，及自106 年8 月18日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋有諸多瑕疵，即原告恐有私占地下室空間卻對被
告誆稱該空間係增建部分，並以不實廣告、不實現況說明書等文件誆騙被告之虞；原告更於系爭契約簽訂後，未告知被告、亦未取得被告同意即逕行將系爭房屋樓地板開挖地下室入口；另系爭房屋尚有多處壁癌瑕疵、甚恐漏水；插座、燈泡座、電源開關等均與系爭現況說明書內容不符，經被告請求原告修繕，原告均遲未完成修繕甚至拒絕修復；又原告先前私自將隔戶牆（即承載牆）拆除，而重新施作之隔戶牆厚度 僅有15公分，其承載力、安全性均有疑慮，被告要求原告針對相關修繕工程應委請建築師繪圖、向主關機關新北市政府申請施工許可證、並針對施工結果進行安全勘驗，卻遭原告斷然拒絕，甚至認為被告刻意刁難。而被告自系爭契約簽訂後，曾針對上開瑕疵要求原告修復，並於106 年8 月7 日發函催告原告修復，然遭原告拒絕，被告即於同年月1 日發函原告表示粗估上開瑕疵所需修復費用約為300 萬元，故同意先行給付900 萬元之買賣價金，至於瑕疵責任歸屬、瑕疵修復所需金額若干等節，則由兩造以訟爭定之。詎原告竟以可歸責於被告之債務不履行事由，逕行發函解除系爭契約，然依兩造系爭契約第9 條第5 項、第7 項約定，原告主張解除契約及沒收買賣價金，並無理由，況被告已依系爭契約之約定如期將買賣價金支付至履約保證機構指定帳戶，並無任何遲延給付抑或違約事由。
㈡又被告另依系爭契約之約定及民法354 條規定，行使瑕疵
擔保請求權以減少價金375 萬700 元，並主張同時履行抗辯，故原告之主張，並無理由。又縱認原告得解除系爭契約，惟原告請求沒收全部買賣價金，亦無理由，即原告認定被告將價金存入履約保證帳戶核屬未完成給付之義務，且原告亦主張得沒入被告已給付之買賣價金，亦與前開所述，顯有矛盾，且該沒收金額亦顯屬過高，應予酌減等語。
㈢並答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，應供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於106 年6 月24日就系爭房地簽立系爭契約，即就原
告名下坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○號土地（權利範圍均為0000000 分之41293 ），及其上建物門牌號碼即新北市○○區○○街○○○ 巷○ 號房屋，以總價金1,20
0 萬元出售予被告；系爭房地所有權已於106 年8 月1 日移轉登記予被告名下，有系爭契約、土地建物登記謄本可稽（見本院卷第17至24頁、第33至35頁）。
㈡被告已將系爭契約買賣價金1,200 萬元存放於履保機構合
泰建經公司之履約專戶帳號兆豐國際商業銀行中和分行受託信託財產專戶帳號000000-00000000 ，有價金履約保證申請書、價金履約保證書為證（見本院卷第25至28頁、第31至33頁）㈢原告於106 年8 月17日以品律字第000000000 號九品法律
事務所函向被告為解除契約之表示，被告業於106 年8 月17日收受在案，有律師函及收件回執可參（見本院卷第39至41頁）。
四、原告主張被告未依約完成點交手續及給付價金，已屬違約，得依系爭契約第12條第1 項約定，解除系爭契約，復依同條第2 項後段約定，沒收被告已給付之全部買賣價金，且被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告名下等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究者為：㈠原告得否依系爭契約第12條第1 項約定解除系爭契約？㈡原告得否依系爭契約第12條第2 項後段約定主張沒收被告已給付之1200萬元買賣價金？應否酌減？等項。茲分述如下：
㈠依兩造簽立之系爭契約第12條第1 項約定：「甲乙雙方其
中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7 日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」（見本院卷第22頁），可知需兩造須有「未按本契約條款規定履行」之情，未違約之一方始發生契約解除權。而按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，民法第309 條第1 項定有明文。查本件系爭房地買賣之價金給付方式，依兩造所簽訂之系爭契約第4 條第7 項約定：「甲乙雙方同意本買賣契約依合泰建經機構之價金履約保證（以下簡稱履保）之相關手續辦理。有關價金履約保證事項之相關規定，概以『價金履約保證申請書』、『價金履約保證書』內容為準。」（見本院卷第20頁）；兩造又另簽訂價金履約保證申請書，價金履約保證申請書第1 條第1 項約定：「甲方（即被告）應付之買賣總價款（含銀行貸款之核撥部分），除另有約定外，均應依約定之期限以合泰建經之名義交付信託，並存入履保銀行之受託信託財產專戶（戶名稱兆豐國際商業銀行受託信託財產專戶，以下簡稱『履保專戶』），履保專戶內之買賣價款及履保專戶中所生利息扣除第2 條所列款項之支出後，於乙方（即原告）產權移轉交屋後或契約解除後，於合泰建經指示履保銀行一併轉交乙方或返還甲方，同時解除履保銀行保證責任。」（見本院卷第25頁），是依據前揭約定，被告之全額價金既應存入履保銀行即兆豐銀行之履保專戶內，該銀行即屬民法第30
9 條第1 項所定之有受領權人，並基於信託關係而為被告管理該價金，則原告既依債之本旨給付之全部價金即1,20
0 萬元，原告以被告未進行點交及給付價金係屬違約云云，委無可採。
㈡復依兩造簽立之系爭契約第9 條第7 項約定明載：「甲乙
雙方應依約履行本契約之內容，若雙方就契約之履行，或已發現之瑕疵、修繕或價金之給付、沒收或違約金之金額等發生爭議，且於履行期限或催告期限屆至仍未能合意解決時，若案件已進入司法程序，則履保機構（買賣案件辦理履保作業時）應暫停款項之撥付，並以確定判決或確定判決有同一效力之文書等結果，作為履保機構撥款之依據。甲乙雙方如未訴諸司法程序，亦未能合意解決時，雙方同意由辦理履保作業之機構依據當時之事實情況及退有之相關文件進行認證，並依認證結果執行履保專戶款項之撥付或暫停撥付，若依據既有事實、證據（或鑑定）、相關法令、交易習慣仍認定款項暫停撥付時，雙方同意俟達成協議或依法院確定判決結果再進行款項之撥付作業。」等語（見本院卷第21頁）。再依兩造簽立之價金履約保證書第5 條約定：「有關第2 條以下所述履保專戶中款項之撥付或買賣契約之履行或買賣契約有無效、撤銷、解除等爭其他爭議之認定，均由合泰建經依據甲乙雙方所簽立之不動產買賣契約書、本價金履約保證申請書金履約保證書之約定所認定之結果為準。如合泰建經認定出款或不出款而一方不服時，不服之一方接獲通知後10日內聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，逾期未提出時，即不得再行爭執。又第6 條約定：「履保專戶款項爭議處理：一、若甲乙雙方對於買賣契約之履行或對於合泰建經所為款項撥付之指示（含不為指示）等有爭議且入司法程序，則履保銀行應暫停款項之撥付，並俟確定判決或與確定判決有同一效力之文書等（內容須載明給付之對象與金額），作為履保銀行執行撥款之依據。二、甲乙雙方同意，履保專戶款項之撥付或買賣契約之履行或買賣契約有無效、撤銷、解除等爭議其他爭議時，履保銀行得依第5 條認定之結果進行履保專戶款項之撥付或暫停撥付。三、甲乙雙方同意，若款項依前2 項暫停撥付時，履保銀行將俟甲乙雙方達成協議且經合泰建經同意：或依法院確定判決結果再進行款項之撥付作業與履保專戶之結算，甲乙雙方不得對履保銀行及合泰建經另行請求遲延利息及損害賠償等。」（見本院卷第26頁），另履約保證書第5 條第2 項亦約定：「有關履保專戶中款項之撥付或返還及買賣雙方違約解約之認定，均由合泰建經依據買賣雙方所簽立之不動產買賣契約書、價金履約保證申請書及價金履約保證書之約定所認定之結果為準。若買賣雙方對於買賣契約之履行或款項撥付等有爭議且已進入司法程序，則應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象與金額），作為撥款之依據。」（見本院卷第32頁）。綜觀上開合約內容，可知兩造約定就系爭契約之履行有解除契約之爭議時，於案件進入司法程序時，履保機構即合泰建經公司應暫停款項之撥付，直至確定判決或與確定判決同一之效力之文書，始得為撥付款項；反之，未進入司法程序則由合泰建經公司依當時相關情狀及事實為認證，直至雙方同意達成協議或依法院確定判決結果再進行款項之撥付作業。則本件被告於系爭房屋點交前，以系爭房屋具有地下室是否為增建、樓地板開挖地下室入口、房屋具有多處壁癌瑕疵，另插座、燈泡座、電源開關等均與現況說明書內容不符及隔戶牆（即承載牆）拆除有承載力、安全性疑慮等瑕疵，請原告為修補並主張減少價金乙節，即屬對於系爭契約之履行內容為爭執，原告亦已提出本件訴訟，系爭契約已進入司法程序，依前開約定內容，合泰建經公司即應暫停款項之撥付，待法院判決或兩造協議成立始能撥付，是原告主張被告違約而拒不給付買賣價金，並依系爭契約第12條第1 項之約定，逕行向被告為解除契約之表示，尚乏所據。又原告請求被告應依系爭契約之約定，將系爭不動產移轉登記予原告，並主張得沒收被告已給付之全部買賣價金等情，均係以被告有可歸責之事由而得解除系爭契約為由，然原告未取得買賣價款係因被告對於系爭房屋存有前開瑕疵之疑慮，則依前開約定，被告核屬依兩造系爭契約及價金履約保證申請書、價金履約保證書之約定而為，故原告據此主張被告應返還系爭房地予原告及沒收全部買賣價金乙節，即屬無據。
㈢又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354 條、第359 條亦定有明文，復按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院91年度台上字第1315號裁判意旨參照）。依兩造簽立之系爭契約第
9 條擔保責任第5 項亦約定：「乙方（即原告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋……等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方（即原告）應負瑕疵擔保責任。」等語（見本院卷第21頁）。而被告主張其要履約保證戶暫停撥付價金，係於系爭不動產驗收前，即發現系爭房屋地下室是否為增建、樓地板開挖地下室入口、房屋具有多處壁癌瑕疵，另插座、燈泡座、電源開關等均與現況說明書內容不符及隔戶牆（即承載牆）拆除有承載力、安全性疑慮之問題等情，業已請求原告於交屋前修復前開瑕疵，原告亦已承諾改善缺失等情，有中和郵局55
6 存證信函、現場照片可稽（見本院卷第97至121 頁、12
5 至131 頁），是縱不論系爭房屋是否有被告所述前開瑕疵，原告自亦應依上開說明就前開瑕疵負擔保責任。況原告亦於標的物現況說明書載明是否曾於產權持有期間更新水電管線、建物是否有滲漏水情形、是否曾在最近一年內修復滲漏水等內容，均勾選否；且於增建部分，勾選地下室等情，有永慶不動產房屋屋況說明書在卷可查（見本院卷第93頁），顯見原告已保證系爭房屋之現狀為上述之情形，則系爭房屋倘有瑕疵，原告仍須將之修繕完畢或減少買賣價金，此並不限於系爭房屋已經交付或尚未交付之情形。故被告於系爭房地點交前，依前開最高法院裁判意旨，行使瑕疵擔保請求權，拒絕給付相當之價金，非屬無據，原告主張被告為價金之一部給付，具有違約情事云云，實非可採。
五、綜上所述，被告並無違約之情事，原告對被告並無系爭契約之解除權得以行使，則原告依系爭契約第12條第1 項約定，行使解除權，並依同條第2 項後段之約定沒收被告已交付之買賣價金1,200 萬元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。至兩造間有關「請求給付買賣價金」，或「物之瑕疵擔保及不完全給付」等債務不履行之爭議，要屬兩造將來另案訴訟標的之法律關係，與本案上述爭點尚無直接關連性，宜由兩造以訴訟外方式或訴訟方式解決紛爭，併此敘明。
六、至原告聲請傳喚證人即本件買賣之仲介張良晴乙節，用以證明原告已依約完全交屋，惟被告拒絕點交等情，惟被告並不否認系爭房地現已移轉至被告名下，且價金總額已全額匯入履保專戶內，僅因兩造有履約爭議，故迄今尚未撥付予原告之事實，是證人張良晴所欲待證之事實已無爭議性，自無傳喚上開證人之必要。又本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核不影響判決結果，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 12 月 26 日
民事第三庭 法 官 趙伯雄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 26 日
書記官 黃炎煌