臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第860號原 告 洪沛綺訴訟代理人 詹德柱律師被 告 日盈不動產仲介經紀有限公司法定代理人 張惠山訴訟代理人 林福地律師被 告 唐彩云上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國107 年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告前於民國104 年3 月25日透過被告日盈不動產仲介經紀
有限公司（下稱日盈公司）向被告唐彩云購買其名下坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍1/4 ），及其上同段1105建號建物（即門牌號碼：新北市○○區○○街○○○巷○○弄○○號；權利範圍1/1 ）（下稱系爭不動產），買賣總價款為新臺幣（下同）1,360 萬元，雙方並於同日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），且已辦竣所有權移轉登記及點交事宜。
㈡又近日原告擬出售系爭不動產，因而委託多家仲介公司代為
仲介時，始獲部分仲介公司告知系爭不動產曾有非自然身故之情事發生，疑似為俗稱之凶宅，因而婉拒仲介系爭不動產。原告得悉後甚為驚詫，遂自行於鄰里內查訪，嗣經鄰人委婉透露，系爭不動產於95年間，確實曾發生屋主之親人在屋內燒炭自殺身亡之事件，然被告唐彩云未曾於簽訂系爭買賣契約時告知原告，且被告日盈公司就其他仲介公司可查得之資訊，亦未能於系爭不動產進行產權調查時查明，並告知買賣雙方，顯於受託事務有重大疏失。原告得悉上情後，隨即於106 年9 月1 日委請詹德柱律師代為發函通知被告2 人上開瑕疵情事，並請被告2 人出面協商解除系爭買賣契約等事宜，惟僅有被告日盈公司回函陳稱已善盡調查義務，且經向被告唐彩云確認，其亦表示系爭不動產未曾有非自然身故之情事發生。
㈢而觀諸系爭買賣契約第5 條第7 項、房地產買賣標的現況說
明書（下稱現況說明書）項次12、備註欄第1 項等約定，足證縱被告唐彩云確實不知系爭不動產為凶宅，仍無礙物之瑕疵擔保責任之成立。系爭不動產曾發生非自然身故之情事已於客觀上影響其之交易價格，且為原告主觀上所不欲買受，亦即影響原告締約之意思表示甚明，則原告非不得主張行使解除權。況雙方確實已於現況說明書中約定，如在專有部分內有求死行為並致死等情事發生，原告得無條件解除系爭買賣契約，回復原狀費用由雙方平均負擔；倘係被告唐彩云有故意不告知之情事，即應負擔全部回復原狀費用並賠償原告之損失，顯見雙方係將系爭不動產是否為凶宅列為交易上之重要事項，如有此情事，原告即得無條件解除系爭買賣契約，而被告唐彩云係故意不告知或本即不知，亦僅影響回復原狀費用之負擔，故原告再以本件起訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，而系爭買賣契約既經解除，原告除得依民法第259 條規定，請求被告唐彩云返還買賣價金1,
360 萬元外，另得依民法第260 條規定，請求被告唐彩云賠償原告因回復原狀所受之損害共計5 萬4,460 元（即履約保證手續費4,080 元、契稅9,780 元、代書費及規費4 萬0,60
0 元）。㈣再者，被告日盈公司係受買賣雙方之委託，從事系爭不動產
交易之居間，並由經紀人員張惠山代為執行居間業務，被告日盈公司應依民法第567 條之規定，善盡居間人之調查義務；又原告係自行查訪鄰里而得知系爭不動產曾發生非自然身故之情事，而被告日盈公司既為專業之不動產居間業者，應更較原告有能力查悉上情，然被告日盈公司竟未能掌握原告自行訪查即可得知系爭不動產係為凶宅之訊息，顯就調查義務存有重大疏漏。而原告既以本件起訴狀繕本送達被告唐彩云作為解除系爭買賣契約之意思表示，則被告日盈公司所為之報告或媒介並未促使契約成立，自無受領居間報酬之權利，原告自得依民法第571 條、不動產經紀條例第26條第2 項之規定，請求被告日盈公司返還其已收受之居間報酬10萬元。
㈤並聲明：
⒈被告唐彩云應給付原告1,365 萬4,460 元，及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉被告日盈公司應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告日盈公司則以：㈠原告主張系爭不動產有非自然身故之情事發生，其所依憑者
僅係仲介公司之告知或鄰人之委婉透露，惟此均為原告片面之言，並無任何舉證，則依民事訴訟法第277 條之規定，原告自應就此有利於己之事實，負舉證之責。
㈡又被告日盈公司為合法立案經營多年之不動產經紀業者，受
委託銷售系爭不動產時，確有派員訪查系爭不動產之相關訂約事項，且現況說明書亦係經被告日盈公司之承辦人員向被告唐彩云確認，就其是否知悉系爭不動產專有部分內曾經發生非自然死亡之情事，被告唐彩云係明確表示並勾選「否」，故被告日盈公司就身為不動產經紀之居間業者，其已盡應盡之調查義務，並無違反民法第567 條規定之可言。
㈢並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告唐彩云則以：㈠其並未欺騙原告，亦未勾選不實之現況說明書，其不知系爭
不動產是否為凶宅，惟其有問過前屋主，經前屋主表示系爭不動產並非凶宅，其亦有於101 年間詢問附近派出所，亦經員警告知系爭不動產並非凶宅，其應已盡查證之義務。
㈡並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：㈠原告主張於104 年3 月25日透過被告日盈公司居間仲介向被
告唐彩云購買其名下系爭不動產，買賣總價款為1,360 萬元，雙方並於同日訂立系爭買賣契約，且已辦竣所有權移轉登記及點交事宜等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約影本1 份在卷可證（見本院卷第17頁至第55頁），應堪予認定。
㈡原告主張系爭不動產為凶宅，於客觀上影響交易價格，而為
物之瑕疵，故對被告唐彩云依民法第359 條解除系爭買賣契約，及依民法第259 條、第260 條規定，請求返還買賣價金1,360 萬元，及給付原告因履行契約而支出費用共計5 萬4,
460 元之損害賠償等情，為被告唐彩云所否認，而以前詞置辯。經查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條定有明文；次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證責任，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有瑕疵，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。是買賣契約之買受人主張買賣標的物有瑕疵，以債務人應負瑕疵擔保責任，請求賠償者，關於買賣標的物有瑕疵之事實，自應由買受人負舉證之責任。
⒉原告主張系爭不動產為曾發生非自然身故之凶宅，而於客觀
上影響交易價格，故有物之瑕疵情形，既為被告所否認，自應由原告就系爭不動產客觀上確曾發生非自然身故此一客觀事實，負舉證之責，要屬當然。原告訴訟代理人雖於本院審理時陳稱：有去問過里長，里長表示系爭不動產為凶宅，但不願出庭作證或提出相關證明；又有其他仲介公司亦稱系爭不動產是凶宅，且有做過訪談紀錄確認，但他們也不願意提供此部分資料云云（見本院卷第113 頁），核其所述內容均屬聽聞之事實，不僅未據原告提出任何證據加以證明，且即便屬實，亦非無可能屬街頭巷議、道聽塗說之傳聞，已以憑據。且經證人黃如萱於本院審理時證稱：伊有於104 年3 月間替被告日盈公司處理系爭不動產之買賣仲介事宜，當時屋主是被告唐彩云，公司接到委託後，會請賣方填寫房屋相關資料，主要是現況說明表，關於產權、屋況、是否為空屋、周遭環境等情事進行調查，由屋主填寫前開資料後，我們再進行確認。針對系爭不動產有無發生兇殺、自殺或非自然死亡狀況，不論屋主勾選是或否，依照我們仲介公司習慣，都會再去詢問鄰居、鄰里長。系爭不動產案件伊印象蠻深刻的，我們接到委託案件，都會先找買方，通常房屋成交有百分之20比例是鄰居購買，所以伊當時有去問系爭不動產鄰居是否有購買意願，他們都沒有想要購買，伊就系爭不動產有無發生非自然身故、兇殺或自殺情事，2 樓鄰居說沒有，對面
1 樓鄰居也說沒有，巷口有一個小公園，伊在假日去那裡發廣告，也有跟附近鄰居說我們有在賣系爭不動產，也有再詢問他們關於有無非自然身故情事，這些婆婆媽媽等鄰居都說沒有。伊記得有打電話詢問過里長，但確切時間太久，已經不記得，里長說不要聽一些有的沒有的，他也否認系爭不動產有發生過兇殺或自殺非自然身故相關問題。伊當時接到這個案子是專任約，就是只有伊可以賣，同業想配合，但是我當時說目前就只有我們公司可以賣，我們公司同事當時有人跟伊說，有同業說系爭不動產似乎不太乾淨，所以伊有打電話給被告唐彩云，被告唐彩云才會去新生派出所問，但查無此事等語（見本院卷第164 頁至第166 頁），足見系爭不動產經被告唐彩云、日盈公司調查詢問後，均無原告所稱曾發生過非自然身故情事。又本院依原告聲請向新北市政府警察局永和分局查詢系爭不動產有無於94、95年間發生過非自然身故情形，業據該局函覆稱：本分局未有針對非自然死亡建立相關資訊可供查詢等語（見本院卷第121 頁）；本院復依原告聲請查詢系爭不動產於95年間所有權人為林欣怡及其身分資料後（見限閱卷），再依原告聲請向新北市永和戶政事務所函詢林欣怡於94、95年間是否曾設籍於系爭不動產，而經該局函覆稱：旨案經循戶政資訊系統查調，無林君（即林欣怡）94年至95年間設籍本轄旨揭地址資料可稽等語（見本院卷第185 頁）；本院另依原告聲請向臺灣新北地方檢察署函詢系爭不動產是否曾發生非自然身故之情事而由檢警至該處調查，及系爭不動產當時所有權人林欣怡，是否有其子女或親友於林欣怡所有系爭不動產期間內死亡，而經檢察官辦理相驗程序之情形，亦據該地檢署函覆稱：本署查無林欣怡之相驗案件，又相驗案件係以死者姓名或身分證號碼而建檔，貴院以地址為查詢方式，本署無法提供資料等語（見本院卷第207 頁）。由是可知，由卷內資料均無從得知或證明系爭不動產曾有發生非自然身故之情事，本院自無從據以認定原告主張系爭不動產係屬凶宅乙事屬實。
⒊按民法第359 條之規定，乃係買賣標的物有瑕疵時，買受人
得向出賣人主張之瑕疵擔保責任規定。是其適用之前提必為買賣標的物客觀上存有瑕疵。原告既未能舉證證明系爭不動產有曾經發生非自然身故，而有影響交易價格之瑕疵存在，自與民法第359 條規定未符。是原告依民法第359 條規定主張解除系爭買賣契約，並依民法第259 條、第260 條規定請求被告唐彩云返還買賣價金及賠償其損害等情，均屬無據。㈢原告復主張：被告日盈公司未依民法第567 規定善盡居間人
之調查義務，自得依民法第571 條、不動產經紀條例第26條規定，請求被告日盈公司返還已收受之居間報酬10萬元等情，亦為被告日盈公司所否認，並以前詞置辯。查本件原告請求被告日盈公司返還居間報酬之前提，仍係以系爭不動產確有曾發生非自然身故之客觀事實為前提，蓋倘無此客觀事實存在，被告日盈公司於系爭買賣契約仲介過程，並不生任何查證義務可言，當然即無原告主張之違反查證義務之情形。是以，原告既無從舉證證明系爭不動產有其所主張之非自然身故，而於客觀上影響交易價格之事實，業如前述，則其依據上開規定，請求被告日盈公司返還居間報酬，即屬無據，不能准許。
五、從而，原告主張系爭不動產曾發生非自然身故而為凶宅之情事，既無法舉證證明所述屬實，則其依民法第359 條解除系爭買賣契約，並依民法第259 條、第260 條規定，請求被告唐彩云返還買賣價金1,360 萬元，及給付損害賠償5 萬4,46
0 元之損害賠償，共計1,365 萬4,460 元本息；及依民法第
571 條、不動產經紀條例第26條規定，請求被告日盈公司給付10萬元本息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 9 月 18 日
民事第二庭 法 官 潘曉玫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 107 年 9 月 18 日
書記官 林怡秀