臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第835號原 告 鄭筑予訴訟代理人 黃詩琳律師被 告 陳永誌訴訟代理人 魏平政律師複 代理人 顏永青律師上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於中華民國108 年
7 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾伍萬柒仟壹佰伍拾元，及民國一○六年七月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾伍萬參仟元或等值之合作金庫商業銀行可轉讓定期存款單供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾伍萬柒仟壹佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決之事項者，不在此限，民事訴訟法第255 條第
1 項第3 款定有明文。本件原告起訴，其聲明原為：㈠先位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）650 萬元。㈡備位聲明：被告應賠償原告217 萬元。嗣變更為：㈠先位聲明：被告應給付原告650 萬元，及其中65萬元自民國102 年6 月8日起，其中135 萬元自102 年6 月24日起，其中450 萬元自
102 年7 月29日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡備位聲明：被告應給付原告217 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。核原告所為訴之變更，係屬擴張應受判決事之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於102 年6 月8 日向被告購買新北市○○區○○街○段
0 弄0 號房屋（下稱系爭房屋），約定買賣價金為650 萬元，雙方訂有房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於同年8 月間完成所有權移轉登記程序。後原告發現系爭房屋內有嚴重水泥剝落致鋼筋外露之情形，進而實施硬固混凝土氯離子含量測試，試驗報告檢測出天花板鋼筋裸露處之硬固混凝土氯離子含量為每立方公尺0.6806公斤，已明顯超出83年
7 月經濟部標準檢驗局所訂預伴混凝土之氯含量容許值為每立方公尺0.6 公斤以下之規範。系爭房屋之水泥剝落經檢測氯離子含量超標，原告自得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並依同法第259 條規定請求被告返還650 萬元；又上開買賣價金，原告係分別102 年6 月8 日給付65萬元、10
2 年6 月24日給付135 萬元、102 年7 月29日給付450 萬元，原告自得請求被告自上開受領之日起至清償日止，就其所受領金額，按法定週年利率百分之5 計算之利息。另系爭房屋之水泥剝落經檢測氯離子含量超標，亦致生整體房屋價值之減損，原告亦得依民法第359 條規定請求減少價金217 萬元。
㈡並聲明：
⒈先位聲明：
①被告應給付原告650 萬元，及其中65萬元自102 年6 月
8 日起，其中135 萬元自102 年6 月24日起，其中450萬元自102 年7 月29日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
②原告願提供現金或等值之合作金庫商業銀行可轉讓定期存款單為擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
①被告應給付原告217 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
②原告願提供現金或等值之合作金庫商業銀行可轉讓定期存款單為擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告係於100 年2 月26日向訴外人江典育購買系爭房屋，購
買後即自行入住其中一間套房，復於102 年6 月8 日因個人生涯規劃而將系爭房屋出售予原告。原告雖提出原證2 之鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室出具之硬固混凝土氯離子含量試驗報告（下稱原證2 氯離子含量試驗報告），據以主張系爭房屋氯離子含量過高，應屬海砂屋云云。然原告自行委請民間機構進行檢測時，根本未通知被告到場表示意見，復觀之原證2 氯離子含量試驗報告即可發現，鄭兆鴻結構土木技師事務所材料試驗室進行檢測當下，明顯僅檢測系爭房屋1 處（即106 室上方天花板），而有違臺北市高氣離子混凝土建築物鑑定手冊中「各樓層混凝土檢測取樣數至少每
200 平方公尺一個，且每樓層不得少於3 個」之要求，據此，被告否認該份試驗報告之證明力。再者，系爭房屋係於70年間興建完成，使用至今已近40年，若系爭房屋真如原告主張係屬海砂屋，何以得使用至今而未坍方？又據被告所知，系爭房屋天花板本即是管線交會處，且曾出現嚴重漏水問題，佐以系爭房屋廁所抽風設計（抽風至天花板後，方由後側排出），亦可能為106 室上方天花板氣離子含量較高之原因，是以，本件無從單以原證2 氯離子含量試驗報告，推論系爭房屋其餘地點之氯離子含量亦有過高之情形，更無法以此推論系爭房屋即為海砂屋。
㈡次查，社團法人新北市土木技師公會（下稱新北市土木技師
公會）鑑定報告雖認系爭房屋恐有混泥土氯離子含量過高之疑慮。惟鑑定單位已表明系爭房屋距離沿海約1.6 公里，確有可能導致混泥土中氣離子含量逐年上升，且系爭房屋浴廁內，因較可能長期處於潮溼環境，若抽風設計不良，佐以系爭房屋曾出現嚴重漏水問題，若長期疏於修復而處於潮溼環境，高濕度將導致混泥土孔隙充滿水份，氯離子便容易藉由擴散作用進入混泥土內，皆有可能導致系爭房屋以及房屋天花板處氯離子含量偏高，可證系爭房屋臨海位置、抽風設計、長期嚴重漏水等問題，皆為系爭房屋氯離子含量將逐年上升之原因。又系爭房屋自被告於102 年6 月間出賣並交付原告之日起，至鑑定單位親自至現場進行鑽心取樣之日起止（即107 年3 月23日），業已交付原告使用、收益近5 年，且由鑑定報告結論可知，期間系爭房屋氯離子含量亦持績逐年上升，據此，原告若要援引民法第354 條規定，向被告主張物之瑕疵擔保責任，即應先證明系爭房屋在被告交付原告「當下」，便已存有氯離子含量過高之情形。
㈢縱系爭房屋於被告交付原告「當下」已屬氯離子含量過高之
建物。然上開鑑定報告之鑑定結論僅表明系爭房屋「若繼續居住使用恐危及住戶安全」，並未認定系爭房屋氣離子含量情形，確已使系爭房屋達不能居住之狀態，則依民法第359條規定但書，若允許原告解除契約對被告應屬顯失公平。且由鑑定報告記載之使用狀況為「出租學生宿舍使用」可知，原告自102 年6 月取得系爭房屋所有權至今，業已使用、收益近5 年之久，而系爭房屋共隔成6 間套房分租學生使用，若以一間套房每月租金5,500 元計算，保守估計原告這5 年來亦已收租高達1,980,000 元（計算式：5500元×6 間×12月×5 年＝1,980,000 元），已接近原告購買系爭房屋買賣價金650 萬元之35% ，亦已符合民法第359 條但書規範之解除契約顯失公平情形，故原告應僅得向被告主張減少價金。
㈣退一步言，縱認原告主張解除契約為有理由。惟查，被告於
102 年6 月將系爭房屋出售於被時，係連同系爭房屋公共空間及6 間套房內之家具、設備、電子鎖門等，一併移轉、交付予原告，則依民法第259 條規定，被告亦有將系爭房屋回復原狀，並交付返還予原告之義務（家具、設備部分亦應計算5 年折舊金額），且針對原告使用、收益近5 年之租金，被告亦得主張自應返還予原告之系爭房屋買賣價金中抵銷。
另由系爭房屋之建物登記謄本可知，系爭房屋現對合作金庫商業股份有限公司設有3,360,000 元之最高限額抵押權，原告若要請求解除契約回復原狀，亦應先將系爭房屋上之最高限額抵押權塗銷。再者，若系爭買賣契約遭解除，則被告除得請求原告將系爭房地回復原狀交還被告外，尚得援引民法第261 條、第264 條規定，主張同時履行抗辯，請求先將系爭房屋最高限額抵押權塗銷、移轉登記於被告，並將系爭房屋回復原狀交付予被告，於此同時，被告方有返還系爭房屋買賣價金（扣除原告5 年內租金收益）予原告之義務。
㈤並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造於102 年6 月8 日簽訂系爭買賣契約，由原告以總價款650 萬元向被告購買系爭房屋及坐落之土地，原告先後於102 年6 月8 日、6 月24日、7 月29日給付65萬元、135萬元、450 萬元價金，並於102 年7 月18日辦妥所有權移轉登記；嗣原告委請鄭兆鴻土木技師事務所實施硬固混凝土氯離子含量測試，經該所材料試驗室於106 年2 月15日採取系爭房屋106 室上方天花板測試，檢測出硬固混凝土中氯離子含量為每立方公尺0.6806公斤之事實，有系爭買賣契約、原證2 氯離子含量試驗報告、新北市地籍異動索引、建物登記第二類謄本等件影本在卷可稽（見臺灣士林地方法院106 年度重訴字第347 號卷第10至17頁、本院卷一第35至46頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張系爭房屋混凝土氯離子含量超出83年7 月經濟部標準檢驗局所訂預伴混凝土之氯含量容許值為每立方公尺0.6公斤以下之規範，其得先位依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，請求被告返還650 萬元，亦得備位依同條規定向被告請求減少價金217 萬元等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠原告得否以系爭房屋有混凝土氯離子含量過高為由，主張解除系爭買賣契約請求被告返還650 萬元？㈡如原告不能解除系爭買賣契約，得否請求被告減少價金及其金額為何？茲說明如下：
㈠原告得否以系爭房屋有混凝土氯離子含量過高為由，主張解
除系爭買賣契約請求被告返還650 萬元？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373 條
之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。
⒉被告雖抗辯：系爭房屋係於70年間興建完成，使用至今已
近40年，系爭房屋如係屬海砂屋，何以得使用至今而未坍方，且系爭房屋天花板本即是管線交會處，曾出現嚴重漏水問題，佐以系爭房屋廁所抽風設計（抽風至天花板後，方由後側排出），亦可能為106 室上方天花板氯離子含量較高之原因，本件無從單以原證2 氯離子含量試驗報告，推論系爭房屋其餘地點之氯離子含量亦有過高，更無法以此推論系爭房屋即為海砂屋云云。惟查，系爭房屋之鋼筋混凝土之氯離子含量是否過高一節，本院依原告之聲請囑託新北市土木技師公會鑑定後，該公會依據「新北市政府高氯離子含量鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」之規定進行鑑定，其鑑定結論認為：「由系爭房屋及建築物各樓層（即1 樓至5 樓）氯離子含量檢測結果顯示，鑽心取樣15個（按每樓層取樣3 個）混凝土試驗體中，全部5個層樓氯離子含量之樓層平均值均大於104 年1 月13日修訂公佈之CNS 3090 A2042國家標準0.15kg /㎥、87年6 月25日修訂公佈之CNS 3090 A2042國家標準0.3kg/㎥及83年
7 月22日訂定公佈之CNS 3090 A2042 國家標準0.6kg/㎥以上，顯示系爭房屋及大樓（各樓層）有混凝土氣離子含量過高之疑慮（按系爭房屋取樣3 個之檢測，氯離子含量分別為1.208kg/㎥、4.228kg/㎥、2.142kg/㎥，平均值為
2.53 kg/㎥），屬高氯離子含量鋼筋混凝土建築物。系爭房屋大樓X 向（長向）耐震能力分析結果小於崩塌地表加速度150cm/sec2，由現況損害調查顯示，系爭房屋之梁、柱、樓板混凝土均有明顯沿鋼筋方向之裂縫、混凝土剝落及鋼筋裸露鏽蝕之損壞情形，部分樓版有嚴重大面積混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕超過1/2 樓版厚度之情況，且由各樓層鑽心取樣試體抗壓強度試驗結果顯示，本棟建築物混凝土強度不佳，耐震能力不足，以臺灣地區平均每年約發生22,000次地震，其中約有500 次為有感地震而言，當發生5 級地震時混凝土損害的情況加劇，系爭房屋梁、柱、版構件恐因混凝土剝落失去承載力而有損害斷裂之虞，嚴重影響結構安全。」有新北市土木技師公會107 年4 月10日新北土技字第0567號鑑定意見書1 冊在卷可證（置於卷外），是被告上開抗辯並非可採，系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，應屬無疑。
⒊被告固亦聲請本院囑託新北市土木技師公會鑑定：「1.系
爭房屋地處臨海地區，是否可能導致氯離子含量偏高，甚至使房屋氯離子含量逐年上升？2.系爭房屋天花板本即是管線交會處，佐以廁所抽風設計（抽風至天花板後，方由房屋後側排出），是否可能導致房屋天花板處氯離子含量偏高？3.系爭房屋曾出現嚴重漏水問題，是否亦可能導致房屋氯離子含量偏高？4.請依照台北市（新北市之誤）高氯離子混凝土建築物鑑定手冊中「各樓層混凝土檢測取樣數至少每200 平方公尺一個，且每樓層不得少於三個」之要求，針對系爭房屋主建物之樑、柱或剪刀牆，檢驗氯離子含量是否已逾經濟部標準檢驗局民國83年7 月22日修訂之CNS 3090 A2042（預伴混凝土）標準？5.系爭房屋氯離子含量是否已嚴重超標而危及房屋結構安全，並使房屋達於不能居住之狀態？」等事項，而鑑定結論認為：「1.…系爭房屋距離沿海約1.6 公里，確有可能導致混凝土中氯離子含量逐年上升。2.系爭房屋天花板內，樓上層以吊管方式配置之汙水管路，倘使維護情況良好且無滲漏水情形，應不致使混凝土氯離子含量偏高。至浴廁內，因較可能長期處於潮濕環境，且若因抽風設計不良，高濕度將導致混凝土孔隙充滿水分，氯離子便容易藉由擴散作用進入混凝土內，有可能導致房屋天花板氯離子含量偏高。3.系爭房屋曾出現嚴重漏水問題，若長期疏於修復而處於潮濕環境，高濕度將導致混凝土孔隙充滿水分，氯離子便容易藉由擴散作用進入混凝土內，有可能導致房屋氯離子含量偏高。4.本案依據『新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點』之鑑定取樣要求，每樓層鑽心取樣
3 個混凝土試體（全部5 個樓層共鑽心取樣15個混凝土試驗體）中，有14個混凝土試體之氯離子含量超過83年7 月22日訂定公佈之CNS 3090 A2042國家標準0.6kg/㎥…5.…系爭房屋氯離子含量已逾83年7 月22日訂定公佈之CNS 30
90 A2042國家標準0.6kg/㎥以上，若繼續居住使用恐危及住戶安全。」（參見前揭鑑定意見書所載）。被告乃據以抗辯：鑑定報告已表明系爭房屋距離沿海約1.6 公里，確有可能導致混凝土中氯離子含量逐年上昇，且系爭房屋浴廁內較可能長期處於潮溼環境，若抽風設計不良，佐以系爭房屋曾出現嚴重漏水問題，若長期疏於修復而處於潮溼環境，高濕度將導致混泥土孔隙充滿水份，氣離子便容易藉由擴散作用進入混泥土內，皆有可能導致系爭房屋以及系爭房屋天花板處氣離子含量偏高，可證系爭房屋臨海位置、抽風設計、長期嚴重漏水等問題，皆為系爭房屋氣離子含量將逐年上升之原因。而系爭房屋自被告102 年6 月間出賣並交付原告之日起，至鑑定單位親自至現場進行鑽心取樣之日起止（即107 年3 月23日），業已交付原告使用、收益近5 年，且期間系爭房屋氯離子含量亦持續逐年上升，本件原告應先證明系爭房屋在被告交付原告當下便已存有氯離子含量過高之情形云云。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27
7 條前段定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例參照）。本件原告既已舉證證明系爭房屋有鋼筋混凝土氯離子含量過高之情事，被告認其所交付之系爭房屋無鋼筋混凝土氯離子含量過高之瑕疵，自應由其舉證證明之。就此，被告雖再聲請本院囑託新北市土木技師公會補充鑑定：「（一）依鑑定報告第9 頁記載，1F-1、1F-3（實際檢體編號應為：2F-1、2F-3，鑑定報告103 頁參照）檢測得出之氯離子含量分別為1.208 kg/ ㎥、2.142kg/㎥，然1F-2（實際檢體編號應為：2F-2）檢測得出之氯離子含量卻遠高於其他檢體2 倍以上（即4.228kg/㎥），是否係因2F-2檢驗採樣位置系爭房屋抽風、管線交會處所致（即系爭房屋後側走廊上方樑柱，鑑定報告第106 頁參照）？（二）系爭房屋距離沿海約1.6 公里、樓上層以吊管方式配置污水管路（鑑定報告第13頁）、浴廁抽風設計、滲水、漏水等問題（鑑定報告第52頁、第68頁、第77頁）是否皆會導致系爭房屋氯離子含量採樣、檢測結果逐年上升？且上升速度、速率為何？（三）系爭房屋及其上2 樓至5 樓、頂樓加蓋部分，業經全數改建為學生宿舍出租使用（鑑定報告第
4 頁可參），則因此增加之樓地板、隔間，致增加系爭房屋承載重量，是否亦係系爭房屋發生天花板坍塌、樑柱出現裂痕形成如今現狀之原因之一？且天花板坍塌、樑柱出現裂痕後，是否將致氯離子更容易進入混擬土中產生化學作用而使氯離子快速上升？（四）系爭房屋於被告依約交付原告『當下』（即民國102 年6 月8 日），其氣離子含量是否即已過高（超過國家標準0.6kg/㎥）？如有，則系爭房屋斯時氯離子含量為多少？佐以上述（二）（三）外在條件，系爭房屋氯離子含量平均值，是否有可能在57個多月之時間內（即102 年6 月8 日至107 年3 月23日）陸續上升1.93kg/ ㎥（即平均每月約上升0.03 kg/㎥）？（五）系爭房屋現況，是否全係因氯離子含量過高所致？系爭房屋樓上層以吊管方式配置污水管路（鑑定報告第13頁）、浴廁、抽風設計、滲、漏水等問題，是否皆係導致系爭房屋發生坍塌並形成現況之原因？」等項，惟嗣被告又撤回上開補充鑑定之聲請，可見被告並未能舉證證明系爭房屋於其交付原告當時並無氣離子含量過高之瑕疵，故被告上開抗辯亦非可取。
⒋次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條（第354 條至35
8 條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條亦有明文。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。則買受人解除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損害程度而為判斷（最高法院88年度台上字第711 號、97年度台上字第739 號判決意旨參照）。經查，上開鑑定報告書固認系爭房屋有鋼筋混凝土氯離子含量過高之瑕疵，且其瑕疵已影響結構安全，若繼續居住使用恐危及住戶安全。惟並未認定系爭房屋氯離子含量過高之情形已經不能修復，且本件自102 年6 月兩造簽訂系爭買賣契約時起，至原告發現有氯離子含量過高之瑕疵而提起本件訴訟（106 年
5 月）時止，已經過約4 年，而原告取得系爭房屋之占有後即將房屋隔成6 間套房出租予學生使用至107 年3 月底止，為原告所不爭執，並有系爭房屋平面位置示意圖在卷可考（見本院卷二第115 頁、第139 頁），可見原告已就系爭房屋享有近5 年之租金收益而受有利益，故如本件原告仍得原告解除契約，被告需返還買賣價金650 萬元，對被告頗為不公平；況目前系爭房屋之房屋結構及屋況與被告交付時已有差異，本件得否以回復原狀方式恢復被告交付系爭房屋時之原貌，亦非無疑。是以，原告依民法第35
9 條規定解除系爭買賣契約，並依同法第259 條請求被告返還價金650 萬元，應有顯失公平之處，不能准許。㈡如原告不能解除系爭買賣契約，得否請求被告減少價金及其
金額為何？⒈按民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照）。
又買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。
⒉本件系爭房屋既有前揭氯離子含量逾國家標準之瑕疵，且
原告不得請求解除契約，則原告依民法第359 條規定請求減少價金，自屬有據。又本院依原告聲請，囑託友宏不動產估價師聯合事務所鑑定，系爭房屋於本件買賣契約成立日即102 年6 月8 日之價值，是否會因此瑕疵而減損，其鑑定結果認為：「經評估分析標的在無瑕疵情況下之合理價格為7,419,300 元，而在瑕疵情況下之正常價格為5,185,349 元，兩者相比較減損比例為30.11%；若以本案買賣金額6,500,000 元相比，減損比例為20.23%。」有友宏不動產估價師聯合事務所108 年5 月8 日（108 ）友宏估字第10805001號函（見本院卷二第29至30頁）及所附之不動產估價報告書（置於卷外）在卷可憑，是本件依系爭房屋買賣時之正常價格5,185,349 元，與無瑕疵情況下之合理價格7,419,300 元之差額，計算系爭房屋所減少之價金，應為1,957,150 元【計算式：6,500,000 元（約定價金）×（1 －5,185,349 元（瑕疵物之價額）/7,419,300元（無瑕疵之價額）＝1,957,150 元（元以下四捨五入）】，被告抗辯：本件原告實際得主張減少之金額，最高為實際買賣價格650 萬元，扣除上開估價報告書認定房屋存有瑕疵情況之正常價格5,185,349 元，即為1,314,651 元，並非有據。至原告另主張：系爭房屋因瑕疵無法居住導致房客陸續退租所造成之違約金、損害賠償、無法出租收益所失利益等，加計上開減損價額1,957,150 元，原告備位請求217 萬元實屬合理云云，惟原告並未舉證證明系爭房屋因有瑕疵致其受有前述違約金等之損害，是其此部分請求，不能採取。
⒊被告復抗辯：原告以650 萬元向被告購買者，除系爭房屋
外，尚及於系爭房屋坐落之土地，然土地價值並不會因系爭房屋存有氯離子含量過高之情形而受影響，故評估系爭房屋氯離子含量所致價值減損，應先扣除購買土地之價金，再評估系爭房屋交付時氯離子含量過高造成房屋價值之減損金額云云。惟依系爭買賣契約所載，本件買賣僅約定系爭房屋及坐落土地之總價為650 萬元，並未就系爭房屋及坐落土地分別約定價格，且上開估價報告書亦認：「…估價實務上對於區分所有建物之估價，係以建築物及其基地結合成一體下，估計其整體價格；而不動產市場買賣交易習慣亦均以房地總價或單價表示，顯示區分所有建物之價值係源自於土地及建物聯合貢獻所產生之效益，因此房地總價受高氯離子影響造成價值減損時，減損及建物及其基地，非僅產生『建物』修復費用上之損失，尚有污名化造成之損失（例如：未來交易跌價、維護費用增加、相關法令更改的不確定性、修復後使用效益降低等），故鑑價實務上，普遍不僅以建物部分計算價值減損，而係以房地總價整體計算減損比例及金額。」等語，故被告此部分抗辯亦非可取。
五、綜上所述，系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，惟原告先位依民法第359 條規定，主張解除買賣契約，並依同法第259 條規定請求被告返還650 萬元及其利息，顯失公平，尚非有據。然其備位依民法第359 條規定請求被告減少價金1,957,150 元，應屬有當，逾此範圍之請求，則非有理。從而，原告請求被告給付1,957,150 元及自起訴狀繕本送達翌日即106 年7 月13日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額（原告部分並准以等值之合作金庫商業銀行可轉讓定期存款單為擔保）宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 6 日
民事第五庭 法 官 高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 108 年 8 月 6 日
書記官 廖美紅