臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第967號原 告 林偉雄訴訟代理人 羅嘉希律師
吳敬恒律師被 告 鄭伊婷訴訟代理人 詹振寧律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國107 年1 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○號一樓房屋（即新北市○○區○○段○○○○○號，權利範圍全部）及新北市○○區○○段○○○○○○○○號土地（權利範圍均為十萬分之四九一）移轉登記並點交與原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一○六年十二月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項關於點交房地部分於原告以新臺幣柒佰參拾參萬肆仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳仟貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣參萬肆仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。查原告起訴原訴之聲明關於買賣契約部分係：㈠、先位部分：①被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○ 弄○ 號1 樓房屋（即新北市○○區○○段○○○○○號，權利範圍全部，以下簡稱系爭房屋）及新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（權利範圍均為100000分之491 ）【以下合稱系爭房地】移轉登記並點交與原告。②被告應自民國106 年11月1 日起至將系爭房地移轉登記並點交與原告之日止，按日支付原告新臺幣（下同）4400元。㈡、備位部分：被告應給付原告2200萬元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷第9 頁）。嗣於本院107 年1 月
4 日言詞辯論期日將備位部分之利息起算日變更為起訴狀繕本送達翌日（見本院卷第159 頁）。經核原告所為訴之變更與前揭法條規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、被告為系爭房地之所有權人，原告之妻即訴外人李金英與被告於103 年9 月27日簽訂租賃契約（以下簡稱系爭租約），約定由李金英向被告承租系爭房屋，租期自103 年11月1 日起至106 年10月31日止，共計3 年，李金英已依約交付被告10萬元押租金。兩造嗣於106 年10月7 日簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約），約定由原告以總價2200萬元向被告購買系爭房地，原告亦於簽約當日已交付面額50萬元、170 萬元、220 萬元之支票3 紙及面額1760萬元之本票
1 紙與被告。原告於簽訂系爭買賣契約後，立即向銀行申請貸款，經玉山商業銀行核准後，於106 年11月17日辦理對保完成。詎料被告竟因認售價過低而反悔不賣，於106 年10月10日透過其夫即訴外人楊文宏以簡訊向原告表示已通知代書解約等語，拒絕履約。兩造於106 年11月6 日在新北市永和區調解委員會進行調解，被告雖於會議中表示願意依法院判決之金額賠償原告，惟仍要求解約，原告則認為被告應履行契約，兩造最後不歡而散。被告嗣於106 年11月13日寄發存證信函，雖表示願負違約責任，但仍要求解約，並隨函寄回原告交付之面額50萬元、170 萬元、220 萬元支票3 紙。原告於106 年11月15日將上開3 紙支票交由代書即訴外人陳永慶簽收保管，再於106 年11月20日以簡訊告知被告上情，並向被告表示其得隨時向陳永慶索取，且應依照系爭買賣契約約定的時程，辦理完稅過戶等手續等語。被告雖抗辯其係依系爭買賣契約第10條第1 項約定解約云云。然該條所定7 日以上期間催告，係對於原告行使解約權之限制，原告既未行使解約權，即無適用之餘地。倘依被告之解釋將造成違約之人可以解約，未違約之人卻須被迫放棄契約，顯不合理。至被告辯稱其有不得不收回自用之情事云云，亦未說明原因為何，難認可採。
㈡、又因被告解除契約並無理由，系爭買賣契約仍然有效，被告自應配合辦理系爭房地之移轉登記及點交，且依系爭買賣契約第5 條第2 項表格第2 欄、第9 條第6 項約定，自其違約日即被告應備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執之最後期限106 年10月31日之翌日即106 年11月1 日起，至移轉登記並點交系爭房地與原告之日止，按日支付原告以買賣總價2200萬元之萬分之2 計付之違約金即每日4400元。又倘認被告解除契約有理由，則系爭買賣契約已失效，被告即應依系爭買賣契約第10條第3 項約定，按原告開立之本票與支票總面額2200萬元給付違約金。被告雖辯稱原告主張之違約金顯屬過高云云，然原告係經營餐飲店，倘解除系爭買賣契約，原告將因此倒店，一切均付諸東流，且原告確實已交付總額2200萬元之本票與支票與被告，故原告請求被告給付違約金2200萬元，自屬有據。另李金英與被告簽訂之系爭租約業於106 年10月31日屆滿，被告應返還押租金10萬元，及自租期屆滿之翌日即106 年11月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。李金英已將請求被告返還押租金之權利讓與原告，原告自得向被告請求返還。被告雖辯稱李金英尚未騰空返還租賃物故無從返還押租金云云，然系爭房屋既已售予原告，李金英自無須將系爭房屋返還被告，而系爭租約之法律關係已完結，被告自應返還押租金。
㈢、為此，就聲明第1 項關於系爭買賣契約之先位第1 項（移轉登記及點交部分）依系爭買賣契約第6 條、第9 條約定、民法第348 條第1 項規定擇一有利請求，先位第2 項（按日給付違約金部分）依系爭買賣契約第9 條第6 項約定、民法第
353 條、第231 條第1 項規定擇一有利請求，備位依系爭買賣契約第10條第3 項約定、民法第226 條第1 項、第249 條第3 款規定擇一有利請求；就聲明第2 項關於系爭租約部分依押租金返還請求權之法律關係（含債權讓與）請求等情。
並聲明：
⒈系爭買賣契約：
⑴先位部分：
①被告應將系爭房地移轉登記並點交與原告。
②被告應自106 年11月1 日起至將系爭房地移轉登記並點交與原告之日止，按日支付原告4400元。
⑵備位部分：
被告應給付原告2200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉系爭租約：
被告應給付原告10萬元，及自106 年11月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭買賣契約因兩造協議不作履保，則第10條第1 項約定即應無視「雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後」、「並由僑馥經建執行專戶價金之撥付作業」等文字，而逕修正為「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7 日以上期間催告仍未履行，本約即生解除之效力」，此與一般定型化契約相較顯有特殊性，而屬兩造之特殊約定。又被告於106 年10月7 日簽立系爭買賣契約後，確實發生不得不違反出賣人義務而須收回自用之情事，已於106 年10月10日由被告配偶代為向原告明確表達拒絕履約之意思表示，原告嗣履次催告被告履約，然無論自106 年10月31日原告請代書以簡訊向被告催告履約之日起，或自106 年11月6 日原告於新北市永和區調解委員會申請調解並催告被告履約之日起，或自106 年11月20日原告以簡訊催告被告履約之日起，被告均逾7 日以上仍未依約履行，則依上開修正後之系爭買賣契約第10條第1 項約定，系爭買賣契約即生解除之效力，原告聲明第1 項先位請求被告應將系爭房地移轉登記並點交與原告之部分，即失所附麗而顯無理由。另系爭買賣契約第9 條第6 項約定所稱因不能點交所生之違約金約定，乃以「產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交」及「同時甲方應履行全部價金之給付」為前提。惟系爭房地尚未辦理所有權移轉登記完畢，相關之他項權利登記或塗銷等作業同未辦理，原告亦尚未履行全部價金之給付義務，自無適用上開約定條款之餘地。故原告請求被告按日給付違約金云云，亦乏依據。
㈡、原告聲明第1 項備位部分，因被告對於系爭買賣契約確有不得不拒絕履行之窘境，如依系爭買賣契約或法律規定應負擔懲罰性違約金，被告願由法院審酌違約金數額。惟因原告主張之懲罰性違約金高達2200萬元，不僅顯屬過高，且參照系爭買賣契約第10條第3 項約定懲罰性違約金與「應返還乙方已支配之價金」同列之意旨，以及向來以不超過契約總價百分之20作為懲罰性違約金上限之實務見解，則原告逕以系爭買賣契約總價2200萬元請求懲罰性違約金，形同請求百分之
100 之違約金，顯逾合理範圍，爰請法院依民法第252 條規定予以酌減。至原告請求返還押租保證金10萬元部分，因李金英於106 年10月31日租期屆滿後並未騰空返還租賃物與被告，被告與李金英間就租賃之法律關係尚未清算完結，押租金是否有剩餘尚屬未知，被告自無從返還押租金。故李金英於尚未清算完結前亦無從讓與押租金債權，原告此部分請求仍有誤會等語，資為抗辯。
㈢、並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、被告現為系爭房地之所有權人【見本院卷第11頁、第159 至
160 頁，並有本院卷第133 至139 頁、第163 至165 頁所附之建物登記第一類謄本1 份、土地登記第一類謄本2 份為證】。
㈡、原告之妻李金英於103 年9 月27日與被告簽訂系爭租約，承租系爭房屋，租期自103 年11月1 日起至106 年10月31日止，已交付10萬元押租金與被告【見本院卷第11頁、第159 至
160 頁，並有本院卷第33至41頁所附之系爭租約1 份為證】。
㈢、兩造於106 年10月7 日簽訂系爭買賣契約，由原告以2200萬元總價向被告購買系爭房地，原告於簽約當日已將面額50萬元、170 萬元、220 萬元之支票3 紙及面額1760萬元之本票
1 紙交與被告【見本院卷第11至13頁、第159 至160 頁，並有本院卷第43至73頁所附之系爭買賣契約1 份（含所有權狀、支票各3 紙及本票1 紙）為證】。
四、本院得心證之理由：
㈠、系爭買賣契約部分：⒈按「（第1 項）稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於
他方，他方支付價金之契約。（第2 項）當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、「（第1 項）物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。（第2 項）權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。」，民法第345 條、第348 條分別定有明文。次按當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不容任一造任意反悔或撤銷（最高法院18年上字第484 號、18年上字第1495號、19年上字第985 號、20年上字第1941號判例意旨參照）。本件兩造均不爭執確有簽訂系爭買賣契約由原告向被告購買被告所有之系爭房地等節，業如前述（參兩造不爭執之事項㈠、㈡），是依前揭說明及法條規定，被告自受系爭買賣契約之拘束而負有移轉登記系爭房地並交付系爭房地之義務甚明，且不容被告任意反悔。
⒉被告雖辯稱系爭買賣契約依第10條第1 項約定已當然解除而
無移轉登記及點交系爭房地之義務云云。惟按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，民法第98條定有明文。故解釋契約應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或擷取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨、19年上字第28號判例意旨、98年度台上字第1925號判決意旨參照）。經查，系爭買賣契約第10條第1 項固約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方（按：甲方為原告、乙方為被告，以下同）若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7 日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」等語（見本院卷第57頁）。然系爭買賣契約係以買賣系爭房地為主要目的，故移轉登記系爭房地並交付系爭房地當屬出賣人即被告之主給付義務，且為兩造簽約當時心中真意及所欲發生之法律效果無訛。如認被告得以經催告逾期不配合履行而發生當然解約之效果，非但與系爭買賣契約之主要目的、兩造簽約當時之心中真意及所欲達成之法律效果不符，且無異將使不願履約之一方之意志凌駕於願意履約之他方，而將由不願履約之一方操控契約之履行與否，要與誠實信用原則及交易常情相乖違，亦對願意履約之他方顯失公平甚明，揆諸前揭說明及法條規定，系爭買賣契約第10條第1項約定自應限縮解釋於「被告具有不可歸責之事由」時方生解約之效力，方屬合理適當。
⒊再觀之系爭買賣契約第5 條第2 項約定：「乙方應於106 年
10月31日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業。」等語（見本院卷第51頁）；第6 條第2 項約定：「乙方應依約交付所有權狀正本（於簽約時）、印鑑證明、戶籍資料、稅單等產權移轉所需文件予特約代書。雙方應配合完成不動產所有權移轉之書表用印。自文件交付日起至買賣合約完成（或解除）日止，非經甲乙雙方同意，任一方均不得向特約地政士要求取回文件、終止委託或直接向有關機關申請案件撤銷，違者對特約地政士不生效力。雙方同意授權特約代書使用當事人交付之印章蓋妥撤銷買賣申報及代繳稅款及回復產權之用印書類。日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，乙方應無條件即時交付，不得藉故拖延拒絕或要求任何補償行為，否則所生之損害概由乙方負擔之。雙方同意由特約代書依法依約依例辦理繳稅，不得另主張繳稅日期。」等語（見本院卷第51至52頁）。足見系爭買賣契約已詳予約定系爭房地辦理移轉登記及交付備證文件資料之相關履約程序，且為符合系爭買賣契約之目的（即買賣交易系爭房地），並無被告未交付備證文件即生解除或終止契約效力之約定，而係特別約定兩造均應配合辦理不得終止特約地政士之委託，堪認系爭買賣契約第5 條第2 項、第6 條第2 項約定應係系爭買賣契約第10條第1 項約定所指「本約有特別約定」之情形，當不生被告經催告逾期仍未履行契約義務即當然解約之效力。遑論被告陳稱其有不得不將系爭房屋收回自用之情事云云，非但未具體說明詳情為何，亦未舉證以實其說，自難認有何不可歸責之事由存在，縱認適用系爭買賣契約第10條第1 項約定，亦難認符合前述限縮解釋之結果，而非被告所得單方解除系爭買賣契約。被告抗辯系爭買賣契約已依系爭買賣契約第10條第1 項約定當然解除云云，要非有據，所辯不可採信。
⒋原告雖依系爭買賣契約第9 條第6 項約定（或類推適用）請
求被告按日給付違約金。然查，系爭買賣契約第9 條第6 項係約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國106 年11月30日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1 日按買賣總價金萬分之2 計付違約金賠償甲方。如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」等語（見本院卷第55頁）。足見系爭買賣契約第9 條第6項約定係以完成買賣標的之移轉登記為要件，惟被告並未配合辦理系爭房地移轉登記而仍為系爭房地之所有權人，業如前述，自與系爭買賣契約第9 條第6 項約定之要件不符，原告亦未說明有何約定條款之漏洞存在而有比附援引之基礎，當無適用或類推適用而請求違約金之餘地。原告另依民法第
353 條、第231 條第1 項規定請求被告負損害賠償責任，惟未舉證證明其按日所受損害為何及其數額若干，此部分請求仍難認可採。故原告依系爭買賣契約第9 條第6 項約定（或類推適用）、民法第353 條、第231 條第1 項規定，請求被告自106 年11月1 日起按日給付違約金4400元，難認有據，不能准許。
⒌再按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事
人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以栽判，法院審理應受此先後位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸栽判。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判（最高法院97年度台上字第111 號判決意旨參照）。本件原告就系爭買賣契約之先位之訴既經准許，系爭買賣契約之備位之訴，本院即毋庸審究裁判，併予敘明之。
㈡、系爭租約部分：⒈本件被告固不爭執李金英曾交付10萬元押租金一節，惟辯稱
李金英尚未返還系爭房屋且未就租賃關係清算完結云云。按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例意旨、同院77年度台上字第2213號、81年度台上字第1630號、81年度台上字第1907號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。經查，被告已將系爭房屋售予原告且負有移轉登記及點交之義務等節，業經本院析述如前，且原告為李金英配偶，已受讓李金英之押租金返還請求權，有讓渡書1 紙存卷可考（見本院卷第113 頁），亦殊難想像原告會拒絕李金英繼續使用系爭房屋，足見被告以李金英未返還系爭房屋為由置辯，已難遽採。至被告所辯李金英未就租賃關係清算完結云云，惟未詳予敘明李金英有何欠租或其他債務不履行之情形，亦未說明應予抵充之數額為何，更未就此利己事實舉證以實其說，自應於106 年10月31日租期屆滿後將10萬元押租金如數返還。故原告受讓李金英之押租金返還請求權，請求被告返還10萬元押租金，當屬有據，應予准許。
⒉末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。」、「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。」，民法第229 條第1 項、第2 項、第
233 條第1 項、第203 條分別定有明文。本件原告雖主張應自系爭租約租期屆滿翌日即106 年11月1 日起算法定遲延利息，然押租金係於租賃關係消滅後，承租人別無欠租或其他債務不履行之情形時，出租人始負返還責任，均如前述，足見押租金返還請求權是否存在、生效及其數額若干，尚須雙方會算結清後方能確認，自難認屬定有期限之給付，核無民法第229 條第1 項規定適用之餘地，而應依同條第2 項規定自被告受催告時起始負遲延責任。然觀之原告所提出之簡訊紀錄，均僅在討論系爭買賣契約之履行爭議，而未提及系爭租約之押租金返還問題，難認原告於起訴前曾催告或李金英曾催告被告返還押租金，是依前揭法條規定，應以起訴狀繕本送達被告作為催告之意思，並於送達翌日起算法定遲延利息，方屬合理。
五、綜上所述，系爭買賣契約並未因被告經催告逾期不履行而生當然解除之效力，被告自應負出賣人義務移轉登記及交付系爭房地與原告，並應返還10萬元押租金與原告。從而，原告依民法第348 條第1 項規定、系爭買賣契約、押租金返還請求權（含債權讓與）之法律關係，請求：①被告應將系爭房地移轉登記並點交與原告；②被告應給付原告10萬元，及自民國106 年12月5 日（起訴狀繕本係於106 年12月4 日送達被告，此有本院卷第121 頁所附之送達證書1 紙可稽）起至清償日止，按週年利率百分5 之計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求則屬無據，應予駁回。
六、原告勝訴關於點交系爭房地及金錢給付部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許（按民事訴訟法第389 條第1 項第5 款依職權宣告假執行之規定，係以各別判決所命給付之金額或價額為準，故以一訴主張數項標的與共同訴訟，其合併判決者，應合併計算其金額或價額，臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事類提案第37號結論參照，是以金錢給付部分雖未逾50萬元，仍無民事訴訟法第389 條第
1 項第5 款規定適用之餘地）。另原告勝訴關於移轉登記系爭房地部分，原告係起訴請求命被告為一定之意思表示，依強制執行法第130 條第1 項規定，於原告勝訴確定時視為被告已為意思表示，性質上自不宜宣告假執行，此部分假執行之聲請應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，亦應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
參、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 22 日
民事第五庭 法 官 賴彥魁以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 22 日
書記官 楊丹儀