臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第984號原 告 羅慶驥訴訟代理人 劉錦隆律師被 告 張榮泰訴訟代理人 陳明良律師
陳宣宏律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國107年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告佯稱其所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（
下稱系爭土地）包含圍籬內之土地、鐵皮屋之基地、石頭駁崁與水泥板橋，其在設置圍籬、水泥板橋及興建鐵皮屋前有先向地政事務所申請鑑界，原告不疑有他，遂於105年12月11日以1,200萬元價金向被告買受系爭土地及其上之地上物與設施，並於簽立買賣契約書（下稱系爭契約）約時給付現金5萬元，於105年12月12日、105年12月27日及106年1月5日分別匯款195萬元、500萬元、500萬元予被告。惟被告與訴外人賴文彬就系爭土地與新竹縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭179-1地號土地）之相鄰處設置之圍籬、鐵皮屋、石頭駁坎及水泥板橋有部分是否占用到賴文彬所有系爭179-1地號土地，已經賴文彬提起排除侵害訴訟，由臺灣新竹地方法院105年度竹東簡字第77號判決在案。於該判決中，新竹縣竹北地政事務所並於105年10月13日將被告占用賴文彬所有系爭179-1地號土地位置及面積之複丈成果圖提交法院，其判決結果為被告應將系爭179-1地號土地之地上物拆除並返還予賴文彬，被告不服提起上訴，經臺灣新竹地方法院再囑託內政部國土測繪中心鑑定，原告因而得知系爭土地有與鄰地之越界糾紛，賴文彬為原告之鄰居，亦同時向原告主張有占用系爭179-1地號土地之情事，並要求原告主動拆除圍籬、石頭駁坎及鐵皮屋。
㈡被告佯稱其所有系爭土地包含圍籬內之土地、鐵皮屋之基地
、石頭駁坎與水泥板橋，致原告陷於錯誤，向其買受系爭土地，原告買受系爭土地之意思表示既受詐欺，應得依民法第92條第1項規定撤銷其意思表示。退一步言，原告若未受詐欺，惟兩造合意買賣之土地位置為圍籬與鐵皮屋以內之土地，然實際上範圍並非如此，致原告買受之鐵皮屋有一部分要被拆除，依民事訴訟法第401條第1項規定，上開排除侵害事件判決之既判力既及於原告，賴文彬並得依強制執行法第4條之2規定對現占有人即原告強制執行，故系爭土地於交付時顯有減少其價值及其通常效用之瑕疵，依民法第359條規定，原告亦得解除契約，而若鈞院認解除契約顯失公平，原告則得請求減少價金。爰先位主張依民法第92條第1項撤銷被詐欺買受系爭土地之意思表示，備位主張依民法第359條規定解除契約，並依民法第179條規定，請求被告返還1,200萬元。退步言，若原告不得撤銷買受系爭土地之意思表示，且解除契約顯失公平，則原告再備位主張依民法第359條規定減少價金600萬元，而依民法第179條規定，請求被告返還該減少之價金600萬元。
㈢為此就先位聲明部分依民法第179條規定；備位聲明部分依
民法第359條、第179條規定，聲明求為判決：⒈被告應給付原告1,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依系爭契約所示，兩造買賣之土地為○○○鄉○○段○○○○○
○號內土地面積0.267972公頃全部。」，並未約定以「圍籬圍繞土地」為買賣標的，且於系爭契約簽訂前，兩造曾於現場勘查，被告即當場提交被告於98年買受系爭土地時，委請新竹縣竹東地政事務所測量之系爭土地複丈成果圖，告知原告目前圍籬位置與地界位置有可能不完全密合，土地之界線應如該複丈成果圖所示，因98年測量時之所插設土地界標已不在，從現場無法以該上開複丈成果圖明確確認與鄰地之界址所在，被告即請原告依一般買賣土地之民間慣例先向地政機關申請複丈確認，然原告（被告書狀誤繕為被告）表示雙方買賣之土地為地政機關登記之「179-2地號」土地，買賣土地之範圍及面積均以登記內容為準，故認無再複丈之必要，而未再申請複丈，故系爭契約所交易之土地應為系爭土地，而未包含其他土地。雖原告主張兩造買賣之標的應以圍籬所設之地界為主，然按一般經驗法則，買賣之土地如未特別約定，均以在地政機關登記者為準，圍籬圍設之地界因施工誤差或地上障礙物，多少與地政機關登記資料有所不同，除非於買賣契約中另有約定，否則買賣標的應不可能以圍籬圍設之範圍為準，縱兩造曾約定買賣標的以圍籬圍設範圍為準，然若於買賣契約成立前完全無要求丈量，無從確定買賣標的物面積，如何能成立買賣契約，原告主張顯為反一般經驗法則。且若真如原告主張，圍籬圍設土地面積應較地政機關登記面積為大，則兩造買賣之標的土地應比登記之0.267972公頃為大，而非如系爭契約所載之0.267972公頃，原告支出土地登記面積之價格，卻稱買受較大面積之「圍籬圍繞範圍」土地，已明顯矛盾。
㈡上列臺灣新竹地方法院105年度竹東簡字第77號訴訟之原告
賴文彬請求返還之占用土地，均非系爭土地，依該案之第二審（案號：106年度簡上字第29號），圍籬所以未能與地界完全密合，明顯係因前後測量或施工誤差或地界附近有障礙物等不可避免原因造成，其偏差極小，稍將圍籬遷移即可，故賴文彬與被告做成和解筆錄。被告所圍圍籬係在98年買受系爭土地後即按當時丈量界址而圍，而水泥橋（被證4號第1頁即原證3號「J」）及石頭駁坎（被證4號即原證3號「H」及「G」）均在圍籬即系爭土地之外面，目前現場並無石頭駁坎（被證4號即原證3號「H」），另原證3號G部分，目前現場亦無任何石頭駁坎（被證5號）。況被告在系爭土地外占用他人土地，係被告應對他人負之責任，與系爭土地之買賣完全無干，根本非系爭契約之瑕疵。原告請求解除契約請求返還價金或請求減少價金，根本無理由。
㈢對證人證詞意見：
⒈余穎杰部分：
余穎杰結證稱：簽約完畢後，我有問地主有沒有要重新鑑界點交給新的買主，地主說他剛鑑界過不用。買方沒有說要鑑界。我當時是問賣方，買方當時有在場。買賣契約書所寫的不動產標的，地號跟面積跟地政事務所登記的一樣。立契約時，沒有另一塊土地。買方夫妻沒有提入口的水泥路確定是否是賣方要出賣的土地，但是我有問原告這個出入的木道路是有沒有問題的，原告夫妻跟我說他買的這塊土地出入是沒有問題的，從外面看圍籬裡面的土地都是1,200萬元購買。
由上述證詞，顯示兩造同意點交不必鑑界，證明系爭買賣標的物，確係為地政機關登記之系爭土地，如包括其他土地，兩造必定要求就不在系爭土地內之買賣標的土地加以丈量，確認其界址及面積，才可能買賣，且買賣標的不包括其餘土地，被告至多僅概括表示買賣標的包括圍籬裡面土地，未表示包含圍籬以外之石頭駁坎內、水泥路及鐵皮屋之基地。
⒉莊添福部分：
莊添福結證稱：當初就是在土地裡面用手比著圍籬一圈，圍籬圍起來的就是要賣的土地，走出去外面沿著馬路又晃一圈，就回到工寮。由上述證詞可知被告至多僅概括表示買賣標的包括圍籬裡面土地，未表示包含圍籬以外之石頭駁坎內、水泥路及鐵皮屋之基地，該圍籬係於98年被告向前手買賣系爭土地時，曾經鑑界，被告委由圍籬廠商按當時複丈之地界所施設，故被告所稱「圍籬內土地」之真意，明顯係指土地登記簿登記之系爭土地地界，顯然並非指包含該「圍籬」在圍籬廠商施工時誤差或多次丈量時因不可避免誤差，致圍籬稍有越界之些微他人土地。莊添福與原告為自小認識數10年之舊識，而莊添福與被告，是在被告於98年買受系爭土地後，因其在該地鄰近種田而認識，原告與莊添福間之人情關係，明顯遠較被告與證人間之關係密切，由莊添福向被告收取150萬仲介費，惟僅向原告收取10萬元仲介費亦可得知，原告稱被告以重利透過該莊添福對原告為不利遊說，明顯說謊不實。原告開庭前，尚去電證人，顯為示意證人如何作證，再由證人出庭應訊，107年2月8日當日，證人作答時不斷看向原告，原告不斷向其以口頭或肢體語言示意如何回答，依上開情形可知莊添福明顯即偏頗原告。其陳述對原告有利部分，已不能採信。
㈣請求法院判決：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、雙方不爭執的事實：原告於105年12月11日以1,200萬元價金向被告買受系爭土地，並於簽立系爭契約時給付被告現金5萬元，於105年12月12日、105年12月27日及106年1月5日分別匯款195萬元、500萬元、500萬元予被告，原告亦因此買賣而於106年1月3日登記取得系爭土地（權利範圍：全部，面積：2,679.72平方公尺）所有權。此有系爭契約、系爭土地之土地登記第二類謄本附卷可稽（見本院卷第21-24頁、第69頁）。
四、雙方爭執的事項：原告於105年12月11日以1,200萬元價金向被告買受系爭土地之範圍為何？
五、法院的判斷：㈠依兩造於105年12月11日所簽立之系爭契約（見本院卷第21
-24頁）所示，兩造間買賣之土地標示○○○鄉○○段○○○○○○號土地（即系爭土地）內面積０.二六七九七二公頃全部」，並未附上該土地之地籍圖，亦未記載該土地包含「圍籬內之土地、鐵皮屋之基地、石頭駁崁與水泥板橋」，且核與原告於106年1月3日因買賣登記取得之系爭土地（權利範圍：全部，面積：2,679.72平方公尺）所有權（見本院卷第69頁之系爭土地之土地登記第二類謄本）相符。
㈡證人即仲介莊添福結證稱：當初是我跟買方、賣方及買方的
老婆共四人有大致上在圍籬裡面繞一圈，土地有圍籬，用手比一下，賣方地主有說圍籬裡面的都是。圍籬外面靠馬路的部分有走一趟，但與其他土地相鄰的部分就沒有過去看。系爭土地現場有兩棟鐵皮屋，一棟是雞舍約10幾坪，另一棟是工寮，比雞舍大。被告沒有說現場鐵皮屋在買賣成交後要如何處理，就是連土地一起交給買方（台語：ㄍㄚ、給他，就是送給他的意思）。被告沒有跟我說現場鐵皮屋有一部分是蓋在別人的土地上。連接現有道路的水泥板橋是地主即賣方的地。買方有要求要申請地政機關複丈確定界址，但是賣方說他剛測量過沒有多久，不用測量。我當初只是介紹，寫契約的時候，有另一個小姐在寫，代書的時候有問買主要不要測量土地，賣家說剛測量過沒有多久，買家就沒有意見。賣方沒有提出測量複丈圖給買方看。賣主開的價錢，我不知道他是如何計算土地總價的。我上週六打電話給被告的時候就是罵他，為什麼今天土地會賣成這個樣子，前面那個水泥本來是不是你的，他說是他的，不然他怎麼出入。原告打電話跟我說要我作證前面的水泥路是不是他的，所以我打電話給被告確認，被告說前面的水泥路是他的，要不然他怎麼出入。我們去裡面走一圈，然後又在靠馬路這邊走一圈的時候，他就用手比入口這邊也是，就是大門入口的路，是水泥鋪的，不是橋。反正他就在那邊就用手比，被告帶我們在外面晃一圈，用手比一比入口這邊說這邊都是。原告跟被告當時沒有去量那塊水泥地多大，之後我不知道等語（見本院卷第107-111頁），及證人即代書余穎杰結證稱：買方夫妻有帶我到現場去看土地，我有到裡面走走，圍籬裡面有道路，跟圍籬外面的路有相通，平時有上鎖，圍籬裡面有水池、農作物、竹屋等，竹屋可以起居住人。圍籬裡面有鐵皮屋兩棟。鐵門的入口處，就是水泥路，與道路相通。我有問原告這個出入的道路是有沒有問題的，原告夫妻跟我說他買的這塊土地出入是沒有問題的，從外面看圍籬裡面的土地都是1200萬元購買。簽約完畢後，我有問地主有沒有要重新鑑界點交給新的買主，地主說他剛鑑界過不用。買方沒有說要鑑界，我當時是問賣方，買方當時有在場。買賣契約書所寫的不動產標的，地號跟面積是跟地政事務所登記的一樣。簽立契約時，他們沒有跟我說還有另外買受另一塊土地，就只有這塊等語（見本院卷第111-113頁），足見兩造與仲介莊添福雖有親赴系爭土地現場看地，但被告僅以手大致比劃買賣系爭土地之範圍，被告雖有用手比大門入口的路（係水泥鋪的）也是，但並未提出系爭土地之測量複丈圖給原告看，亦未重新鑑界點交給原告。系爭契約所寫的不動產標的，地號跟面積是跟地政事務所登記的一樣。代書余穎杰非與被告確定買賣標的範圍，僅係經由原告得知出入的道路是有沒有問題的，且簽立系爭契約時，兩造均未跟余穎杰說還有另外買受另一塊土地。又莊添福並未於兩造簽立系爭契約時在場，且系爭契約亦未記載系爭土地含大門入口的路（係水泥鋪的，即原告所稱之水泥板橋），尚難認原告於105年12月11日向被告買受之系爭土地含大門入口的水泥路（即原告所稱之水泥板橋）。此外，原告復未就其主張被告佯稱其所有系爭土地包含圍籬內之土地、鐵皮屋之基地、石頭駁崁與水泥板橋，致原告不疑有他，遂於105年12月11日以1,200萬元價金向被告買受系爭土地及其上之地上物與設施等情，提出其他積極之證據供本院審酌，是原告此部分之主張，即屬無據，洵不可採。
㈢原告既於105年12月11日以1,200萬元價金向被告買受系爭土
地，並簽立系爭契約，則兩造間買賣之土地，自應以系爭契約所記載之土地標示○○○鄉○○段○○○○○○號土地（即系爭土地）內面積０.二六七九七二公頃全部」為準。又依網路下載之臺灣新竹地方法院105年度竹東簡字第77號民事簡易判決（見本院卷第17-20頁）所示，被告與賴文彬雖因就系爭土地與新竹縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭179-1地號土地）之相鄰處設置之圍籬、鐵皮屋、石頭駁坎及水泥板橋有部分是否占用到賴文彬所有系爭179-1地號土地涉訟，惟兩造間買賣之土地，既以系爭契約所記載之土地標示○○○鄉○○段○○○○○○號土地（即系爭土地）內面積
０.二六七九七二公頃全部」為準，且與原告於106年1月3日因買賣登記取得之系爭土地（權利範圍：全部，面積：2,67
9.72平方公尺）所有權相符，自與上列圍籬、鐵皮屋、石頭駁坎及水泥板橋無涉，顯無原告所主張之系爭土地瑕疵或受詐欺而與被告簽立系爭契約之情。
六、結論：原告先位聲明部分依民法第179條規定，備位聲明部分依民法第359條、第179條規定，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。
七、假執行：原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
九、據上論結：原告之訴為無理由。因此判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
書記官 郭德釧附錄本判決引用的相關條文：
⒈民法第179條無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
⒉民法第359條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。