臺灣新北地方法院民事判決 107年度簡上字第174號上 訴 人 黃木源訴訟代理人 繆璁律師被上訴 人 金惠東上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國107年3月30日臺灣新北地方法院三重簡易庭106年重簡字第1725號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經本院於民國107年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第436條之第3項，準用同法第446條第1項、第255條第1項2、3款規定可明。查上訴人於原審基於租賃契約關係及民法第349條、第351條、第353條、第347條、第227條、第226條規定請求兩造於民國104年8月15日簽訂租賃契約（下稱系爭租約）之租金自106年10月10日起調整為每月新臺幣（下同）3萬4,000元；另給付已支出拆除損害31萬5,522元、預估支出遭拆除之改裝費78萬8,150元及遲延利息等。嗣於提起本件上訴後，以系爭租約已於107年4月9日經上訴人提前終止為由，本於同一法律關係追加請求被上訴人給付提前終止租約之損害46萬4,403元（28萬7,423元+10萬8,980元+6萬8,000元）及法定遲延利息。其請求之基礎事實既大致同一（即多數由預估損害，變更為已生損害），且係肇於系爭租約於原審判決後，上訴前已經終止，而以他項聲明代最初之聲明，則被上訴人雖不同意上訴人為訴之追加，為本院所不取。是上訴人所為訴之追加，要無不合，應予准許。
二、上訴人主張：兩造於104年8月15日簽訂系爭租約，約定租賃標的物（下稱系爭標的）為新北市○○區○○路0段000號及其右側騎樓之前段區域，範圍如附圖①②③④所示，總面積為81.03平方公尺，租期自104年9月10日起至114年9月9日止，每月租金為6萬8,000元，上訴人租用系爭標的目的用以經營85度C咖啡店。簽約時，上訴人與仲介皆稱附圖所示①②③區域上訴人有使用權，可自行使用、收益。但簽約時上訴人除不知悉附圖所示②③區域為騎樓外，亦認附圖所示①區域土地為被上訴人所有。詎附圖所示①區域（即三角形招牌、面積為21.78平方公尺），遭被新北市政府違章建築拆除大隊（下稱拆除大隊）認定為違章建築，經拆除大隊於105年11月2日執行拆除。①區域遭拆除後，被上訴人表示該部分仍可搭設捲動式遮陽工具供作室外座位區使用，然上訴人發見附圖所示①區域係國有土地，上訴人占有使用恐涉非法竊占國土（此部分屬加害給付性質），上訴人因而喪失室外座位區之經營空間。另附圖所示②③區域，又再遭拆除大隊發函通知將於106年6月12日執行拆除，該2部分實際雖未為拆除之執行，但上訴人已確定無法繼續營運（此部分屬瑕疵給付）。系爭標的如附圖所示①②③區域既有上述加害給付、瑕疵給付情事，無法繼續供上訴人經營85度C餐飲店使用，上訴人只得以該不完全給付事由，於107年4月9日通知被上訴人終止系爭租約。上訴人並得依民法第227條第2項規定請求賠償，茲將損害金額說明於下：㈠拆除大隊105年11月2日執行拆除附圖所示①區域後，上訴人受有25萬1,486元損害（下稱A項損害；包含招牌損失14萬5,550元、裝潢損失6萬4,600元、不鏽鋼布條桿9,000元、屋簷冷氣架與補強8,000元、地磚損失2萬9,566元、電器損失3萬1,540元、天花板裝潢3萬3,230元，合計32萬1,486元。扣除被上訴人已經給付7萬元後，尚餘25萬1,486元。）。㈡上訴人提前終止租約，再受有固定無法搬遷設備（裝潢）折舊（以平均法計算）損害共28萬7,423元（下稱B項損害；含⑴請電工程損害3萬3,730元。⑵裝潢工程損害13萬7,585元(231,751 -64,600(A項裝潢損失)-29,566(A項地磚損失)=137,585)。⑶水電工程損害11萬6,108元(147,648-31,540(A項電器損失)=116,108)）。㈢終止租約後搬遷費用損失10萬8,980元（下稱C項損害；含⑴招牌工程3萬5,780元。⑵搬遷工資1萬4,000元。⑶移機費用1萬4,700元。⑷拆裝工資(3萬5,000元+9,500元)）。
㈣終止租約時被上訴人非法強予扣減押租金6萬8,000元（下稱D項損害），爰本於租賃契約關係、民法第349條、第351條、第353條、第347條、第227條、第226條提起本訴，請求被上訴人賠償71萬5,889元（A項+B項+C項+D項損害）及法定遲延利息（上訴人於原審聲明：㈠系爭租約之租金自106年10月10日起調整為每月3萬4,000元。㈡被上訴人應給付上訴人110萬3,672元(含A項損害未扣除被上訴人給付7萬元前32萬1,486元中之31萬5,522元(即地磚損失差額5,964元，29,566-23,602=5,964)及預估改裝費78萬8,150元)，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判決上訴人敗訴，上訴人就聲明第2項其中25萬1,486元及遲延利息部分，聲明不服，提起上訴；其餘部分則未聲明不服，而告確定；並另為訴之追加(即B、C、D項損害)。）併為上訴及追加聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人71萬5,889元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被上訴人抗辯：系爭租約雖未附加範圍圖示，然以文字說明地址為222號及其「右側騎樓之前段區域」，附圖④區域為主建物，②③⑤區域均為騎樓，右側「前段區域」指②③區域，即依當事人締約真意系爭標的範圍為附圖②③④區域；①區域僅附帶供上訴人使用，非系爭標的範圍。自訂契約以來，上訴人也確實使用承租的房屋及騎樓。其後，因上訴人未經被上訴人同意自行決定將附圖①區域，自行在雨遮上增厚加大並改裝天花板，才經人檢舉，之後被拆除大隊認定為違章建築後，經兩造合意下，自行僱工拆除。即如附圖①區域之土地，雖非被上訴人所有，然數10年來作為一般使用並不受使用上的限制（例如騎樓部分，即附圖②③區域，騎樓之使用方式如活動櫃檯、桌椅設備等，均為可移動式未固定之方式，被上訴人出租時均已告知上訴人，縱未告知亦屬公眾周知之常識）；上訴人擅自增厚加大並改裝天花板行為，並未經被上訴人同意，經人檢舉拆除，因而支出之費用（搭建及拆除之損失，應由上訴人自行負擔），非因可歸責於被上訴人之事由所致，上訴人援引民法第227條第2項規定，容有誤會。實則，因附圖所示①區域遭拆除後，被上訴人除基於商誼交付現金7萬元予上訴人補貼招牌費用外，加計被上訴人僱工支付工程款及上訴人僱工被上訴人代付工程款，合計達28萬500元。系爭租約乃於107年4月9日經上訴人於無合法事由下提前單方終止，兩造於107年4月10日點交房屋時，兩造於點交確認書列明「將原押租金20萬元，扣除提前終止應付1個月違約金6萬8,000元，再扣除天花板賠償2萬元，由被上訴人將所餘押租金11萬2,000元返還上訴人」後，被上訴人同意日後不得再就租約終止後上訴人應負返還房屋及回復原狀，為任何法律上主張，自難認被上訴人有非法扣減6萬8,000元違約金情事。又系爭租既經上訴人提前終止，依系爭租約第7條復約定，上訴人本不得向被上訴人請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將房屋照原狀返還，上訴人自不得再向被上訴人請求終止後固定設備裝潢損害及搬遷費用損害等語。併為答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭之事項：㈠兩造於104年8月15日簽署系爭租約（詳原證1），其內容略以：
第1條：房屋所在地及使用範圍新北市○○區○○路0段000號及其右側騎樓之前段區域。
第2條：租賃期間洽定為10年，自104年9月10日至114年9月9日止。
第3條：租金每月6萬8,000元…。
第5條：承租人應於訂約時交付20萬元作為押租保證金，出
租人應於承租人遷空交還房屋後無息退還押租保證金。
第7條：契約期間內承租人若擬簽他處時，承租人不得向出
租人請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將房屋照原狀返還出租人，承租人不得異議。
第9條：房屋有改裝之必要時，承租人應取得出租人同意後
自行裝設，但不得損害原有建築，承租人於交還房屋時應負責回復原狀。
第18條：…⑴租賃期間內承租人若擬提前遷離他處時，承租人應賠償出租人1個月租金。
㈡上訴人於107年3月9日以Line通知被上訴人表明107年4月9日
遷搬終止租約，其通知內容略以：因您欺瞞行為，侵占公有土地，蒙騙我們承租，致戶外客座區遭違建拆除，造成硬體損失，縮減店鋪營運面積及權益，事後又不履行協議負擔招牌損失，反將責任推給我們。幾經考量，無法再承受違法占用騎樓，遭致拆除作業，其能被迫提出107年4月9日搬遷終止租約等語；被上訴人則回覆：無法接受上訴人惡意指控，既上訴人心意已決，大家就依契約照章行事等語，並有手機訊息紀錄（詳上證17）在卷可佐。
㈢兩造於107年4月10日簽署房屋點交確認書，確認系爭租約於107年4月9日終止，其內容略以：
第3條：出租人確認承租人已盡回復原狀之責後，應已歸還
押租金11萬2,000元（原押金20萬元，扣除違約金1個月6萬8,000元，扣除天花板賠償2萬元，押金餘額11萬2,000元。），暨未到期租金支票5張。
第4條：出租人同意日後不得再就租約終止後之承租人返還房屋及回復原狀為任何法律上主張。
等情，並有房屋點交確認書（詳被上證5）附卷可憑。
㈣兩造簽訂系爭租約後，因上訴人於如附圖所示①區域增設天花板，遭拆除大隊認定係違建，於105年11月2日執行拆除。
①區域違建遭拆除後，上訴人改設置捲動式遮陽棚具，續供作室外座位區營業使用。再於107年4月19日經新北市政府養護工程處以上訴人前揭設置座位供營業使用，涉及占用該處經管新北市○○區○○段○○○號土地為由，通知上訴人於1個月內排除騰空返還等情，並有照片（詳上證5、6）、土地登記謄本、地籍圖謄本（詳上證7）、新北市政府養護工程處函（詳上證8）在卷可佐。
五、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條著有規定。是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號裁判意旨參照）。觀諸系爭租約第1條既約定本件標的使用範圍包含「新北市○○區○○路0段000號」及「其右側騎樓之前段區域」。被上訴人於原審審理時亦自承：租範圍是附圖所示②③④，但1跟1之1（即附圖所示①區域）可附帶使用等語。參酌上訴人之前手向被上訴人承租系爭標的供經營餐飲（控肉飯）使用，其使用範圍亦包含附圖所示①區域等情（此部分為兩造所未爭執，且有照片附卷可佐。）。經本院調查結果，認上訴人主張：上訴人承租系爭標的範圍係包含附圖所示①②③④區域一節，應屬有據。
六、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度台上字第891號裁判意旨參照）。次按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院64年台上字第424號判例意旨參照）。復按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號裁判意旨參照）。承前述，本件上訴人承租之範圍固確包含主建物（即附圖所示④區域）、騎樓（即附圖所示②③區域）及騎樓前空地（即附圖所示①區域）。惟新北市○○區○○路0段000號建物既係有辦保存登記之建物；而所謂騎樓及騎樓前之空地，依照法令規定本不得任意設置固定物占有使用，倘以固定方式占用當有遭認定為違章建築拆除之風險等情，又屬常態，且為眾所週知之常識。被上訴人復否認上訴人所主張「被上訴人曾經告知上訴人附圖所示②③部分騎樓，與附圖所示④部同屬主建物範圍」；及「被上訴人曾向上訴人保證附圖所示①②③部分可得搭設固定物，不會被拆除。」等情為真，此部分自應由上訴人就所主張前開變態利己事實負舉證之責。關此部分，固據上訴人所提出之前手屋況之照片及被上訴人出具陳情書為佐。然查上訴人之前手於附圖所示①②③區域範圍搭建固定物使用，與被上訴人曾保證前開部分可搭設固定物使用，本屬二事，單執上訴人前手使用現況，本尚不足證明上訴人確不知悉附圖②③區域非騎樓，遑論可得再進步推斷前述「被上訴曾經告知上訴人附圖所示②③區域亦為主建物範圍」；或「被上訴人曾向上訴人保證附圖所示①②③部分可得搭設固定物，不會被拆除。」等情為真。至上訴人提出被上訴人於104年11月23日撰寫陳情書（詳原證5）固載有「該雨棚架下土地屬屋主所有…」等語，然撰寫時間既在系爭租約簽署後，受文對象復為拆除大隊，自亦無足執此推謂被上訴人於締約時曾向上訴人謊稱附圖①區域土地為其所有。遑論上訴人於附圖所示①區域設置之固定物，於104年10月20日遭拆除大隊認定為違章建築，嗣於105年11月2日經拆除大隊執行拆除之結果，與附圖所示①區域土地究否係被上訴人所有一節，亦無直接關聯（詳原證4違建認定通知書）。則縱締約時被上訴人曾以附圖①區域土地所有權人自居，亦不能推謂被上訴人曾對上訴人保證附圖①區域可以搭設固定物方式占用使用。此外，上訴人未再就前述非常態之利己主張，提出其餘證據以供本院審酌，上訴人前開主張，自無可採。基上，上訴人係因自身違規於所承租附圖所示①②③區域範圍搭建固定物，經拆除大隊認定係違章建築，並就附圖①區域違建執行拆除，難認被上訴人有何違反系爭租約（即上訴人所指瑕疵給付）約定之情事，上訴人縱因附圖①區域遭違建拆除結果，受有25萬1,486元損害（即A項損害），被上訴人亦無賠償之責。
七、按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用，民法第435條、436條分別定有明文。經查：
㈠系爭租約乃由上訴人於107年3月9日以Line通知被上訴人表
明107年4月9日遷搬終止租約（即上訴人單方提前終止租約）。觀其通知內容（詳上證17）所提及「致戶外客座區遭違建拆除（即前述附圖所示①區域固定設施遭違建拆除），造成硬體損失，縮減店鋪營運面積及權益，事後又不履行協議負擔招牌損失，反將責任推給我們。幾經考量，無法再承受違法占用騎樓（即前述附圖所示②③區域亦遭認定係違法使用）…」等語，承前述，既係可歸責上訴人事由所致，上訴人自不得執此事由主張被上訴人應負債務不履行賠償之責。至通知內容固另提及「因您欺瞞行為，侵占公有土地，蒙騙我們承租」等語。惟出租人本不以所有權人為限，本件就如附圖所示①區域範圍，上訴人原先裝設之雨遮經違建拆除後，仍繼續以活動方式（非固定物）使用一節，既經上訴人於原審自承屬實（詳原審107年3月5日言詞辯論筆錄）。參酌上訴人提出新北市政府養護工程處函（詳上證8）可悉，附圖所示①區域土地所有權人遲至107年4月19日（即系爭租約終止後）始發函就①區域土地對上訴人主張權利等情，應認於107年4月9日系爭租約終止前，上訴人實際既並未因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益。是本件上訴人單執被上訴人非附圖①區域土地所有權人為由，主張被上訴人此部分給付為加害給付，其得據此提前終止租約請求被上訴人負債務不履行損害賠償之責，非無可議。
㈡況查系爭租約於107年4月9日經上訴人單方提前終止後，兩
造已於107年4月10日另簽署房屋點交確認書，除再次確認租約於107年4月9日終止外，另約明：出租人確認承租人已盡回復原狀之責後，應已歸還押租金11萬2,000元（原押金20萬元，扣除違約金1個月6萬8,000元，扣除天花板賠償2萬元，押金餘額11萬2,000元。），暨未到期租金支票5張等情。
核與系爭租約第18條第1項約定承租人提前終止租約，應賠償出租人1個月違約金內容相符。參酌原押金除扣除6萬8,000元違約金外，另再扣除天花板賠償2萬元充作回復原狀損害賠償金，且敘明出租人不得再就終止租約後回復原狀一事對承租人為其餘請求。及點交確認書雖未特別再論及上訴人對被上訴人其餘權利之拋棄，然系爭租約第7條已約明「契約期間內承租人若擬簽他處時，承租人不得向出租人請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將房屋照原狀返還出租人，承租人不得異議。」等語。經本院調查結果，認兩造於簽署房屋點交確認單時，應已就雙方基於租賃契約關係對對造所負權利、義務互為結算，始為押租金餘額及未屆期租金支票之退還。即上訴人主張：其雖有簽名，但不表示其已同意內容（特別針對扣除6萬8,000元押租金部分）；簽署後僅被上訴人單方不得再對上訴人為賠償之請求，上訴人並未拋棄對被上訴人損害賠償請求一節，並無可採。
㈢基上，上訴人以被上訴人提供之系爭標的不合於債之本旨為
由，請求被上訴人賠償上訴人因提前終止租約所受有固定無法搬遷設備（裝潢）損害28萬7,423元、搬遷費用損害10萬8,980元及返還遭扣減押租金6萬8,000元，難認有據，應予駁回。
八、綜上所述，上訴人本於租賃契約關係（民法第347條準用同法349條、第351條、第353條規定及民法第227條、第226條規定）提起本訴，請求被上訴人賠償71萬5,889元（A項+B項+C項+D項損害）及法定遲延利息，均為無理由，不應准許。
原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨就A項損害及法定遲延利息部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人另為訴之追加本於同一法律關係，請求被上訴人賠償B項、C項、D項損害及法定遲延利息，亦無理由，應併駁回。
九、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。
據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
民事第四庭 審判長法 官 李世貴
法 官 張兆光法 官 黃信滿以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
書記官 傅淑芳