臺灣新北地方法院民事判決 107年度簡上字第189號上 訴 人 劉仁慶訴訟代理人 古乾樹律師複代理人 張業珩律師被上訴人 廖能誠訴訟代理人 林珪嬪律師上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國107 年
4 月11日本院板橋簡易庭106 年度板簡字第1800號第一審判決提起上訴，本院於107 年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠兩造於民國105 年12月13日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭
租約），約定自106 年3 月5 日起至116 年3 月5 日止，由被上訴人向上訴人承租門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○○ 號之房屋（下稱系爭廠房），面積約200 坪，每月租金新臺幣（下同）5 萬元、押金10萬元，被上訴人於簽約時已支付押金3 萬元，兩造原約定被上訴人於106 年3 月5 日支付22萬元（預先支付3 個月租金及押金尾款7 萬），兩造並約定上訴人應將廠房整修、裝潢如上訴人手繪修繕改裝示意圖（下稱系爭示意圖）所示，交予被上訴人使用，上訴人更承諾將於106 年2 月底前完工。俟因上訴人施工需要資金，要求被上訴人提早付款，故被上訴人於106 年2 月14日匯款22萬元，總計已支付上訴人25萬元。然系爭廠房迄至上訴人承諾完工之106 年2 月底，甚至租賃期間起始日106 年3 月
5 日仍沒有水電，廁所無法使用且廢棄物未清、現場髒亂，另兩造合意：⒈系爭示意圖所示H 部分須挖除高低差土方，並將圍牆外移360 公分與隔壁鐵皮屋切齊；⒉系爭示意圖所示右下方之位置須開設一寬5 米、高5 米之出入口，並加裝鐵捲門，供被上訴人之大貨車進出；⒊加蓋鐵皮屋頂（見租約第2 條），然上訴人未依約將圍牆外移至約定之範圍，亦未裝設鐵捲門供被上訴人大貨車進出，現場也多處未加蓋屋頂，且經被上訴人仔細檢視系爭廠房，全部面積僅約120 至
135 坪，與上訴人所稱約200 坪落差甚鉅，上訴人亦未提供工業用大電供被上訴人使用，則上訴人未依系爭租約提供合於使用收益之系爭廠房予被上訴人，有違系爭租約所應負之用益提供義務至明。
㈡觀諸兩造106 年3 月4 日之Line通訊紀錄：「被上訴人：…
我們現在要求照原合約履約。請您照著答應我們的一切承諾（場地擴大到後方鐵皮屋、另闢道路及後方出入口、鐵皮屋頂、燈光、電力…等）施作完成給我們，我們願意照著原合約繼續履約…如無法履約，請無條件退還我方所給付之所有價金，並賠償我方之所有損失。…請房東把款項準備好。…上訴人：…現在你出10萬我也不租你了！明天也不用談，浪費時間。…上訴人：我們訴訟解決…有什麼主張在法院攻擊防禦吧! 」等語，足見上訴人經被上訴人請求履約後已明確表示拒絕履行，而被上訴人向之表示退款，自有解除契約之意思。是系爭租約在上訴人交付合於約定使用之租賃物予被上訴人前，已經上訴人合法解除，上訴人依民法第259 條之規定，自負有回復原狀之義務，應返還被上訴人已交付之10萬元押租金及3 個月租金15萬元共25萬元。又上訴人未交付合於約定使用收益之租賃物，被上訴人因無法使用系爭廠房，只得於106 年3 月5 日緊急再與原房東商議租賃事宜，陸續將機器設備搬回原先之廠房，至106 年3 月9 日電線重拉，隔日106 年3 月10日能正常營運為止，除因此產生機械之拆卸、搬運、回復架設安裝等費用3 萬元外，該期間（106年3 月5 日至106 年3 月9 日，共5 日）通常可獲得之營業利潤6 萬4,180 元無法取得，被上訴人自得請求上訴人賠償，總計9 萬4,180 元。
㈢上訴人雖抗辯為準備系爭租賃物支出33萬6,000 元，主張與
被上訴人請求返還押租金及租金抵銷云云。然依常情，估價單應係施作前到現場評估後出具，上訴人提出之估價單卻記載日期為106 年2 月25日，應係事後臨訟所製，被上訴人否認其真正。況兩造於簽約時約定應由上訴人將系爭廠房裝潢、修繕如系爭示意圖所示，交予被上訴人使用，則被上訴人要求上訴人交付合於其使用之租賃物，於法即屬有據，今因可歸責於上訴人之事由，致租賃契約無法繼續履行，自不能認被上訴人應對上訴人拆除裝潢負賠償之責等語。
二、上訴人則以：㈠系爭示意圖僅係兩造於簽約時初步規畫構想之草圖，並非定
案，況因簽約日105 年12月13日距離租賃起始日106 年3 月
5 日尚有約3 個月左右之時間，兩造並於系爭租約第十條修繕及改裝部分加註「雙方口頭另約定」等字句，且並未曾將系爭示意圖作為兩造租賃契約之附件，由此種種顯見系爭示意圖絕非上訴人於簽約時即已確立之承諾，而實應以系爭租約中所載之「雙方口頭另約定」為準，上訴人理當可於事後視情況與被上訴人討論並修改之，方合情理及兩造間之契約精神。又被上訴人於簽約當時對所謂之「需用電力種類」根本未曾清楚表達，上訴人亦未承諾要提供被上訴人工業用高壓大電之設備，兩造更未曾約定如安裝電力設備相關費用應由何人負擔之事，上訴人嗣於106 年3 月初請水電師傅陳柏圻至系爭廠房設置電力配置約2 日，被上訴人當時仍未曾告知其需求之電源為「工業用高壓大電」，且該水電師傅嗣後亦因被上訴人之指示反反覆覆溝通不清而不願意再繼續施作該項工程，上訴人在被上訴人最後表明其係需要「工業用高壓大電」後，方再另請一位黃姓水電師傅就「工業用高壓大電」報價，惟其報價費用竟高達14萬元，上訴人當時亦有誠意協助被上訴人裝設，並向其提出該費用理應由兩造各負擔一半之提議，惟竟遭被上訴人刻意曲解以簽約時兩造已談好而要上訴人提供云云為由而拒絕。惟觀之被上訴人所寄發10
6 年7 月17日永和福和郵局第166 號存證信函內容完全未提及上訴人於簽約當時有承諾提供「工業用高壓大電及設備」等隻字片語，顯見兩造於簽約時根本未曾有約定該事項，否則被上訴人豈會未於該存證信函中羅列之。是兩造於簽約當時根本未曾明確約定上訴人須提供何種電力設備予被上訴人，此皆顯係被上訴人之惡意曲解、虛構捏造。另上訴人並已依約為被上訴人拆除兩棟鐵皮屋、兩面室內牆壁、一單位輕鋼架，並於室內入口鋪設水泥坡道、拆除原於屋頂大型水塔、安置新抽水馬桶、水電、燈光及熱水器等相關設備，且系爭租賃標的土地依所有權狀所載約為175 坪，與系爭租約所載之面積約200 坪差距不大，被上訴人既同意於未為丈量實際面積之情況下即接受簽立系爭租約並受領租賃標的物，即應自負風險而不可逕認上訴人就此部分對其有何違約情事，是上訴人實無任何被上訴人所指稱之各項違約情事，被上訴人主張解除租約並請求損害賠償實均為無理由。
㈡上訴人縱有任何遲延給付之情事（僅為假設，上訴人否認之
），被上訴人亦非一因上訴人遲延給付即當然取得契約解除權，依民法第254 條規定必須先經被上訴人定相當期限催告履行，且上訴人於期限內仍不履行時，被上訴人始得解除契約。被上訴人自認於上訴人給付延遲情況下，並未依法定解除權所需具備之定相當期限催告上訴人履行，即逕向上訴人主張解除兩造間之租賃契約，是依最高法院判例及判決意旨，被上訴人所為之法定解除契約意思表示之效力應為無效，亦即兩造間之租賃契約關係迄今仍應繼續有效存在，且上訴人縱曾以106 年3 月6 日永和福和郵局第48號存證信函表達同意被上訴人解除兩造間租賃契約之意思表示，惟依最高法院判決意旨亦應認無任何意義而並不因之使兩造間之租賃契約解除，是被上訴人向上訴人主張系爭租約已解除且上訴人應返還其押租金及負損害賠償責任，顯為無理由。
㈢依照系爭租約第一條與第二條約定，租賃物之範圍包含有系
爭房地以及附屬物「搭建屋頂及燈光」部分，故兩造合意由上訴人提供之租賃物，僅包含上訴人需另提供搭建之屋頂與燈光，自不包含系爭示意圖內容。且兩造約定每月租金為5萬元，倘如依系爭示意圖修繕改裝，所需花費高達百萬元，依一般社會通念，上訴人不可能為了1 個月5 萬元之租金收入而花費上百萬元改裝系爭廠房，上訴人當時也不可能負擔，是以該系爭示意圖自簽約當時即為被上訴人對其工廠之規劃，上訴人僅係同意被上訴人改裝，並且協助其找工程師傅處理，修繕改裝之費用自應由被上訴人負擔。至上訴人雖於
106 年3 月5 日前仍無法完成搭建屋頂及燈光，實係因被上訴人對於系爭廠房修繕及改裝一再變更意見，所需費用48萬元、60萬元及110 萬元不等，上訴人代為尋覓多組之施工廠商均難以配合，以致未能如期完工，實不可歸責於上訴人。㈣被上訴人交還系爭廠房時，應負有回復原狀之義務，應將原
依照被上訴人要求而拆除之物回復原狀，而上訴人依照被上訴人指示進行修繕改裝，及被上訴人交還系爭廠房未回復原狀，至被上訴人提起訴訟前，已進行之工程項目與花費計有：⒈拆除兩棟鐵皮屋及圍籬：工資8 萬元。⒉拆除屋內牆壁、天花板、輕鋼架：工資5 萬元。⒊木製牆面：工資8,000元。⒋廁所旁安裝1 扇門：3,000 元。⒌水電燈光材料：1萬5,000 元。⒍水電：工資3 萬元。⒎鋪設水泥坡道：2 萬元。⒏拆除原於屋頂之大型水塔：1 萬元。⒐廢鐵廢料木材清運：2 萬元。⒑已拆除鐵皮屋之價值：10萬元，總計已經花費費用33萬6,000 元，費用應由被上訴人負擔。今為訴訟經濟之考量，僅主張於被上訴人請求返還之押租金25萬元範圍為抵銷等語，資為抗辯。
三、被上訴人於原審聲明：上訴人應給付被上訴人34萬4,180 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原審判命上訴人應給付被上訴人25萬元，及自10
6 年7 月19日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴，而為上訴人一部勝訴一部敗訴之判決（被上訴人就其請求損害賠償9 萬4,180 元敗訴部分並未提起上訴，已告確定）。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並為上訴聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：被上訴人主張上訴人未交付合於約定使用收益之系爭廠房，經其催告仍拒絕履行，系爭租約業經被上訴人解除，上訴人應返還已收取之租金及押租金共計25萬元等語，上訴人固未否認系爭示意圖為其所繪製，然就系爭租約是否經被上訴人合法解除，及其應否返還25萬元予被上訴人，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠被上訴人得否解除系爭租約？得否請求被上訴人返還已付租金及押租金共25萬元？㈡倘可，上訴人得否以其拆除鐵皮屋等費用33萬6,000 元主張抵銷？經查：
㈠系爭租約業經被上訴人解除，上訴人應返還25萬元予被上訴人：
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第
423 條、第254 條分別定有明文。又按行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使。故屬繼續性之租賃契約，在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一方非不得依民法第
254 條規定解除租賃契約（最高法院91年度台上字第577 號判決參照）⒉被上訴人主張上訴人應於106 年2 月底為系爭廠房搭建屋頂
及燈光，且將系爭廠房修繕與改裝如系爭示意圖所示等語，業據其提出系爭租約、系爭示意圖及兩造間之通訊軟體LINE對話紀錄等件在卷可稽（見板簡字卷第23頁至第35頁、第40頁）。觀諸上訴人於106 年2 月13日以通訊軟體LINE向被上訴人表示：「我剛離開工廠，因為有三家鐵工廠有不同意見，我早上有去拜拜和去後山福德廟拜拜，鐵工要先移圍牆怪手才施工，總工程月底前能完工。…反正月底前能交屋！」等語，且系爭租約第二條明載租賃附屬設備包括「搭建屋頂及燈光」，上訴人亦未否認有此約定（見簡上字卷第89頁至第91頁），則被上訴人應於106 年2 月底完成系爭廠房之修繕及改裝，其內容包括搭建屋頂及燈光，應首堪認定。又上訴人雖否認系爭廠房修繕與改裝之內容另包括如系爭示意圖所示，辯稱系爭示意圖僅係將被上訴人對系爭廠房之規劃具體化呈現之紀錄云云，惟證人即許智偉於原審時到庭證稱：系爭示意圖係兩造當日談好後由上訴人手繪，上訴人承諾會將系爭廠房蓋成如系爭示意圖所示，交付予被上訴人使用，且當時離被上訴人使用系爭廠房還有一段時間，上訴人有承諾說會在被上訴人開始使用前把系爭廠房按照系爭示意圖蓋好等語明確（見板簡字卷第195 頁），經核證人許智偉雖係被上訴人之友人，然就上訴人是否如被上訴人於原審主張承諾提供「工業用大電」乙節，於原審時證稱其當日並未聽聞，僅有聽到「大電」二字等語（見板簡字卷第194 頁），可見其並無刻意偏袒被上訴人之情形，而係就當日親自見聞內容為證述，其所為前開證詞應為可信，是系爭示意圖亦為系爭租約內容之一部分，應堪認定，上訴人負有將系爭廠房修繕與改裝如系爭示意圖所示之義務，上訴人前開所辯，並無可採。而系爭廠房於106 年3 月5 日時仍無屋頂及燈光，且亦未將系爭示意圖所示內容完成，此有被上訴人提出106 年
3 月5 日拍攝系爭廠房現況之照片1 紙、光碟2 份在卷可稽（見板簡字卷第51頁、第117 頁、第147 頁及證物袋內），是上訴人並未提供系爭租約約定使用收益之廠房予被上訴人，上訴人有給付遲延情事，應屬明確。上訴人雖主張其無法如期完成，乃因被上訴人就系爭廠房修繕一事變更意見，且所需費用高達數十萬元乃至百萬元，上訴人尋覓多組施工廠商仍難以配合之故，該遲延不可歸責於上訴人云云，惟上訴人就被上訴人多次變更意見乙節並未舉證以實其說，且為系爭廠房搭建屋頂、燈光、整地及開設出入口等均非複雜困難之工程，有能力施作之廠商亦非鮮少，難認該整修及改裝無法如期完成係屬不可歸責於上訴人之事由所致，上訴人前開所辯，尚無可採。
⒊上訴人未於106 年2 月底完成系爭廠房之修繕與改裝，被上
訴人已催告上訴人履行，並表示若上訴人無法履行將解除系爭租約，上訴人受該催告後乃拒絕履行等情，此有被上訴人提出其與上訴人間於106 年3 月4 日之通訊軟體LINE對話紀錄為佐（見板簡字卷第44頁至第47頁），參之被上訴人於該對話內容表示：「我們無意要降您的租金，也不需要換約，我們現在要求照原合約履約。請您照著答應我們的一切承諾（場地擴大到後方鐵皮屋、另闢道路及後方出入口、鐵皮屋頂、燈光、電力…等）施作完成給我們，我們願意照著原合約繼續履約，不需要換約。…如無法履約，請無條件退還我方所給付之所有價金，並賠償我方之所有損失。…」，上訴人則詢問：「您的意思是要撤銷合約呦？」，被上訴人答覆：「嗯」、「我方要求照原合約履約，如果您無法履約才解除契約」，嗣後上訴人則回稱：「以上你的聲明似乎不用講了，你看好契約書，再和我談吧！有人6 萬要租現況，我根本不怕你要租不租，現在你出10萬我也不租你了！明天也不用談，浪費時間。」等語，被上訴人既於催告時表示若上訴人無法履約將解除系爭租約，而上訴人受被上訴人催告後乃明確表示拒絕履行，則系爭租約業於租期開始前經被上訴人解除，應可認定。上訴人雖主張被上訴人並未定相當期限催告履行，即逕解除系爭租約，不生解除系爭租約之效力云云，惟上訴人經被上訴人催告後拒絕履行，已放棄相當期限內履約之權利，被上訴人自無再等待相當期限經過後始解除系爭租約之必要，上訴人事後再主張應受相當期限之保障，顯違反誠信，而非可採。
⒋按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之、二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。系爭租約經被上訴人解除，如前所述，則上訴人依前開規定，負有將受領被上訴人給付之租金15萬元及押租金10萬元返還予被上訴人之義務，是被上訴人請求上訴人給付25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年7 月19日起至清償日止，按法定週年利率5%計算之遲延利息，即屬有據。
㈡上訴人不得以其拆除鐵皮屋等費用33萬6,000元主張抵銷：
上訴人主張其為將系爭廠房出租予被上訴人，已支出拆除鐵皮屋等費用共計33萬6,000 元，被上訴人於系爭租約解除後負回復原狀之義務，該費用應由被上訴人負擔云云，固提出估價單1 紙為佐（見板簡字卷第219 頁），然被上訴人否認該估價單之真正，而上訴人亦未舉證其確有支出此部分之費用，則其以該費用主張抵銷，尚非可採。
五、綜上所述，上訴人未交付合於約定使用收益之系爭廠房，經被上訴人催告仍拒絕履行，系爭租約業經被上訴人解除，上訴人應返還已收取之租金及押租金共計25萬元及法定遲延利息，而上訴人並未舉證其為履行系爭租約已支出費用33萬6,
000 元，自不得以此費用主張抵銷。從而，被上訴人依民法第259 條第1 款、第2 款規定請求上訴人給付25萬及法定遲延利息，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第463 條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 張誌洋
法 官 林琮欽法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 108 年 1 月 9 日
書記官 李瑞芝