臺灣新北地方法院民事判決 107年度簡上字第199號上 訴 人即附帶上訴之被上訴人 楊秀蓮訴訟代理人 吳弘鵬律師
張庭維律師被上訴人即附帶上訴之上訴人 葉光挺訴訟代理人 崔駿武律師
楊承叡律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國107 年3月30日本院三重簡易庭106 年度重簡字第1043號第一審判決提起上訴及附帶上訴，本院於107 年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分由上訴人負擔，關於附帶上訴部分由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人起訴及上訴主張：被上訴人向上訴人承租門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 號、142 之1 號1 樓房屋（下稱142 號房屋、142 之1 號房屋，合稱系爭房屋），兩造於民國106 年2 月20日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），系爭租約載明租期自106 年4月1 日至111 年3 月31日，上訴人於106 年2 月20日前依現況交屋予被上訴人，至106 年3 月31日均為無償裝潢期間，其後每月租金為新臺幣（下同）10萬3,000 元，租金起算日為106 年4 月1 日。嗣後被上訴人為開設店面於系爭房屋進行裝潢工程，經鄰居以破壞牆面結構為由向新北市政府檢舉，被上訴人於106 年3 月30日接獲新北市政府工務局（下稱工務局）來函，而認系爭房屋有未經許可擅自變更不符建築法相關規定之情事，故委由律師向上訴人寄發106 年4 月20日律師函欲解除系爭租約，並拒絕給付106 年5 月份之租金。然早於被上訴人欲承租系爭房屋前，上訴人之配偶即透過仲介人員告知被上訴人須向工務局申請裝修許可，方得進行店面裝潢工程，且被上訴人於106 年3 月30日接獲工務局來函時不予理會，遲至106 年4 月17日接獲工務局2 次來函始停止裝修，足認係因被上訴人未合法申請裝修許可始生系爭房屋無法使用之情事，故被上訴人無由解除系爭租約。又被上訴人欲終止系爭租約，應按系爭租約第5 條第3 項約定於
3 個月前書面通知，並賠償1 個月租金，故自被上訴人寄發
106 年4 月20日律師函表示終止系爭租約，至被上訴人於10
6 年7 月6 日交還系爭房屋止，被上訴人應給付尚積欠之10
6 年5 、6 、7 月份租金，另加計提前解約1 個月違約金及未提前3 個月告知之租金，共計72萬1,000 元（計算式：103,000 ×7 ）暨自106 年9 月30日民事追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。
二、被上訴人則以：被上訴人承租系爭房屋時，上訴人僅將142 之1 號房屋廚房部分有違章建築一事告知仲介人員謝崢榮、林明禧，完全未告知142 號房屋靠近集美街部分有上開違建情事，且簽約洽談過程中，上訴人更從未提及142 號房屋有過半以上面積原屬系爭房屋所在大樓地下室停車場升降梯及天井範圍而為違法增建一事，被上訴人因上訴人違反建築法一事故意隱匿不提，致陷於錯誤而與上訴人簽訂系爭租約。另據工務局所提出之圖說及現場勘查結果，前開違章建築應拆除不得使用，然該部分拆除後，142 號房屋靠近集美街部分剩餘使用面積僅剩不到原來承租範圍之2 分之1 ，顯已無法達到被上訴人承租系爭房屋作為經營火鍋事業所欲使用之規模，系爭房屋因可歸責於上訴人之事由，致不符被上訴人當初承租系爭房屋所欲達成之目的，屬不完全給付，已造成被上訴人極大損害。又繼續性質之租賃契約，於出租人依約交付合於債之本旨之租賃物予承租人前，承租人要非不得依法行使解除權，以解除租賃契約，系爭房屋經工務局認定有違建情事，上訴人未提出合乎債之本旨之租賃物予被上訴人，亦有未履行主給付義務之情事，被上訴人自得主張依民法第347 條前段準用第359 條前段規定而解除系爭租約。是故，被上訴人得依民法第92條第1 項、第88條第2 項、第226 條第1 項、第22
7 條第1 項、第347 條前段準用第359 條前段規定撤銷或解除系爭租約，上訴人並以106 年4 月20日律師函、民事反訴起訴狀繕本將撤銷或解除系爭租約之意思表示送達上訴人，上訴人自不得請求被上訴人給付106 年5 、6 、7 月份租金。又被上訴人撤銷或解除系爭租約後，應回歸民法有關契約解除之規定，否則不足以保障承租人之權益，故應排除系爭租約第5 條第3 項約定之適用，上訴人不得請求被上訴人尚應給付未來3 個月租金及加計1 個月租金之違約金等語，資為抗辯。
三、上訴人於原審聲明：被上訴人應給付上訴人72萬1,000 元，及自106 年9 月30日民事追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原審駁回上訴人之請求而判決其全部敗訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人72萬1,000 元，及自106 年9 月30日民事追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：上訴人主張被上訴人提前終止租約，應依系爭租約第5 條第
3 項約定給付未來3 個月租金及賠償1 個月租金予上訴人，且被上訴人係於106 年7 月始交還系爭房屋，尚積欠106 年
5 月至7 月租金等語，被上訴人固未否認於系爭租約期滿前，即向上訴人為撤銷或解除系爭租約之意思表示，然就其有無違約及積欠租金，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠系爭租約是否經被上訴人合法撤銷或解除？㈡上訴人得否依系爭租約第5 條第3 項請求賠償，及請求給付10
6 年5 月至7 月租金？經查：㈠系爭租約業經被上訴人解除：
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約，民法第423 條、第22
7 條第1 項、第256 條定有明文。又按如出租人交付之租賃物，未合於所約定之使用收益目的，或未於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院97年度台上字第979 號判決意旨參照）。
⒉上訴人所有142 之1 號房屋為大樓地下室停車場升降梯及天
井範圍之違法增建，且位置乃142 號房屋平面圖左側凹陷處，約佔系爭房屋面積一半等情，為上訴人所不爭執（見重簡字卷第197 頁、第198 頁）。又被上訴人於承租系爭房屋時，並未經上訴人告知前開142 之1 號房屋係違法增建乙節，業據證人即仲介人員林明禧、謝崢榮於原審時證稱：當初只有講廚房部分是違章，其他部分沒有講等語明確（見重簡字卷第258 頁），難認被上訴人於承租時已知悉142 之1 號房屋為違法增建仍願承租。是被上訴人承租系爭房屋乃為經營火鍋店使用，此情為上訴人出租時所知悉（見重簡字卷第22
3 頁），而142 之1 號房屋既為違法增建而無法作一般房屋之合法利用，且其面積復達系爭房屋一半，即被上訴人得使用面積僅餘原承租範圍之2 分之1 ，顯無法達到被上訴人承租系爭房屋作為營業場所使用之目的，上訴人有未交付合於系爭租約本旨之租賃物予被上訴人之不完全給付情事，應屬明確。是以，142 之1 號房屋為違法增建乃無法補正，且可歸責於上訴人，被上訴人自得依民法第227 條第1 項準用第
226 條第1 項、第256 條給付不能規定解除系爭租約。又被上訴人已依上開規定寄發106 年4 月20日律師函向上訴人為解除契約之意思表示，該函文並於106 年4 月25日寄存送達上訴人，有被上訴人提出該律師函、送達證書在卷可證（見重簡字卷第75頁至第79頁），上訴人並未前往領取該信函，亦有原審所作公務電話紀錄可稽（見重簡字卷第435 頁），是該律師函依民事訴訟法第138 條第2 項規定於000 年0 月
0 日生送達效力，被上訴人主張系爭租約業經其解除，為屬有據。
⒊上訴人雖主張系爭租約既已載明依權狀標示坪數為準，則上
訴人既已依約交付系爭房屋，實際非屬加蓋範圍之坪數亦確實符合權狀所標示，顯難認上訴人有何債務不履行之處；又證人林明禧、謝崢榮之證詞至多僅能證明上訴人未將違法增建範圍告知仲介人員，上訴人已將系爭房屋違法增建部分向被上訴人說明，且證人謝崢榮於上訴人偕同被上訴人至地下室說明加蓋部分時並未在場，被上訴人並未舉證系爭租約有可歸責於上訴人之給付不能情事云云。然系爭租約第1 條明載承租範圍包括142 之1 號房屋，而該部分均屬違法增建，並無權狀標示坪數可言，倘若142 之1 號房屋並未在系爭租約範圍內，兩造即無於系爭租約特別載明之必要，上訴人此部分主張，與常理相違，並無可採。又142 之1 號房屋面積約佔系爭房屋2 分之1 ，無從達到被上訴人承租系爭房屋作為店面使用之目的甚明，此情若未經被上訴人明知仍同意承租，上訴人提供系爭房屋予被上訴人，自有不完全給付情事。而上訴人自承並未告知仲介人員142 之1 號房屋係屬違法增建（見重簡字卷第264 頁），被上訴人顯無從自仲介人員處得知142 之1 號房屋係屬違法增建，且上訴人出租系爭房屋時乃向仲介人員表示依系爭房屋現況，惟委託書僅記載14
2 號房屋，嗣後始主動告知系爭房屋另有門牌號碼142 之1號等語，為證人林明禧於原審時證稱明確（見重簡字卷第26
0 頁），故被上訴人承租前至系爭房屋查看時，雖可發現系爭房屋現況與142 號房屋平面圖不符，惟因上訴人告知系爭房屋包括門牌號碼142 之1 號房屋，被上訴人因而未察覺14
2 之1 號房屋並未在平面圖內屬違法增建，與常情並無不符之處，應認被上訴人就上訴人有不完全給付情事已盡舉證之責。至上訴人雖曾帶領被上訴人至地下室查看，惟該地下室大部分天花板均架設有輕鋼架，無法看出原始樣貌，而可見機械升降機洞口部分則位在堆置雜物之隔間內等情，亦有上訴人提出現場照片可參（見重簡字卷第350 頁至第352 頁、第354 頁），可見被上訴人縱曾至地下室，若未進入前開隔間內，亦無從發現該機械升降機洞口，而知悉142 之1 號房屋係違法增建，是被上訴人否認曾至該隔間內（見重簡字卷第341 頁），上訴人就此亦未舉證以實其說，其主張已將系爭房屋半數面積均係違建一事告知被上訴人云云，即無可採。
㈡上訴人不得依系爭租約第5 條第3 項請求賠償，及請求給付
106 年5 月至7 月租金：兩造間之系爭租約業經被上訴人解除，如前所述，則系爭租約溯及自訂約時失其效力，上訴人自無從依系爭租約第5 條第3 項約定，請求被上訴人賠償未來3 個月租金及1 個月租金賠償，亦不得請求被上訴人給付106 年5 月至7 月租金，共計72萬1,000 元，上訴人此部分主張，並非有據。
五、綜上所述，系爭房屋有半數係屬違法增建，上訴人並未交付合於系爭租約使用目的之租賃物予被上訴人，而有不完全給付情事，並經被上訴人解除系爭租約。從而，上訴人依系爭租約請求被上訴人給付租金及賠償共計72萬1,000 元，即無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
貳、反訴部分：
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）起訴及附帶上訴主張：
㈠系爭租約因上訴人未依約交付合於債之本旨之租賃物予被上
訴人，經被上訴人委託律師於106 年4 月20日函知上訴人解除在案，則系爭租約溯及訂約時（即106 年2 月20日）失其效力，被上訴人依民法第259 條回復原狀請求權規定，自得請求上訴人償還已受領之106 年4 月份租金10萬3,000 元及被上訴人依系爭租約第3 條約定給付之押金20萬6,000 元。
另因可歸責上訴人之不完全給付，致被上訴人於系爭房屋施作相關瓦斯工程支出費用2 萬8,685 元、廚房設備工程支出費用15萬950 元、空調設備工程支出費用32萬2,035 元、室內裝潢及設計支出費用65萬元、客製化製作之桌椅及廚房用具支出費用3 萬6,000 元、被上訴人將系爭房屋回復原狀所支出之費用26萬5,000 元，合計145 萬2,670 元，均得依民法第227 條第2 項規定請求上訴人賠償。又有關被上訴人反訴請求之各項金額，業經證人於原審結證明確如前，且有相關付費憑據附卷可憑，被上訴人確實有上開費用支出之事實，且為被上訴人實際所受損害之金額，而無關上訴人所稱上開費用是否合於市價之情形，亦非本件被上訴人請求金額所應考量之點。
㈡另兩造簽訂之系爭租約，事實上並無所謂發生「系爭租約期
滿或終止時」之情形，被上訴人於原審均主張係解除系爭租約之意思表示，故原審判決以系爭租約第6 條有關系爭契約期滿或終止時之約定，作為駁回被上訴人請求回復原狀費用26萬5,000 元之依據，前提事實及適用契約條文均已有違誤。又所謂承租人回復原狀之義務，應指承租人已就承租建物加以使用（例如：居住、營業等）之情形後，因租約屆滿或終止時，承租人始負有回復原狀返還房屋之義務。被上訴人原本就承租之系爭房屋計劃經營火鍋店之用，尚在裝潢中即因系爭房屋有違建情事遭到舉發而無法繼續裝潢，更遑論被上訴人根本尚未有營業使用之情形，從而因可歸責於上訴人之事由致系爭房屋不合於約定之使用目的，即與債之本旨不符，被上訴人因解除契約須返還系爭房屋予上訴人前，被上訴人所支出之上開26萬元5,000 元費用，當屬於因上訴人債務不履行所生之加害給付損害，被上訴人應得依民法第227條第2 項請求上訴人給付26萬元5,000 元之費用等語。
二、上訴人則以：㈠被上訴人於承租系爭房屋前已多次前往現場及仲介公司了解
系爭房屋之情形，且系爭租約亦已載明加蓋部分為「無償使用」，故系爭房屋乃被上訴人於承租前通盤了解房屋狀況後出於自由意志同意承租，並無被上訴人所稱上訴人未按租賃契約交付合於債之本旨之租賃物等不完全給付事由。且本件係出於仲介人員之過失，未經向上訴人查證，便擅自認為前半部凹陷部分即為142 之1 號房屋，因而如此向被上訴人告知，故本件係可歸責於不動產經紀業之事由，自應由該經紀業負賠償責任，且仲介人員過失致交易當事人受有損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，因此被上訴人實應依民法第184 條第1 項、第188 條、不動產經紀業管理條例第26條規定請求損害賠償，被上訴人誤向上訴人請求並無理由。
㈡被上訴人於原審起訴請求上訴人應返還已收受之系爭房屋押
金20萬6,000 元及106 年4 月份租金10萬3,000 元，應由被上訴人就合法解除契約事由負舉證責任。被上訴人另請求上訴人應賠償其已支出之裝潢費用合計118 萬7,670 元，惟本件上訴人既無所謂債務不履行，自無應負擔損害賠償責任之理，縱認上訴人應就被上訴人所支出之金額負損害賠償之責（假設語氣，非自認），被上訴人於原審所提出之裝潢費用亦不符市價。原審就被上訴人所受損害之金額認定僅憑多有修改之簡式單據及證人所述即逕為認定，未審酌證人就如何收取款項之細節全然無法為詳述，僅泛稱其曾收受被上訴人所主張之金額，惟被上訴人是否確實支出高達118 萬7,670元之裝潢費用，無論係以裝修工程之市場行情或訴訟中之事證審酌均不無疑問。又承租人於返還租賃房屋時，本即應負將房屋回復原狀之義務，非如被上訴人所稱因兩造間所簽訂之系爭租約本旨未實現（即經營火鍋店），故該回復原狀費用實屬上訴人債務不履行所生之加害給付損害，縱認本件上訴人應負損害賠償之責，被上訴人亦無由請求回復原狀之費用等語，資為抗辯。
三、被上訴人於原審聲明：上訴人應給付被上訴人176 萬1,670元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原審判決上訴人應給付被上訴人149 萬6,
670 元，駁回被上訴人其餘請求，並就被上訴人勝訴部分命供擔保准為假執行。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及即其假執行聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。另被上訴人就其敗訴部分亦提起附帶上訴，並聲明：㈠原判決反訴部分不利於被上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人應給付被上訴人26萬5,00
0 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人則答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、本院之判斷：被上訴人主張系爭租約經其以106 年4 月20日律師函解除，上訴人負有回復原狀之義務，應將被上訴人已給付之106 年
4 月租金10萬3,000 元及押租金20萬6,000 元返還予被上訴人；另上訴人有不完全給付情事，致被上訴人受有支付施作相關工程、訂購客製化用具共計118 萬7,670 元，及支出回復原狀費用26萬5,000 元等損害，上訴人應賠償被上訴人等語，上訴人固未否認被上訴人已給付前開租金及押租金，並已就系爭房屋進行裝潢及回復原狀，然就其應否賠償被上訴人，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠被上訴人得否請求上訴人返還租金及押租金？㈡被上訴人得否依不完全給付規定請求上訴人賠償損害？倘可，數額為多少？經查：
㈠被上訴人得請求上訴人返還租金及押租金：
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259 條第1 款定有明文。系爭租約業經被上訴人以106 年4 月20日律師函解除，如壹、四、㈠所述，則被上訴人依前開規定，請求上訴人返還所受領之
106 年4 月租金10萬3,000 元及押租金20萬6,000 元，即屬有據。
㈡被上訴人得依不完全給付規定請求上訴人賠償118萬7,670元：
⒈上訴人未依系爭租約本旨提供租賃物予被上訴人，而有不完
全給付情事，已如壹、四、㈠所述，被上訴人自得依民法第
227 條規定請求上訴人賠償損害。又被上訴人主張其承租系爭房屋後，為經營火鍋店而施作相關瓦斯工程費用2 萬8,68
5 元、廚房設備工程費用15萬950 元、空調設備工程費用32萬2,035 元、室內裝潢及設計費用65萬元、客製化製作之桌椅、廚房用具之費用3 萬6,000 元，合計118 萬7,670 元等語，業據其提出匯款單、請款單、報價單、明細表、合約等件為佐（見重簡字卷第115 頁至第139 頁），且被上訴人確有支出前開費用，亦據前開工程施作廠商及設計師即證人朱威達、鄭閎森、蔡巧芳於原審到庭證稱明確（見重簡字卷第
400 頁至第403 頁），則被上訴人支出前開費用後，因上訴人就系爭租約有不完全給付情事，無法利用前開工程及用具營業，自受有損害，被上訴人依民法第227 條第2 項規定請求上訴人如數賠償，為屬有據。上訴人雖主張原審證人證詞空泛，且該等工程之施作費用顯高於市價，難謂被上訴人確係受有該等損害云云。惟前開證人就被上訴人確有支出前開費用乙節，於原審之證詞並無模稜兩可或不具體之處，至該等費用縱有高於市價，就被上訴人已支出該等費用受有損害之事實認定不生影響，故上訴人前開質疑，並無可採，上訴人於本院審理時聲請將前開單據送請鑑定，以確認該等費用有無過高情形，自難認有調查之必要。
⒉至被上訴人固主張其將系爭房屋回復原狀支出費用26萬5,00
0 元，此亦為上訴人不完全給付所致之損害云云，惟系爭租約經被上訴人解除後，依民法第259 條規定，兩造均負有回復原狀之義務，故被上訴人為回復原狀而支出費用26萬5,00
0 元，乃為履行其契約解除後之義務，並非上訴人不完全給付所致之損害，被上訴人依民法第227 條第2 項規定請求上訴人賠償該費用，尚屬無據。被上訴人雖主張其於未營業使用前，即因可歸責於上訴人之事由致系爭租約解除，被上訴人回復原狀而支出之費用乃上訴人加害給付所致之損害云云，惟回復原狀之義務乃契約當事人所負之法定義務，有契約解除權之當事人並無豁免之權利，縱被上訴人就系爭租約之解除並無可歸責之事由，仍負有將系爭房屋回復原狀返還予上訴人之義務，是被上訴人既有回復原狀之義務，其因而支出之費用乃屬必要，而非損害，被上訴人前開所辯，仍非可採。
五、綜上所述，系爭租約經被上訴人解除，兩造均有回復原狀之義務，上訴人應將受領之106 年4 月租金10萬3,000 元及押金20萬6,000 元返還予被上訴人，被上訴人亦應將系爭房屋回復原狀交還予上訴人。又上訴人有不完全給付情事，被上訴人因而受有支出施作工程等費用共計118 萬7,670 元之損害，上訴人應賠償予被上訴人，惟被上訴人為將系爭房屋回復原狀而支出費用26萬5,000 元，並非被上訴人所受損害，被上訴人不得請求上訴人賠償。從而，被上訴人依民法第25
9 條第1 款、第227 條第2 項規定，請求上訴人給付149 萬6,670 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即106 年7 月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。兩造指摘原判決不當，就其各自敗訴部分求予廢棄改判，均為無理由，應駁回其上訴及附帶上訴。
參、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第463 條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 張誌洋
法 官 林琮欽法 官 莊佩頴以上正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 107 年 11 月 9 日
書記官 李瑞芝