臺灣新北地方法院民事判決 107年度簡上字第385號上 訴 人 創意國際服務有限公司法定代理人 曾正興訴訟代理人 周福珊律師被 上訴人 莊耀凱訴訟代理人 陳志峯律師複 代理 人 王紹安律師
鄭哲維律師上列當事人間請求返還押金等事件，上訴人對於中華民國107 年
8 月22日本院板橋簡易庭107 年度板簡字第487 號判決提起上訴，本院於108 年8 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人自民國99年起即向被上訴人承租位於新北市○○區○○路0 段000 號6 樓房屋（下稱系爭房屋），作為美容教學補習班營業地點，迄今已有8 年多，兩造再次於106 年2 月
7 日訂立租賃租約（下稱系爭租約），約定租期自106 年4月1 日至108 年3 月31日，每月租金為新臺幣（下同）5 萬2,219 元。106 年11月起系爭房屋天花板持續有嚴重漏水，造成上訴人屋內營業器材損毀，且天花板輕鋼架扭曲變形，有嚴重塌陷之狀況，可能掉落造成安全問題，甚有上課學員表示有安全疑慮，因此與上訴人解除課程契約，已影響上訴人營業活動，經上訴人通知被上訴人修繕後，被上訴人僅委請第三人查看屋況，並以繩索簡單固定輕鋼架，然未修繕漏水，上訴人遂於106 年12月27日發函（下稱系爭函文）敘明：因天花板漏水導致輕鋼架塌陷，但被上訴人一直未處理好，故提前於107 年1 月20日終止系爭租約等語，可見上訴人係依系爭租約第8 條第1 項約定、民法第429 條、第430 條規定，終止租約，至系爭函文中雖誤引系爭租約第8 條第3項，然應不影響終止租約之效力。嗣上訴人自系爭房屋遷出，且將鑰匙寄還被上訴人，則依系爭租約第3 條第2 項約定，被上訴人應返還2 個月押租金10萬4,438 元，又依民法第
454 條、第179 條規定，上訴人得請求退還溢領107 年1 月21日至107 年1 月31日之租金1 萬7,406 元，另因系爭房屋有漏水瑕疵，造成上訴人於106 年12月4 日至106 年12月8日無法營業，及107 年1 月15日至107 年1 月19日、107 年
1 月22日至107 年1 月26日因搬家無法營運，受有15日之營業損失，以單日營業收入1 萬402 元計算，共計受有15萬6,026 元之營業損失，且因提前搬遷而受有搬遷費5,500 元、清運費1 萬4,200 元之損失，依民法第227 條規定，被上訴人應就上訴人上開損失負損害賠償責任。以上金額共計29萬7,570 元。為此，爰依系爭租約、民法第179 條、第227條、第454 條等規定，請求被上訴人給付29萬7,570 元及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之5 計算之利息等語。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人前於106 年8 月15日委請宏鉅水電行修復系爭房屋
天花板漏水問題，並於106 年11月20日委請順吉水電工程行進行天花板漏水修復及更換輕鋼板，故被上訴人早已修復天花板漏水問題，上訴人不得以此終止租約。再者，由上訴人所提照片實無法得知有何嚴重漏水、塌陷而危及安全之情，且照片全無拍攝日期，無從得知為被上訴人修復前所拍，或修復後再度漏水所拍，倘係修復後又發生天花板漏水情況，上訴人應催告被上訴人再為修繕，然上訴人於系爭函文僅表示沒處理好，並非催告修繕，是上訴人自不得依系爭租約第
8 條第3 項或民法第430 條，提前終止租約。又上訴人所寄發之歷次信函及起訴狀均主張係以系爭租約第8 條第3 項所稱房屋有危及安全之瑕疵為終止租約之依據，嗣上訴人準備書狀方改以系爭租約第8 條第1 項、民法第429 條及第430條為終止租約之依據，顯已自認系爭房屋並無危及承租人或同居人安全或健康之瑕疵，是上訴人提前終止租約並不合法，請求返還押租金及損害賠償當屬無據。
㈡又系爭租約第10條第5 項約定，租賃期間第一年內，任一方
皆不得提前終止租約。而系爭租約之租期係自106 年4 月1日起至108 年3 月31日止，則上訴人於107 年1 月20日終止系爭租約顯然違反上開約定，故不生提前終止租約之效力，系爭租約仍為有效，被上訴人毋須返還押租金及溢領租金。另上訴人僅提出之搬家單據影本，未提供單據正本，被上訴人否認形式上真正，且上開單據計算方式與總額不符，委託人亦非原告，真實性顯有疑義，退步言，依系爭租約第10條第2 項約定，上訴人不論何種原因遷出時，本即負有將物品清空之責，故縱上訴人合法提前終止租約，亦不得向被上訴人請求搬遷費及清運費。
㈢至上訴人主張每日營業收入為1 萬402 元，惟被上訴人否認
上訴人自行製作表格之實質上真正，且上訴人僅提出106 年
1 月至5 月、106 年12月之收入日報表，其餘月份付之闕如，再依該表格所載，上訴人平均每月營業收入為20萬8,034元，則平均每日營業收入應為6,934 元，且應未扣除營業成本，自無法以此證明上訴人15日之營業損失為15萬6,026 元等語資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。除援用原審之主張、證據外，並補陳：㈠上訴人否認被上訴人曾於10
6 年11月20日進行漏水修繕，被上訴人所提之維修單據為不實單據，應由被上訴人就已修繕完成之事實負舉證責任，且就同一瑕疵上訴人應無須再行催告修繕。㈡上訴人終止租約後，曾與被上訴人約定點交房屋，被上訴人於107 年1 月22日委由訴外人即被上訴人胞姐莊欣樺前來點交，莊欣樺係以上訴人未拆除隔間及粉刷油漆為由，拒絕收受鑰匙，上訴人遂於107 年1 月23日寄還鑰匙，足證被上訴人就上訴人終止租約一事，未為任何反對之表示，且上訴人現已將系爭房屋重新出租，是系爭租約確已終止等語，並上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付29萬7,570 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息。被上訴人則援用原審之答辯、證據，並補陳：㈠上訴人於107 年8 月
1 日當庭陳稱被上訴人有派工修繕輕鋼架，但未完全修復等語，顯自認被上訴人於106 年8 月15日及106 年11月20日有派工修繕漏水及輕鋼架，僅是表示並未修復而已，且依系爭租約第8 條第1 項、民法第430 條均已承租人定期催告後，出租人未修繕，方得終止租約，則既上訴人前已自承被上訴人曾修繕漏水及更換輕鋼架，倘上訴人認被上訴人未完全修復，仍應定期催告，故上訴人未再行催告即片面終止租約，於法顯有未合。㈡上訴人主張106 年12月4 日至106 年12月
8 日因漏水致無法營業，然如因被上訴人未修繕，為何在10
6 年12月8 日後又可以繼續營業，其所述顯有矛盾。㈢被上訴人係因上訴人未繳租金已達3 個月，遂另寄發存證信函催告上訴人如未於函到7 日內繳納即終止租約，並於系爭租約終止後才將系爭房屋出租，此與本件上訴人片面終止租約無涉等語，並為答辯聲明：上訴駁回。
四、不爭執事項㈠上訴人自99年起即向被上訴人承租系爭房屋，作為美容教學
補習班營業地點。期滿後兩造續約多次，兩造於106 年2 月
7 日訂立系爭租約，約定租期自106 年4 月1 日至108 年3月31日，每月租金為5 萬2,219 元。
㈡系爭租約第3 條第2 項約定：「承租人應於訂約時，交付出
租人新台幣壹拾萬肆仟參拾捌元整作為押租保證金以作為其履行本契約義務之擔保。該保證金於承租人在租約提前終止或屆滿遷讓交還房屋並扣除其所積欠之債務或必要費用後，由出租人無息返還押租保證金。」；第8 條為承租人終止租約事由，第1 項、第3 項分別約定：「房屋損害而有修繕之必要者，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期間催告，仍未修繕完畢。」、「房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵者。」。
㈢上訴人於106 年11月間通知被上訴人應修繕系爭房屋天花板漏水及天花板輕鋼架塌陷。
㈣上訴人於106 年12月27日以系爭函文通知被上訴人於107 年
1 月20日終止租約。被上訴人收受系爭函文後，未再派工修繕輕鋼架。
㈤上訴人於107 年1 月19日自系爭房屋搬遷他址，並以已給付
107 年1 月之租金。㈥兩造曾於107 年1 月22日會同至系爭房屋，莊欣樺以上訴人
未拆除隔間及粉刷油漆，拒絕收受鑰匙。嗣上訴人於107 年
1 月23日將鑰匙寄還被上訴人。㈦被上訴人曾於107 年5 月18日寄發中壢忠義郵局第61號存證
信函，催告上訴人應於7 日內繳交107 年2 至5 月租金，逾期未給付，即終止系爭租約等事實，有系爭租約、公證書、系爭函文、存證信函等在卷可考（見原審卷第151 頁至第18
1 頁），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
五、本院之判斷上訴人主張系爭房屋天花板漏水，經通知後被上訴人未修繕天花板漏水，上訴人自得提前終止租約，請求返還押租金及溢領租金，並賠償搬遷費、清運費及營業損失。惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠上訴人於106 年12月27日提前終止系爭租約，是否合法？㈡上訴人請求返還押租金及溢領租金，有無理由？㈢上訴人請求賠償搬遷費、清運費及營業損失，有無理由？茲析述如下：
㈠上訴人提前終止系爭租約為不合法
上訴人主張系爭房屋天花板漏水，經通知後被上訴人未修繕天花板漏水，已於106 年12月27日以系爭函文通知被上訴人終止租約等語。查，上訴人所寄發之系爭函文載明：「因房子天花板漏水導致輕鋼架向下塌陷，11月初時有請你們處理，但一直沒處理好，我們有學生因害怕天花板輕鋼架會掉下來而不願來上課，基於種種安全考量，我們會依照租任（應為「賃」誤植）契約第八條第三項提前於2018年1 月20日終止租賃契約，並以此書面告知，另會再以電話聯繫相關事宜」，有系爭函文在卷可憑（見原審卷第161 頁），足認上訴人係以系爭租約第8 條第3 項終止系爭租約。而系爭租約第
8 條第3 項係約定：「房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵者。」（見原審卷第17頁），是依該約定終止租約時，自應以系爭房屋有危及承租人或同居人安全或健康之瑕疵為前提。而觀之上訴人提出之現場照片（見原審卷第21頁至第25頁），雖可見系爭房屋天花板似有水痕，天花板輕鋼架靠近樑柱角落有些微塌陷等情形，然無從看出有嚴重漏水、輕鋼架陷落等危及安全、健康之瑕疵存在。至證人梁芸馨（原名梁保敏）固到庭證稱：我是上訴人負責人的執行特助，兩造租屋的事主要是我在處理，系爭房屋一開始沒有問題，後來聽到那邊的老師說有漏水、輕鋼架塌陷，我到現場看到天花板是濕的，油漆也剝落，輕鋼架也是塌陷的，雖然只有一部分，但看起來會隨時塌陷，老師們會擔心，且我們是營業場所，所以看起來有安全疑慮等語（見本院卷第
144 頁至第146 頁），然其並證稱：上訴人提出的現場照片是我拍攝的，能證明系爭房屋有漏水及輕鋼架的問題就只有那些照片而已（見本院卷第145 頁、第149 頁），是證人梁芸馨證述所稱系爭房屋有漏水及輕鋼架塌陷之情，既即為上開照片所示情形，惟上開照片只有拍攝屋內某一角落，幾塊天花板可能因漏水而有膨脹壓到輕鋼架的情形，天花板未掉落，更換天花板應可解決問題，尚不至於危及安全，無法證明系爭房屋存有危及安全、健康之瑕疵，業如前述，則證人梁芸馨上開證詞亦無從為有利上訴人之認定。此外，上訴人未就系爭房屋有何危及安全、健康之瑕疵提出其他積極事證供本院審酌，是上訴人主張系爭房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵，依系爭租約第8 條第3 項提前終止系爭租約，於法自屬不合。
⒉又上訴人主張系爭函文提及漏水未修繕之問題，故上訴人實
係依系爭租約第8 條第1 項及民法第429 條、第430 條規定終止租約等語，然依上開系爭函文內容可知，縱內文提及漏水問題，亦僅係表示因漏水導致輕鋼架塌陷，而生安全疑慮，顯非係以被上訴人經通知後，仍未修繕漏水為由終止租約，自難認系爭函文已表明係依系爭租約第8 條第1 項及民法第429 條、第430 條規定終止租約，且上訴人除在系爭函文中提及係以系爭租約第8 條第3 項終止租約外，事後所寄發之通知點交、寄還鑰持等3 封存證信函亦均強調已根據系爭租約第8 條第3 項終止租約在案，有上開存證信函可考（見原審卷第163 頁至第173 頁），足認上訴人確係以系爭租約第8 條第3 項終止租約，是上訴人事後改稱係以系爭租約第
8 條第1 項終止租約云云，顯不足採。況系爭租約第8 條第
1 項及民法第430 條均明定承租人定期催告後，出租人仍未修繕者，承租人方得終止租約，而上訴人雖主張曾通知被上訴人為修繕，然就其已定期催告修繕一節，未舉證以實其說，證人梁芸馨復證稱：老師之前有跟房東說過，後來有在現場處理，是作穩住輕鋼架的部分，我去現場只看漏水情形，後來我請老師向房東反應，房東說有處理，但這件事後來就不了了之等語（見本院卷第145 頁），足認上訴人並未定相當期間催告被上訴人修繕，至系爭函文亦未定期限催告上訴人為修繕，而係以被上訴人未修繕完成以致有安全疑慮，為終止租約之通知，有系爭函文在卷可參（見原審卷第161 頁），自無由證明其已定相當期限催告上訴人為修繕。是上訴人既未定相當期限催告被上訴人修繕，與系爭租約第8 條第
1 項、民法第430 條規定不合，其逕行通知終止租約，不生終止之效力。至上訴人主張其於107 年1 月20日終止租約後，與被上訴人約定點交系爭房屋，被上訴人雖拒絕收受鑰匙，嗣上訴人已寄還鑰匙，足認被上訴人就上訴人終止租約一事，未為任何反對之表示。然查，證人莊新樺到庭證稱：被上訴人認為合約未到期，所以不同意終止租約，只是委請我和父親去看看；被上訴人的想法是如果上訴人有將房子整理好，被上訴人就同意終止；到現場只是看一看，牆壁都一個一個洞，隔間也沒有拆；後來我們就離開了，也沒有同意上訴人交還鑰匙等語（見本院卷第118 頁至第119 頁），可見被上訴人並未同意上訴人提前終止租約，難認有何合意終止之情事。
⒊綜上，上訴人以系爭函文提前終止系爭租約，於法不符，則上訴人主張系爭租約已於107 年1 月20日終止，自無足採。
㈡上訴人請求返還押租金及溢付租金為無理由⒈查上訴人以系爭函文提前於107 年1 月20日終止系爭租約，
不生終止效力，業經認定如前，而被上訴人另於107 年5 月18日以上訴人積欠105 年2 至5 月租金20萬8,876 元為由，寄發存證信函催告上訴人繳納於7 日內繳納，逾期即終止系爭租約，上訴人亦不爭執已收受上開存證信函（見原審卷第
145 頁），是系爭租約應自上訴人收受上開存證信函後7 日生終止效力，則系爭租約於107 年1 月間既尚未終止，被上訴人依系爭租約之法律關係，受領107 年1 月21日至107 年
1 月31日止之租金，自非無法律上原因。上訴人依民法第45
4 條及第179 條，請求被上訴人返還107 年1 月21日至107年1 月31日之租金，洵屬無據。
⒉再承租人應於訂約時，交付出租人104,308 元為押租保證金
，且該保證金於承租人在租約提前終止或屆滿遷讓交還房屋並扣除其所積欠之債務或必要費用後，由出租人無息返還押租保證金，為系爭租約第3 條第2 項所明定，是出租人於扣除承租人所積欠之債務或必要費用後，倘有餘額方有返還義務。查，系爭租約係因上訴人積欠4 個月租金未給付，經被上訴人催告給付後終止，如前所述，而上訴人所積欠之租金共計20萬8,876 元，則被上訴人以押租保證金104,308 元為抵償後，已無餘額，被上訴人自無需返還押租金，故上訴人請求被上訴人返還押租金，亦屬無據。
㈢上訴人請求搬遷費、清運費及營業損失為無理由
上訴人主張系爭房屋有天花板漏水、輕鋼架塌陷之瑕疵，造成上訴人受有營業損失，並因此支付搬遷費、清運費，依民法第227 條，自得請求被上訴人損害賠償。查，證人梁芸馨到庭證稱：不清楚補習班有無因漏水、輕鋼架問題而不能營業，也不清楚有無因此停業或休息等語（見本院卷第146 頁），此外，上訴人未舉證證明有因系爭房屋漏水、輕鋼架塌陷等問題以致無法營業之事實，是上訴人請求被上訴人賠償營業損失，難認有據。再查，承租人於交還房屋時應負責回復原狀，亦為系爭租約第4 條第5 項所明定。是上訴人返還系爭房屋時，本負回復原狀之義務，自不得請求被上訴人負擔因此而支出之清運費，且無論租期屆滿或提前終止而需搬遷時，上訴人均需支出搬遷費，自難認上訴人因此而受有搬遷費之損害。綜上，上訴人主張受有營業損失、搬遷費、清運費等損失，依民法第227 條，請求被上訴人賠償上開費用，洵屬無據。
六、綜上所述，上訴人提前終止系爭租約，不生終止效力，且未能證明被上訴人應就營業損失、搬遷費、清運費負損害賠償責任，從而，上訴人依系爭租約、民法第179 條、第227 條、第454 條請求被上訴人給付29萬7,570 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴判決，並無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 108 年 9 月 17 日
民事第六庭 審判長法 官 陳映如
法 官 楊千儀法 官 蔡惠琪以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 9 月 18 日
書記官 廖俐婷