臺灣新北地方法院民事判決 107年度簡上字第53號上 訴 人 雷明誠訴訟代理人 雷淵智被上訴人 陳得榮訴訟代理人 孫啟鎮上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國106年12月26日本院板橋簡易庭106年度板簡字第628號第一審判決提起上訴，經本院於107年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣參拾貳萬陸仟貳佰玖拾玖元及自民國106年9月30日起至清償日止按年息5%計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：１上訴人向被上訴人承租門牌號碼新北市○○區○○路○段
000巷00號3樓（以下簡稱系爭房屋），租期自民國104年2月10日起至106年2月9日止，租金每月新台幣（下同）15000元，押金30000元，上訴人按月繳納租金之同時，應併繳納大樓管理費1100元予被上訴人，電費瓦斯費水費係自被上訴人銀行帳戶扣款，上訴人須按扣繳金額給付被上訴人。嗣上訴人於105年8月9日晚因與訴外人陳韋仁（次承租人）發生口角爭執，竟於房屋內引燃瓦斯自殺，致瓦斯大量滲漏引起住戶恐慌，因而上訴人當晚即與系爭房屋代管人孫啟鎮口頭合意提前於二週內即105年8月23日前遷出系爭房屋，詎料，上訴人逾期未遷出，且於106年2月9日租期屆滿後，仍不願交還系爭房屋。準此，不論係「租賃契約提前終止」抑或「租期屆至」，上訴人均屬無權占有系爭房屋，被上訴人依民法第767條前、中段規定，請求上訴人騰空交還系爭房屋。２上訴人僅繳納租金至105年9月9日止，應給付被上訴人下列費用：
⑴租金或相當於租金之不當得利195000元：
兩造合意自105年8月23日終止租約，上訴人應搬離系爭房屋卻逾期未搬，為無權占有，應返還相當於租金之不當得利，其已給付至105年9月9日之不當得利，被上訴人爰依民法第179條請求上訴人給付自105年9月10日起至106年10月9日止共13個月相當於租金之不當得利195000元。退步言之，如鈞院審認兩造未合意於105年8月23日終止租約，則系爭租約亦於106年2月9日屆滿，準此，被上訴人依契約第四條請求上訴人給付105年9月10日起至106年2月9日止5個月之租金共計75000元，再依民法第179條規定，請求上訴人給付自106年2月10日至106年10月9日止之不當得利120000元，合計195000元。
⑵代墊費用14300元：
自105年9月起至106年9月止，已代墊每月管理費1100元，達13個月，共計14300元，上述費用係上訴人無權占有系爭房屋期間，由被上訴人代墊之費用，自應由上訴人償還。（被上訴人於原審有請求105年10月13日代墊105年10月份水費493元；及105年10月25日代墊瓦斯偵測器及施工費用3659元，因原審駁回被上訴人此部分之請求，未據被上訴人上訴，此駁回部分已告確定，非本院審理範圍，附此敘明）。
⑶違約金120000元：
系爭租賃契約第十三條約定「承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金2倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議」。基此，不論上訴人於租賃契約提前終止或租期屆至，均有未即時遷出返還房屋之情形，被上訴人得依上開約定請求上訴人按月給付違約金。爰請求上訴人支付自106年2月10日即租期屆滿次日起至106年10月9日止共8個月期間，依月租金1倍計算之違約金120000元。（被上訴人於原審係請求違約金240000元，原審就超過120000元部分駁回，未據被上訴人上訴，此駁回部分已告確定，非本院審理範圍，附此敘明）。
⑷以上合計329300元，扣除105年8月份溢收電費3001元，請求
上訴人給付326299元。又上訴人於105年8月9日引燃瓦斯自殺及轉租予第三人陳韋仁，已同時違反租賃契約第八條第一款「影響公共安全」及第二款「不得轉租」之約定，被上訴人依據同條第二款後段之規定，沒收押金30000元。
３上訴人迄今仍占用系爭房屋，爰請求上訴人自106年10月10
日起至系爭房屋遷讓交還被上訴人之日止，按月於每月10日前給付被上訴人16100元（含1100元大樓管理費）。
４綜上，被上訴人於二審求為判決：上訴人應將系爭房屋騰空
遷讓交還被上訴人。上訴人應給付被上訴人326299元，及自變更訴之聲明暨調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人應自106年10月10日起至系爭房屋遷讓交還原告之日止，按月於每月10日給付被上訴人16100元。
二、上訴人則以：１系爭租約依兩造約定應於106年2月9日屆滿，惟被上訴人之
代理人孫啟鎮，竟於105年8月間謊稱上訴人在系爭房屋自殺，要求上訴人遷離，終止兩造間之定期租賃契約，並藉口上訴人自殺及違約轉租，稱上訴人違反租約，要將押金沒收。惟上訴人未於105年8月9日自殺，因此被上訴人主張兩造合意終止之前提事實並不存在。上訴人於105年9月9日、9月10日將租金、管理費及水電瓦斯費轉入孫啟鎮之帳戶內，孫啟鎮無異議而受領，其於105年9、10、11月間尚且透過手機提醒上訴人繳納租金，是系爭租約並未因合意而提前終止，縱有合意，亦因孫啟鎮繼續收取租金之行為，使終止之合意廢棄而無效。
２被上訴人稱上訴人違約將系爭房屋轉租第三人陳韋仁等語，
並非事實，陳韋仁實係系爭租約訂立伊始，即與上訴人共同居住之室友，此亦為被上訴人之代理人孫啟鎮於訂約時所明知。民法對於二人以上共同承租一屋，並無規定所有共同承租人均必須具名簽約，主管機關公布之房屋租賃契約示範條款，亦無此規定；再者，依社會上之房屋租賃習慣，如有二人以上共同承租一屋，例如家人、同學、同事、朋友等，常見僅推派一人與出租人訂約，而此交易習慣亦未違背公共秩序或善良風俗，當非法所不許。上訴人與陳韋仁共同向被上訴人承租系爭房屋，由上訴人代表為承租人，於法、於理、於交易習慣，均無不合之處，是被上訴人指稱上訴人違約轉租予第三人陳韋仁，顯與事實不符。退萬步言，倘鈞院認定上訴人違約轉租予陳韋仁，惟被上訴人之代理人孫啟鎮至遲於105年10月20日起即知陳韋仁住於系爭房屋，不只未為反對，反而於陳韋仁以承租人之身分同意搬遷之承諾書上，以見證人之身份簽名，等同孫啟鎮承認陳韋仁為承租人，自不能再以上訴人轉租陳韋仁作為違約之事由，沒收押金。
３上訴人於106年2月9日之租期屆滿後，仍繼續使用，而被上
訴人未即表示反對之意思，依民法第451條規定，兩造之租賃契約已依法更新為未定期限之租賃契約。上訴人有權繼續使用，被上訴人請求返還系爭房屋及給付違約金，均屬無據等語置辯。
三、原審判決：上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人。上訴人應給付被上訴人329300元，及自民國106年10月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人應自106年10月10日起至返還第一項房屋之日止，按月於每月十日前給付被上訴人16100元，駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，其上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄。上開廢棄部分，駁回上訴人於第一審之訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本件首就兩造是否於105年8月9日合意系爭租約於105年8月23日提前終止租約乙節，予以審酌：
經查，證人梅家祥於原審具結證稱「（問：證人在去年105年8月9日在社區裡面77號3樓當天有無發生何事？）當天有發生瓦斯外洩的事情，當時我不在社區。當時我不是主任委員，但是我是我們那棟的委員，是18樓的住戶打電話給我說有很濃的瓦斯味，所以我打電話給警衛室，疏散所有住戶聚集在一樓。後來聽警方說是77號3樓的住戶發生問題，聽說不是一般的外洩，是住戶的問題。後來住戶請我去關心這件事，我到廣福所，聽說被強制送醫到亞東醫院，我就到了醫院，是原告的訴訟代理人孫啟鎮在場，當下孫啟鎮告知被告說，已無法再把房子租給他們，要多久的時間可以搬走，當時被告說要一、二周的時間，所以孫啟鎮說好，那被告要二周的時間內搬走。回到社區後，住戶都還不敢回到住家，我有告知住戶，被告有再二周內搬遷，以上是我親眼所見。....（自殺的人是雷先生還是陳先生？）我當天回到社區，聽警方及住戶有提到是陳先生開瓦斯，不是雷先生。某次調解時孫先生口誤，我也有提醒他，不是雷先生。（問：證人說他們有被強制送醫，是誰被強制送醫？）我當時了解的情況，應該是陳先生，我當時沒有拿到警方的公文，也沒有確實的問警方，我到時是孫先生與雷先生在對談」（見原審106年10月24日言詞辯論筆錄），依上開證言，證人於105年8月9日在亞東醫院有親自見聞被上訴人之代理人孫啟鎮與上訴人合意終止系爭租約，上訴人同意於兩週內即105年8月23日搬走，是被上訴人主張系爭租約經兩造合意提前於105年8月23日終止等情，自為可採。雖上訴人辯稱：上訴人未於105年8月9日自殺，因此被上訴人主張兩造合意終止之前提事實並不存在。上訴人於105年9月9日、9月10日將租金、管理費及水電瓦斯費轉入孫啟鎮之帳戶內，孫啟鎮無異議而受領，其於105年9、10、11月間尚且透過手機提醒上訴人繳納租金，是系爭租約並未因合意而提前終止，縱有合意，亦因孫啟鎮繼續收取租金之行為，使終止之合意廢棄而無效等語，惟查，上訴人為承租人，其明白提前終止租約之意思，且該意思表示已到達被上訴人之代理人，兩人意思表示合致，自已發生合意終止租約之效力，此與究係何人自殺無關。再查，上訴人於105年9月9日、9月10日所繳納者為105年9月8日以前之租金、管理費、水電瓦斯費，之後即未再繳納，卻於105年8月23日以後仍持續占用系爭房屋，就一般不具法律專業知識之人民，其不知租金與相當於租金之不當得利如何區別，只知承租人逾期未搬，理應繼續繳納使用房屋之對價，因此被上訴人之代理人孫啟鎮於105年9、10、11月間以「租金」為名，實係對上訴人催繳使用系爭房屋之對價，自屬合理，自不能以此認為被上訴人之代理人孫啟鎮有與上訴人繼續租約之意思，況孫啟鎮於105年8月31日曾寄送存證信函予上訴人，函中明白表示請上訴人搬遷（見原審卷第29頁），又孫啟鎮於上證二Line對話內容表示「雷先生，租金加水電費又超過押金了。這樣也不是辦法，我給提議，我付一些搬遷費，請你搬走好嗎」（見本院卷第67頁），自難以認定孫啟鎮有不反對上訴人繼續使用之意思。綜上，上訴人主張兩造租約有民法第451條之適用，為不可採，系爭租約已於105年8月23日因兩造合意而終止。上訴人於105年8月23日以後仍繼續占用系爭房屋，已屬無權占有，而被上訴人為系爭房屋之所有權人，亦有建物謄本附卷可稽，是被上訴人依民法第767條第1項，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
五、次就被上訴人所為各項費用之請求，一一審酌如下：⑴相當於租金之不當得利195000元：
兩造合意自105年8月23日終止租約，上訴人應搬離系爭房屋卻逾期未搬，為無權占有，應返還相當於租金之不當得利，其已給付至105年9月9日之不當得利，為兩造所不爭執，則被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人給付自105年9月10日起至106年10月9日止共13個月相當於租金之不當得利195000元（15000x13=195000），洵屬有據，應予准許。
⑵代墊管理費：
被上訴人主張：自105年9月起至106年9月止，已代墊每月管理費1100元，達13個月，共計14300元等情，為上訴人所不爭執，經核，上訴人無權占有系爭房屋，其受有享用系爭房屋之利益，自應負擔因使用系爭房屋所生之管理費，其未繳納而由被上訴人代為繳納，合於民法第172、176條規定，被上訴人請求上訴人償還代墊款共14300元，為有理由，應予准許。
⑶違約金120000元：
系爭租賃契約第十三條約定「承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金2倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議」。兩造合意上訴人應於105年8月23日遷出返還系爭房屋，上訴人未依約定搬出，依上開約定，應給付違約金。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。茲審酌上訴人延遲返還系爭房屋，被上訴人已依不當得利規定請求上訴人給付上開期間內相當於租金之不當得利，及上訴人占有使用系爭房屋係作為居住使用及兩造經濟狀況等一切客觀狀況，認被上訴人按月請求一倍之違約金為妥適。是上訴人應按月給付被上訴人15000元之違約金，自106年2月10日起至106年10月9日止共8個月，違約金為120000元（15000x8=120000）。
⑷以上合計329300元，扣除被上訴人自承105年8月份溢收電費3001元，是上訴人應給付326299元。
六、兩造另就被上訴人得否以上訴人違反租賃契約第八條第一款「影響公共安全」及第二款「不得轉租」之約定，沒收押金30000元乙節有所爭執，經查，依兩造契約第八條約定「一、本房屋係供住家之使用。承租人同意遵守住戶規約，不得作為營業使用，不得違法使用或存放危險物品影響公共安全。二、未經出租人同意，承租人不得將房屋全部或一部轉租、出租或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。違反二項限制要求則沒入擔保金」。觀諸前揭第八條第1款之約定，應係限制承租人不能將系爭房屋作營業使用或「放置」危險物品影響公共安全，惟查一般人民放置瓦斯係供煮食洗澡之用，被上訴人未證明上訴人有大量囤積瓦斯罐或有其他放置危險物品致生危害於公共安全之行為，是上訴人不符合第一款之事由。惟就系爭房屋除上訴人外，另有陳韋仁居住乙節，上訴人應證明被上訴人有同意陳韋仁居住於系爭房屋內，或證明陳韋仁係依民法第942條以受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係而占有系爭房屋，否則上訴人讓陳韋仁同住於系爭房屋內，自有符合兩造租約第八條第2款「轉租、出借或以其他方式供他人使用」之事由，被上訴人主張沒收押租金（即擔保金）30000元，為有理由。至於上訴人辯稱：被上訴人之代理人孫啟鎮於承諾書上以見證人身份簽名，等同承認訴外人陳韋仁為承租人等語，經查，該承諾書係由當時社區之主任委員所製作，並非由孫啟鎮所擬定，此業據證人梅家祥於原審證述在卷（見原審106年10月24日言詞辯論筆錄），而該承諾書之內容係陳韋仁同意搬遷及承諾於搬遷前不再發生公共安全事件，孫啟鎮見證陳韋仁作此承諾而已，該承諾書上寫陳韋仁為77號3樓之承租戶，其目的係要特定陳韋仁係哪一戶之住戶，就管理委員會之立場，住戶分為所有人自住或承租戶兩種，對於陳韋仁是否合法承租系爭房屋並未深究，自難以孫啟鎮在該承諾書上簽名見證，即謂孫啟鎮承認陳韋仁之承租人身份。
七、綜上，系爭房屋業經兩造於105年8月23日合意終止，上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。被上訴人得向上訴人請求返還不當得利195000元、返還代墊管理費14300元、違約金120000元，合計329300元，扣除被上訴人自承105年8月份溢收電費3001元，是上訴人應給付326299元。原審漏未將3001元扣除，判命上訴人給付329300元，自有違誤。又被上訴人就326299元部分，係請求自變更訴之聲明暨調查證據狀繕本送達翌日起算之遲延利息，經查，該書狀繕本係於106年9月29日送達上訴人，業據被上訴人提出回執為證（見本院卷第91頁），是上訴人應給付被上訴人326299元及自106年9月30日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，原審判命上訴人給付自106年10月14日起算之遲延利息，自屬有誤。從而原審除確定部分外，就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
民事第四庭審判長法 官 高文淵
法 官 徐玉玲法 官 陳映如以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
書記官 涂菀君