臺灣新北地方法院民事裁定 107年度事聲字第101號異議人即第三人 全聯實業股份有限公司法 定 代 理 人 謝健南上列異議人因債務人喝采生活家飾股份有公司與債權人新光人壽保險股份有限公司等間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於本院司法事務官於中華民國107年4月10日所為105年度司執字第00000號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，強制執行法第12條第1項、第2項定有明文。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240之3條及第240之4條亦分別定有明文。查本件異議人就本院民事執行處司法事務官於民國107年4月10日以105年度司執字第57441號執行事件裁定駁回其聲明異議之終局處分，聲明不服提起異議，是本院自應依法就民事執行處司法事務官所為之裁定，審究異議人之異議有無理由，合先指明。
二、本件異議意旨略以：本案債務人喝采生活家飾股份有限公司所有之系爭不動產上設定新臺幣（下同）4億8,000萬元最高限額抵押權與債權人新光人壽保險股份有限公司，第一次拍賣底價7,900萬元無人應買，依強制執行法規定，再次拍賣應予酌減最低拍賣金額不逾百分之20，第二次拍賣底價6,320萬元，不動產無法拍定，實因拍賣底價過高所致，而非異議人租賃權存在影響拍賣之結果。系爭不動產坐落於新北市○○區○○路上，相當面積之不動產多為店面使用，系爭不動產位於一樓，面積偏大，拍賣得標者於得標後，多為亦出租與第三人。異議人公司資本額約30億，且每期租金均按期繳納，系爭不動產租金業已較一般行情優，出租與異議人實無影響抵押權人之實行抵押權，反可增抵押物拍賣之機會，故不應將租賃權除去。爰依法聲明異議，請准予異議人租賃權繼續存在於系爭不動產上等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項分別定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約，而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃之狀態逕予執行，此觀司法院大法官解釋第304號解釋、司法院院字第1446號解釋意旨及強制執行法第98條第2項及辦理強制執行應行注意事項第57項第4目等規定自明。
另所謂抵押物上租賃權之存在，對於抵押權「有影響」，係指拍賣抵押物時發生無人應買或有出價不足清償抵押債權之情形而言。
四、經查，本件執行債務人喝采生活家飾股份有限公司於102年1月14日將其所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地權利範圍10000分之1895及其上1628、1629、1630建號建物（下稱系爭不動產）設定最高限額4億8,000萬元之抵押權予債權人新光人壽保險股份有限公司，嗣債務人喝采生活家飾股份有限公司將系爭不動產部分建物（即自新北市○○區○○路○○○巷○○○○號方向依序之第6、7間部分）出租與異議人，租賃期間自105年2月6日起至115年2月28日止，有土地及建築改良物抵押權設定契約書、他項權利證明書、土地暨建物第一類登記謄本、房屋租賃契約書等件附卷可參（見本院105年度司執字第57441號卷㈠第10至12頁、第16至23頁、卷㈡第85至87頁），是異議人與債務人喝采生活家飾股份有限公司間租賃契約係於上開抵押權設定後始成立。而本院民事執行處以系爭不動產有租賃關係存在，故拍賣標的拍定後不點交為拍賣條件，於107年3月13日經本院民事執行處將系爭不動產以底價7,900萬元進行第一次拍賣，因無人應買而未拍定，揆諸前揭說明，足見異議人與債務人喝采生活家飾股份有限公司間租賃契約業已影響債權人新光人壽保險股份有限公司之抵押權，異議人主張其公司資本額約30億，且租金較一般行情優，可增抵押物拍賣之機會等語，顯非可採。是本院民事執行處於107年3月27日以新北院德105司執協字第57441號函除去異議人與債務人喝采活家飾股份有限公司間就系爭不動產部分建物（即自新北市○○區○○路○○○巷○○○○號方向依序之第6、7間部分）之租賃關係，該函並分別送達異議人、債務人喝采家飾生活股份有限公司，有送達證書在卷可參（見本院105年度司執字第57441號卷㈤第70、78、83、84頁），於法自無不合。故本院民事執行處司法事務官裁定駁回異議人就本院除去租賃權執行命令之聲明異議，經核認事用法，並無不合，異議意旨猶執上揭爭執等情詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
五、結論：本件聲明異議為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
民事第三庭 法 官 許瑞東以上正本係照原本作成如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元。
中 華 民 國 107 年 7 月 30 日
書記官 郭祐均