臺灣新北地方法院民事判決 107年度小上字第184號上 訴 人 籃于鈞被上訴 人 小室哲哉管理委員會法定代理人 陳麒安訴訟代理人 杜永平上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國107年9月26日本院板橋簡易庭107年度板小字第830號第一審判決提起上訴，經本院於民國108年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣7萬元，及其中新臺幣5萬8,000元，自民國107年1月3日起；其餘新臺幣1萬2,000元，自民國107年7月11日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用新臺幣1,000元、第二審訴訟費用新臺幣1,500元由被上訴人負擔新臺幣1,000元，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國96年8月8日以買賣為記原因移轉登記取得台北市○○區○○段0○段0000○號（門牌地址為臺北市○○○路○段○○巷○○號）建物（下稱系爭建物，應有部1/24，專用甲棟編號4車位）所有權，成為小室哲哉社區（下稱系爭社區）區分所有權人。上訴人所有甲棟編號4車位，係專有部份之獨立權狀車位，與系爭建物其他29位車位權利人共有該倉儲式車位設備設施，並於系爭社區第一次區分所有權人會議中決議，將系爭社區甲棟（即系爭建物，設有30個車位）、乙棟（另有獨立建號，設有66個車位），共同委託被上訴人維護管理該專有部份。就停車塔之管理維護及分攤費用，與系爭社區其他專有、共有部份並無關係，故不需要系爭社區其他區分所有權人同意或反對，機械車位權利人即可就車位之相關事項自行開會並作成決議拘束全體機械車位權利人。97年9月7日因受被上訴人委任之車梯保養公司調漲維護保養價格，故召集機械車位權利主張人會議決議1,800元為管理費收取數額（下稱97年會議），嗣後有另作成調降為1,500元之決議，僅調降之決議尚未尋獲。惟由上訴人自97年10月每月繳納1,500元之決議做成後，即按月繳納1,500元予被上訴人迄102年12月止，期間均未就管理費為爭執（上訴人曾負欠96年12月起至100年7月管理費5萬7,500元，經被上訴人對其聲請核發支付命令，再執本院100年度司執促字第20068號確定支付命令透過強制執行程序取回），可認其已有默示同意繳納數額之情。況97年9月所召集機械車位權利人會議，嗣後業於105年12月24日經系爭社區區分所有權人會議追認，上訴人應受其拘束。上訴人所有甲棟編號4車位保養費既自97年9月起調漲為每月1,500元，上訴人自103年1月起至107年6月止積欠累計之車位保養費共50個月（已扣除有繳納105年9月至12月(4個月)）計7萬5,000元，及及社區規約未繳納管理費及車位保養費之遲延利息1萬5,700元（計算方式如附表所示），合計共9萬700元。扣除上訴人於107年7月10日繳納5,000元後，尚餘8萬5,700元未獲償。爰依系爭社區規約、區分所有權人會議決議及公寓大廈管理條例第21條規定提起本訴，請求上訴人應給付被上訴人8萬5,700元及法定遲延利息等情（被上訴人於原審聲明：上訴人應給付被上訴人8萬5,700元及自支付命令送達翌日(即107年1月3日)起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審判決被上訴人勝訴，上訴人聲明不服起上訴。）。併為答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人主張：被上訴人於原審提出97年會議紀錄並非區分所有權人會議，而係機械車位權利人會議，因此97年會議決議車位維護費每位每月1,800元不能拘束上訴人。倘認97年會議與區分所有權人會議性質雷同，其出席人數及其區分所有權比例合計，依公寓大廈管理條例第27條第1項規定，並未達公寓大廈管理條例第32條第1項所規定「皆應」1/5以上，原審判決僅以出席人數30人已合於公寓大廈管理條例第32條所定「區分所有權人3人並1/5以上及其區分所有權比例合計1/5以上出席」之標準而認規約成立，則原審判決顯有違背法令。即系爭社區甲棟及乙棟之專有部分共計增設96個機械停車位，依公寓大廈管理條例第27條第1項規定，96位機械停車位權利人若僅持有增設機械車位權利而無住宅房屋權利，於召開區分所有權人會議時，至多僅有2票表決權。而系爭社區（含甲棟、乙棟停車場）共有137位區分所有權人，倘97會議實到30席全屬僅擁有車位權利者，實到30席依法應記1席（30個權利人之車位全屬甲棟或乙棟停車場）或2席（30個權利人之車位分屬甲棟、乙棟停車場）；顯然，1席或2席或2/137並未達區分所有權人3人並1/5以上出席之法定要求，故97年會議紀錄宣稱出席人數1/5以上，即屬不實。再者，專有部分增設機械停車位的權狀面積極小，縱96個機械車位面積全部納入計算，亦未達全社區權狀面積比例1/5以上；故97年會議關於出席區分所有權人人數或其區分所有權比例合計，皆應未達1/5之法定強制要求，97年會議之決議不成立。況被上訴人並未依公寓大廈管理條例第32條第2項及第34條第1項之規定將決議送達各區分所有權人，依前揭法律規定97年會議之決議應視為不成立。即按區分所有權人會議如係依公寓大廈管理條例第32條第1項規定就同一議案重新召集會議作成決議時，則須踐行條例第32條第2項規定，將該決議之會議記錄依條例第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人於7日內以書面表示反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議始視為成立；惟被上訴人並未踐行條例第34條第1項將系爭會議之會議記錄送達137位區分所有權人，從而，各區分所有權人自無從依上開規定以書面表示反對意見，更無從認定書面表示反對意見者有無超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數，故97年會議之決議依法應視為不成立。因97年會議之決議倘屬不成立，故變更管理費由800元增加至1,500元不成立，規約不成立即無生法律之效力而約束上訴人需繳交1,500元管理費，亦無上訴人請求法院撤銷之問題。而原審判決逕援引98年1月23日增訂民法第799條之1規定，諭上訴人應於規約成立3個月內，請求法院撤銷之，於法亦有未合等語。併為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠上訴人自96年8月8日起至107年6月30日止，為系爭建物共有
人（約定專用編號4車位），成為系爭社區區分所有權人。上訴人所有甲棟編號4車位，係專有部份之獨立權狀車位，與系爭建物其他29位車位權利人共有該倉儲式車位設備設施。
㈡系爭社區甲棟（即系爭建物，設有30個車位）、乙棟（另有
獨立建號，設有66個車位），並有系爭建物登記謄本在卷可佐。
㈢97年會議為前項96個車位權利人會議，並非系爭社區區分所有權人會議， 並有97年會議紀錄在卷可佐。
㈣關於甲、乙棟停車位之管理維護護，對外向來以被上訴人名
義委任車梯保養公司為維護保養；對內則向來由被上訴人負責向車位所有權人收取保養維護費用，並有97年會議紀錄、105年區分所有權人會議紀錄、車位管理費繳費登記表在卷可憑。
㈤上訴人於96年取得車位後，係按月繳付800元車位管理維護
費予被上訴人；自97年會議後，則按月繳付1,500元車位管理維護費予被上訴人至102年12月（其中自96年12月起至100年7月止管理費用，乃由被上訴人對上訴人聲請核發支付命令，再執確定支付命令為執行名義透過強制執行程序向上訴人取回其欠繳費用）；另於105年9月至同年12月，亦按月繳付1,500元車位管理維護費予被上訴人；嗣再於107年7月10日匯款5,000元等情，並有匯款單附卷可憑。
四、按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項分別定有明文。查本件系爭建物乃為上訴人與其餘29位車位所有人所共有之專有部分，僅再基於共有人間分管協議約定，各得占用特定車位使用（上訴人得專用部分為編號4車位）一節，承前述，既為兩造所未爭執，而可認為真正。依公寓大廈管理條例第10條第1項規定系爭建物之修繕、管理、維護本應由系爭建物共有人為之，並負擔其費用，與其他非系爭建物共有人之區分所有權人無涉（即不能透過區分所有權人會議多數決方式決議調整相關管理費用）。申言之，關於系爭建物之管理，依98年1月23日修正前民法第820條第1項規定除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；依98年1月23日修正後民法第820條第1則規定，則除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。另就系爭建物管理費及其他負擔，依民法第822條第1項規定除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。經核：
㈠觀諸被上訴人於原審提出97年會議紀錄（時間97年9月7日）
，會議參加人既包含甲棟30個停車位及乙棟66個停車位權利人（即應到人數為96席）。併依修正前民法第820條第1項規定，關於停車位管理費繳費之調漲，又應由共有人全體同意始得決之（此部分屬民法第822條第1項前段契約另有約定），否則即應按民法第822條規定，由各共有人按其應有部分比例分擔之。然97年權利人會議實際到場人數既僅30席，故而縱經到場全體決議同意，亦不能認已合於修正前民法第820條第1項要件。即上訴人主張：97年會議決議為車位管理費收取標準，肇於出席人數不足，不能認屬合法調漲決議，故不能拘束上訴人一節，非無可採。
㈡按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足
以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照本院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633號裁判意旨參照）。經查：本件系爭建物（即甲棟）與乙棟停車位之管理維護，對外向來以被上訴人名義委任車梯保養公司為維護保養；對內則向來由被上訴人負責向車位所有權人收取保養維護費用一節，為兩造所未爭執，且有97年會議紀錄、105年區分所有權人會議紀錄、車位管理費繳費登記表在卷可憑，而可認為真正。參酌上訴人自承其於96年取得車位後，係按月繳付800元車位管理維護費予被上訴人，則由上訴人主動交付車位管理維護費用予被上訴人之舉措，應足推認上訴人縱未曾明示同意，亦已默示同意與系爭建物其餘共有人共同委託被上訴人管理維護系爭建物停車位事宜。再參酌於97年會議召集之緣由，乃肇於被上訴人原收取每位每月800元管理維護費已不敷支應必要費用支出（參卷附97年會議紀錄）。併會中雖決議調漲為每車位按月繳付1,800元車位管理維護費，然嗣或認漲幅過大，再降為每位每月繳付1,500元管理維護費，此部分調降之決策，雖未據被上訴人提出任何資料以供本院審酌，而難認係經系爭建物全體共有人決議同意而為。然97年會議後被上訴人既依此每月每位1,500元標準向系爭建物共有人為通知，並按此為費用之收取。上訴人受通知後，承前述亦自97年決議後，按月繳付1,500元車位管理維護費予被上訴人至102年12月（其中自96年12月起至100年7月止管理費用，乃由被上訴人對上訴人聲請核發支付命令，未據上訴人異議而告確定，被上訴人再執確定支付命令為執行名義透過強制執行程序向上訴人取回其欠繳費用。）；另於105年9月至同年12月，亦按月繳付1,500元車位管理維護費予被上訴人等情。經本院審酌結果，認由上訴人等系爭建物共有人自97年決議後，均依被上訴人通知，按月繳付每位1,500元車位管理維護費予被上訴人，長久以來，並未見系爭建物共有人提出異議；及上訴人自100年8月起至102年12月止，更係主動按月繳付1,500元，已足認系爭建物共有人雖未經明示會議決議，亦有默示同意自97年會議後將每位車位管理費調漲為每月1,500元之意。
㈢基上，本件由被上訴人所提出97年會議紀錄、105年區分所
有權人會議紀錄等，固均不能認調漲車位管理費至每月每位1,500元之決議已合於民法第820條第1項（含修正前、後）規定比例、人數。然由上訴人等系爭建物共有人自97年會議後多年來均按月依每位1,500元繳付管理費之舉措，應足推認系爭建物共有人間確達成默示意思表示合致，各共有人已同意均自97年10月起按月以每車位1,500元計付管理費，且將管理費按月交由其等共同委託之管理人（即被上訴人）收受，專用以支應系爭建物管理維護費用。
五、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。本件被上訴人既受系爭建物共有人委任代為收取系爭建物共有人就系爭建物管理維護約定應分擔費用，被上訴人自得本於公寓大廈管理條例第21條規定請求上訴人為應分擔費用之給付。併本件上訴人所負欠者，為區分所有權人專有部分之共有人應分擔費用，非共用部分管理費之負欠，自無適用系爭社區規約第10條第4項規定，就逾3期以上未納部分，按年息10%計付約定遲延利息之必要，而僅有依民法第203條規定按年息5%計付法定遲延利息之必要。即㈠上訴人自103年1月起至105年8月止（共32個月）及自106年1
月起至107年6月止（共18個月），應按月以1,500元計算車位管理費，合計為7萬5,000元。再扣除上訴人於107年7月10日清償5,000元後，上訴人負欠管理費本金為7萬元。附表所列依規約第10條第4項列計遲延利息，則無理由，應予駁回。
㈡另被上訴人於聲請核發支付命令後，始屆期部分計8個月（
106年11月起至107年6月止），共1萬2,000元（1,500*8=12,000）。故被上訴人就前開7萬元本金，其中5萬8,000元（70,000-12,000=58,000），請求上訴人自支付命令送達翌日（即107年1月3日）至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息；其餘1萬2,000元自107年7月11日（上訴人提出答辯㈠狀前1日(詳原審卷第131頁)）起至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分遲延利息之請求，則屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人本於公寓大廈管理條例第21條規定請求上訴人應給付被上訴人7萬元。及其中5萬8,000元，自107年1月3日起；其餘1萬2,000元，自107年7月11日起，均至清償日止，按年息5%計算法定遲延利息，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又上開應准許部分，所命給付金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，其理由雖有未洽，但結論並無二致，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第450條、第449條第2項、第436條之19第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 22 日
民事第四庭 審判長法 官 李世貴
法 官 張兆光法 官 黃信滿以上正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 108 年 5 月 22 日
書記官 傅淑芳